2020——收藏資料23日滕州市周樓嘉苑項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研暨運(yùn)營(yíng)思路

1、滕州市周樓嘉苑項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研暨運(yùn)營(yíng)思路滕州市周樓嘉苑項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研暨運(yùn)營(yíng)思路品牌檢驗(yàn)我們?cè)谀睦?？我們?cè)谀睦?？要到哪里去？要到哪里去？如何到那里？如何到那里？p我們的對(duì)手？（市場(chǎng)）我們的對(duì)手？（市場(chǎng)）p 擺在我們面前的現(xiàn)狀？（挑戰(zhàn)）擺在我們面前的現(xiàn)狀？（挑戰(zhàn)）p給客戶傳達(dá)的信息？（溝通）給客戶傳達(dá)的信息？（溝通）市場(chǎng)市場(chǎng)PART 1我們的對(duì)手？城區(qū)地塊劃分城區(qū)地塊劃分城區(qū)樓盤供應(yīng)分布城區(qū)樓盤供應(yīng)分布城東城東城西城西城南城南城北城北城中城中總計(jì)總計(jì)供給量（供給量（萬(wàn)）萬(wàn)）179.55162.8165.43280.21310.81098.7樓盤量樓盤量1366121047價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間4100-450

2、03400-38002900-43003700-45004100-4600主流價(jià)格主流價(jià)格43003700390044004500主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間110-130以及170以上大戶型110左右中等戶型50-90小戶型以及90-140左右大戶型80平米以上兩居室、三居室70-902室，120左右中等戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)高層為主，部分社區(qū)為花園洋房社區(qū)、多層社區(qū)多層、小高層為主，兼有部分別墅高層為主，各種產(chǎn)品形態(tài)兼具多層、小高層、高層兼具，搭配高檔社區(qū)高層房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)匯總項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商建筑面建筑面積積價(jià)格價(jià)格翠湖天地滕州市政中心南側(cè)滕州市萬(wàn)通

3、地產(chǎn)有限公司20萬(wàn)4500元/杏騰國(guó)際滕州市北辛中路滕州市杏花村置業(yè)有限責(zé)任公司15萬(wàn)2900元/御冠麗景大同北路大同花園對(duì)過(guò)滕州市安居工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中心7萬(wàn)3100元/頤和花園大同北路西側(cè) 滕州市供銷房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 -3900元/忠真新天地北辛路武裝部對(duì)過(guò)山東忠真置業(yè)有限公司 8萬(wàn)4200元/翔宇經(jīng)典北辛路與塔寺路交界處滕州市翔宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 13萬(wàn)待定北部項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商建筑面建筑面積積價(jià)格價(jià)格蘋果花園華美中學(xué)區(qū)域山東美銘投資置業(yè)有限公司20萬(wàn)4400元/華騰小區(qū)II奧體大道北側(cè) 新市公安局東200米滕州城郊房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司4.5萬(wàn)3298元/倫達(dá)國(guó)貿(mào)城北

4、辛路與大同路交叉口滕州倫達(dá)商貿(mào)城開(kāi)發(fā)有限公司 60萬(wàn)4000元/龍滕花園北辛路與塔寺路交界處東南滕州市翰石地產(chǎn)有限公司8.6萬(wàn)3600元/杏花村市場(chǎng)(商)北辛路與大同路交匯處杏花村干雜海貨批發(fā)市場(chǎng) 滕州市杏花村置業(yè)有限責(zé)任公司 36萬(wàn)3500元/ 北部項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商建筑面積建筑面積價(jià)格價(jià)格貴和世紀(jì)佳苑學(xué)院東路南側(cè)滕州市東方中石開(kāi)發(fā)公司10.5萬(wàn)4400元/西班牙莊園II學(xué)院東路，南鄰荊河河畔，與滕州賓館接壤。滕州市瑞達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司12.7萬(wàn)多層售罄、高層4300元/匯龍和諧康城滕州東部龍泉路和荊河?xùn)|路交匯處南100米滕州市匯龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司56萬(wàn)一期3000

5、元/ ，二期3400元/匯龍大廈龍泉路與府前路交匯處匯龍房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司6萬(wàn)待定遠(yuǎn)航第一國(guó)際滕州市荊河路與荊河交匯處山東遠(yuǎn)航置業(yè)有限公司36萬(wàn)4000元/維多利亞港灣龍泉路與北辛路交匯處東側(cè) 滕州市金科置業(yè)有限公司 9萬(wàn)3700元/ 東部項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商建筑面積建筑面積價(jià)格價(jià)格名仕豪庭府前東路（濱江一期對(duì)過(guò)） 山東善國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7.3萬(wàn)3700元/ 威達(dá)百合花園前為荊河路,北臨府前路,東側(cè)匯豐路,西為邾城路 滕州市威達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7.37萬(wàn)3500元/ 陽(yáng)光麗景府前東路南側(cè) 滕州市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 1.68萬(wàn)3600元/ 城建海上明月荊河?xùn)|路與

6、荊河交匯處東南 滕州市東方中石房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20萬(wàn)待定濱江國(guó)際花苑III府前東路288號(hào)濱江國(guó)際花苑 滕州市越廈房地產(chǎn)有限公司 4萬(wàn)4200元/ 櫻花苑III龍泉路(滕州國(guó)際家居廣場(chǎng)北) 山東齊龍房地產(chǎn)有限公司 9萬(wàn)4000元/ 東部項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商建筑面積建筑面積價(jià)格價(jià)格益康城益康大道東側(cè)郭河北岸（新二中南）滕州市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司 山東益康集團(tuán)30萬(wàn)2400元/滕都帝景平行路與南環(huán)路交匯處棗莊鑫誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司19.3萬(wàn)3100元/城市之光善國(guó)南路西側(cè)，在水一方北 山東寧建集團(tuán)濟(jì)寧中興置業(yè)有限公司 5.5萬(wàn)4300元/城建威尼斯莊園荊河南岸善國(guó)南路西邊

7、滕州市城建綜合開(kāi)發(fā)公司 97萬(wàn)待定優(yōu)品天地滕州市善國(guó)路與南球路交口 滕州瑞源置業(yè)發(fā)展有限公司 7.63萬(wàn)待定 南部項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商建筑面積建筑面積價(jià)格價(jià)格潤(rùn)恒第一城北臨北辛路，東有平行路，西至西環(huán)路，南到解放山東潤(rùn)恒偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司142.6萬(wàn)待定清河花園II學(xué)院西路北側(cè)，小清河北岸滕州市城關(guān)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司3.9萬(wàn)3300元/西部放歌鼎盛園滕州市平行路與解放路交匯外 滕州市鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 9.3萬(wàn)待定錦泰名城II滕州市荊河西路(原荊河酒廠)山東唐金置業(yè)有限公司7萬(wàn)3288元/ 西部項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商建筑面積建筑面積價(jià)格價(jià)格碧

8、水云天中央城善國(guó)中路與解放中路交叉口小清河北岸（在建）滕州市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司66萬(wàn)未定匯龍清河灣新興北路（原市委） 滕州市匯龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司3.9萬(wàn)4400元/麗都水岸III新興北路兩側(cè)滕州市城郊房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司21.6萬(wàn)4200元/億豐金地(商)滕州火車站兩側(cè) 滕州億豐房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 2.8萬(wàn)6000元/ 中部項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商建筑面積建筑面積價(jià)格價(jià)格碧水云天中央城解放中路東段（善國(guó)中路與塔寺路） 滕州市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 53萬(wàn)萬(wàn)4000元/愛(ài)家豪庭善國(guó)路與解放路交匯處山東億嘉園置業(yè)投資優(yōu)先公司19.5萬(wàn)萬(wàn)4300元/問(wèn)天科技廣場(chǎng)荊河路南側(cè) 滕州天客來(lái)置業(yè)

9、有限公司 99萬(wàn)萬(wàn)3680元/九州清晏善國(guó)路與府前路交界處滕州新城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 45萬(wàn)萬(wàn)4500元/ 中部北部項(xiàng)目名稱忠真忠真新天地新天地項(xiàng)目地址北辛路滕州武裝部對(duì)過(guò)開(kāi)發(fā)商山東忠真置業(yè)有限公司售樓地址善國(guó)北路新博偉電器北臨占地面積32000建筑面積78000綠化率35%容積率2.9開(kāi)發(fā)狀態(tài)準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格約4400元/建筑形態(tài)高層、小高層、住宅商鋪共7棟主力戶型高層120以上大戶型，以及90左右兩室小戶型代理公司深圳紫唐銷售情況高層剩余14層以上房源，物業(yè)費(fèi)0.9元（含電梯費(fèi)）聯(lián)系電5839777在售項(xiàng)目東部項(xiàng)目名稱威達(dá)威達(dá)百合花園百合花園項(xiàng)目地址前為荊河路,北臨府前

10、路,東側(cè)匯豐路,西為邾城路開(kāi)發(fā)商滕州市威達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓地址滕州市荊河橋往東800米路北（遠(yuǎn)航國(guó)際東鄰）占地面積406520建筑面積73730綠化率30%容積率2價(jià)格約4100元/開(kāi)發(fā)狀態(tài)封頂建筑形態(tài)9棟多層、4棟小高層主力戶型51-143銷售動(dòng)態(tài)一期剩余140、150，二期6月開(kāi)盤，年底交房，免費(fèi)入會(huì)，5萬(wàn)元升級(jí)，初步選房定位代理公司江山中國(guó)聯(lián)系電5807222東部項(xiàng)目名稱名仕豪庭名仕豪庭項(xiàng)目地址府前東路（濱江一期對(duì)過(guò)）開(kāi)發(fā)商山東善國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓地址府前東路（濱江一期對(duì)過(guò)） 占地面積33000建筑面積73000戶數(shù)500容積率2.2價(jià)格均3700

11、元/開(kāi)發(fā)狀態(tài)竣工建筑形態(tài)3棟高層主力戶型80左右兩室代理公司江山中國(guó)營(yíng)銷策略10萬(wàn)元訂房定金銷售狀況剩余面積約24000，完成70%銷售聯(lián)系電5257999東部項(xiàng)目名稱陽(yáng)光麗景陽(yáng)光麗景項(xiàng)目地址府前東路南側(cè) 開(kāi)發(fā)商滕州市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)售樓地址府前東路中段，濱江二期對(duì)過(guò)占地面積16844建筑面積50400綠化率35%容積率3價(jià)格約4100元/開(kāi)發(fā)狀態(tài)現(xiàn)房建筑形態(tài)6棟高層（其中3棟17層，3棟27層）16棟多層（回遷）主力戶型100、130兩種高層戶型。多層剩余戶型約90左右戶數(shù)1200銷售狀態(tài)多層僅剩余5、6層約10戶。高層剩余16層以上。整體銷售約80%剩余1080

12、0聯(lián)系電5568000 南部項(xiàng)目名稱城市之光城市之光項(xiàng)目地址善國(guó)南路西側(cè)，在水一方北開(kāi)發(fā)商山東寧建集團(tuán)濟(jì)寧中興置業(yè)有限公司售樓地址善國(guó)大橋南100米公交站臺(tái)正東占地面積18550建筑面積55000綠化率35%開(kāi)盤時(shí)間3月1日建筑形態(tài)3棟26層高層主力戶型51-143戶數(shù)345價(jià)格均價(jià)約4300元/物業(yè)費(fèi)未定代理公司南京創(chuàng)展代理營(yíng)銷策略可直接預(yù)訂房位聯(lián)系電5832222西部項(xiàng)目名稱潤(rùn)恒潤(rùn)恒第一城第一城項(xiàng)目地址北臨北辛路，東有平行路，西至西環(huán)路，南到解放路開(kāi)發(fā)商山東潤(rùn)恒偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓地址北辛路通盛上?；▓@商業(yè)街B區(qū)南102占地面積

13、300萬(wàn)建筑面積142.6萬(wàn)綠化率45%開(kāi)發(fā)狀態(tài)在建交房時(shí)間2012年底上I期房建筑形態(tài)多層、小高層、商鋪別墅共12個(gè)組團(tuán)戶數(shù)20000戶，一期2000戶價(jià)格多層4000左右，高層3600-3700銷售狀況一期客戶預(yù)約147組代理公司寧波融矩營(yíng)銷策略5萬(wàn)元優(yōu)惠1萬(wàn)元，定價(jià)不定位，排號(hào)選房聯(lián)系電5856999中部項(xiàng)目名稱九州清晏九州清晏項(xiàng)目地址善國(guó)中路龍門對(duì)過(guò)開(kāi)發(fā)商滕州新城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售樓地址善國(guó)中路龍門對(duì)過(guò)占地面積450000建筑面積128400綠化率35%容積率2.9開(kāi)發(fā)狀態(tài)封頂開(kāi)盤時(shí)間2012上半年建筑形態(tài)15棟18-32層高層、小高層主力戶型110-150

14、戶數(shù)2700價(jià)格約4500元/物業(yè)費(fèi)未定代理公司濟(jì)南全新全異營(yíng)銷策略融資計(jì)息2分，開(kāi)盤后2萬(wàn)元抵房款3萬(wàn)銷售情況一期開(kāi)盤900，融資選房450戶。902室戶型為熱銷戶型聯(lián)系電5806888項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑類型建筑類型主力戶型及面積主力戶型及面積熱銷戶型及面積熱銷戶型及面積滯銷戶型及面積滯銷戶型及面積翠湖天地多層、小高層三室兩廳一衛(wèi)110-140 三室120大戶型杏騰國(guó)際高層 三室兩廳一衛(wèi)97-140 118、128高層價(jià)格高的房源御冠麗景多層；小高層 小戶型 50-70 小戶型 5070小于50平米特小戶型龍滕花園小高層三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)，120-150

15、 三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)，120-150 大于160平米戶型北部產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑類型建筑類型主力戶型及面積主力戶型及面積熱銷戶型及面熱銷戶型及面積積滯銷戶型及面積滯銷戶型及面積貴和.世紀(jì)佳苑多層、高層三室兩廳一衛(wèi)，36.8-149 三室兩廳一衛(wèi)89-123 低層小戶型西班牙莊園多層；洋房；高層三室兩廳兩衛(wèi)，105-300 多層售罄16層剩余112 、12層剩153 、183 匯龍和諧康城多層、小高層一期兩室兩廳兩室兩廳6080遠(yuǎn)航第一國(guó)際多層、小高層、高層 三室兩廳兩衛(wèi)151、170 四室兩廳兩衛(wèi) 東部產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑類型建筑類型主力戶型及面積主力戶

16、型及面積熱銷戶型及面積熱銷戶型及面積益康城別墅、多層、小高層三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳，95-125 滕都帝景多層、小高層面積大于150 的大戶型三室兩廳南部項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑類型建筑類型主力戶型及面積主力戶型及面積熱銷戶型及面積熱銷戶型及面積清河花園二期多層、小高層三室兩廳87-150 三室兩廳87-112 錦泰名城多層；小高層 三室兩廳西部產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑類型建筑類型主力戶型及面積主力戶型及面積熱銷戶型及面積熱銷戶型及面積匯龍清河灣小高層；高層三室兩廳87-143 三室兩廳108-143 愛(ài)家豪庭小高層，多層，高層兩室兩廳三室兩廳兩室兩廳90 左右九州清晏多層、小高層110

17、-15090兩室中部產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析銷售價(jià)格及客戶群分析銷售價(jià)格及客戶群分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價(jià)格（元價(jià)格（元/ /）銷售率銷售率客群特征客群特征翠湖天地未定80%預(yù)計(jì)以社會(huì)高端人群為主，是改善性置業(yè)選擇杏騰國(guó)際2900元/70%項(xiàng)目周邊批發(fā)城的業(yè)主，村民，附近學(xué)校的教師。御冠麗景3100元/68%以首次置業(yè)為主龍滕花園3600元/92%項(xiàng)目一部分為法院福利房，人群主要是公務(wù)員以及市區(qū)內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主、成功人士。 北部項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價(jià)格價(jià)格銷售率銷售率客群特征客群特征貴和世紀(jì)佳苑3000-3200元/3100元平方米新區(qū)周邊客戶及市區(qū)客戶為主，二次及多次置業(yè)比例較高，職業(yè)以工薪階層及周邊政府單位為

18、主，置業(yè)目的已居住改善生活環(huán)境為主。西班牙莊園多等售罄、高層3900元/多層清盤小高層待售以改善性住房為主匯龍和諧康城一期均價(jià)3000，二期預(yù)計(jì)3450元/兩棟小高層120套，銷售超68%項(xiàng)目周邊個(gè)體戶、公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主遠(yuǎn)航第一國(guó)際3800元/一期西部為400套，銷售率為60% - 東部銷售價(jià)格及客戶群分析銷售價(jià)格及客戶群分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價(jià)格價(jià)格銷售率銷售率客群特征客群特征西部放歌未定面向礦區(qū)職工和市場(chǎng)從業(yè)人員錦泰名城3288元/項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價(jià)格價(jià)格銷售率銷售率客群特征客群特征益康城2100元/67%附近礦區(qū)職工和項(xiàng)目周邊醫(yī)生、教師及企業(yè)職工滕都帝景2900元/銷售為一期，銷售率約為4

19、9%南部開(kāi)發(fā)區(qū)職工，周邊村民，益康內(nèi)部員工等 南部 西部銷售價(jià)格及客戶群分析銷售價(jià)格及客戶群分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價(jià)格價(jià)格銷售率銷售率客群特征客群特征碧水云天中央城未定周邊私營(yíng)業(yè)主和銀行、學(xué)校、醫(yī)院等企事業(yè)單位中高層為主匯龍清河灣3500元/50%以項(xiàng)目周邊私營(yíng)業(yè)主和銀行、學(xué)校、醫(yī)院等企事業(yè)單位中高層為主愛(ài)家豪庭一期3500-4600元/一期約85%以滕州市個(gè)體工商戶，私企改善性住房為主九州清宴未定以城市中部改善性住房為主中部銷售價(jià)格及客戶群分析銷售價(jià)格及客戶群分析滕州房地產(chǎn)特征滕州房地產(chǎn)特征1、作為縣級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步高、發(fā)展快，已趨于成熟2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目密集，市場(chǎng)供應(yīng)量大3、本地開(kāi)發(fā)企業(yè)為主

20、，外地開(kāi)發(fā)商積極參與4、購(gòu)房需求以剛性需求為主，投資人群持續(xù)增長(zhǎng)結(jié)結(jié) 論論滕州市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)滕州市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)1、從產(chǎn)品形態(tài)看，以小高層和高層為主，洋房和別墅占較大比重，多層住宅逐漸淡出市場(chǎng)2、交房標(biāo)準(zhǔn)以毛坯房為主流，精裝房還沒(méi)有打開(kāi)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)公司還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到裝修的重要性3、戶型面積以100多平米的三室為主，大兩室戶型占有相當(dāng)比例，戶型設(shè)計(jì)平均水平相對(duì)較高4、社區(qū)綠化得到開(kāi)發(fā)公司的足夠重視，規(guī)劃理念較為先進(jìn)5、物業(yè)管理比較成熟，大多采用專業(yè)物業(yè)公司6、社區(qū)規(guī)模較大，而且大多聯(lián)系單位團(tuán)購(gòu)，能形成較濃的居住氛圍房?jī)r(jià)分析房?jī)r(jià)分析北部東部西部南部中部整體市場(chǎng)供應(yīng)量30.6631.610.949.

21、39.1131.56吸收量20.223.525.4123.87.2880.21消化率0.65880.74220.49630.48280.80.6097市場(chǎng)消化量統(tǒng)計(jì)分析市場(chǎng)消化量統(tǒng)計(jì)分析注：中部未來(lái)供應(yīng)量較大，但是目前在售供應(yīng)面積的樓盤及面積均較小，市場(chǎng)消化率卻最大個(gè)私業(yè)主個(gè)私業(yè)主高收入高收入打工族打工族公務(wù)員公務(wù)員消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)購(gòu)房者結(jié)構(gòu)購(gòu)房者結(jié)構(gòu)都有住房，但居住品質(zhì)一般；都有住房，但居住品質(zhì)一般；屬于滕州中高階層的人群；屬于滕州中高階層的人群；有一定經(jīng)濟(jì)能力，有能力追求更高品質(zhì)的物質(zhì)生活。有一定經(jīng)濟(jì)能力，有能力追求更高品質(zhì)的物質(zhì)生活。生活現(xiàn)狀分析生活現(xiàn)狀分析向往大城市高檔社區(qū)的生

22、活方式，對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)向往大城市高檔社區(qū)的生活方式，對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容的要求比較高；容的要求比較高；優(yōu)美的生活環(huán)境，是吸引客戶購(gòu)買社區(qū)的重要原因，而優(yōu)美的生活環(huán)境，是吸引客戶購(gòu)買社區(qū)的重要原因，而且對(duì)周邊的生活配套也比較關(guān)心。且對(duì)周邊的生活配套也比較關(guān)心。對(duì)建筑品質(zhì)的要求也比較高。對(duì)建筑品質(zhì)的要求也比較高。物質(zhì)需求分析物質(zhì)需求分析心理需求分析心理需求分析希望通過(guò)各種形式包括消費(fèi)來(lái)體現(xiàn)和證明自己高層次的社會(huì)地位，希望通過(guò)各種形式包括消費(fèi)來(lái)體現(xiàn)和證明自己高層次的社會(huì)地位，具有較為強(qiáng)烈的從列心理和攀比心理。具有較為強(qiáng)烈的從列心理和攀比心理。思想傳統(tǒng)卻追求高尚的生活方式。思想傳統(tǒng)卻追求高尚的生活

23、方式。重視家庭，有強(qiáng)烈的安全觀和健康型的追求。重視家庭，有強(qiáng)烈的安全觀和健康型的追求。25歲25-35歲35-45歲45歲以上100以下100-120120-140140以上1. 房型面積和購(gòu)房者年齡成反比；2. 客戶居住主力戶型面積在120140；3. 購(gòu)買者以2535歲年齡段的群體為主，說(shuō)明大量的客戶是購(gòu)買一套房，滿足自住需求，35-45歲年齡段為次購(gòu)房客戶，主要是二次置業(yè)。戶型面積1.圖表顯示購(gòu)房者的意向戶型面積向?qū)嵱眯偷?00120轉(zhuǎn)移；2.家庭結(jié)構(gòu)的分化在一定程度上推動(dòng)了商品房市場(chǎng)向前發(fā)展；3.主力戶型的總價(jià)和購(gòu)房者年齡成正比，使其已經(jīng)成為客戶是否購(gòu)房的重要原因；4.3545歲的年齡

24、段成為主要的購(gòu)房者；5.大面積的戶型和購(gòu)房者年齡成反比，說(shuō)明此類客戶購(gòu)房主要還是倚重父母。25歲25-35歲35-45歲45歲以上100以下100-120120-140140以上 不重視 重視首次置業(yè)首次置業(yè)收集信息、收集信息、看樓階段看樓階段有現(xiàn)樓有現(xiàn)樓未入住未入住中低檔中低檔二次以上置業(yè)二次以上置業(yè)買樓、收樓階段買樓、收樓階段樓花期樓花期入住后入住后中高檔中高檔消費(fèi)者購(gòu)房因素核心：價(jià)核心：價(jià)格、地段格、地段、環(huán)境、環(huán)境建筑特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商建筑特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理等物業(yè)管理等購(gòu)房者隨著經(jīng)驗(yàn)、檔次、對(duì)樓市熟悉程度及購(gòu)買購(gòu)房者隨著經(jīng)驗(yàn)、檔次、對(duì)樓市熟悉程度及購(gòu)買迫切感等因素而改變對(duì)生活方式的選擇。迫

25、切感等因素而改變對(duì)生活方式的選擇。挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)PART 2擺在我們面前的現(xiàn)狀？如何提高房源去化速度？怎樣做？怎樣做？綜合評(píng)判綜合評(píng)判指標(biāo)指標(biāo)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)現(xiàn)狀現(xiàn)狀片區(qū)片區(qū)地段地段交通交通景觀景觀人氣人氣商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍消費(fèi)環(huán)境消費(fèi)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境優(yōu)優(yōu)良良一般一般差差項(xiàng)目所處地段位于北外環(huán)，位于新城區(qū)核心位置，地段升值潛力較大。片區(qū)周圍開(kāi)發(fā)時(shí)間短，商業(yè)開(kāi)發(fā)空間大，商業(yè)氛圍日益濃厚，但生活配套不夠完善，如何增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目定位首要考慮的條件。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和居住氛圍的提升，片區(qū)升值潛力逐漸凸顯，在某種程度上，我項(xiàng)目承擔(dān)著本區(qū)域先行者和探索者的重任。周樓嘉苑項(xiàng)目情況合計(jì)總戶數(shù)總面積已售面積剩余面積2

26、9530439.7819620421.19910018.68面積戶數(shù)已售剩余89.396355883.51631944100.236324109.4427243122.51066640合計(jì)29519699產(chǎn)品：滿足自住需求的小高層住宅定位：舊村改造建設(shè)項(xiàng)目傳播：?jiǎn)雾?yè)、產(chǎn)品說(shuō)明書式工期：主體基本封頂 外立面：高級(jí)灰、中長(zhǎng)調(diào)銷售進(jìn)度：銷售196余套，剩余99戶196套的銷售量表明：客戶一直在猶豫？馬斯洛的人類需求層次理論指出人類對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品的需求存在四個(gè)層次，即產(chǎn)品的可得性、產(chǎn)品的質(zhì)量和價(jià)格（性價(jià)比）、產(chǎn)品的易得性和服務(wù)、個(gè)性化。 提高客戶關(guān)注項(xiàng)目形象不是萬(wàn)能的！但是沒(méi)有形象卻是萬(wàn)萬(wàn)不能的！溝通溝通

27、PART 3給客戶傳達(dá)的信息？商譽(yù)-現(xiàn)狀 行內(nèi)/業(yè)界認(rèn)同的大型房地產(chǎn)公司 消費(fèi)者對(duì)品牌認(rèn)知度及了解偏少 業(yè)主對(duì)員工的工作表現(xiàn)評(píng)價(jià)不一 出現(xiàn)過(guò)負(fù)面報(bào)道，與新聞媒體關(guān)系待加強(qiáng)“墻內(nèi)香，墻外未香墻內(nèi)香，墻外未香”優(yōu)勢(shì)：小區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，東臨新政務(wù)中心，西接新汽車站，位于新城區(qū)核心地段，交通便利，頗具升值潛力在優(yōu)勢(shì)之外我們更應(yīng)著眼于小區(qū)的短處，從營(yíng)銷策劃的層面去消除不利影響1、小區(qū)整體規(guī)模在城區(qū)處于中小水平，整體規(guī)劃沒(méi)有亮點(diǎn)2、由于建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，產(chǎn)品定位較為滯后，建筑風(fēng)格較為普通3、前期銷售部分房源，加上工程的擱置，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不良影響4、剩余房源的位置樓層相對(duì)較差，后期的銷售受到一定限制5、地處新區(qū)，周邊生活配套不夠完善，近階段生活便利性較差產(chǎn)品-現(xiàn)狀產(chǎn)品-挑戰(zhàn) 初步建議： 加強(qiáng)品牌與樓盤的聯(lián)結(jié)緊密度 所有樓盤宣