星豪灣歐陸風(fēng)情商業(yè)街推廣方案

1、星豪灣歐陸風(fēng)情商業(yè)街推廣方案目錄：一、均安概況第2頁(yè)二、均安商業(yè)物業(yè)總體概況第2-7頁(yè)1、一一均安主要商圈分析2、各樓盤商鋪?zhàn)饨稹⑹蹆r(jià)一覽表3、一一商鋪的供應(yīng)量分析三、項(xiàng)目定位第7-12頁(yè)1、形象定位2、一一經(jīng)營(yíng)路線定位3、功能分區(qū)定位4、價(jià)格、租金定位5、一一目標(biāo)客戶定位第12-15頁(yè)第12-15頁(yè)第15頁(yè)四、整合推廣1、推廣策略2、媒體策略3、各階段推廣計(jì)劃五、總結(jié)均安概況:1、概況：均安鎮(zhèn)地處珠江三角洲腹地，位于順德市西南部，與中山、新會(huì)相鄰，總面積81.3平方公里，下轄18個(gè)村委會(huì)和直個(gè)街道辦事處，常往人口匕萬，流動(dòng)人口萬多，旅居海外和港澳臺(tái)的鄉(xiāng)親4_萬多。均安鎮(zhèn)是省級(jí)旅游度假區(qū)、省民

2、族民間藝術(shù)之鄉(xiāng)。第三產(chǎn)業(yè)以旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和專業(yè)化市場(chǎng)的幵發(fā)為重點(diǎn)。以均安碧桂園高爾夫生活村、生態(tài)樂園、李小龍祖居為龍頭的康體游、生態(tài)農(nóng)業(yè)游、名人游蓬勃發(fā)展。均安現(xiàn)正積極樹立牛仔紡織服裝產(chǎn)業(yè)和旅游度假兩大品牌。2、騰飛的第二工業(yè)目前全鎮(zhèn)共有工業(yè)企業(yè)646家。其中，規(guī)模企業(yè)32_家，三資企業(yè)6工家，規(guī)模企業(yè)家。工業(yè)區(qū)配套完善。近年來，均安新幵發(fā)工業(yè)區(qū)15個(gè)，面積共2500多畝，投入資金達(dá)5000多萬元，并重點(diǎn)規(guī)劃了3個(gè)總面積5000畝的鎮(zhèn)級(jí)大工業(yè)區(qū)，為均安工業(yè)發(fā)展打下了實(shí)的基礎(chǔ)。3、蓬勃的教育事業(yè)教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，全鎮(zhèn)現(xiàn)有中學(xué)7所，小學(xué)18所，幼兒園29所。、均安商業(yè)物業(yè)總體概況：1、均安主要商

3、圈分析：1）、以百安路為界，三華商業(yè)城、壹加貳商場(chǎng)和天天商場(chǎng)為中心，加上宏安路商鋪組成的中心老商圈。A、三華商業(yè)城一層是擁有126個(gè)卡位（2m2/個(gè)）的菜市場(chǎng)，一個(gè)卡位租金200元/月左右，沿百安路的商鋪?zhàn)饨鹪?0元/左右,二層已經(jīng)出租做了廠房；商鋪?zhàn)饨?0-45元/m2，以經(jīng)營(yíng)小家電、摩配、文具為主；商場(chǎng)旁邊的小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)低檔服裝、雜貨，每個(gè)攤位租金180元/月;C、壹加貳商場(chǎng)較陳舊，以經(jīng)營(yíng)小食品、日常用品、低檔服裝鞋類為主，面積600m左右；D、錦安路兩邊店鋪林立，經(jīng)營(yíng)小百貨、文具、通訊器材、服裝鞋類為主，租金價(jià)格在30元/m左右，還有上升的趨勢(shì)。點(diǎn)評(píng)：此商圈商業(yè)氛圍較濃厚，人流量大，位

4、于均安鎮(zhèn)中心，是滿足均安人日常消費(fèi)的老商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以關(guān)系民生的商業(yè)為主。沿建安路的碧海名居商鋪售價(jià)在7150-15000元/m，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為100元/m，集中了一些中檔的西餐廳、快餐廳、品牌服飾等，是全城商業(yè)物業(yè)售價(jià)、租金最貴的地方，也是人流相對(duì)集中的區(qū)域。2）、以富安國(guó)際牛仔城、萬樂福購(gòu)物廣場(chǎng)為中心，加此區(qū)域百安路的商鋪組成的商圈。A、萬樂福一層為新建的中心菜市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)蔬菜、肉類，擁有200多個(gè)卡位（2m/個(gè)），每個(gè)卡位租金350元/月，市場(chǎng)內(nèi)鋪位租金50元/m；二層為面積1200m左右的購(gòu)物商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、食品、日常用品為主，小電器、手機(jī)、煙酒、金銀飾品為輔；B、富安牛仔城為

5、均安牛仔服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，主要經(jīng)營(yíng)牛仔服飾配套行業(yè)點(diǎn)評(píng)：此商圈毗鄰均安舊商圈，是伴隨均安牛仔紡織服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而形成的，商業(yè)業(yè)態(tài)以牛仔紡織服裝配套產(chǎn)業(yè)為主，如布料批發(fā)、服裝批發(fā)等。3）、以嘉都商場(chǎng)、泰和市場(chǎng)和新華永豐菜市場(chǎng)、裕豐商場(chǎng)為兩端中心，連接保安路、均欖路商鋪組成的商圈；A、嘉都商場(chǎng)面積1500仃左右，以經(jīng)營(yíng)副食、日常用品、小家電、中檔服飾（占據(jù)了商場(chǎng)近一半的面積）為主；B、泰和商場(chǎng)面積300仃左右，經(jīng)營(yíng)日常用品為主；C、新華永豐菜市場(chǎng)占地500仃左右，經(jīng)營(yíng)蔬菜和肉類，旁邊的裕豐商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)小百貨，面積在300仃左右；D、保安路近均安大橋的商鋪?zhàn)饨鸺s40-45元/m2，均欖路商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在

6、20-25元/m。點(diǎn)評(píng)：此商圈以康樂路為界，均欖路兩旁集中了70-80家小規(guī)模的服裝廠、繡花廠，保安路靠近嘉都商場(chǎng)集中了一些關(guān)系民生的低檔商業(yè)業(yè)態(tài)5。本地居民和廠里的工人形成此區(qū)域的消費(fèi)主力，此區(qū)域亦是最靠近本案的區(qū)域，商業(yè)氛圍差，商業(yè)業(yè)態(tài)較單一、原始，迫切需要一個(gè)新的上檔次的消費(fèi)中心。2、各樓盤商鋪售價(jià)、租金一覽表樓盤名稱售價(jià)租金備注麗雅苑5380-10800/m2元未疋12月31號(hào)交樓怡華園二期4100-5488im2元/未疋12月交樓麗景閣5500元/m235元/m2打樁階段碧海名居7150-15000元45-100元/m2現(xiàn)樓/m2鴻俊軒只租不售40元/m2現(xiàn)樓，建行租沿百安路四間鴻逸

7、軒10000元/m240元/m2現(xiàn)樓牛仔城二期7000-10000元28元/m2(夾現(xiàn)樓/m2層3元/m2)牛仔城一期4200元/m2（靠?jī)?nèi)街）3、商鋪的供應(yīng)量分析：隨著均安經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，供應(yīng)量亦在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)增大。詳見下表:樓盤名稱數(shù)量（套）備注怡華苑一期25現(xiàn)樓匯福豪庭24現(xiàn)樓牛仔城一期400現(xiàn)樓牛仔城二期105現(xiàn)樓分析：盈翠軒21現(xiàn)樓碧海名居12現(xiàn)樓聚麗豪庭26（商場(chǎng)）怡華苑二期80新建麗雅苑27新建鴻俊軒9新建鴻逸軒11新建鴻信軒3新建帝豪灣154新建麗景閣16新建1 ）、均安鎮(zhèn)今年商鋪新增供應(yīng)量達(dá)到了300套，其中已經(jīng)銷售了近60套。鴻球地產(chǎn)11套不

8、售，麗景閣17套全部售罄、麗雅苑已售12套。市場(chǎng)仍然有足夠的容納量消化剩余貨量。2）、本案推出后，將與牛仔城二期、怡華苑二期商鋪形成“三足鼎立”局勢(shì)，共同占有絕大部分市場(chǎng)份額，然而本案與牛仔城和怡華苑二期的位置、經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、推廣策略上面有很大區(qū)別，所以本案建成后必將成為均安新的商業(yè)中心，消費(fèi)新坐標(biāo)。三、項(xiàng)目定位：一）、形象定位：*均安第一品牌商業(yè)步行街-締造東區(qū)尖沙咀，引領(lǐng)均安新時(shí)尚；集購(gòu)物、美食、文化、休閑娛樂為一體集購(gòu)物、美食、文化、休閑娛樂為一體綜合性的歐陸風(fēng)情商業(yè)步行街八經(jīng)營(yíng)路線定位：走差異化、互補(bǔ)性道路，引進(jìn)知名品牌，專做中檔精品，突出與均安目前的商業(yè)不同的經(jīng)營(yíng)線路。三）、功

9、能分區(qū)定位：1、功能分區(qū)依據(jù)：1）、依據(jù)項(xiàng)目整體形象定位的需求：項(xiàng)目要塑造東區(qū)尖沙咀，均安消費(fèi)新坐標(biāo)的形象。是均安唯一的至大的集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂、文化于一體的綜合性歐陸風(fēng)情商業(yè)步行街；2）、依據(jù)發(fā)展商城市運(yùn)營(yíng)商的角色定位：發(fā)展商促進(jìn)東西區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，打造東區(qū)高檔住宅小區(qū)，均安第一商業(yè)街，起到城市運(yùn)營(yíng)商的角色；3）、依據(jù)公司后期發(fā)展的需要：公司后期項(xiàng)目的幵發(fā)主要集中在商業(yè)物業(yè)部分。前期商業(yè)街的定位以及經(jīng)營(yíng)的好壞直接影響到后期項(xiàng)目的幵發(fā)。從后期項(xiàng)目幵發(fā)的角度來講，步行街只許成功。2、功能分區(qū)：1、超級(jí)市場(chǎng)區(qū)：1）、位置：A座商鋪（A11A171除外）2）、目標(biāo)商家：本土有一定影響力的綜合性超市，

10、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容要有別于目前均安的各個(gè)商場(chǎng)。例如：信和商場(chǎng)3）、理由：大商家對(duì)位置、人流的要求比較嚴(yán)格，A座緊鄰馬路、河堤公園，將來人流比較旺盛;若主力商家招商失敗，可考慮進(jìn)行組合招商，例如：屈臣氏、中型家電連鎖超市、通訊器材連鎖店、珠寶店、銀行等。A座的位置、人流方面均可以滿足這些商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。2、中西美食區(qū)：1 ）、位置：B座商鋪（、B17號(hào)-B31號(hào)商鋪除外）、目標(biāo)商家：大型酒樓、中檔西餐廳或者自助餐廳、美食街、餅屋等例如：一層引進(jìn)一家大的酒樓、中檔西餐廳或者咖啡館像綠茵閣西餐廳、彩蝶軒等，二層做各地小吃美食街或者自助餐廳、酒吧、咖啡館等。2 ）、理由：緊鄰馬路，商家需要；飲食行業(yè)的油煙問題不

11、會(huì)影響到小區(qū)居民的生活起居； 對(duì)面的河堤公園建成后環(huán)境優(yōu)美，為商家攬客提供便利；3、品牌店一條街1 ）、位置：內(nèi)街A11號(hào)一A17號(hào)、B17號(hào)一B31;1座131座24號(hào)、2座1號(hào)一2座17。2 ）、目標(biāo)商家：中檔次的休閑、運(yùn)動(dòng)類品牌服飾、鞋類、窗簾布藝、床上用品等特色品牌店。例如：千色、華倫天奴、百麗、安踏、德爾惠、以純、啄木鳥等品牌。3 ）、理由： A1號(hào)一A12號(hào)位置偏，形成不了連續(xù)性，故排除在外；兩邊商鋪，真正步行街感覺；4、休閑精品區(qū)1）、位置：1座鋪位二層2）、目標(biāo)商家：美容養(yǎng)顏、康體店、美發(fā)店、精品飾品店等例如：伊麗莎白美容、香水、箱包、小飾品店等3）、理由：鋪位本身的面積決定：

12、鋪位面積從14個(gè)方到270多個(gè)方不等，小的鋪面可作精品、小飾品、女性化妝品專柜等，大面積的可以作美容美發(fā)；鋪位的位置決定：此類行業(yè)靠的是專業(yè)和名氣，相對(duì)來說回頭客多，對(duì)人流的要求并不十分嚴(yán)格；5、文化影音區(qū)：1）、位置：2座商鋪二層2）、目標(biāo)商家：書店文具店、影碟店、網(wǎng)吧3）、理由：此區(qū)域商鋪進(jìn)入性差，有四只樓梯把商鋪間隔開來，難以形成商業(yè)的性；此區(qū)域鄰近市政文化、體育中心，和文化有關(guān)系；均安目前的文具店、書店不上檔次，不成規(guī)模。網(wǎng)吧設(shè)在二樓，有足夠的面積，而且可以帶動(dòng)一定的人流。6、生活配套區(qū)：1）、位置：A座1號(hào)一12號(hào)商鋪2）、目標(biāo)商家：純凈水店、糧油店、干洗店、士多等，或者考慮作商場(chǎng)的

13、倉(cāng)庫(kù)。3）、理由：作為小區(qū)的生活配套商業(yè)對(duì)位置要求不高；位于側(cè)街，對(duì)整個(gè)商業(yè)步行街的氛圍沒有什么影響。商場(chǎng)需要倉(cāng)庫(kù)位。注：整個(gè)小區(qū)建成后將達(dá)到1660戶，故招商時(shí)可考慮銀行、郵政代辦點(diǎn)、干洗店等生活配套。四）、價(jià)格定位：1、商業(yè)街定價(jià)原則：1 ）、整個(gè)小區(qū)的高質(zhì)素，商業(yè)街的整體形象，商業(yè)街的地理位置、緊鄰市政文化體育中心，未來人流走向，暫定價(jià)為5000-13000元/m2；2）、商鋪定價(jià)分為四個(gè)檔次：A、B座沿東堤路的商鋪價(jià)格最高，為第一檔；靠?jī)?nèi)的價(jià)格為第二檔；A、B座商鋪二樓與1、2座裙樓商鋪（A1-A12除外）首層為第三檔，1、2座裙樓商鋪二層與1座1號(hào)-1座12號(hào)為第四檔。2、商業(yè)街定價(jià)

14、：1）、外街：均價(jià)：12000元/mA1號(hào)、A2號(hào)、A9、A10；B1號(hào)、B2號(hào)、B3號(hào)、B15號(hào)、B16號(hào)為13000元/m2，其余均價(jià)11800元/m2；2）、內(nèi)街：均價(jià)：8000元/mA11號(hào)一A17號(hào)、B17號(hào)一B31,9000元/叭1座131座24號(hào)、2座1號(hào)一2座17,7000元/叭3）、側(cè)街；均價(jià)：5000元/m21座1號(hào)一12號(hào)鋪4）、A、B座二層：均價(jià)：7000元/mA18號(hào)一A30號(hào)，B32B58175）、1、2座二層：均價(jià)：5000元/m1座25號(hào)一1座37號(hào)，2座8號(hào)一2座29號(hào)五）、目標(biāo)客戶群定位：1、均安本地投資客（私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員等）；2 、鄰鎮(zhèn)、順德區(qū)的投

15、資客；3 、港澳臺(tái)客人和海外僑胞；4 、需要購(gòu)置鋪面的生意人。四、整合推廣1、推廣策略：1）、通過對(duì)本地商業(yè)物業(yè)投資報(bào)酬率的市場(chǎng)調(diào)查得出結(jié)論如下：投資客對(duì)本地商業(yè)物業(yè)的投資報(bào)酬率要求約在5-8%之間，本地的投資市場(chǎng)并不成熟。例A：鴻逸軒商鋪：售價(jià)10000元/m2,租金40元/m2投資報(bào)酬率=40X12-10000=0.048例B：麗景閣商鋪:幵盤價(jià)5500元/仃，現(xiàn)在的售價(jià)在6700元/m2,租金35元/仃;投資報(bào)酬率=35X12-6700=6.2%例C：碧海名居商鋪現(xiàn)售價(jià)15000元/m?,租金100元/m2投資報(bào)酬率=100X12-15000=8%2）、通過以上分析得出“上、中、下”三個(gè)

16、推廣策略上策：概念炒作通過對(duì)本案的“概念炒作”（東區(qū)的尖沙咀、消費(fèi)新時(shí)尚），吸引并不十分成熟的投資客，去化本案，達(dá)到“兵不血刃”的效果；中策：以商帶售引進(jìn)一家知名商場(chǎng)做主力店，再進(jìn)行中檔次各商業(yè)業(yè)態(tài)的招商，保證投資客的投資報(bào)酬率；通過營(yíng)商環(huán)境的打造，吸引更多的商家進(jìn)駐，增強(qiáng)投資者的信心；下策：包租兩年幵創(chuàng)均安商業(yè)物業(yè)銷售的“先河”，發(fā)展商與投資業(yè)主簽訂兩年包租合同，大力宣傳“買鋪即收租”，每月返還業(yè)主租金，增強(qiáng)投資者的信心；然后以推遲交樓日期、打時(shí)間差、加大招商力度等方式降低自身風(fēng)險(xiǎn)。注：此三個(gè)策略可以根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇，亦可以進(jìn)行組合。2、媒體策略：針對(duì)不同時(shí)期，媒體選擇、配合、投放力度有

17、所側(cè)重。以“平面媒體為主，電視、戶外媒體配合，適當(dāng)夾報(bào)、單張、信函輔助”。公幵期強(qiáng)銷期剩余產(chǎn)品促銷期3、各階段推廣計(jì)劃：（附表1星豪灣商業(yè)街項(xiàng)目推廣計(jì)劃表）目的廣泛告知，制造知名度。塑造咼品質(zhì)整體氣勢(shì)，制造市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。利用買氣加強(qiáng)銷控。廣告塑造整體形象，品牌確立?，F(xiàn)場(chǎng)買氣，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)東區(qū)第一特色強(qiáng)化。商業(yè)街。印刷印制宣傳單張。單張強(qiáng)打期，印制招商單張。媒體宣傳海報(bào)報(bào)紙報(bào)紙電視形象報(bào)紙、電視廣告強(qiáng)打電視廣告。電視廣告期。戶外接待中心完成視狀況補(bǔ)充修整。視狀況補(bǔ)充運(yùn)作。媒體現(xiàn)場(chǎng)廣告牌，戶外廣告牌促銷合理安排軟媒體攻勢(shì)計(jì)劃以及高規(guī)格現(xiàn)視狀況彈性運(yùn)作活動(dòng)場(chǎng)show1）、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：時(shí)間：8月20-9月

18、20主題：項(xiàng)目進(jìn)行首次推廣，試探市場(chǎng)反應(yīng)，為項(xiàng)目前期銷售積累客源；同時(shí)積極招商，“以招商帶動(dòng)銷售”工作內(nèi)容:A、通過現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告和單張宣傳，首次塑造東區(qū)尖沙咀、歐陸風(fēng)情商業(yè)街形象；B、制作宣傳海報(bào)，進(jìn)行大范圍夾報(bào)；C、充分利用“教師節(jié)”、“中秋節(jié)”兩個(gè)節(jié)日，組織SP活動(dòng)擴(kuò)大影響力；D、招商全面啟動(dòng)。銷售目標(biāo):20套2）、公開發(fā)售期:時(shí)間:9月21日-10月31日 主題:經(jīng)過一定積累后，制造吸引事件、項(xiàng)目全面推出市場(chǎng)工作內(nèi)容:A、借“均安國(guó)際牛仔服裝節(jié)”的東風(fēng)，通過單張、報(bào)紙、電視廣告對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行大力宣傳；B、現(xiàn)場(chǎng)舉行“包租簽約儀式”，吸引市場(chǎng)注意力；C國(guó)慶節(jié)舉辦現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)；D舉行“知名商場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)簽約儀式”，邀請(qǐng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、政府領(lǐng)導(dǎo)出席剪彩儀式,順德區(qū)的電視、報(bào)紙等媒體現(xiàn)場(chǎng)采訪，制造全城轟動(dòng)效應(yīng)； 銷售目標(biāo):50套3）、強(qiáng)銷期:時(shí)間:11月1日至06年1月3日主題:經(jīng)過公開發(fā)售期的大力宣傳造勢(shì)，配合活動(dòng)將銷售推向高峰工作內(nèi)容:A、聯(lián)合商家舉行“商業(yè)街幵街儀式”；B、聯(lián)合商場(chǎng)、各商家、政府相關(guān)部門在元旦接期間舉辦“均安鎮(zhèn)首屆購(gòu)物美食節(jié)”；銷售目標(biāo)：80套4）