回遷房項目的會計核算和稅務處理比較

1、回遷房項目的會計核算和稅務處理比較土地征用費和拆遷補償費構(gòu)成房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的 重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補償費支出是指為取得土 地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓 金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地 閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆 遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補 償費、危房補償費等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支 出，會計和稅務處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆 遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由于其行 為的特殊性，會計和稅務處理有所不同

2、，這種不同直接影響 到開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的確認，我們以案例分析如下。案例A 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目占地 10000 川，土地成本已 發(fā)生貨幣性支出 5000 萬元，其中支付土地價款 3500 萬元， 拆遷貨幣補償 1500 萬元。另外，在本項目中，需要按照 1 : 1 的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房 60 套。開發(fā)項目分兩期進行建設。一期項目占地面積6000m2,二期項目占地面積 4000m。2016 年 9 月，完成一期 12 座 500 套75000 川樓房建設，建安成本實際支出 7000 萬元，- 期有回遷房40 套，剩余的 20 套回遷房在二期待建。假設一 期房屋對外售價為3000 元/川。

3、請確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品 會計成本和計稅成本。該公司認為，第一期竣工12 座共 500 套住房，其中的40 套回遷房的建安成本應當分攤到剩余的460 套可售樓房銷售成本中，也就是 460 套可售樓房要承擔 500 套樓房的成本， 并且由于一、二期回遷房套數(shù)和面積不等，第一期成本高， 第二期成本低，可以有效地減少前期的企業(yè)所得稅支出，獲 得遞延納稅的好處。這種觀點是否正確呢？我們根據(jù)會計核算的基本原則以及國稅發(fā)201631 號文件分析如下：第一期商品房的會計成本1土地成本貨幣性支出為 3500+1500=5000借：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補償費5000貸：庫存現(xiàn)金/銀行存款50002第一期回

4、遷房 40 套建造支出 0X150=560借：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補償費560貸：開發(fā)成本一一建筑安裝工程費5603第二期回遷房 20 套因未實際發(fā)生，為反映成本的完整 性，按照預算成本或第一期成本預提入賬X20X150=280借：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補償費280280貸：預計成本一一建筑安裝工程費4土地成本合計 5000 + 560 + 280= 58405第一期分配土地成本 5840+6000=35046單位可售建筑面積土地成本 3504-=7單位可售建筑面積建筑成本 -=第一期商品房的計稅成本房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，拆遷補償主要有3 種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償

5、相結(jié)合。本案例中包 含了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償兩種方式，作價補償比較簡單，產(chǎn) 權(quán)調(diào)換則成為計稅成本確定的難點。產(chǎn)權(quán)調(diào)換，屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆 遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務處理上，一般情況下作 非貨幣性交易處理，即 以物易物”處理，根據(jù)國稅發(fā)201631 號文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職 工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、 抵償債務、 換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同 銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益 權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。確認收入的方法和順序為：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷 售價格確定。由

6、主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值 確定。按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關確定。第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為 40X150X3OOO=18OO。另外，對于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式， 同時涉及換入資產(chǎn)的計稅成本確認問題，國稅發(fā)201631 號文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用 權(quán)的，按下列規(guī)定處理：1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投 資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出 開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值和土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用

7、權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應 支付的補價款或減除應收到的補價款。2換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投 資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價 值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該 項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本 還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。本案例中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時，暫不 確認計稅成本，第一期40 套回遷房交付后，按照其公允價值，即視同銷售收入 1800 萬元計入土地計稅成本。第二期 20 套回遷房因未建造且沒有公允價值，不屬于 國稅發(fā)201631 號文件第三十二條規(guī)定的可以預提的計稅成 本，暫按成本為 0 計算。另外，根據(jù)國稅發(fā)201631 號文件 第三十四條的規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支 出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。這20 套回遷房計稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支，以后結(jié)算二期計稅 成本時，不需要再調(diào)整一期的計稅成本。該項目在第一期開發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計入的計稅成本為：3500+1500+1800