物業(yè)管理基本理論

1、 物業(yè)管理基本理論物業(yè)管理基本理論 主講：主講： 謝銘謝銘 一、物業(yè)的認識與分析“物業(yè)物業(yè)”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等，指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。一、物業(yè)的認識與分析二元性二元性有限性有限性差異性和多樣性差異性和多樣性自然屬性固定性自然屬性固定性永久性和長期性永久性和長期性配套性配套性物業(yè)的性質(zhì)商品屬性物業(yè)的性質(zhì)商品屬性短缺性短缺性經(jīng)濟屬性保值、增值性經(jīng)濟屬性保值、增值性社會屬性宏觀調(diào)控性社會屬性宏觀調(diào)控性法律屬性法律屬性一、物業(yè)的認識與分析某物業(yè)某物業(yè) A單位舉例分析：單位舉例分析： 售價售價3000元元

2、/m2 面積面積 100m2 公攤公攤 3m2 （平均分攤）（平均分攤） 則：則：A單位房款單位房款30001003000330.9萬萬公共部分ABCD物業(yè)的認識與分析：物業(yè)的認識與分析：分析：分析： 業(yè)主專有部分業(yè)主專有部分 購房款包括：購房款包括： 公共面積分攤公共面積分攤物業(yè)的認識與分析：物業(yè)的認識與分析：分析推導：分析推導： 共有物業(yè)：全體或部分業(yè)主擁有；共有物業(yè)：全體或部分業(yè)主擁有；（一）物業(yè)構(gòu)成（一）物業(yè)構(gòu)成 專有物業(yè)：個別業(yè)主擁有。專有物業(yè)：個別業(yè)主擁有。 物業(yè)的認識與分析物業(yè)的認識與分析 結(jié)構(gòu)基礎、結(jié)構(gòu)、天面；結(jié)構(gòu)基礎、結(jié)構(gòu)、天面；1、共有物業(yè)范圍、共有物業(yè)范圍 空間有效空間；

3、空間有效空間； 配套設備、設施和場地。配套設備、設施和場地。 戶內(nèi)面積以門窗為界限；戶內(nèi)面積以門窗為界限；2、專有物業(yè)范圍、專有物業(yè)范圍 陽臺面積陽臺垂直投影；陽臺面積陽臺垂直投影； 戶內(nèi)歸屬業(yè)主的建筑如隔墻等。戶內(nèi)歸屬業(yè)主的建筑如隔墻等。物業(yè)的認識與分析物業(yè)的認識與分析物業(yè)的認識與分析物業(yè)的認識與分析3、共有物業(yè)產(chǎn)權人業(yè)主、共有物業(yè)產(chǎn)權人業(yè)主 全體業(yè)主共同擁有全體業(yè)主共同擁有業(yè)主共有業(yè)主共有產(chǎn)權形態(tài)產(chǎn)權形態(tài) 部分業(yè)主共同擁有部分業(yè)主共同擁有物業(yè)的認識與分析物業(yè)的認識與分析4、法律假說“表層粉刷說表層粉刷說”與共同共有；與共同共有；“壁心說壁心說” 與部分共有。與部分共有。（二）物業(yè)的特點及分

4、析（二）物業(yè)的特點及分析1、規(guī)模趨大；、規(guī)模趨大；2、技術含量越來越高；、技術含量越來越高；3、共有物業(yè)比重不斷增加；、共有物業(yè)比重不斷增加；4、共有物業(yè)正常運行是物業(yè)使用前提條件。、共有物業(yè)正常運行是物業(yè)使用前提條件。物業(yè)特點分析（4）共有物業(yè)正常運行是物業(yè)使用前提共有物業(yè)正常運行是物業(yè)使用前提上述特點共同作用所致。物業(yè)特點分析（5）：問題的產(chǎn)生：問題的產(chǎn)生：誰來提供運行、維護和管理保障？誰來提供運行、維護和管理保障？（三）共有物業(yè)管理1、業(yè)主自行管理、業(yè)主自行管理 經(jīng)濟上是否合算經(jīng)濟上是否合算 分析分析 技術上是否可能技術上是否可能 法規(guī)上是否允許法規(guī)上是否允許 共有物業(yè)管理分析（1）矛盾

5、：矛盾： 共有物業(yè)應由業(yè)主管理，但其無法自行管理。共有物業(yè)應由業(yè)主管理，但其無法自行管理。 解決的有效途徑：共有物業(yè)管理權讓渡。解決的有效途徑：共有物業(yè)管理權讓渡。共有物業(yè)管理分析（2）共有物業(yè)管理權的共有物業(yè)管理權的“讓渡讓渡”涵義：涵義：（1）讓渡的僅是業(yè)主共有物業(yè)管理權；）讓渡的僅是業(yè)主共有物業(yè)管理權；（2）讓渡是有償?shù)?；）讓渡是有償?shù)模唬?）讓渡是在法律框架下進行的。）讓渡是在法律框架下進行的。共有物業(yè)管理分析（共有物業(yè)管理分析（3）2、物業(yè)管理等專業(yè)公司介入物業(yè)項目管理、物業(yè)管理等專業(yè)公司介入物業(yè)項目管理對共有物業(yè)進行管理，確保物業(yè)正常使用。對共有物業(yè)進行管理，確保物業(yè)正常使用。 平

6、等民事法律當事人平等民事法律當事人分析分析 商品交換關系產(chǎn)生商品交換關系產(chǎn)生共有物業(yè)管理分析（4） 總結(jié)：總結(jié)： 業(yè)主為什么要交管理費？業(yè)主為什么要交管理費？物業(yè)管理的含義？物業(yè)管理的含義？物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同對物業(yè)的房屋建筑及設備、市政公管理委托合同對物業(yè)的房屋建筑及設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。人和使用人提供綜合性的有償服務。 二、物業(yè)管理對象

7、和內(nèi)容二、物業(yè)管理對象和內(nèi)容（一）物業(yè)管理對象共有物業(yè)（一）物業(yè)管理對象共有物業(yè) “物物”的方面；的方面； 物業(yè)管理對象物業(yè)管理對象 “人人”的方面；的方面；物業(yè)管理對象分析物業(yè)管理對象分析“物物”的方面共有物業(yè)的方面共有物業(yè)包括：空間、結(jié)構(gòu)和配套。包括：空間、結(jié)構(gòu)和配套。物是同質(zhì)的，因而管理方式和方法是趨同的。物是同質(zhì)的，因而管理方式和方法是趨同的。物業(yè)管理對象物業(yè)管理對象“人人”的方面物業(yè)區(qū)域業(yè)主和非業(yè)主使用人的行為。的方面物業(yè)區(qū)域業(yè)主和非業(yè)主使用人的行為。 物業(yè)管理難點之所在。物業(yè)管理難點之所在。（二）物業(yè)管理內(nèi)容（二）物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容實質(zhì)是物業(yè)管理對象的具體化。物業(yè)管理內(nèi)容實質(zhì)

8、是物業(yè)管理對象的具體化。 常規(guī)性公共服務與管理常規(guī)性公共服務與管理1、基本內(nèi)容、基本內(nèi)容 針對性專項服務針對性專項服務 有償服務有償服務 委托性特約服務委托性特約服務物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容常規(guī)服務是基礎；常規(guī)服務是基礎；專項服務是特色；專項服務是特色；文化含量提升是核心。文化含量提升是核心。2、物業(yè)管理內(nèi)容的、物業(yè)管理內(nèi)容的“三位一體三位一體” 管理管理三位一體三位一體 服務服務 經(jīng)營經(jīng)營任何物業(yè)管理服務均是任何物業(yè)管理服務均是“三位一體三位一體”。 受托性受托性 服務性服務性物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性 經(jīng)營性經(jīng)營性 專業(yè)性專業(yè)性 規(guī)范性規(guī)范性三、物業(yè)管理環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理環(huán)節(jié)（一）物業(yè)管理

9、早期介入（一）物業(yè)管理早期介入（二）物業(yè)管理前期服務（二）物業(yè)管理前期服務（三）物業(yè)管理管理服務（三）物業(yè)管理管理服務（四）物業(yè)管理服務退出（四）物業(yè)管理服務退出（一）物業(yè)管理早期介入（一）物業(yè)管理早期介入概念：物業(yè)建設項目立項至物業(yè)接管驗收之間的時期。概念：物業(yè)建設項目立項至物業(yè)接管驗收之間的時期。 （不包括接管驗收）（不包括接管驗收）接管驗收：建設單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程。接管驗收：建設單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程。物業(yè)管理早期介入物業(yè)管理早期介入包括：包括：1、項目立項和可行性論證階段；、項目立項和可行性論證階段；2、項目建設前期工作；、項目建設前期工作；3、建設階段、建設階

10、段4、銷售階段、銷售階段物業(yè)管理環(huán)節(jié)物業(yè)管理環(huán)節(jié)（二）物業(yè)管理前期管理（二）物業(yè)管理前期管理1、期限：自物業(yè)接管驗收開始至簽訂、期限：自物業(yè)接管驗收開始至簽訂物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同（或物業(yè)管理單位退出物業(yè)服務）時止。（或物業(yè)管理單位退出物業(yè)服務）時止。物業(yè)管理前期管理（物業(yè)管理前期管理（1）2、此階段稱為前期物業(yè)管理；、此階段稱為前期物業(yè)管理； 前期物業(yè)服務協(xié)議前期物業(yè)服務協(xié)議；前期物業(yè)管理（前期物業(yè)管理（2）3、前期物業(yè)管理服務協(xié)議前期物業(yè)管理服務協(xié)議是建設單位與物是建設單位與物業(yè)管理單位簽訂的。業(yè)管理單位簽訂的。 物業(yè)建設單位物業(yè)建設單位建設單位雙重身份建設單位雙重身份 業(yè)主身份業(yè)主身份

11、（三）物業(yè)管理管理服務（三）物業(yè)管理管理服務涵義：業(yè)主與物業(yè)管理單位正式簽訂物業(yè)服務合涵義：業(yè)主與物業(yè)管理單位正式簽訂物業(yè)服務合 同的有效期間。同的有效期間。期限：期限：前期物業(yè)服務協(xié)議前期物業(yè)服務協(xié)議終止，至終止，至物業(yè)服物業(yè)服 務合同務合同終止。終止。（四）物業(yè)管理退出（四）物業(yè)管理退出物業(yè)管理單位和業(yè)主解除合同，退出物業(yè)管理項目。物業(yè)管理單位和業(yè)主解除合同，退出物業(yè)管理項目。 前期物業(yè)服務退出前期物業(yè)服務退出物業(yè)管理退出分類物業(yè)管理退出分類 后期物業(yè)服務退出后期物業(yè)服務退出物業(yè)管理退出物業(yè)管理退出 合同到期合同到期 退出原因退出原因 雙方協(xié)議中止合同雙方協(xié)議中止合同 物業(yè)滅失或不可抗逆因素物業(yè)滅失或不可抗逆因素物業(yè)管理退出物業(yè)管理退出退