農(nóng)村房屋買賣合同效力之分析

1、農(nóng)村房屋買賣合同效力之分析伴隨中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快、拆遷進(jìn)程加快、農(nóng)村人口城市化，農(nóng)村房屋買賣合同引起的利益糾紛漸漸浮出水面。有些是幾年前發(fā)生的買賣行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買賣行為;購買者中有本村或外村村民，也有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民;出賣方中有的仍在農(nóng)村生活，有的本身也已經(jīng)成為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，規(guī)定雜亂、理解各異，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中判決千差萬別，筆者在此嘗試對農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力作一探討。一、目前處理該問題的司法現(xiàn)狀。目前，人民法院在審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時(shí)，對其效力的認(rèn)定主要有三種觀點(diǎn)：一、合同有效。理由是合同法規(guī)定，違反法律、行政法

2、規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同方為無效;合同法解釋進(jìn)一步規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。我國對農(nóng)村房屋買賣至今未進(jìn)行專門立法，我國法律、行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣行為亦未作禁止性規(guī)定。二、合同無效，但不返還。理由是出賣方的行為本身可以視為對宅基地使用權(quán)的一種放棄，而法律并不禁止這種放棄行為;另外，合同法第58條中規(guī)定：“不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”。其中“不能返還”是指事實(shí)上的不能返還，“沒有必要返還”是指根據(jù)實(shí)際情況的需要，而使用擴(kuò)張解釋來理解“沒有必要返還”能更好的倡導(dǎo)誠實(shí)信用原則，維護(hù)交易安全，保障

3、農(nóng)村環(huán)境穩(wěn)定。三、合同無效，相互返還，但反悔一方對另一方作出賠償，處理原則是不誠信者不得益。二、我國相關(guān)法律規(guī)定的歷史演變。1982年時(shí)國務(wù)院制定過村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例，該條例第四條規(guī)定“嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地”;第十四條規(guī)定“農(nóng)村社員、回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，建房需要宅基地的，應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn);確實(shí)需要占有耕地、園地的，必須報(bào)經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明”。第15條規(guī)定“由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第14條的規(guī)定辦理申請、審查、批準(zhǔn)手續(xù)?！薄俺鲑u、出租房屋的，不得再申請宅基地”“社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基

4、地，由生產(chǎn)隊(duì)收回，統(tǒng)一按排使用”。從上述規(guī)定看，當(dāng)時(shí)的法律禁止建房用地的直接買賣，并不禁止房屋的買賣，只是規(guī)定了房屋的買賣需要經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)申請、審查、批準(zhǔn)。但該條例于1986年被土地管理法明令廢止。1986年的土地管理法：第三十八條規(guī)定(1988年未修改)“農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn);使用原有的宅基地、村內(nèi)閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。”“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予以批

5、準(zhǔn)”。第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。有關(guān)司法解釋：1963年最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見規(guī)定“社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)集體所有，一律不能出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變。宅基地上的附著物如房屋、樹林、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有?！?984年最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見則認(rèn)為，村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例

6、中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)處理。1991年全國人大法工委給浙江省人大的回復(fù)中稱，不宜將農(nóng)村房屋買賣行為按土地管理法第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以處罰。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知中規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日，國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！闭憬「呒壏ㄔ?992年紀(jì)要：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)

7、?！笨梢?，(1)以上法律只是禁止或限制農(nóng)村的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，但沒有直接禁止或限制農(nóng)村房屋的買賣和租賃。(2)村民出賣房屋的后果是不能再審批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地管理法后，國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知及國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定也才有相應(yīng)的政府規(guī)章對此進(jìn)行禁止，但上述規(guī)章均不是合同法規(guī)定的法律、行政法規(guī)。三、基于上述司法現(xiàn)狀及立法演變，筆者認(rèn)為，對農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定，應(yīng)以有效認(rèn)定為原則，無效認(rèn)定為例外;在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。對其理由作如下論述。(一) 從法律原理層面進(jìn)行分析

8、。首先，中華人民共和國合同法(以下稱合同法)第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！痹诤贤瑹o效的五種情形中，農(nóng)村房屋買賣無效最大程度上適用的是第五種情形，即“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”這里只強(qiáng)調(diào)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，除此外，難以作擴(kuò)充解釋。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法

9、律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！边@進(jìn)一步明確了在實(shí)際審判工作中，利用“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”認(rèn)定合同無效的適用范圍。認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效也是這些規(guī)定。“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定合同無效的法定理由，并不是簡單地看某一個(gè)法律、行政法規(guī)里的強(qiáng)制性規(guī)定，而必須從無效合同的法律后果上去考慮是否損害國家利益、集體利益或者第三人利益，換句話說，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，推導(dǎo)不出損害國家利益、集體利益或者第三人利益而去認(rèn)定合同無效，這在理論和實(shí)踐上毫無意義，這就是考察無效合同的危害后果，沒有危害后果，哪來無效，如果機(jī)械地適用，相反地會(huì)導(dǎo)致

10、原本合意的雙方中任何一方的惡意得到法律上的支持，從而破壞已經(jīng)形成的交易秩序。其次，物權(quán)法將宅基地使用權(quán)歸于用益物權(quán)編，用益物權(quán)的完整性是“占有”“使用”“收益”，但這里僅規(guī)定了對宅基地的“占有”與“使用”，并沒有規(guī)定“收益”，但又未作禁止，沒有規(guī)定“收益”并不是禁止其“收益”，而要取得收益就必須發(fā)生流轉(zhuǎn)，因此，物權(quán)法對宅基地使用權(quán)留下了很大的擴(kuò)展空間。第三、憲法等均規(guī)定了集體土地所有權(quán)。這一制度是與我國的戶籍制度而相伴相隨的，我國土地所有制就兩種情況，土地分別屬于國家所有和集體所有，用于建造房屋的土地，因所有權(quán)的不同而分為建設(shè)用地和宅基地，建設(shè)用地屬于國家所有，宅基地屬于集體所有。但是我們必須

11、注意到，集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并不會(huì)動(dòng)搖集體土地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織這一規(guī)定。第四、解讀相關(guān)法條，我們可以知道從土管法到其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)章，都沒有禁止與限制已有的宅基地使用人處分放棄宅基地使用權(quán)，取得設(shè)限，棄權(quán)不禁。物權(quán)法規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而能夠規(guī)范宅基地使用權(quán)這一基本民事法律制度的只能是法律規(guī)定，而不能是部門規(guī)章。我國法律并未規(guī)定集體土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體必須一致，同時(shí)，筆者認(rèn)為農(nóng)村房屋適用城市房屋的“地隨房走”更具有現(xiàn)實(shí)意義。(二)從立法本意進(jìn)行分析。土管法旨在加強(qiáng)土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以保持農(nóng)用地的數(shù)量。而宅基地

12、本身即為建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少,不會(huì)改變宅基地的性質(zhì)，因此顯然不能調(diào)整宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。土管法還考慮到對農(nóng)民的基本保障，避免農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋后流離失所，但是在大量勞動(dòng)力已經(jīng)走出鄉(xiāng)村進(jìn)入城市、大片的鄉(xiāng)村已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樾〕擎?zhèn)的今天，認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣會(huì)影響農(nóng)民生活已經(jīng)沒有現(xiàn)實(shí)依據(jù)，也不符合農(nóng)民實(shí)現(xiàn)閑置農(nóng)村房屋的價(jià)值走向城市化的進(jìn)程。(三)從社會(huì)效果和立法趨勢進(jìn)行分析。該類案件的發(fā)生，大多是由于農(nóng)村土地大面積面臨城市化，面臨拆遷，伴隨著近十幾年的房價(jià)高漲及高額的拆遷利益，原來的出賣方惡意翻悔，如果在立法的模糊空間，沒有司法的明確立場予以干預(yù)和調(diào)整，這一區(qū)域的糾紛和矛盾將不斷激

13、化和發(fā)展，將使農(nóng)村的安定環(huán)境和我國正在建立的誠實(shí)信用、交易安全的市場化經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。我們不妨先來分析一下將來可能的立法取向：民法典草案第一百六十七條“村民經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配取得宅基地使用權(quán)，一戶只能擁有一處宅基地”;第一百六十九條規(guī)定“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?！钡谝话倨呤l“宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓或者放棄宅基地使用權(quán)的，不再分配宅基地”。王利明主持的物權(quán)法草案第三百零一條“宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。但房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)隨之轉(zhuǎn)移?！边@說明未來的立法方向并沒有著意維護(hù)“非集體組織成員不得購買農(nóng)戶住房”這一“既定秩序”。其

14、次，從有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)。農(nóng)村城市化是一種必然的趨勢，方式上可能采取就地城市化;農(nóng)村土地使用權(quán)的物權(quán)化，如承包經(jīng)營權(quán)已為法律所認(rèn)可。宅基地作為一種私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)入流通對于使用權(quán)人有利，不能流通則會(huì)限制農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程。再者，農(nóng)村房屋與城市房屋相比，區(qū)別在于土地權(quán)屬不同。就房屋而言，與城市房屋一樣，同樣可以繼承、出租、抵押、抵債等;但就土地性質(zhì)而言，宅基地與國有土地使用權(quán)有明顯的區(qū)別。宅基地的來源是集體經(jīng)濟(jì)組織的劃撥或分配，一般來說是無償?shù)?，也有的地方進(jìn)行有償使用。通過以上分析，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋與城市房屋沒有本質(zhì)上的區(qū)別，買賣合同如沒有其他無效事由的情況下應(yīng)認(rèn)定有效。綜合上述分析，我

15、們可以確定以下的處理原則：以有效認(rèn)定為原則，無效認(rèn)定為例外;在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。這一原則既嚴(yán)格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時(shí)還綜合考慮到了相關(guān)政策規(guī)章的特殊性及此類矛盾糾紛發(fā)生的原因力。認(rèn)定有效的基本條件：1、房屋買賣時(shí)，買方家庭成員中有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的;2、在1999年土地管理法第二次修正之前發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣;3、出賣方的現(xiàn)有身份已經(jīng)不屬于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的;4、購買方在交易時(shí)符合農(nóng)村宅基地使用條件或者已經(jīng)審批使用宅基地的;5、轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)審批或者已經(jīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可的;6、相關(guān)宅基地已經(jīng)國有化的;7、同一房屋經(jīng)過多次買賣，或者相關(guān)房屋已經(jīng)大規(guī)模合