鏈家房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)流程(總110頁,刪了一半)

1、買賣業(yè)務(wù)流程細(xì)化獲取信息流程圖的釋義買賣業(yè)務(wù)鏈?zhǔn)矍百I賣業(yè)務(wù)流程我們將買賣業(yè)務(wù)分為售前、售中、售后三部分；運營經(jīng)紀(jì)人主要負(fù)責(zé)售前部分；我們將售前階段的操作流程再劃分為五大步驟；本課件主要針對售前第一步驟獲取信息的流程作詳細(xì)講解；內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)錄入代理費收據(jù)第一章開發(fā)信息獲取信息開發(fā)信息社區(qū)開發(fā)資源庫二次開發(fā)獲取信息的第一步是開發(fā)信息開發(fā)信息分為六種渠道本章將詳細(xì)介紹開發(fā)信息中六種開發(fā)渠道的操作流程以及操作技巧登記表社區(qū)開發(fā) 目的 流程圖 流程描述 操作技巧 相關(guān)工具 社區(qū)開發(fā)的目的1、獲取房客源資源2、了解社區(qū)3、推廣自己4、宣傳公司品牌 流程圖 流程描述 序號動作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、選擇開

2、發(fā)地點根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)選擇合適的地點做社區(qū)開發(fā)。人流量大、待售房源集中、以往交易量大、安全性合適的開發(fā)地點經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理2、選擇展業(yè)工具根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)選擇合適的展業(yè)工具做社區(qū)開發(fā)。人字板、派報、手舉牌、迎賓帶、名片、開發(fā)登記表等展業(yè)工具經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理3、選擇人字板上的房源信息根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)有目的的選擇合適的房源信息。開發(fā)地點、有對比性、目前聚焦度、價格低、虛擬信息房源帖經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理4、開發(fā)為了接收新資源和發(fā)布已有資源信息而進(jìn)行的公開推廣活動。需求了解攀談?wù)故拘畔⑸鐓^(qū)開發(fā)登記表經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理5、檢查對開發(fā)結(jié)果的總結(jié)有無接待信息、信息質(zhì)量 社區(qū)開發(fā)登記表店經(jīng)理操作技巧詳情請見附錄一 相關(guān)表單社區(qū)開發(fā)登記表日期姓名電話類

3、型具體情況08.10.23張A67789523買房東三環(huán)附近，不要太舊的08.10.24李R11111111111111出租三元橋附近兩居，2700左右返回媒介開發(fā) 目的 流程圖 流程分解 操作技巧 相關(guān)表單 媒介開發(fā)的目的1、獲取房客源資源2、推廣自己3、宣傳公司品牌 流程圖 流程分解序號動作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、制定計劃 使用網(wǎng)絡(luò)端口前要有明確的使用計劃網(wǎng)站分析、客戶上網(wǎng)時間段分析、經(jīng)紀(jì)人自身所屬商圈情況分析、網(wǎng)站或房源針對的客戶群的分析網(wǎng)絡(luò)端口使用計劃經(jīng)紀(jì)人2、選房源選擇合適的房源在網(wǎng)站發(fā)布自己熟悉的、性價比高的、區(qū)域聚焦的、近期主攻、有業(yè)主委托的、各類手續(xù)齊全的符合標(biāo)準(zhǔn)的房源信

4、息店經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人3、錄房源在網(wǎng)站上錄入所選房源錄入到網(wǎng)站的房源信息經(jīng)紀(jì)人4、刷新隨時刷新網(wǎng)絡(luò)端口公司設(shè)定的最低標(biāo)準(zhǔn)房源信息在網(wǎng)站的排名位置 經(jīng)紀(jì)人5、記錄客戶通過網(wǎng)絡(luò)端口獲取的客戶信息，經(jīng)紀(jì)人公司系統(tǒng)錄入時，客戶來源選擇網(wǎng)絡(luò)開發(fā)，以便以后分析網(wǎng)絡(luò)端口使用效果時使用錄入系統(tǒng)、客戶來源選擇網(wǎng)絡(luò)開發(fā)內(nèi)網(wǎng)中錄入的房源客戶信息 經(jīng)紀(jì)人6、自檢檢查自己所錄房源在網(wǎng)站首頁的占比情況，如果不能出現(xiàn)在首頁則需要繼續(xù)刷新，提高自己所錄房源的首頁占比率一小時一次網(wǎng)站上的房源首頁占比經(jīng)紀(jì)人7、總結(jié)（分析開發(fā)結(jié)果）定期分析網(wǎng)絡(luò)端口使用效果，由經(jīng)紀(jì)管理部媒介組提供數(shù)據(jù)各網(wǎng)站監(jiān)測報告各網(wǎng)站監(jiān)測報告經(jīng)紀(jì)人媒介組8、經(jīng)理檢查區(qū)經(jīng)

5、理通過網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)定期檢查區(qū)域內(nèi)購買的所有端口使用情況刷新次數(shù)、修改量、錄入量、點擊量、上戶量各網(wǎng)站監(jiān)測報告區(qū)經(jīng)理媒介組 操作技巧詳情請見附錄二 相關(guān)表單 無返回人際開發(fā) 目的 流程圖 流程分解 操作技巧 相關(guān)表單 人際開發(fā)的目的1、獲取房客源信息2、拓展銷售渠道、增加銷售路徑3、推廣自己4、宣傳公司品牌 流程圖 流程分解序號動作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、列名單將能夠想到的所有的人員全都列出來同鄉(xiāng)（老鄉(xiāng)）、同學(xué)、同好（有共同喜好的）、同事（以前的同事）、同族(親戚)、同鄰（鄰居）、從保安、電梯工、居委會、社區(qū)內(nèi)會所、房管備案部門、物業(yè)工作人員等人際關(guān)系表店經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人2、分類根據(jù)人員名單進(jìn)

6、行分類，便于分析尋找合適的開發(fā)方法。成為有效客戶的條件已分類的人員名單店經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人3、發(fā)布需求信息 給所列舉出來的人員發(fā)布房源需求信息，詢問是否有相關(guān)需求無名單內(nèi)的人收到經(jīng)紀(jì)人發(fā)布的信息經(jīng)紀(jì)人4、感情維系人際開發(fā)需要長時間的感情維系，拉進(jìn)跟客戶或業(yè)主的關(guān)系，便于以后變成有效資源定期對名單中的人員回訪店經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人5、獲取信息經(jīng)過了一段時間的感情維系，如果這些人群有這方面的需求，想必他會首先選擇你有合作意向取得房源客戶信息經(jīng)紀(jì)人 操作技巧詳情請見附錄三 相關(guān)表單人際關(guān)系表人員類別姓名聯(lián)系方式年齡婚否工作單位現(xiàn)住址有無房產(chǎn)及地址收入情況以前合作經(jīng)歷同學(xué)李A(yù)130123425否不知道勁松無4000無鄰

7、居王H1355698750是退休東大橋有3000無返回門店開發(fā) 目的 流程圖 流程分解 操作技巧 相關(guān)表單 門店開發(fā)的目的1、獲取房客源信息2、推廣自己和公司品牌3、讓客戶感受我們的專業(yè)度4、快速形成帶看 流程圖 流程分解序號動作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、店面接待經(jīng)紀(jì)人接待主動進(jìn)店面咨詢或登記的業(yè)主客戶。微笑接待，主動請坐倒水，留電話，直接帶看、實勘或者把客戶送上車。接待的信息經(jīng)紀(jì)人2、櫥窗接待經(jīng)紀(jì)人接待店面門口看櫥窗展示的客戶。請進(jìn)店，微笑接待，主動請坐倒水，留電話，直接帶看、實勘或者把客戶送上車。接待的信息經(jīng)紀(jì)人3、電話接待經(jīng)紀(jì)人接待店面電話咨詢的客戶。鈴響3聲內(nèi)接起，自報家門“您好鏈

8、家XXX！”詳細(xì)了解需求，通話結(jié)束后要等客戶掛斷后，經(jīng)紀(jì)人才可以掛斷。接待的信息經(jīng)紀(jì)人4、二次查詢對所接待的信息的再次核實。需求的再次核實，電話號碼的再次核實。二次查詢過的信息經(jīng)紀(jì)人 操作技巧詳情請見附錄四 相關(guān)表單 無返回同業(yè)開發(fā) 目的 流程圖 流程分解 操作技巧 相關(guān)表單同業(yè)開發(fā)的目的1、為了增加獲取資源的渠道2、防止同業(yè)挖取資源3、提升市場占有率 流程圖 流程分解序號動作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、關(guān)注同業(yè)關(guān)注同業(yè)人員的動向；了解同業(yè)公司成交熱點區(qū)域；了解同業(yè)帶看的情況櫥窗、報紙、網(wǎng)絡(luò)房源；建委網(wǎng)站公開的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)；有針對性地發(fā)放信函、掃樓。經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理2、分析對同業(yè)的舉動使用描點圖進(jìn)行

9、分析。成交熱點區(qū)域、價位、小區(qū)描點圖店經(jīng)理3、尋找對策分析結(jié)果之后要尋找對策，防止同業(yè)公司挖取我們的資源。防止切戶技巧描點圖：在規(guī)定時點（如每周一、每月15日等），將同行業(yè)的信息（如本周業(yè)績、某小區(qū)成交套數(shù)等等）在數(shù)據(jù)圖上標(biāo)出數(shù)值點，一段時間后（如一個月后、一個季度后）將這些點用線連接，所得圖表即為描點圖。通過描點圖可以清晰的看出被關(guān)注對象一段時間內(nèi)在某一方面的變化。 操作技巧詳情請見附錄五 相關(guān)表單 無返回資源庫二次開發(fā) 目的 流程圖 流程分解 操作技巧 相關(guān)表單 資源庫二次開發(fā)的目的1、為了經(jīng)紀(jì)人翻新陳舊資源2、提高資源利用率 流程圖 流程分解序號動作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、選擇信息

10、經(jīng)紀(jì)人在資源庫中選擇信息進(jìn)行二次開發(fā)新信息、老信息、已成交信息、未成交信息內(nèi)網(wǎng)信息經(jīng)紀(jì)人2、判斷信息是否有效維護(hù)經(jīng)紀(jì)人選擇信息之后要判斷是否被有效維護(hù)，未得到有效維護(hù)的信息應(yīng)該更新?；卦L、議價、10天跟進(jìn)內(nèi)網(wǎng)信息經(jīng)紀(jì)人3、信息處理在判斷完信息的情況之后對信息進(jìn)行相應(yīng)的處理。翻盤機(jī)制內(nèi)網(wǎng)信息經(jīng)紀(jì)人 操作技巧詳情請見附錄六 相關(guān)表單 無返回第二章預(yù)錄入獲取信息開發(fā)信息重復(fù)查詢錄入基本信息獲取信息的第二步是預(yù)錄入預(yù)錄入：指經(jīng)紀(jì)人通過開發(fā)獲取到的基本信息，第一次在內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)中錄入。本章將詳細(xì)介紹預(yù)錄入中的操作流程以及操作技巧登記表內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)基本信息第三章驗證信息獲取信息開發(fā)信息實物勘測照片身份房產(chǎn)證戶型圖

11、美化建議委托書填寫獲取信息的第三步是驗證信息驗證信息：指經(jīng)紀(jì)人通過實物勘測、美化建議、委托書填寫三個動作對上一步預(yù)錄入的信息進(jìn)行核對和完善。本章將詳細(xì)介紹驗證信息中的操作流程以及操作技巧登記表內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)基本信息實物勘測 目的 流程圖 流程分解 操作技巧 相關(guān)表單實勘的目的1、了解房源2、推廣自己3、宣傳公司品牌 流程圖 流程分解序號動作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、預(yù)約實勘與業(yè)主預(yù)約實際勘查房屋的時間能確定實勘時間具體實勘時間經(jīng)紀(jì)人2、進(jìn)行實勘根據(jù)實勘的情況填寫物業(yè)勘查評估單房屋的物理屬性房屋的物理屬性：如戶型、朝向、樓層、格局、光線、裝修、隔音情況、屋內(nèi)配套設(shè)施、景觀（視野）、一梯幾戶、鄰里情況、明顯缺陷、賣點、照片等；房屋及產(chǎn)權(quán)人的法律屬性：房屋及產(chǎn)權(quán)人的法律屬性：如產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、有無產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)別等。 產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證：證號、產(chǎn)權(quán)人、地址、面積、結(jié)構(gòu)、是否抵押、發(fā)證日期、戶型圖、共有權(quán)人、附記借款合同或抵押合同借款合同或抵押合同：貸款額、貸款年限、貸款銀行、提前還貸的違約責(zé)任、提前還款的付款人、提前還款費用的承擔(dān)人、提前還款的具體金額、提前還款的時間、流程、特殊情況等。產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人：身份證明是否過期、是否本人，戶口是否