大鵬項目定位報告--旅游地產(chǎn)項目策劃報告102頁 - 副本

1、大鵬項目定位報告大鵬項目定位報告深圳中原事業(yè)五部深圳中原事業(yè)五部KEY POINTSKEY POINTS大勢分析大勢分析全國濱海物業(yè)銷售火爆;各地政府極為重視濱海地區(qū)發(fā)展；濱海物業(yè)因其獨特優(yōu)勢、資源稀缺性，以及投資潛力巨大受追捧；項目分析項目分析項目緊跟全國、深圳濱海經(jīng)濟發(fā)展契機;項目位于大鵬，以及大鵬南澳組團濱海旅游度假基地的雙核心區(qū)域；項目是大鵬南澳門戶，也是大鵬南澳交通樞紐；深圳濱海戰(zhàn)略分析深圳濱海戰(zhàn)略分析深圳打造“國際濱海城市”；東部“藍色海岸”戰(zhàn)略定位；大鵬南澳組團具有國際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地定位；從從 一一 則則 新新 聞聞 說說 起起 20072007年年3 3月月2121日，

2、上午日，上午10:0010:00，深圳市浙江產(chǎn)權(quán)交易所交，深圳市浙江產(chǎn)權(quán)交易所交易大廳，萬科以易大廳，萬科以10.0510.05億元，拍得富春東方億元，拍得富春東方70%70%的股權(quán)，的股權(quán)，由此取得了富春東方旗下的由此取得了富春東方旗下的東方尊峪、天琴灣東方尊峪、天琴灣等物業(yè)的等物業(yè)的控制權(quán)。控制權(quán)。東方尊峪東方尊峪東東 海海 岸岸天天 琴琴 灣灣17 英英 里里浪騎俱樂部浪騎俱樂部惠州辣甲島惠州辣甲島深圳金域藍灣深圳金域藍灣珠海金域藍灣珠海金域藍灣廈門金域藍灣廈門金域藍灣通過收購，萬科的沿海連線布局正在完成！通過收購，萬科的沿海連線布局正在完成！我們不去評論收購對萬科的意義或者對地產(chǎn)的影響

3、，我們要強調(diào)的是：我們不去評論收購對萬科的意義或者對地產(chǎn)的影響，我們要強調(diào)的是：17英里英里東海岸東海岸珠海金域藍灣珠海金域藍灣這一切，緣于濱海物業(yè)的獨特魅力這一切，緣于濱海物業(yè)的獨特魅力從珠海到深圳，到惠州，到廈門，甚至到上海、天津，從珠海到深圳，到惠州，到廈門，甚至到上海、天津，萬科萬科中國最大的發(fā)展商之一，中國最大的發(fā)展商之一，正在搶占中國最好的海岸線！正在搶占中國最好的海岸線！第一部分第一部分 全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分

4、析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位全國濱海樓盤熱銷索引全國濱海樓盤熱銷索引 環(huán)渤海區(qū)域環(huán)渤海區(qū)域天津天津 萬通新城國際萬通新城國際一期一期6000元元/平米，刷新天津樓價，平米，刷新天津樓價，開盤即售開盤即售80%！二期均價二期均價7500元元/平米，外來客戶達平米，外來客戶達50%以上！以上！全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位全國濱海樓盤熱銷索引全國濱海樓盤熱銷索引 長

5、三角區(qū)域長三角區(qū)域上海上海 財富海景花園財富海景花園占地占地48595 ，總建，總建163141均價均價37000元元/，一期，一期121套，銷售套，銷售異?；鸨?！異?；鸨?！全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位全國濱海樓盤熱銷索引全國濱海樓盤熱銷索引 福建廈門沿海區(qū)域福建廈門沿海區(qū)域廈門廈門 愛琴海愛琴海總建筑面積總建筑面積7萬，總戶數(shù)萬，總戶數(shù)326戶；戶；高層均價達到高層均價達到15000元元/ ，開

6、盤即，開盤即售售70%以上，外來客戶達以上，外來客戶達30%以上！以上！全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位全國濱海樓盤熱銷索引全國濱海樓盤熱銷索引 珠三角區(qū)域珠三角區(qū)域萬科萬科 17英里英里占地占地48595 ，總建，總建1631412期小高層公寓，首推期小高層公寓，首推150套，均價套，均價25000元元/ ，一天內(nèi)全部售罄。，一天內(nèi)全部售罄。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海

7、樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位全國濱海樓盤熱銷索引全國濱海樓盤熱銷索引 海南島海南島三亞三亞 山水國際山水國際位于三亞市區(qū)，非海景盤，定位為度假位于三亞市區(qū)，非海景盤，定位為度假休閑生活社區(qū)！休閑生活社區(qū)！均價均價7500元元/，一期推出時，一期推出時，3000余位來自全國各地的客戶到場搶購余位來自全國各地的客戶到場搶購。濱濱 海海 物物 業(yè)業(yè) 如如 此此 熱熱 銷銷為為 什什 么么 ? !? ! 全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海

8、樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析 政府對濱海區(qū)域的重新規(guī)劃和定位政府對濱海區(qū)域的重新規(guī)劃和定位天津濱海新區(qū)天津濱海新區(qū)海洋經(jīng)濟發(fā)展帶海洋經(jīng)濟發(fā)展帶大連濱海新區(qū)大連濱海新區(qū)發(fā)展最快的發(fā)展最快的“東部經(jīng)濟圈東部經(jīng)濟圈” 威海濱海新區(qū)威海濱海新區(qū)旅游休閑產(chǎn)業(yè)中心，旅游休閑產(chǎn)業(yè)中心，廈門濱海新區(qū)廈門濱海新區(qū)城在海上城在海上,海在城中海在城中深圳濱海新區(qū)深圳濱海新區(qū)東部區(qū)域規(guī)劃東部區(qū)域規(guī)劃三亞濱海新區(qū)三亞濱海新區(qū)國際濱海旅游度假

9、城市國際濱海旅游度假城市自北至南，各沿海城市政府均對自北至南，各沿海城市政府均對濱海地區(qū)濱海地區(qū)進行了進行了重新規(guī)劃重新規(guī)劃和和功能定位功能定位，在政府的大力發(fā)展和引導(dǎo)下，濱海地區(qū)一躍成為在政府的大力發(fā)展和引導(dǎo)下，濱海地區(qū)一躍成為區(qū)域亮點區(qū)域亮點，備受關(guān)注。，備受關(guān)注。環(huán)渤海、長三角、珠三角GDP增長表環(huán)渤海、長三角、珠三角GDP增長表130521305219170191703000030000400004000022418.622418.6152891528922000220009662.239662.23651965196000160002600036000199620002006億元億元

10、環(huán)渤海環(huán)渤海長三角長三角珠三角珠三角環(huán)渤海、長三角、珠三角人均可支配收入增長表環(huán)渤海、長三角、珠三角人均可支配收入增長表57525752846184611175911759156071560710361103617054705417477174771428514285963896388849884962806280483848383000600090001200015000180001996年2000年2006年元元環(huán)渤海環(huán)渤海長三角長三角珠三角珠三角全國全國全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部

11、濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析 客戶對客戶對“舒適居住舒適居住”需求的增長需求的增長人民可支配收入增長迅速，人民生活水平提高，人民可支配收入增長迅速，人民生活水平提高，客戶由客戶由“生存需求生存需求”轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)向“舒適需求舒適需求”。生存需求生存需求舒適需求舒適需求全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位濱海樓盤

12、熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析 濱海自然環(huán)境的獨特優(yōu)勢濱海自然環(huán)境的獨特優(yōu)勢城中豪宅城中豪宅郊區(qū)豪宅郊區(qū)豪宅濱海樓盤濱海樓盤濱海樓盤較城中豪宅和郊區(qū)豪宅的獨特優(yōu)勢，使濱海樓盤較城中豪宅和郊區(qū)豪宅的獨特優(yōu)勢，使得其備受青睞！得其備受青睞！海洋生態(tài)環(huán)境海洋生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢景觀優(yōu)勢空氣質(zhì)量空氣質(zhì)量全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析 資源稀缺和不可復(fù)制性資源稀缺和不可復(fù)

13、制性資源的不可復(fù)制資源的不可復(fù)制資源的稀缺資源的稀缺導(dǎo)致濱海物業(yè)的珍貴和唯一，更加導(dǎo)致高端客戶導(dǎo)致濱海物業(yè)的珍貴和唯一，更加導(dǎo)致高端客戶瘋狂追求。瘋狂追求。天津普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表天津普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表10001000300030005000500070007000900090002001年2001年2002年2002年2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年（元/)（元/)普通住宅普通住宅海濱物業(yè)海濱物業(yè)青島普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表青島普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表1000100030

14、0030005000500070007000900090002001年2001年2002年2002年2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年(元/)(元/)普通住宅普通住宅海濱物業(yè)海濱物業(yè)珠海普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表珠海普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表100010003000300050005000700070009000900011000110002000年2000年 2001年2001年 2002年2002年 2003年2003年 2004年2004年 2005年2005年 2006年2006年（元/）（元/）普通住宅普通住宅

15、海濱物業(yè)海濱物業(yè)三亞普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表三亞普通住宅與濱海物業(yè)三級市場成交價格對比表100010003000300050005000700070009000900011000110001300013000150001500017000170002001年2001年2002年2002年2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年(元/)(元/)普通住宅普通住宅海濱物業(yè)海濱物業(yè)全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶

16、定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析 投資價值無限投資價值無限濱海物業(yè)濱海物業(yè)普通物業(yè)普通物業(yè)年份年份0 3年年 5年年 10年年升值潛力升值潛力濱海生態(tài)資源的稀缺和不可復(fù)制，導(dǎo)致其濱海生態(tài)資源的稀缺和不可復(fù)制，導(dǎo)致其升值潛力的不可估量升值潛力的不可估量，引得投，引得投資客的瘋狂跟進。資客的瘋狂跟進。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位濱海樓

17、盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析 物業(yè)形態(tài)豐富，滿足各種需求物業(yè)形態(tài)豐富，滿足各種需求物業(yè)類型已從初期單一的度假型酒店，發(fā)展為目前的度假、居住、投資等各種物業(yè)類型已從初期單一的度假型酒店，發(fā)展為目前的度假、居住、投資等各種物業(yè)類型兼具的綜合體，可以滿足各種需求。物業(yè)類型兼具的綜合體，可以滿足各種需求。早期早期中期中期后期后期度假型酒店度假型酒店酒店式公寓酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店別別 墅墅住住 宅宅全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析濱海樓盤熱銷原因分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品

18、定位形象定位形象定位價格定位價格定位全國濱海物業(yè)銷售火爆原因總結(jié)全國濱海物業(yè)銷售火爆原因總結(jié)規(guī)劃規(guī)劃，各地政府對濱海區(qū)域的新規(guī)劃定位，使得濱海片區(qū)成為各地新亮點；，各地政府對濱海區(qū)域的新規(guī)劃定位，使得濱海片區(qū)成為各地新亮點；稀缺稀缺，濱海資源的不可復(fù)制性和唯一性，是其熱銷和高速升值的保證；，濱海資源的不可復(fù)制性和唯一性，是其熱銷和高速升值的保證；多樣多樣，濱海物業(yè)類型已發(fā)展的相當(dāng)豐富，可滿足各種需求；，濱海物業(yè)類型已發(fā)展的相當(dāng)豐富，可滿足各種需求；生態(tài)優(yōu)勢生態(tài)優(yōu)勢，濱海物業(yè)在生態(tài)、景觀等各方面具有一般豪宅不能及的獨特優(yōu)勢；，濱海物業(yè)在生態(tài)、景觀等各方面具有一般豪宅不能及的獨特優(yōu)勢；第二部分第二

19、部分 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位深圳的濱海戰(zhàn)略深圳的濱海戰(zhàn)略 打造打造“國際濱海城市國際濱海城市”中部中部 門戶海岸門戶海岸 蛇口、后海、紅樹林蛇口、后海、紅樹林 深圳濱海城市標(biāo)志性區(qū)域深圳濱海城市標(biāo)志性區(qū)域西部西部 棕色海岸棕色海岸 珠江入?？诘貐^(qū)珠江入?？诘貐^(qū) 工業(yè)、基圍養(yǎng)殖、機場工業(yè)、基圍養(yǎng)殖、機場東部東部 藍色海岸藍色海岸 梅沙、溪涌、大鵬、南澳梅沙、溪涌、大鵬、南澳 具有國際水準(zhǔn)的生態(tài)型濱具有國際水準(zhǔn)的生態(tài)型濱海旅游度假

20、勝地海旅游度假勝地（資料來源于（資料來源于深圳市東部深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃）本項目所在的本項目所在的藍色海岸藍色海岸占據(jù)了深圳最生態(tài)、最美麗的濱海資源，未來必將占據(jù)了深圳最生態(tài)、最美麗的濱海資源，未來必將成為成為城市的新亮點城市的新亮點，成為深圳，成為深圳“濱海國際性城市濱海國際性城市”的一張名片。的一張名片。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位藍色海岸的組成解構(gòu)藍色海岸的組成解構(gòu) 四大組團打造東部藍色海岸四大組團打造東部藍色海岸藍色海岸組成結(jié)構(gòu)圖藍色海岸組成

21、結(jié)構(gòu)圖 港口及關(guān)聯(lián)經(jīng)濟的發(fā)展區(qū)港口及關(guān)聯(lián)經(jīng)濟的發(fā)展區(qū) 發(fā)展完善發(fā)展完善常規(guī)城市功常規(guī)城市功能能和和基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施沙頭角鹽田組團沙頭角鹽田組團梅沙馬巒山組團梅沙馬巒山組團葵涌壩光組團葵涌壩光組團大鵬南澳組團大鵬南澳組團 打造葵涌衛(wèi)星城市，發(fā)揮打造葵涌衛(wèi)星城市，發(fā)揮常常規(guī)性城市功能規(guī)性城市功能（工業(yè)和商業(yè)）（工業(yè)和商業(yè)） 發(fā)展客貨碼頭和物流業(yè)發(fā)展客貨碼頭和物流業(yè) 控制城市化速度，杜絕工業(yè)進入，控制城市化速度，杜絕工業(yè)進入，重點打造成具有重點打造成具有國際水準(zhǔn)的濱國際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地海旅游度假勝地 現(xiàn)有大小梅沙旅游度假區(qū)現(xiàn)有大小梅沙旅游度假區(qū) 深圳深圳東部旅游服務(wù)基東部旅游服務(wù)基地地及海濱旅

22、游度假區(qū)及海濱旅游度假區(qū)未來梅沙片區(qū)逐漸變?yōu)榧虡I(yè)、旅游、居住于一體的大眾化旅游度假區(qū)，而未來梅沙片區(qū)逐漸變?yōu)榧虡I(yè)、旅游、居住于一體的大眾化旅游度假區(qū)，而大大鵬南澳組團鵬南澳組團則會承擔(dān)以前梅沙片區(qū)的職能，成為則會承擔(dān)以前梅沙片區(qū)的職能，成為國際濱海旅游度假區(qū)國際濱海旅游度假區(qū)。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位藍色海岸未來交通規(guī)劃藍色海岸未來交通規(guī)劃與關(guān)內(nèi)實現(xiàn)一小時交通圈與關(guān)內(nèi)實現(xiàn)一小時交通圈鹽排高速（已通車）鹽排高速（已通車）惠鹽高速（已通車）惠鹽高速（已通車）深鹽二通道

23、（年底通車）深鹽二通道（年底通車）羅沙公路羅沙公路鹽壩高速（修通至葵涌）鹽壩高速（修通至葵涌）坪西一級公路（修通至南澳）坪西一級公路（修通至南澳）大大 鵬鵬 鎮(zhèn)鎮(zhèn)隨著交通路網(wǎng)的不斷改善，客戶可以經(jīng)深鹽第二通道、鹽壩高速、坪西一級公隨著交通路網(wǎng)的不斷改善，客戶可以經(jīng)深鹽第二通道、鹽壩高速、坪西一級公路輕松到達大鵬南澳組團，與路輕松到達大鵬南澳組團，與關(guān)內(nèi)實現(xiàn)一小時交通圈關(guān)內(nèi)實現(xiàn)一小時交通圈。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位大鵬南澳片區(qū)解構(gòu)大鵬南澳片區(qū)解構(gòu) 四小組團構(gòu)建國際濱海度

24、假勝地四小組團構(gòu)建國際濱海度假勝地大鵬鎮(zhèn)大鵬鎮(zhèn)大鵬南澳組團的濱海旅大鵬南澳組團的濱海旅游度假服務(wù)基地，重點發(fā)游度假服務(wù)基地，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)展第三產(chǎn)業(yè)下沙下沙公眾型濱海旅游度假勝地公眾型濱海旅游度假勝地七娘山七娘山山地探險旅游活動區(qū)域山地探險旅游活動區(qū)域西沖西沖國際濱海旅游度假勝地國際濱海旅游度假勝地大大 鵬鵬 鎮(zhèn)鎮(zhèn)南南 澳澳 鎮(zhèn)鎮(zhèn)由于大鵬南澳半島為保護生態(tài)環(huán)境將嚴(yán)格控制建設(shè)，所以本項目所在的由于大鵬南澳半島為保護生態(tài)環(huán)境將嚴(yán)格控制建設(shè)，所以本項目所在的大鵬鎮(zhèn)大鵬鎮(zhèn)作為整個大鵬南澳組團的服務(wù)基地，未來將成為客戶的聚集地作為整個大鵬南澳組團的服務(wù)基地，未來將成為客戶的聚集地。全國濱海物業(yè)分析全國

25、濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位大鵬南澳組團大鵬南澳組團 景點、休閑區(qū)規(guī)劃景點、休閑區(qū)規(guī)劃高爾夫休閑區(qū)高爾夫休閑區(qū)國際會議中心國際會議中心自然保護岸線自然保護岸線西沖西沖游艇活動區(qū)游艇活動區(qū)海灘活動區(qū)海灘活動區(qū) 桔釣沙桔釣沙全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位大鵬南澳組團大鵬南澳組團 景點、休閑區(qū)規(guī)劃景點、休閑區(qū)規(guī)劃 下沙下沙下沙濱海度假區(qū)下沙濱海度假區(qū)麻雀山高爾夫休閑區(qū)麻雀山高爾

26、夫休閑區(qū)鵬城鵬城紅樹林自然保護區(qū)紅樹林自然保護區(qū)大鵬所城保護區(qū)大鵬所城保護區(qū)全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位深圳東部濱海戰(zhàn)略分析總結(jié)深圳東部濱海戰(zhàn)略分析總結(jié)城市定位城市定位，深圳政府，深圳政府“濱海國際城市濱海國際城市”的戰(zhàn)略，引導(dǎo)客戶將關(guān)注點投向濱海；的戰(zhàn)略，引導(dǎo)客戶將關(guān)注點投向濱海；交通改善交通改善，交通的改善，使得原先的一小時交通圈延伸至大鵬南澳組團；，交通的改善，使得原先的一小時交通圈延伸至大鵬南澳組團；經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展，大鵬作為大鵬南澳組團的旅游度假服務(wù)基地，將重點

27、發(fā)展第三產(chǎn)，大鵬作為大鵬南澳組團的旅游度假服務(wù)基地，將重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，大鵬第一次站在了經(jīng)濟大發(fā)展的風(fēng)口浪尖上；業(yè)，大鵬第一次站在了經(jīng)濟大發(fā)展的風(fēng)口浪尖上；東部規(guī)劃東部規(guī)劃，“藍色海岸藍色海岸”戰(zhàn)略使得曾經(jīng)被人遺忘的東部成為未來區(qū)域亮點；戰(zhàn)略使得曾經(jīng)被人遺忘的東部成為未來區(qū)域亮點；第三部分第三部分 項目分析項目分析全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品

28、定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位我們面臨一個前所未有的發(fā)展契機我們面臨一個前所未有的發(fā)展契機在一個個規(guī)劃的基礎(chǔ)上，大鵬鎮(zhèn)面臨一個前所未有的發(fā)展機遇，而我們則搭上了在一個個規(guī)劃的基礎(chǔ)上，大鵬鎮(zhèn)面臨一個前所未有的發(fā)展機遇，而我們則搭上了這班快車！這班快車！深圳深圳”濱海國際城市濱海國際城市”的定位的定位東部東部“藍色海岸藍色海岸”的定位的定位大鵬南澳，國際濱海度假勝地的定位大鵬南澳，國際濱海度假勝地的定位大鵬鎮(zhèn)，組團旅游服務(wù)基地的定位大鵬鎮(zhèn)，組團旅游服務(wù)基地的定位全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套

29、區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位我們在哪？我們在哪？大鵬南澳組團大鵬南澳組團 旅游服務(wù)基地的核心地旅游服務(wù)基地的核心地大鵬鎮(zhèn)大鵬鎮(zhèn)大鵬南澳組團的濱海旅大鵬南澳組團的濱海旅游度假服務(wù)基地，重點發(fā)游度假服務(wù)基地，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)展第三產(chǎn)業(yè)下沙下沙公眾型濱海旅游度假勝地公眾型濱海旅游度假勝地七娘山七娘山山地探險旅游活動區(qū)域山地探險旅游活動區(qū)域西沖西沖國際濱海旅游度假勝地國際濱海旅游度假勝地本本 項項 目目本項目位于東部濱海地區(qū)的旅

30、游服務(wù)基地的核心區(qū)域本項目位于東部濱海地區(qū)的旅游服務(wù)基地的核心區(qū)域大鵬鎮(zhèn)內(nèi)，大鵬鎮(zhèn)內(nèi)，占得區(qū)占得區(qū)域內(nèi)重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的先機域內(nèi)重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的先機。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位我們在哪？我們在哪？ 大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心本項目位于大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，占據(jù)大鵬鎮(zhèn)和大鵬南澳組團濱海旅游度假服務(wù)本項

31、目位于大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，占據(jù)大鵬鎮(zhèn)和大鵬南澳組團濱海旅游度假服務(wù)基地基地雙核心雙核心的位置，地段優(yōu)勢無人能及。的位置，地段優(yōu)勢無人能及。本本 項項 目目大鵬鎮(zhèn)政府大鵬鎮(zhèn)政府全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位交通方面交通方面 組團的門戶和內(nèi)部樞紐組團的門戶和內(nèi)部樞紐本本 項項 目目大鵬鎮(zhèn)是大鵬南澳組團的門大鵬

32、鎮(zhèn)是大鵬南澳組團的門戶，是所有客流進入組團的必戶，是所有客流進入組團的必經(jīng)之地。經(jīng)之地。同時，大鵬鎮(zhèn)還是前往組團內(nèi)同時，大鵬鎮(zhèn)還是前往組團內(nèi)各個景點的中轉(zhuǎn)地，是組團內(nèi)各個景點的中轉(zhuǎn)地，是組團內(nèi)的交通樞紐。的交通樞紐。所城所城東沖東沖七娘山七娘山西沖西沖下沙下沙大鵬鎮(zhèn)是大鵬南澳組團大鵬鎮(zhèn)是大鵬南澳組團門戶門戶和和交通樞紐交通樞紐，而本項目位于的大鵬鎮(zhèn)的中心，而本項目位于的大鵬鎮(zhèn)的中心，占盡交通優(yōu)勢占盡交通優(yōu)勢。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面

33、分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位配套方面配套方面 生活配套豐富、成熟，未來高檔配套提升空間大生活配套豐富、成熟，未來高檔配套提升空間大 項目周邊生活配套豐富、成熟，但檔次一般；項目周邊生活配套豐富、成熟，但檔次一般； 預(yù)計隨著未來第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，高檔次的消費場所將逐步豐富，配套優(yōu)預(yù)計隨著未來第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，高檔次的消費場所將逐步豐富，配套優(yōu)勢將更加明顯。勢將更加明顯。 華潤萬佳 各種酒樓食肆 銀行、電信 娛樂中心全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略

34、分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo)地塊二地塊二地塊一地塊一一期一期指指 標(biāo)標(biāo)地塊一地塊一地塊二地塊二合合 計計占占 地地352857149242總總 建建117101897130681其其中中住宅住宅76101133618946商業(yè)商業(yè)4100763511735容積率容積率3.33.33.3車車 位位90200290其其 它它48米限高，米限高，909

35、0限制限制單位（）地塊小，且被分割，不利于規(guī)劃；地塊小，且被分割，不利于規(guī)劃；容積率高，建筑有限高，導(dǎo)致建筑覆蓋率高；容積率高，建筑有限高，導(dǎo)致建筑覆蓋率高；商業(yè)面積比重大，達商業(yè)面積比重大，達1/3；全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境 近處景觀一般，遠處山景秀麗近處景觀一般，遠處

36、山景秀麗地塊二地塊二地塊一地塊一一期一期項目周邊近處無景觀資源，遠處則山景秀麗；項目周邊近處無景觀資源，遠處則山景秀麗；項目北側(cè)臭水溝對項目北側(cè)單位影響大。項目北側(cè)臭水溝對項目北側(cè)單位影響大。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位展示面方面展示面方面 臨街面長，展示面好臨街面長，展示面好項目位于十字路口，有項

37、目位于十字路口，有三邊臨街面，展示面好，昭示性好三邊臨街面，展示面好，昭示性好，便于識別。，便于識別。地塊二地塊二地塊一地塊一一期一期全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位項目開發(fā)歷史與責(zé)任項目開發(fā)歷史與責(zé)任1期千禧大廈大鵬鎮(zhèn)首個商品房項目，開啟了大鵬人居歷史上的新篇章！1期千禧大廈大鵬人公認(rèn)的大鵬最高檔的樓

38、盤。1期千禧大廈大鵬鎮(zhèn)目前的地標(biāo)建筑。本項目打造的不僅僅是大鵬鎮(zhèn)的標(biāo)志性物業(yè)，也是大鵬南澳組團的門戶型本項目打造的不僅僅是大鵬鎮(zhèn)的標(biāo)志性物業(yè)，也是大鵬南澳組團的門戶型物業(yè)；物業(yè)；本項目是深圳東部濱海旅游度假區(qū)的開拓者，肩負(fù)著開創(chuàng)東部旅游新格局的本項目是深圳東部濱海旅游度假區(qū)的開拓者，肩負(fù)著開創(chuàng)東部旅游新格局的歷史重任。歷史重任。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定

39、位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位SWOT分析分析地段地段占據(jù)大鵬鎮(zhèn)核心地段；占據(jù)大鵬鎮(zhèn)核心地段；交通交通大鵬南澳半島的門戶，半島的大鵬南澳半島的門戶，半島的交通中樞，通達性好；交通中樞，通達性好；其它配套成熟，生活便利；遠處景觀資源好；全國濱海物業(yè)關(guān)注度高全國濱海物業(yè)關(guān)注度高全國濱海物業(yè)均火爆熱銷，客戶全國濱海物業(yè)均火爆熱銷，客戶對濱海物業(yè)關(guān)注度高；對濱海物業(yè)關(guān)注度高；深圳東部定位深圳東部定位深圳深圳“濱海國際城市濱海國際城市”的新定位，的新定位，政府對東部藍色海岸的全力打造；政府對東部藍色海岸的全力打造；項目處于大鵬南澳國際濱海旅項目處于大鵬南澳國際濱海旅游度假組團

40、的配套服務(wù)基地的核游度假組團的配套服務(wù)基地的核心地區(qū)。心地區(qū)。優(yōu)優(yōu) 勢勢機機 會會全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位SWOT分析分析客戶對大鵬半島認(rèn)識不足；客戶對大鵬半島認(rèn)識不足；規(guī)劃落實的時間可能落后于項目發(fā)售周期；打造東部首席標(biāo)志性樓盤的難度；劣劣 勢勢威威 脅脅地塊小，且分散，不利于規(guī)劃；地塊小，且

41、分散，不利于規(guī)劃；容積率大，建筑限高，覆蓋率高；容積率大，建筑限高，覆蓋率高；商業(yè)面積偏大；臭水溝氣味影響；全國大勢對濱海物業(yè)的狂熱追求全國大勢對濱海物業(yè)的狂熱追求深圳東部深圳東部藍色海岸的規(guī)劃定位藍色海岸的規(guī)劃定位大鵬南澳半島，國際濱海度假勝地的功能定位大鵬南澳半島，國際濱海度假勝地的功能定位全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析 發(fā)展契機發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo)地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 展示面分析展示面分析 開發(fā)歷史開發(fā)歷史 SWOT分析分析 物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位

42、形象定位價格定位價格定位濱濱 海海 度度 假假 休休 閑閑 類類 物物 業(yè)業(yè)本項目物業(yè)屬性定位本項目物業(yè)屬性定位大鵬鎮(zhèn)的核心區(qū)位大鵬鎮(zhèn)的核心區(qū)位旅游服務(wù)基地的核心區(qū)位旅游服務(wù)基地的核心區(qū)位地塊條件地塊條件東部發(fā)展契機東部發(fā)展契機第四部分第四部分 客戶定位客戶定位 通過分析實際成交客戶與成交結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系，得出客戶結(jié)構(gòu)、群體通過分析實際成交客戶與成交結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系，得出客戶結(jié)構(gòu)、群體特征和真實需求，并預(yù)測未來客戶結(jié)構(gòu)和需求的變化趨勢。特征和真實需求，并預(yù)測未來客戶結(jié)構(gòu)和需求的變化趨勢。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客

43、戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位客戶定位思路客戶定位思路分析東部度假型物業(yè)市場，推導(dǎo)分析東部度假型物業(yè)市場，推導(dǎo)東部度假型物業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)、需東部度假型物業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)、需求等求等根據(jù)東部規(guī)劃，預(yù)測未來東部客根據(jù)東部規(guī)劃，預(yù)測未來東部客流變化趨勢流變化趨勢借鑒全國度假型物業(yè)的客戶特征借鑒全國度假型物業(yè)的客戶特征預(yù)測本項目外區(qū)客戶結(jié)預(yù)測本項目外區(qū)客戶結(jié)構(gòu)、特征、需求等構(gòu)、特征、需求等外區(qū)客戶推導(dǎo)外區(qū)客戶推導(dǎo)全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)

44、客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位外區(qū)客戶分析（一）外區(qū)客戶分析（一） 全國濱海度假型物業(yè)的成交客戶特征全國濱海度假型物業(yè)的成交客戶特征置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)三次以上三次以上度假區(qū)域度假區(qū)域風(fēng)景怡人，適合居住的地方，如海南島的三亞、?？?，珠三角的珠海，環(huán)渤海區(qū)域的煙臺、威海。來源區(qū)域來源區(qū)域目前周邊區(qū)域客戶為主，有以內(nèi)陸城市客戶為主的趨勢。購買用途購買用途作為個人度假、養(yǎng)老或公司商務(wù)接待用途；作為個人度假、養(yǎng)老或公司商務(wù)接待用途；置業(yè)特征置業(yè)特征對于度假物業(yè)，其最看重的是交通便利性、配套便利、居住環(huán)境、舒適度；需求

45、特征需求特征度假客戶的需求呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，少部分高端客戶需求別墅類物度假客戶的需求呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，少部分高端客戶需求別墅類物業(yè)，其余客戶主要需求小戶型和公寓。業(yè)，其余客戶主要需求小戶型和公寓。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位外區(qū)客戶分析（二）外區(qū)客戶分析（二） 東部度假型物業(yè)發(fā)展情況東部度假型物業(yè)發(fā)展情況00年年01年年02年年03年年04年年05年年06年年隨著區(qū)域發(fā)展和客戶需求的不斷升級

46、，區(qū)域物業(yè)類型已由初期的酒店，發(fā)展隨著區(qū)域發(fā)展和客戶需求的不斷升級，區(qū)域物業(yè)類型已由初期的酒店，發(fā)展到目前公寓、住宅、別墅多種物業(yè)類型共存的現(xiàn)狀。到目前公寓、住宅、別墅多種物業(yè)類型共存的現(xiàn)狀。酒店式公寓酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店別別 墅墅住住 宅宅全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位外區(qū)客戶分析（二）外區(qū)客戶分析（二） 東部度假型物業(yè)供應(yīng)數(shù)量統(tǒng)計東部度假型物業(yè)供應(yīng)數(shù)量統(tǒng)計03年后，在政府東部規(guī)劃的啟

47、動和萬科年后，在政府東部規(guī)劃的啟動和萬科東海岸的帶動下，別墅和住宅出現(xiàn)東海岸的帶動下，別墅和住宅出現(xiàn);酒店式公寓一直是區(qū)域內(nèi)主流供應(yīng)；酒店式公寓一直是區(qū)域內(nèi)主流供應(yīng)；0006年東部度假型物業(yè)數(shù)量統(tǒng)計表0006年東部度假型物業(yè)數(shù)量統(tǒng)計表0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%00年00年01年01年02年02年03年03年04年04年05年05年06年06年產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓酒店式公寓住宅住宅別墅別墅全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定

48、位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位外區(qū)客戶分析（二）外區(qū)客戶分析（二） 東部度假型物業(yè)歷年成交量統(tǒng)計東部度假型物業(yè)歷年成交量統(tǒng)計0006年東部度假型物業(yè)成交量計表0006年東部度假型物業(yè)成交量計表5505509419416266264654653043044834839589585785782822821311310 050050010001000150015002000200000年00年01年01年02年02年03年03年04年04年05年05年06年06年（套數(shù)）（套數(shù)）產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓酒店式公寓住宅住宅別墅別墅0002年，由于區(qū)域

49、內(nèi)只供應(yīng)產(chǎn)權(quán)酒店和公寓，因此客戶以度假、投資類客年，由于區(qū)域內(nèi)只供應(yīng)產(chǎn)權(quán)酒店和公寓，因此客戶以度假、投資類客戶為主；戶為主；03年后，住宅與公寓成交的總量基本相當(dāng)，除度假、投資客外，已有大量二年后，住宅與公寓成交的總量基本相當(dāng)，除度假、投資客外，已有大量二次置業(yè)者進入梅沙。次置業(yè)者進入梅沙。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位外區(qū)客戶分析（二）外區(qū)客戶分析（二） 東部區(qū)域東部區(qū)域 酒店、公寓類酒店、公寓

50、類 客戶分析客戶分析區(qū)區(qū) 域域以羅湖、福田、南山為主以羅湖、福田、南山為主職業(yè)特征職業(yè)特征以政府人員、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主以政府人員、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次年齡層次客戶年齡在客戶年齡在3040歲之間；歲之間；經(jīng)濟狀況經(jīng)濟狀況家庭年收入家庭年收入30萬以上；萬以上；購買用途購買用途作為度假用途，同時兼具投資目的；作為度假用途，同時兼具投資目的；其它特征其它特征大部分客戶屬于長線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對政府在區(qū)域大部分客戶屬于長線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。的規(guī)劃有很大的信心。 需需 求求單房和一房公寓單房和一房公寓全國

51、濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位外區(qū)客戶分析（二）外區(qū)客戶分析（二） 東部區(qū)域東部區(qū)域 住宅、別墅類住宅、別墅類 客戶分析客戶分析區(qū)區(qū) 域域以羅湖、福田、南山為主，兼有全國性客戶以羅湖、福田、南山為主，兼有全國性客戶職業(yè)特征職業(yè)特征以政府官員、私營企業(yè)主，企業(yè)高層管理人員為主以政府官員、私營企業(yè)主，企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次年齡層次客戶年齡在客戶年齡在3545歲之間；歲之間；經(jīng)濟狀況經(jīng)濟狀況家庭年收

52、入家庭年收入40萬以上；萬以上；購買用途購買用途作為第二居所用途，同時兼具投資目的；作為第二居所用途，同時兼具投資目的；其它特征其它特征看好片區(qū)未來的發(fā)展和居住環(huán)境，深鹽第二通道的開通使得大梅沙較關(guān)看好片區(qū)未來的發(fā)展和居住環(huán)境，深鹽第二通道的開通使得大梅沙較關(guān)內(nèi)的距離進一步拉近，大梅沙的城市化進程，也將使得大梅沙板塊生活內(nèi)的距離進一步拉近，大梅沙的城市化進程，也將使得大梅沙板塊生活配套越來越豐富。配套越來越豐富。需需 求求居住型的兩房、三房、別墅居住型的兩房、三房、別墅20分鐘交通分鐘交通全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位

53、外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位外區(qū)客戶分析（三）外區(qū)客戶分析（三） 未來東部人流流動分析未來東部人流流動分析 隨著深鹽交通壁壘的打破，大量客戶可以更方便的進入梅沙；隨著深鹽交通壁壘的打破，大量客戶可以更方便的進入梅沙； 在梅沙變成第二居所和大眾化休閑區(qū)域時，一部分人則向東，進入更具生態(tài)的大在梅沙變成第二居所和大眾化休閑區(qū)域時，一部分人則向東，進入更具生態(tài)的大鵬南澳組團。鵬南澳組團。交通壁壘交通壁壘1小時交小時交通通大梅沙大梅沙馬巒山馬巒山全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海

54、戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位外區(qū)客戶分析（三）外區(qū)客戶分析（三） 客戶未來流動預(yù)測客戶未來流動預(yù)測 同樣，隨著交通的改善，以及大鵬南澳半島旅游、休閑、度假產(chǎn)業(yè)的不斷同樣，隨著交通的改善，以及大鵬南澳半島旅游、休閑、度假產(chǎn)業(yè)的不斷開發(fā)，一部分客戶將向東線流動，在尚待開墾的東部，將在出現(xiàn)一個新的開發(fā)，一部分客戶將向東線流動，在尚待開墾的東部，將在出現(xiàn)一個新的“大梅大梅沙沙”。大鵬南澳大鵬南澳度假、休閑、投資客度假、休閑、投資客二次置業(yè)者二次置業(yè)者 隨著未來交通的

55、改善，以及大梅沙板塊的城市化的不斷升入，關(guān)內(nèi)大量客隨著未來交通的改善，以及大梅沙板塊的城市化的不斷升入，關(guān)內(nèi)大量客戶輕松涌入，大梅沙的將變?yōu)橐粋€集居住、旅游、度假、會議、商業(yè)為一體的大戶輕松涌入，大梅沙的將變?yōu)橐粋€集居住、旅游、度假、會議、商業(yè)為一體的大眾型旅游度假基地。眾型旅游度假基地。未來的大鵬南澳，將涌入大量度假休閑客流，酒店和公寓類型的物業(yè)非常未來的大鵬南澳，將涌入大量度假休閑客流，酒店和公寓類型的物業(yè)非常適應(yīng)市場需要。適應(yīng)市場需要。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定

56、位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位本項目外區(qū)目標(biāo)客戶總結(jié)本項目外區(qū)目標(biāo)客戶總結(jié)來自區(qū)域來自區(qū)域羅湖、福田、南山為主，其它區(qū)域為輔羅湖、福田、南山為主，其它區(qū)域為輔職業(yè)特征職業(yè)特征以政府人員、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主以政府人員、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次年齡層次客戶年齡在客戶年齡在3045歲之間；歲之間；經(jīng)濟狀況經(jīng)濟狀況家庭年收入家庭年收入30萬以上；萬以上；購買用途購買用途作為度假用途，同時兼具投資目的；作為度假用途，同時兼具投資目的；其它特征其它特征喜愛大鵬南澳的景色和濱海自然的生態(tài)環(huán)境，向往休閑度假式的生活狀喜愛大鵬南澳的景

57、色和濱海自然的生態(tài)環(huán)境，向往休閑度假式的生活狀態(tài)；態(tài)；屬于長線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大屬于長線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。的信心。 需需 求求單房和一房公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店單房和一房公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位客戶定位思路客戶定位思路分析大鵬本地房地產(chǎn)市場，得出分析大鵬本地房地產(chǎn)市場，得出本地客戶情況本地客戶情況推導(dǎo)

58、本項目本地客戶的推導(dǎo)本項目本地客戶的結(jié)構(gòu)、特征、需求等結(jié)構(gòu)、特征、需求等結(jié)合本項目實際情況、物業(yè)屬性結(jié)合本項目實際情況、物業(yè)屬性本地客戶推導(dǎo)本地客戶推導(dǎo)全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位本區(qū)客戶分析（一）本區(qū)客戶分析（一） 千禧大廈情況分析千禧大廈情況分析千千 禧禧 大大 廈廈 戶戶 型型 配配 比比 表表戶戶 型型二房二房三房三房四房四房復(fù)式復(fù)式合計合計面面 積（）積（）90901121771121

59、77130133130133230245230245套套 數(shù)（套）數(shù)（套）2020181818184 46060比比 例例33.333.330%30%30306.6%6.6%100%100%（02年開盤，開盤價年開盤，開盤價2400元元/）全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價格定位價格定位本區(qū)客戶分析（一）本區(qū)客戶分析（一） 千禧大廈客戶結(jié)構(gòu)千禧大廈客戶結(jié)構(gòu)客戶分類客戶分類客戶類型客戶類型客戶比例客戶比例置業(yè)性質(zhì)置業(yè)

60、性質(zhì)主力客戶主力客戶僑僑 胞胞60%自自 住住輔助客戶輔助客戶私企業(yè)主、私企業(yè)主、 個個體戶體戶30%自自 住住本地原居民、核本地原居民、核電員工電員工10%投投 資資千禧大廈由貴司與僑胞投資者共同開發(fā)，目標(biāo)客戶鎖定為僑胞，實際僑胞千禧大廈由貴司與僑胞投資者共同開發(fā)，目標(biāo)客戶鎖定為僑胞，實際僑胞的成交數(shù)量在的成交數(shù)量在60%60%左右，其中以港臺同胞居多。左右，其中以港臺同胞居多。全國濱海物業(yè)分析全國濱海物業(yè)分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析深圳東部濱海戰(zhàn)略分析項目分析項目分析客戶定位客戶定位 外區(qū)客戶定位外區(qū)客戶定位 本地客戶定位本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價