建筑物層數(shù)(高度)對造價的影響分析

1、建筑物層數(shù)(高度)對造價的影響分析 概括地講，建造物層數(shù)(高度)對造價的影響，因建造類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。理論上倘若增強一個樓層不影響建造物的結(jié)構(gòu)形式，單位建造面積的成本可能會降低。但是當(dāng)建造物超過一定層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式就要轉(zhuǎn)變，單位成本通常又會增強。所以在項目總體計劃允許高度范圍內(nèi)，項目決策人把握降低開辟成本的臨界點十分關(guān)鍵。 一、建造物的層高在滿意建造使用功能的前提下應(yīng)盡可能降低 在相同建造面積的條件下，受到層高變化影響的主要項目是外墻、內(nèi)墻、墻體飾面等，因為層高的增強還要由此引起相關(guān)項目的變化，比如： 整體建造高度加大，其基礎(chǔ)設(shè)計隨荷載的加大而增強，外墻、內(nèi)墻等垂直承重及分隔構(gòu)件的增

2、強，垂直構(gòu)件的抹灰裝點量增強； 采暖、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣，垂直管道及管徑的增強； 因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調(diào)設(shè)備容量的增強； 墻體腳手架及水、暖、電空調(diào)安裝腳手架的增強； 垂直構(gòu)件的模板數(shù)量的增強等等，從而造成了工程總造價的增強。 據(jù)資料分析，住所層高從3米降到2.8米，平均每套住所綜合造價可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造價2%左右。這是由于層高和凈高的降低可以使基礎(chǔ)、墻體、柱、內(nèi)外裝修、管線、采暖等工程量削減，從而降低工程造價。一般住所層高可控制在2.72.8米。 二、按照不同性質(zhì)的工程綜合測算建造層高每增強10cm，相應(yīng)造成建造造價增強2%3%左右 但當(dāng)建造層數(shù)增強時

3、，單位建造面積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建造物單位面積造價發(fā)生變化。因此對于地皮特殊昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，提高建造密度，中、高層住所也是比較經(jīng)濟的抉擇。 樓層數(shù)與造價的關(guān)系 僅從住所建造的經(jīng)濟角度考慮，應(yīng)當(dāng)說多層住所具有降低造價和使用費用、節(jié)省用地的優(yōu)點。據(jù)資料分析，多層住所樓層層數(shù)與造價關(guān)系如下。 130F住所，按照建造結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下幾個層數(shù)段： 16F 將1層住所造價定為100，則2層為84.72，3層為78.51，4層為74.98，5層為73.65，6層為72.37。因此，可得出結(jié)論，6層以內(nèi)住所的層數(shù)越多，造價越低，且相鄰

4、層數(shù)間造價差值也越小，多層住所以采用56層為好。 712F 7層及以上住所入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16m以上的住所務(wù)必設(shè)置電梯。11層及11層以下單元式住所可不設(shè)封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級防火門，且梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接自然采光和自然通風(fēng)。 1318F 12層及以上的高層每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。 1930F 19層及以上的單元式住所應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。 結(jié)論： 在決定的各范圍段內(nèi)，(例如決定的層數(shù)段為1218F，倘若規(guī)范都滿意的狀況下，實行18F比較合適)層數(shù)越高則越經(jīng)濟、單方造價成本越低、獲利越大。 在磚混建造中，8層比6層節(jié)省，但要增強

5、電梯成本。在底框6躍7建造中，倘若樓板現(xiàn)澆，則異形框架柱結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在中高層、高層建造中，結(jié)構(gòu)造價因風(fēng)荷載、抗震、消防、施工等因素，隨高度增強而增強，這個平衡點要經(jīng)過很專業(yè)的計算。 三、建造高度與成本控制的關(guān)系 民用住所按層數(shù)劃分為多層建造住所(46層)、中高層住所(79層)、高層住所(10層以上)。 眾所周知，在多層建造中層數(shù)越多越經(jīng)濟，即6層最經(jīng)濟。當(dāng)住所超過7層，就要增強電梯費用，需要較多的交通空間(過道、走廊要加寬)和補充設(shè)備(供水設(shè)備和供電設(shè)備等)。特殊是高層住所，要經(jīng)歷較強的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強度，轉(zhuǎn)變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價大幅度升高。 詳細表現(xiàn)，從4個與建造高度有關(guān)的

6、方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系： 1、從建造消防要求上講 平凡民宅層數(shù)的臨界點為6層、9層、12層、18層；其高度的臨界點為24米、32米、50米。 6層以下的磚混結(jié)構(gòu)(無商業(yè)網(wǎng)點)或高度24米以下(無商業(yè)網(wǎng)點)的民宅沒有特別的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體計劃允許高度范圍內(nèi)，盡量抉擇臨近臨界點高度的層數(shù)。 6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點的層數(shù)取高舍低。 79層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；1318層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)確實定應(yīng)抉擇臨近臨界點高度的層數(shù)。 2、從基礎(chǔ)形式上講 就樁

7、基而論樁間距有個最低要求，其臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距為一個標(biāo)準(zhǔn)；712層樁間距為一個標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)抉擇臨近臨界點高度的層數(shù)。 3、從預(yù)算定額角度講 從預(yù)算定額中建造物超高費及垂直運送費用上講，其臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個費用標(biāo)準(zhǔn)，79層為一個費用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)抉擇臨近臨界點高度的層數(shù)。 從結(jié)構(gòu)形式說，要按照建造物高度、抗震設(shè)防烈度等抉擇合適的結(jié)構(gòu)體系，詳細到一個建造物，抗震設(shè)防類度、結(jié)構(gòu)形式、地基狀況已經(jīng)決定，建造高度不同，抗震等級也不同，相應(yīng)的構(gòu)造措施也不一樣，成本也會有變化。 各種結(jié)構(gòu)形式都有高度方面的限制，比如框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為7度時，不大于24m時為三級抗震等級，大于24m為二級抗震等級，抗震等級變化，相應(yīng)的構(gòu)造措施就會變化，成本也會變化，剪力墻80米是個界限，大于80米以上又要提高一個等級。 綜合上述因素，在計劃允許的高度范圍