年統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價(jià)更新培訓(xùn)會

1、 西北大學(xué)西北大學(xué) 楊海娟楊海娟總體設(shè)計(jì)總體設(shè)計(jì)區(qū)片價(jià)區(qū)片價(jià)規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍統(tǒng)一年產(chǎn)值統(tǒng)一年產(chǎn)值區(qū)區(qū)市中心區(qū)市中心區(qū) 根據(jù)中國土地勘察院張曉玲培訓(xùn)講義“征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算方法”制作一、概念及內(nèi)涵二、基本原則三、基本要求四、工作步聚五、統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用中確定補(bǔ)償倍數(shù)的主要原則和方法六、成果要求七、結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告內(nèi)容要求 征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以市、縣行征區(qū)域?yàn)橹鳎?，綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是被征收農(nóng)用地的綜合收益值。它不僅包括農(nóng)用地農(nóng)作

2、物的收益，還要考慮被征收農(nóng)用地帶來的其它相關(guān)收益。第一第一 覆蓋的范圍不同覆蓋的范圍不同:全域，地塊全域，地塊第二第二 考慮因素不同考慮因素不同第三第三 產(chǎn)值確定的方式不同產(chǎn)值確定的方式不同第四第四 測算的產(chǎn)值結(jié)果不同測算的產(chǎn)值結(jié)果不同（一）主導(dǎo)性原則（一）主導(dǎo)性原則（二）適當(dāng)從高原則（二）適當(dāng)從高原則（一）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分兩個(gè)層次（一）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分兩個(gè)層次 一是縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，一是縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)， 二是區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。二是區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。（二）縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為控（二）縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為控制性標(biāo)準(zhǔn)。制性標(biāo)準(zhǔn)。 整體水平，控制標(biāo)準(zhǔn)，上次省

3、上公布控制標(biāo)準(zhǔn)，上次省上公布的，省上平衡的基礎(chǔ)。的，省上平衡的基礎(chǔ)。 分區(qū)片的價(jià)格，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。分區(qū)片的價(jià)格，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。（三）區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)一般不設(shè)地塊修（三）區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)一般不設(shè)地塊修正體系。正體系。 在同一區(qū)域內(nèi)，征地補(bǔ)償費(fèi)用以一定區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)確定，為體現(xiàn)同地同價(jià)的征地補(bǔ)償原則，區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)一般不設(shè)地塊修正體系。 但陜北、陜南的山地區(qū)，因?yàn)榈匦螚l件復(fù)雜，一個(gè)區(qū)域內(nèi)既有壩地、梯田、坡地等，確需設(shè)立修正系數(shù)的，應(yīng)一并公布。但幅度不能過大，不能影響全縣的平均水平。（一）基準(zhǔn)點(diǎn)（一）基準(zhǔn)點(diǎn) 陜西省本次更新統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)點(diǎn)為：2014年1月1日。（一）更新范圍（一）更新范圍

4、縣（市、區(qū)）行征區(qū)域范圍的全部集體農(nóng)用地。但是，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)及其他法定保護(hù)區(qū)排除在外。 具體而言，土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)內(nèi)的線性基礎(chǔ)設(shè)施、獨(dú)工礦用地區(qū)以及其他符合征地條件的農(nóng)用地及其他可開發(fā)整理為農(nóng)用地的后備資源均需要更新統(tǒng)一年產(chǎn)值。（一）更新范圍（一）更新范圍 縣（市、區(qū)）行征區(qū)域范圍的全部集體農(nóng)用地。但是，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)及其他法定保護(hù)區(qū)排除在外。 具體而言，土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)內(nèi)的線性基礎(chǔ)設(shè)施、獨(dú)工礦用地區(qū)以及其他符合征地條件的農(nóng)用地及其他可開發(fā)整理為農(nóng)用地的后備資源均需要更新統(tǒng)一年產(chǎn)值

5、。（二）更新征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算區(qū)片（二）更新征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算區(qū)片 如果一個(gè)地區(qū)農(nóng)作物種植情況、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施等影響區(qū)位條件的因素沒有發(fā)生大的變化，上次劃分的區(qū)片原則上可以不調(diào)整。如果上述因素發(fā)生變化，可以依據(jù)以下方法調(diào)整區(qū)域： 1、根據(jù)農(nóng)用地分等成果或者產(chǎn)能核算等調(diào)整區(qū)域邊界。2、如果確需重新劃分區(qū)域的，可以鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政界限為基礎(chǔ)，綜合考慮地形、地貌，主要農(nóng)作物類別以及多種經(jīng)營水平、區(qū)位等因素，或者參照農(nóng)用地分等成果，將縣（市、區(qū)）行政區(qū)域劃分為若干區(qū)域。區(qū)域不易過多，一般的情況下，區(qū)域范圍的大小原則上隨著距城市（鎮(zhèn)）的區(qū)位遠(yuǎn)近由小到大。區(qū)域劃分應(yīng)盡量保持鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）及村行政界線的完整。

6、區(qū)域劃定后，應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一編號，并在工作底圖上標(biāo)示。（三）更新主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量（三）更新主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量1、主導(dǎo)耕作制度按照最新的農(nóng)用地分等成果進(jìn)行更新。2、調(diào)查主要農(nóng)作物年產(chǎn)量（農(nóng)用地分等中的指定作物）：主要農(nóng)作物年產(chǎn)量可以通過查閱當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的資料獲得，也可以通過實(shí)地抽樣調(diào)查獲得。 主要農(nóng)作物年產(chǎn)量按照不同農(nóng)作物分別進(jìn)行調(diào)查和登記（見附表3-1），根據(jù)調(diào)查或統(tǒng)計(jì)的主要農(nóng)作物2011、2012和2013年產(chǎn)量數(shù)據(jù)，采用簡單平均方法計(jì)算各個(gè)主要農(nóng)作物的平均年產(chǎn)量。3、確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的注意事項(xiàng)（1）實(shí)地抽樣調(diào)查應(yīng)采用播種面積產(chǎn)量；（2）對同一種作物不同季別的產(chǎn)量

7、差別應(yīng)如實(shí)登記；（3）主要農(nóng)作物年產(chǎn)量以農(nóng)作物主要產(chǎn)品為主，其他副產(chǎn)品（如農(nóng)作物秸稈等）可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)進(jìn)行折算；（4）在具體調(diào)查時(shí)要考慮抽樣點(diǎn)分布的均勻性和代表性，同時(shí)還要對農(nóng)用地的附加收入（即其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營收益）、種植成本以及災(zāi)害情況等進(jìn)行調(diào)查，便于數(shù)據(jù)分析處理；（5）農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)要按照三個(gè)年份、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。（四）更新主要農(nóng)作物價(jià)格（四）更新主要農(nóng)作物價(jià)格1、主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值需要對農(nóng)產(chǎn)品國家收購價(jià)格及當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格進(jìn)行調(diào)查，確定主要農(nóng)作物價(jià)格水平后，結(jié)合年產(chǎn)量等確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)值。2、主要農(nóng)作物價(jià)格是指主導(dǎo)耕作制度下主要農(nóng)產(chǎn)品的當(dāng)年正常市場

8、價(jià)格或國家收購價(jià)格。方法如下：（1）主要農(nóng)作物價(jià)格在調(diào)查市場價(jià)格和國家收購價(jià)格的基礎(chǔ)上，選擇兩者中較高者作為各主要農(nóng)作物價(jià)格；（2）市場價(jià)格調(diào)查可與主要農(nóng)作物年產(chǎn)量實(shí)地抽樣調(diào)查同時(shí)進(jìn)行：國家收購價(jià)格可通過查閱相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料得到；（3）主要農(nóng)作物價(jià)格數(shù)據(jù)應(yīng)按照價(jià)格類型、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。3、確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的注意事項(xiàng)（1）實(shí)地抽樣調(diào)查應(yīng)采用播種面積產(chǎn)量；（2）對同一種作物不同季別的產(chǎn)量差別應(yīng)如實(shí)登記；（3）主要農(nóng)作物年產(chǎn)量以農(nóng)作物主要產(chǎn)品為主，其他副產(chǎn)品（如農(nóng)作物秸稈等）可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)進(jìn)行折算；（4）在具體調(diào)查時(shí)要考慮抽樣點(diǎn)分布的均勻性和代表性，同時(shí)還要對農(nóng)用地的附加

9、收入（即其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營收益）、種植成本以及災(zāi)害情況等進(jìn)行調(diào)查，便于數(shù)據(jù)分析處理；（5）農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)要按照三個(gè)年份、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。（五）更新主導(dǎo)農(nóng)作物年產(chǎn)值（五）更新主導(dǎo)農(nóng)作物年產(chǎn)值 1、主要農(nóng)作物年產(chǎn)值是指在一定的主導(dǎo)耕作制度條件下，根據(jù)主要農(nóng)作物前三年平均年產(chǎn)量和主要農(nóng)作物價(jià)格計(jì)算的單位播種面積農(nóng)作物年產(chǎn)值。 2、確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的方法 主要農(nóng)作物年產(chǎn)值等于主要農(nóng)作物平均年產(chǎn)量與主要農(nóng)作物價(jià)格的乘積。（六）更新縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)更新縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的方法準(zhǔn)的方法 在確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，在確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，綜合考

10、慮農(nóng)地的附加收益（即其他種植綜合考慮農(nóng)地的附加收益（即其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營收益），修正確定縣、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營收益），修正確定縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。1、確定主導(dǎo)耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值 主導(dǎo)耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值依據(jù)在確定的主導(dǎo)耕作制度下的各主要農(nóng)作物年產(chǎn)值確定。計(jì)算公式為： 1 Vz= vi i=1式中Vz表示縣（市、區(qū)）主導(dǎo)耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值； Vi表示i類農(nóng)作物的單位播種面積年產(chǎn)值。 比如關(guān)中，主導(dǎo)耕作制度為冬小麥-夏玉米，指定作物為冬小麥、夏玉米，所以主要農(nóng)作物產(chǎn)值為：冬小麥產(chǎn)值+夏玉米產(chǎn)值2、確定土地附加收益修正幅度土地附加收益修正幅度根據(jù)測

11、算范圍土地利用狀況和農(nóng)業(yè)經(jīng)營狀況調(diào)查數(shù)據(jù)綜合分析確定。土地附加產(chǎn)值的計(jì)算應(yīng)主要考慮單元內(nèi)農(nóng)業(yè)經(jīng)營類型（如是否存在養(yǎng)殖經(jīng)營、特種農(nóng)作物經(jīng)營等）、非主要農(nóng)作物的產(chǎn)值狀況及所占比例等綜合考慮。3、計(jì)算縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值 主要農(nóng)作物年產(chǎn)值，加上土地附加收益修正值得到縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值。計(jì)算公式為： Vt=Vz（1+k） 式中：Vt表示縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值； Vz_表示縣（市、區(qū)）主導(dǎo)耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值； k_表示附加收益修正系數(shù)。4、檢驗(yàn)并確定縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值 對上述計(jì)算結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)分析，最終確定縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。（七）區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的更新（七）區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的

12、更新 區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值的測算方法有兩種，各地可根據(jù)實(shí)際情況自行選擇。 1、調(diào)查測算法（參照以上步驟） 2、縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)修正法 （七）區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的更新（七）區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的更新 2、縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)修正法 即在縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將縣（市、區(qū)）行政區(qū)域范圍劃分為不同的區(qū)域，并以區(qū)域主導(dǎo)耕作制度、指定作物產(chǎn)量等條件為依據(jù)將縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值修正到各區(qū)域，形成區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。（七）區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的更新（七）區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的更新2、縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)修正法（1）更新縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)全縣（市、區(qū)）的主要農(nóng)作物前三年

13、平均產(chǎn)量與2008年的產(chǎn)量變化量，以及2008-2013年的農(nóng)作物價(jià)格的變化、多種經(jīng)營等因素，更新縣（市、區(qū)）年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。（七）區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的更新（七）區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的更新2、縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)修正法（2）以區(qū)域條件為依據(jù)將縣（市、區(qū)）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)修正到各區(qū)域，形成區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。 第一，選擇各區(qū)域修正因素 第二，確定修正方向和幅度 第三，測算區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn) 第四，驗(yàn)證確定區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)（一）確定補(bǔ)償倍數(shù)的主要原則（一）確定補(bǔ)償倍數(shù)的主要原則1、多因素綜合分析原則2、適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則3、合理確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償倍數(shù)關(guān)系（二）確定補(bǔ)償倍數(shù)的主要方法（二）確定補(bǔ)償倍數(shù)的主要方法1、根據(jù)實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)確定，在確定統(tǒng)一年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，按照使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障的要求，應(yīng)對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平、人均耕地面積、當(dāng)?shù)厣鐣Ｕ纤降戎匾笜?biāo)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并進(jìn)行綜合分析，確定補(bǔ)償倍數(shù)。（二）確定補(bǔ)償倍數(shù)的主要方法（二）確定補(bǔ)償倍數(shù)的主要方法2、參考當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定，各地在過去征地工作實(shí)踐中，大都會形成在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ù硇?、為被征地農(nóng)民所接受的補(bǔ)償倍數(shù)。3、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩項(xiàng)之和原則上不得低于統(tǒng)一年產(chǎn)值的22倍。（一）文字成果（紙質(zhì)）1、xx