從財(cái)務(wù)報(bào)表分析房地產(chǎn)行業(yè)特征

1、從財(cái)務(wù)報(bào)表分析房地產(chǎn)行業(yè)特征以萬(wàn)科為例財(cái)務(wù)報(bào)表既反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的綜合反映。本文我們將通過(guò)五個(gè)行業(yè)代表企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表）進(jìn)行較為淺層的分析從而得出房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)特征與其近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)。一、直觀分析以下是五個(gè)行業(yè)代表企業(yè)2016年度資產(chǎn)負(fù)債表與利潤(rùn)表的結(jié)構(gòu)百分比表:結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表汽車制造業(yè)（上汽）信息行業(yè)（萬(wàn)達(dá)信息）房地產(chǎn)行業(yè)（萬(wàn)科）咼科技產(chǎn)業(yè)仲興）零售業(yè)（國(guó)美電器）流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金17.94%13.67%10.48%22.84%20.19%應(yīng)收票據(jù)5.09%0.06%0.00%1.40%0.04%應(yīng)收賬款5.19%13.45%0.25%18.35

2、%5.78%預(yù)付賬款3.48%0.21%6.05%1.23%9.10%應(yīng)收利息0.06%0.01%0.00%0.00%0.00%應(yīng)收股利0.27%0.00%0.00%0.00%0.00%其他應(yīng)收款1.18%2.01%12.69%3.13%0.45%存貨6.27%17.14%56.26%18.93%18.39%一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)8.95%0.00%0.00%0.00%0.00%其他流動(dòng)資產(chǎn)7.19%0.51%1.04%5.56%18.43%影響流動(dòng)資產(chǎn)其他科目0.00%0.00%0.06%8.23%0.00%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)56.03%47.06%86.83%79.67%72.38%非流動(dòng)資產(chǎn)可

3、供出售金融資產(chǎn)8.55%4.97%0.16%1.88%0.00%投資性房地產(chǎn)0.43%0.00%2.63%1.42%4.45%長(zhǎng)期股權(quán)投資10.61%0.53%7.43%0.47%0.00%長(zhǎng)期應(yīng)收款0.33%9.20%0.00%0.97%0.00%固定資產(chǎn)7.97%7.49%0.82%5.31%17.24%在建工程2.25%0.77%0.09%1.22%0.00%無(wú)形資產(chǎn)1.83%6.70%0.15%3.07%0.06%開(kāi)發(fā)支出0.00%3.58%0.00%0.96%0.00%商譽(yù)0.11%17.12%0.02%0.13%0.00%長(zhǎng)期待攤費(fèi)用0.26%0.26%0.12%0.00%2.92

4、%遞延所得稅資產(chǎn)3.53%0.00%0.87%1.13%2.94%其他非流動(dòng)資產(chǎn)0.27%2.32%0.88%2.74%0.00%影響非流動(dòng)資產(chǎn)其他科目0.00%0.00%0.00%1.01%0.00%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)43.97%52.94%13.17%20.33%27.62%資產(chǎn)總計(jì)100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%流動(dòng)負(fù)債短期借款1.48%35.40%2.00%10.68%0.00%應(yīng)付票據(jù)1.99%0.00%0.43%8.25%21.82%應(yīng)付賬款17.73%6.04%16.62%17.82%15.32%預(yù)收賬款3.84%0.28%33.06%5.71%

5、1.45%應(yīng)付職工薪酬1.72%0.21%0.46%3.65%1.28%應(yīng)交稅費(fèi)2.36%3.22%1.15%0.70%0.55%應(yīng)付利息0.08%0.07%0.05%0.00%0.00%應(yīng)付股利0.04%0.00%0.00%0.04%0.13%其他應(yīng)付款7.68%6.76%12.83%9.64%5.72%預(yù)計(jì)負(fù)債0.00%0.00%0.00%0.63%0.00%遞延收益-流動(dòng)負(fù)債0.00%0.00%0.00%0.50%0.00%其他流動(dòng)負(fù)債0.03%0.00%0.00%0.00%0.98%影響流動(dòng)負(fù)債其他科目0.00%0.00%0.00%5.78%0.00%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)50.37%52.86

6、%69.82%64.77%47.26%非流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期借款0.73%6.31%6.79%3.54%0.00%應(yīng)付債券2.40%0.00%3.50%0.00%0.00%長(zhǎng)期應(yīng)付款0.03%0.00%0.00%0.00%0.00%專項(xiàng)應(yīng)付款0.14%0.00%0.00%0.00%0.00%遞延所得稅負(fù)債0.37%0.00%0.06%0.07%0.00%其他非流動(dòng)負(fù)債0.00%1.60%0.34%1.10%0.00%影響非流動(dòng)負(fù)債其他科目0.00%0.00%0.00%0.98%0.00%非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)9.83%8.51%10.71%6.36%0.00%負(fù)債合計(jì)60.20%61.38%80.54%71.

7、13%47.26%所有者權(quán)益實(shí)收資本（或股本）1.87%17.11%1.33%2.95%36.26%資本公積金6.74%4.95%1.00%7.58%6.47%盈余公積金5.46%1.57%3.92%1.43%3.93%未分配利潤(rùn)16.39%14.11%7.37%7.26%6.08%少數(shù)股東權(quán)益7.31%0.86%5.81%3.64%0.00%歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)32.49%37.76%13.66%18.64%52.74%所有者權(quán)益合計(jì)39.80%38.62%19.46%28.87%52.74%負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%通過(guò)五

8、個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的對(duì)比我們能夠發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)項(xiàng)目中房地產(chǎn)行業(yè)的存貨所占比例為56.26%明顯高于其他行業(yè)，我們可以猜想由于建筑物的建造周期比較長(zhǎng)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的建筑規(guī)模都很大，因此存貨在資產(chǎn)中的比例是非常大的，這是房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特征。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，很少出現(xiàn)賒銷的情況所以，它的應(yīng)收賬款所占資產(chǎn)比率只有0.25%.在負(fù)債項(xiàng)目中萬(wàn)科的預(yù)收賬款的比例達(dá)到了33.06%,預(yù)收賬款雖然是負(fù)債，但同時(shí)也是現(xiàn)金流。所以我們可以看出萬(wàn)科的資金周轉(zhuǎn)能力很強(qiáng)。當(dāng)然這也是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)之一：房地產(chǎn)行業(yè)單位產(chǎn)品的金額較大，一般不能一次性付清，所以在同時(shí)也需要繳納一部分預(yù)付費(fèi)用。其中萬(wàn)科的應(yīng)付債券達(dá)到3.5

9、0%說(shuō)明萬(wàn)科具有良好的信用以及盈利能力。二、財(cái)務(wù)比率分析F面我將分別借以速動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別對(duì)企業(yè)的償債能力、經(jīng)營(yíng)效率、盈利能力進(jìn)行分析（1）速動(dòng)比率是考慮到存貨的變現(xiàn)能力差的因素，將存貨從流動(dòng)資上汽萬(wàn)達(dá)信息萬(wàn)科中興國(guó)美電器速動(dòng)比率98.80%56.61%43.78%93.78%114.25%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率126.35%34.43%42.54%89.70%110.12%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率6.40%12.49%16.23%1.15%0.21%產(chǎn)中減去，因此其反映的企業(yè)短期償債能力更讓人信服。從表中我們可以明顯看到萬(wàn)科的速動(dòng)比率最低，這就是由于房地產(chǎn)行業(yè)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比列較大這一特征的影響

10、。（2）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則可以反映企業(yè)銷售能力的強(qiáng)弱，從表中我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售能力較之其他行業(yè)相比還是較弱的。（3）最后在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率一項(xiàng)中，萬(wàn)科排名第一。作為房地產(chǎn)業(yè)的老大，萬(wàn)科的利潤(rùn)率一直維持在較高的水平。當(dāng)然，我們都知道近幾十年房地產(chǎn)的形式都是一片大好，其利潤(rùn)率久高不下也在意料之中。三、趨勢(shì)分析下面是萬(wàn)科2008-2016年有關(guān)營(yíng)業(yè)收入、稅后利潤(rùn)、每股收益及每股股息的指標(biāo)圖：201620152014201320122011201020092008營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)兀）2404772419554913146388001354187910311625717827550713854888101

11、4099178稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）283502625949441928752182975515662591159961883961643001463987每股收益（兀）1.91.641.431.371.140.880.660.480.37每股股息（元）7.907.205.004.101.801.301.700.501.00趨勢(shì)分析表:201620152014201320122011201020092008營(yíng)業(yè)收入（%586.65%477.04%357.12%330.36%251.55%175.11%123.72%119.25%100.00%稅后利潤(rùn)（%611.01%559.27%415.69%39

12、4.35%337.57%250.00%190.51%138.58%100.00%每股收益（%:513.51%443.24%386.49%370.27%308.11%237.84%178.38%129.73%100.00%每股股息（%790.00%720.00%500.00%410.00%180.00%130.00%170.00%50.00%100.00%從表中我們可以看出四項(xiàng)指標(biāo)在整體時(shí)間上都是呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。其中營(yíng)業(yè)收入和每股股息在09-11年都有著小范圍的波動(dòng)，隨后便開(kāi)始迅速增長(zhǎng)。而稅后利潤(rùn)和每股收益則一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，不過(guò)在2014年其增速明顯下滑，這也是受到2014年房?jī)r(jià)下跌的影響房地產(chǎn)業(yè)受到了不小的沖擊。度過(guò)困境之后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展再次進(jìn)入正軌。從整體趨勢(shì)來(lái)看，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)狀況與財(cái)務(wù)狀況在不斷的改善，按照這個(gè)趨勢(shì)，萬(wàn)科在2017年的狀況應(yīng)該會(huì)更加完善。就房地產(chǎn)業(yè)而言，同樣可以借鑒萬(wàn)科