SWOT分析要素

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOTSWOT分析要素分析要素 世聯(lián)技術(shù)要點(diǎn)2008.10.28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2 SwotSwot分析概述分析概述SwotSwot分析矩陣分析矩陣優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)S S劣勢(shì)劣勢(shì)W機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)OSO策略WO策略威脅威脅TST策略WT策略外部外部因素因素內(nèi)部?jī)?nèi)部因素因素uSWOT是一種分析方法，用來(lái)確定項(xiàng)目本身的 優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（strengthstrength） 劣勢(shì)（劣勢(shì)（weaknessweakness） 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)(opportunity) (opportunity) 威脅（威脅（threatthreat） 從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。uSW

2、OT分析出現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)和市場(chǎng)和項(xiàng)目本身項(xiàng)目本身進(jìn)行充分的調(diào)研之后，要有對(duì)項(xiàng)目全面而客觀全面而客觀的描述uSWOT分析的首要前提是找到項(xiàng)目的參照物參照物/ /競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)/ /劣勢(shì)劣勢(shì)u優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都是項(xiàng)目的內(nèi)部?jī)?nèi)部因素因素，來(lái)自于對(duì)項(xiàng)目自身的分析u它們是項(xiàng)目在其發(fā)展中自身存在的積極和消極因素積極和消極因素，屬主動(dòng)因素主動(dòng)因素u優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)都是相對(duì)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，所以在分析之前要鎖定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有全面客觀全面客觀的了解u衡量一個(gè)項(xiàng)目是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，只能站在潛在客戶角潛在客戶角度度上考慮，而不是站在項(xiàng)目的角度上 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)/ /劣勢(shì)劣勢(shì)分析維度分析維度內(nèi)容內(nèi)容

3、相關(guān)結(jié)論相關(guān)結(jié)論經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、車位比、土地屬性等項(xiàng)目規(guī)模、舒適度等區(qū)位區(qū)位地理位置、周邊環(huán)境資源、配套設(shè)施等區(qū)域認(rèn)知度、成熟度、便利度交通交通周邊交通路網(wǎng)、軌道交通等交通便捷度，通達(dá)性品牌品牌開發(fā)商品牌，項(xiàng)目口碑等產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品類型、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、昭示性等產(chǎn)品方面的細(xì)分優(yōu)勢(shì)對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)/ /劣勢(shì)的挖掘可從以下因素入手劣勢(shì)的挖掘可從以下因素入手：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)/ /威脅威脅機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)分 析 維 度分 析 維 度內(nèi)容內(nèi)容城 市 經(jīng) 濟(jì)城 市 經(jīng) 濟(jì)城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、勢(shì)頭等區(qū) 域 規(guī) 劃區(qū) 域 規(guī) 劃項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃，如區(qū)域在

4、城市規(guī)劃中的地位、項(xiàng)目附近有重要交通樞紐的規(guī)劃等政策政策對(duì)項(xiàng)目有利好的政策、法規(guī)等市場(chǎng)市場(chǎng)行業(yè)形勢(shì)，如一、二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)威脅威脅政策政策如對(duì)項(xiàng)目本身或?qū)?xiàng)目的目標(biāo)客戶有影響的限制性政策宏 觀 市 場(chǎng)宏 觀 市 場(chǎng)行業(yè)形勢(shì)，如一、二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)競(jìng) 爭(zhēng) 威 脅競(jìng) 爭(zhēng) 威 脅如競(jìng)品項(xiàng)目的現(xiàn)有存量、未來(lái)供應(yīng)等u機(jī)會(huì)和威脅是來(lái)自于項(xiàng)目外部的影響因素對(duì)于項(xiàng)目機(jī)會(huì)對(duì)于項(xiàng)目機(jī)會(huì)/ /威脅的挖掘可從以下因素入手威脅的挖掘可從以下因素入手：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5構(gòu)造構(gòu)造SWOTSWOT矩陣矩陣 制定策略制定策略 u將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等排序方式，構(gòu)造SWOT矩陣。u在此過(guò)程中，將

5、那些對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久遠(yuǎn)的影響因素優(yōu)先排列出來(lái)，而將那些間接的、次要的、少許的、不急的、短暫的影響因素排列在后面。u制定計(jì)劃的基本思路基本思路是： 發(fā)揮發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換劣勢(shì) 利用利用機(jī)會(huì) 規(guī)避規(guī)避威脅優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)劣勢(shì)W項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的威脅機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)OSOSO策略策略WOWO策略策略項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)利用外部機(jī)會(huì) 利用外部機(jī)會(huì)彌補(bǔ)內(nèi)部劣勢(shì) 威脅威脅TSTST策略策略WTWT策略策略項(xiàng)目面臨的威脅利用內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)避外部威脅 弱化內(nèi)部劣勢(shì)規(guī)避外部威脅 外部外部因素因素內(nèi)部?jī)?nèi)部因素因素利用規(guī)避發(fā)揮轉(zhuǎn)換考慮過(guò)去，立足當(dāng)前，著眼未來(lái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6

6、案例案例昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：位于友誼路與湛江道交口物業(yè)屬性：物業(yè)屬性：中等規(guī)模綜合體，含酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)項(xiàng)目歷史：項(xiàng)目歷史：項(xiàng)目原名為云頂花園，屬于天津停緩建項(xiàng)目，幾經(jīng)易手，長(zhǎng)期停工?，F(xiàn)由天津昆侖兆業(yè)投資有限公司負(fù)責(zé)重新開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)施工期：項(xiàng)目預(yù)計(jì)施工期：2008年底2011年底開發(fā)商：開發(fā)商：浙江昆侖置業(yè)集團(tuán)，在江浙一帶小有名氣開發(fā)商目標(biāo)：開發(fā)商目標(biāo)：保證現(xiàn)金流的前提下，穩(wěn)扎穩(wěn)打地樹立品牌形象，確保安全寫字樓寫字樓43F43F180180米米4 4萬(wàn)平米萬(wàn)平米五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店23F23F：4.24.2萬(wàn)平米萬(wàn)平

7、米高檔公寓高檔公寓23F/19F23F/19F：3.83.8萬(wàn)平米萬(wàn)平米商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓5F5F4.24.2萬(wàn)平米萬(wàn)平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目STOW經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：16.2萬(wàn)平米城市綜合體綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 180米建筑高度，區(qū)域地標(biāo)性建筑地標(biāo)性建筑、昭示性強(qiáng)；昭示性強(qiáng)；交交 通：通：交通便利交通便利，通達(dá)性；區(qū)區(qū) 位：位：區(qū)域承接友誼路金融商務(wù)功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復(fù)合資源多區(qū)域復(fù)合資源品品 牌：牌：開發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車位

8、嚴(yán)車位嚴(yán)重不足重不足；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：土地閑置時(shí)間較長(zhǎng)，使用年使用年限僅剩下限僅剩下3737年年；品品 牌：牌：爛尾樓歷史爛尾樓歷史，導(dǎo)致項(xiàng)目形象、口碑不佳；產(chǎn)產(chǎn) 品：品：寫字樓產(chǎn)品自身規(guī)劃不足；城市經(jīng)濟(jì)：城市經(jīng)濟(jì)：城市快速發(fā)展為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)，城市投資價(jià)值高城市投資價(jià)值高；區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域區(qū)域規(guī)劃利好規(guī)劃利好 ；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀區(qū)域內(nèi)稀缺缺，承載價(jià)值高；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域市場(chǎng)寫字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競(jìng)爭(zhēng)較少直接競(jìng)爭(zhēng)較少；宏觀政策：宏觀政策：宏觀政策利空，金融、稅收等金融、稅收等政策對(duì)投資型物業(yè)影響巨大；政策對(duì)投資型物業(yè)影

9、響巨大；宏觀市場(chǎng)：宏觀市場(chǎng)：宏觀市場(chǎng)短期看跌，觀望情緒宏觀市場(chǎng)短期看跌，觀望情緒濃重，濃重，市場(chǎng)降價(jià)趨勢(shì)出現(xiàn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：小白樓改造、南京路沿線、南站CBD等外區(qū)域有潛在競(jìng)爭(zhēng)威潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅脅；案例案例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目案例案例SOSO策略策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)1 1、指標(biāo)優(yōu)勢(shì)指標(biāo)優(yōu)勢(shì) + + 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)：與重點(diǎn)突與重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身綜合體屬性與地標(biāo)性，將出項(xiàng)目自身綜合體屬性與地標(biāo)性，將項(xiàng)目打造成為區(qū)域標(biāo)桿；項(xiàng)目打造成為區(qū)域標(biāo)桿；2 2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì) + + 區(qū)域機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì): : 承載城市承載城市意義濃厚，

10、且具備規(guī)劃利好，可強(qiáng)調(diào)意義濃厚，且具備規(guī)劃利好，可強(qiáng)調(diào)綜合體與地標(biāo)之于區(qū)域發(fā)展的意義綜合體與地標(biāo)之于區(qū)域發(fā)展的意義SO經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：16.2萬(wàn)平米城市綜合體綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 180米建筑高度，區(qū)域地標(biāo)性建筑地標(biāo)性建筑、昭示性強(qiáng)；昭示性強(qiáng)；交交 通：通：交通便利交通便利，通達(dá)性；區(qū)區(qū) 位：位：區(qū)域承接友誼路金融商務(wù)功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復(fù)合資源多區(qū)域復(fù)合資源品品 牌：牌：開發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀城市經(jīng)濟(jì)：城市經(jīng)濟(jì)：城市快速發(fā)展為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)，城市投資價(jià)值高城市投資價(jià)值高；區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，

11、區(qū)域區(qū)域規(guī)劃利好規(guī)劃利好 ；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀區(qū)域內(nèi)稀缺缺，承載價(jià)值高；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域市場(chǎng)寫字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競(jìng)爭(zhēng)較少直接競(jìng)爭(zhēng)較少；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目案例案例1 1、指標(biāo)劣勢(shì)指標(biāo)劣勢(shì) + + 項(xiàng)目機(jī)會(huì)：項(xiàng)目機(jī)會(huì)：調(diào)整原有指調(diào)整原有指標(biāo)，減少商業(yè)比重，緩解車位壓力；標(biāo)，減少商業(yè)比重，緩解車位壓力；2 2、年限劣勢(shì)年限劣勢(shì) + + 城市機(jī)會(huì)：城市機(jī)會(huì)：結(jié)合城市與結(jié)合城市與區(qū)域發(fā)展，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目投資價(jià)值，轉(zhuǎn)移區(qū)域發(fā)展，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目投資價(jià)值，轉(zhuǎn)移視線，規(guī)避年限問(wèn)題；視線，規(guī)避年限問(wèn)題；3 3、產(chǎn)品劣勢(shì)、產(chǎn)品劣勢(shì) +

12、 + 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)：明確項(xiàng)目區(qū)明確項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩?，以精?zhǔn)客戶定位轉(zhuǎn)換寫字樓域?qū)傩?，以精?zhǔn)客戶定位轉(zhuǎn)換寫字樓產(chǎn)品較弱的缺點(diǎn)；產(chǎn)品較弱的缺點(diǎn)；WOWO策略策略轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)OW經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車位嚴(yán)車位嚴(yán)重不足重不足；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：土地閑置時(shí)間較長(zhǎng)，使用年使用年限僅剩下限僅剩下3737年年；品品 牌：牌：爛尾樓歷史爛尾樓歷史，導(dǎo)致項(xiàng)目形象、口碑不佳；產(chǎn)產(chǎn) 品：品：寫字樓產(chǎn)品自身規(guī)劃不足；城市經(jīng)濟(jì)：城市經(jīng)濟(jì)：城市快速發(fā)展為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)，城市投資價(jià)值高城市投資價(jià)值高；區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域區(qū)域規(guī)劃利好規(guī)劃利好 ；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：

13、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀區(qū)域內(nèi)稀缺缺，承載價(jià)值高；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域市場(chǎng)寫字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競(jìng)爭(zhēng)較少直接競(jìng)爭(zhēng)較少；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目案例案例指標(biāo)優(yōu)勢(shì)指標(biāo)優(yōu)勢(shì) + + 政策威脅：政策威脅：利用項(xiàng)目利用項(xiàng)目綜合體，復(fù)合物業(yè)類型的優(yōu)勢(shì)，綜合體，復(fù)合物業(yè)類型的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)情況靈活安排各物業(yè)推根據(jù)市場(chǎng)情況靈活安排各物業(yè)推貨順序，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；貨順序，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；STST策略策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避威脅ST經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：16.2萬(wàn)平米城市綜合體綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 180米建筑高度，區(qū)域

14、地標(biāo)性建筑地標(biāo)性建筑、昭示性強(qiáng)；昭示性強(qiáng)；交交 通：通：交通便利交通便利，通達(dá)性；區(qū)區(qū) 位：位：區(qū)域承接友誼路金融商務(wù)功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復(fù)合資源多區(qū)域復(fù)合資源品品 牌：牌：開發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀宏觀政策：宏觀政策：宏觀政策利空，金融、稅收等金融、稅收等政策對(duì)投資型物業(yè)影響巨大；政策對(duì)投資型物業(yè)影響巨大；宏觀市場(chǎng)：宏觀市場(chǎng)：宏觀市場(chǎng)短期看跌，觀望情緒宏觀市場(chǎng)短期看跌，觀望情緒濃重，濃重，市場(chǎng)降價(jià)趨勢(shì)出現(xiàn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：小白樓改造、南京路沿線、南站CBD等外區(qū)域有潛在競(jìng)爭(zhēng)威潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅脅；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目案例案例對(duì)應(yīng)策略對(duì)應(yīng)策略轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)（WTWT策略）策略）1 1、產(chǎn)品劣勢(shì)產(chǎn)品劣勢(shì) + + 競(jìng)爭(zhēng)威脅：競(jìng)爭(zhēng)威脅：合理市場(chǎng)合理市場(chǎng)定位，不宜太高，針對(duì)其他區(qū)域高端定位，不宜太高，針對(duì)其他區(qū)域高端綜合體項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)策略為截流其中低綜合體項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)策略為截流其中低端客群；端客群；2 2、指標(biāo)劣勢(shì)指標(biāo)劣勢(shì) + + 市場(chǎng)威脅：市場(chǎng)威脅：以加快現(xiàn)以加快現(xiàn)金流，快速回籠資金為首要目的，在金流，快速回籠資金為首要目的，在此基礎(chǔ)上樹立品脾；此基礎(chǔ)上樹立品脾；TW經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車位嚴(yán)車位嚴(yán)重不足重不足；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：