第五章固定資產(chǎn)上課用ppt課件

1、第一節(jié)第一節(jié) 固定資產(chǎn)概述固定資產(chǎn)概述第二節(jié)第二節(jié) 固定資產(chǎn)的確認(rèn)與計量固定資產(chǎn)的確認(rèn)與計量第三節(jié)第三節(jié) 固定資產(chǎn)的核算固定資產(chǎn)的核算第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求 重點：重點： 固定資產(chǎn)取得和處置的核算固定資產(chǎn)取得和處置的核算 折舊的計算折舊的計算 投資性房地產(chǎn)的核算投資性房地產(chǎn)的核算 難點：難點： 在建工程的核算與折舊的計算在建工程的核算與折舊的計算重點與難點重點與難點主要參考資料主要參考資料 企業(yè)會計準(zhǔn)則第企業(yè)會計準(zhǔn)則第4 4號號固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 企業(yè)會計準(zhǔn)則企業(yè)會計準(zhǔn)則2121號號租賃租賃 企業(yè)會計準(zhǔn)則第企業(yè)會計準(zhǔn)則第3 3號號投資性房地產(chǎn)投資性房地

2、產(chǎn)本章計劃課時本章計劃課時77學(xué)時學(xué)時本章作業(yè)本章作業(yè)課后共課后共7 7個習(xí)題個習(xí)題固定資產(chǎn)核算的主要步驟：固定資產(chǎn)核算的主要步驟： 取得時取得時增加固定資產(chǎn)增加固定資產(chǎn)使用期間使用期間計提折舊、后續(xù)支出、期末計價計提折舊、后續(xù)支出、期末計價處置時處置時出賣、報廢、投出、換出等出賣、報廢、投出、換出等總體來說本章難度不大，但與債務(wù)重組、總體來說本章難度不大，但與債務(wù)重組、非貨幣性交易、借款費用、租賃等業(yè)務(wù)結(jié)非貨幣性交易、借款費用、租賃等業(yè)務(wù)結(jié)合，將提高本章的重要程度。合，將提高本章的重要程度。 一、固定資產(chǎn)的定義 是指同時具有以下特征的有形資產(chǎn)：1.為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有；

3、2.使用壽命超過一個會計年度。二、固定資產(chǎn)的特點（一是有形資產(chǎn)；（二可供企業(yè)長期使用且壽命有限；（三為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動而持有；（四價值轉(zhuǎn)移和實物補(bǔ)償需分開進(jìn)行。三、固定資產(chǎn)的分類 分類標(biāo)準(zhǔn)分類標(biāo)準(zhǔn) 類別類別經(jīng)濟(jì)用途經(jīng)濟(jì)用途生產(chǎn)經(jīng)營用、非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營用、非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)使用情況使用情況使用中、未使用和不需用的固定資產(chǎn)使用中、未使用和不需用的固定資產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán) 自有固定資產(chǎn)和租入固定資產(chǎn)自有固定資產(chǎn)和租入固定資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、管理用具等房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、管理用具等 經(jīng)濟(jì)用途經(jīng)濟(jì)用途和使用和使用情況情況生產(chǎn)經(jīng)營用、非生產(chǎn)經(jīng)營用、租出、不生產(chǎn)經(jīng)營用

4、、非生產(chǎn)經(jīng)營用、租出、不需用、未使用、土地、融資租入等七類需用、未使用、土地、融資租入等七類一、固定資產(chǎn)的確認(rèn) 應(yīng)同時滿足以下條件：與該固定資產(chǎn)有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。二、固定資產(chǎn)的初始計量固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本計量 取決于固定資產(chǎn)的來源渠道外外購購買價相關(guān)稅費買價相關(guān)稅費可歸屬于固定資產(chǎn)成本的其他費用可歸屬于固定資產(chǎn)成本的其他費用購買價款的現(xiàn)值相關(guān)稅費購買價款的現(xiàn)值相關(guān)稅費自行建造自行建造達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前的全部支出達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前的全部支出正常正常非正常非正常延期付款延期付款投資者投入投資者投入投資合同或協(xié)議約定的價值投資合同或協(xié)議約定的價值+ +相

5、關(guān)稅費相關(guān)稅費 取得方式取得方式 入賬價值入賬價值增值稅改革中允許抵扣的固定資產(chǎn)主要是機(jī)器、機(jī)增值稅改革中允許抵扣的固定資產(chǎn)主要是機(jī)器、機(jī)械、械、 運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具。工具、器具。運(yùn)輸費、裝卸運(yùn)輸費、裝卸費、安裝費等費、安裝費等不含增值稅不含增值稅財稅財稅20191702019170號：號：自自20092009年年1 1月月1 1日起，日起，企業(yè)購入含接受捐贈、實物投資或自制含改企業(yè)購入含接受捐贈、實物投資或自制含改擴(kuò)建、裝置固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項稅額，可從銷項擴(kuò)建、裝置固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項稅額，可從銷項稅額中抵扣。稅額中抵扣。

6、融資融資租入租入 固定資產(chǎn)的公允價值與固定資產(chǎn)的公允價值與 最低租賃付款額的現(xiàn)值最低租賃付款額的現(xiàn)值較低者較低者抵債取得抵債取得固定資產(chǎn)的公允價值固定資產(chǎn)的公允價值以非以非貨幣貨幣性資性資產(chǎn)換入產(chǎn)換入換出資產(chǎn)公允價值相關(guān)稅費補(bǔ)價換出資產(chǎn)公允價值相關(guān)稅費補(bǔ)價（1 1）換出資產(chǎn)賬面價值相關(guān)稅費補(bǔ)價換出資產(chǎn)賬面價值相關(guān)稅費補(bǔ)價交換損益僅在交換損益僅在1 1的情況下確認(rèn)，的情況下確認(rèn)，確認(rèn)方法同確認(rèn)方法同“存貨存貨部分部分（2 2）企業(yè)企業(yè)合并合并同一控制同一控制合并日被合并方固定資產(chǎn)的賬面價值合并日被合并方固定資產(chǎn)的賬面價值非同一非同一控制控制合并日被合并方固定資產(chǎn)的公允價值合并日被合并方固定資產(chǎn)的

7、公允價值 取得方式取得方式 入賬價值入賬價值最低租賃付款額最低租賃付款額指在租賃期內(nèi)，承租人指在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項不包應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項不包括或有租金和履約成本），加上由承租人或括或有租金和履約成本），加上由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值。與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值。 最低租賃付款額各期租金之和擔(dān)最低租賃付款額各期租金之和擔(dān)保余值保余值 （或優(yōu)惠（或優(yōu)惠購買價）購買價）或有租金：是指金額不固定、以時間長短以或有租金：是指金額不固定、以時間長短以外的其他因素為依據(jù)計算的租金。外的其他因素為依據(jù)計算的租金。履約成本：是指租賃期內(nèi)為租賃資產(chǎn)支付

8、的履約成本：是指租賃期內(nèi)為租賃資產(chǎn)支付的各種使用費用。各種使用費用。 資產(chǎn)余值：是指在租賃開始日估計的租賃期資產(chǎn)余值：是指在租賃開始日估計的租賃期屆滿時租賃資產(chǎn)的公允價值。屆滿時租賃資產(chǎn)的公允價值。如技術(shù)咨詢和服務(wù)如技術(shù)咨詢和服務(wù)費、人員培訓(xùn)費、費、人員培訓(xùn)費、維修費、保險費等維修費、保險費等 最低租賃付款額的現(xiàn)值各期租金的現(xiàn)值最低租賃付款額的現(xiàn)值各期租金的現(xiàn)值 擔(dān)保余值現(xiàn)值或優(yōu)惠購買價現(xiàn)值）擔(dān)保余值現(xiàn)值或優(yōu)惠購買價現(xiàn)值）注意：計算現(xiàn)值時的折現(xiàn)率應(yīng)順序選擇確定：注意：計算現(xiàn)值時的折現(xiàn)率應(yīng)順序選擇確定：出租人的租賃內(nèi)含利率出租人的租賃內(nèi)含利率; ;租賃合同規(guī)定的利率；租賃合同規(guī)定的利率；同期銀行

9、貸款利率。同期銀行貸款利率。 P155P155：對于特定行業(yè)的特定固定資產(chǎn)，在確定固定：對于特定行業(yè)的特定固定資產(chǎn)，在確定固定資產(chǎn)的初始成本時，還應(yīng)考慮預(yù)計棄置費用因素。資產(chǎn)的初始成本時，還應(yīng)考慮預(yù)計棄置費用因素。棄置費用通常是指根據(jù)國家法律和行政法規(guī)、國棄置費用通常是指根據(jù)國家法律和行政法規(guī)、國際公約等規(guī)定，企業(yè)承擔(dān)的環(huán)境保護(hù)和生態(tài)恢復(fù)際公約等規(guī)定，企業(yè)承擔(dān)的環(huán)境保護(hù)和生態(tài)恢復(fù)等義務(wù)所確定的支出。企業(yè)按照未來預(yù)計棄置費等義務(wù)所確定的支出。企業(yè)按照未來預(yù)計棄置費用的現(xiàn)值計算確定應(yīng)計入固定資產(chǎn)成本的金額和用的現(xiàn)值計算確定應(yīng)計入固定資產(chǎn)成本的金額和相應(yīng)的預(yù)計負(fù)債。相應(yīng)的預(yù)計負(fù)債。 將棄置費用確認(rèn)為

10、固定資產(chǎn)的初始成本，有利于將棄置費用確認(rèn)為固定資產(chǎn)的初始成本，有利于企業(yè)將固定資產(chǎn)使用過程中回收的部分資金用于企業(yè)將固定資產(chǎn)使用過程中回收的部分資金用于承擔(dān)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)恢復(fù)的義務(wù)，避免企業(yè)成本承擔(dān)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)恢復(fù)的義務(wù)，避免企業(yè)成本補(bǔ)償不足，確保企業(yè)將來棄置資產(chǎn)時有足夠的資補(bǔ)償不足，確保企業(yè)將來棄置資產(chǎn)時有足夠的資金補(bǔ)償。金補(bǔ)償。 特殊行業(yè)的特定固定資產(chǎn)還應(yīng)考慮預(yù)計棄置費用。特殊行業(yè)的特定固定資產(chǎn)還應(yīng)考慮預(yù)計棄置費用。三、固定資產(chǎn)的后續(xù)計量（一固定資產(chǎn)折舊 折舊是指在固定資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)，按照確定的方法對應(yīng)計折舊額進(jìn)行的系統(tǒng)分?jǐn)偂?.1.計提折舊的原因計提折舊的原因 固定資產(chǎn)的服務(wù)潛力逐漸

11、衰竭或消逝，使固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)的服務(wù)潛力逐漸衰竭或消逝，使固定資產(chǎn)的使用價值降低，它是由固定資產(chǎn)的損耗引起的。的使用價值降低，它是由固定資產(chǎn)的損耗引起的。無形損耗：在物質(zhì)形態(tài)上雖然無形損耗：在物質(zhì)形態(tài)上雖然具有一定的服務(wù)潛力具有一定的服務(wù)潛力, ,但由于但由于科技進(jìn)步等引起的價值損失?？萍歼M(jìn)步等引起的價值損失。有形損耗：因使用而發(fā)生的有形損耗：因使用而發(fā)生的物質(zhì)磨損或受自然力的侵蝕物質(zhì)磨損或受自然力的侵蝕引起的使用價值和價值損失引起的使用價值和價值損失. .固定資產(chǎn)準(zhǔn)則固定資產(chǎn)準(zhǔn)則中的定義中的定義2.2.計提折舊的范圍計提折舊的范圍 按照準(zhǔn)則的規(guī)定，除以下情況外，企業(yè)應(yīng)對所有固定資按照準(zhǔn)則的規(guī)

12、定，除以下情況外，企業(yè)應(yīng)對所有固定資產(chǎn)計提折舊：產(chǎn)計提折舊：（1 1已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)； 應(yīng)計折舊額原值預(yù)計凈殘值減值準(zhǔn)備應(yīng)計折舊額原值預(yù)計凈殘值減值準(zhǔn)備（2 2按照規(guī)定單獨作為固定資產(chǎn)入賬的土地按照規(guī)定單獨作為固定資產(chǎn)入賬的土地（3 3經(jīng)營性租入的固定資產(chǎn)。經(jīng)營性租入的固定資產(chǎn)。（4 4提前報廢的固定資產(chǎn)，不再補(bǔ)提折舊。提前報廢的固定資產(chǎn)，不再補(bǔ)提折舊。（5 5處于更新改造過程而停止使用的固定資產(chǎn)。處于更新改造過程而停止使用的固定資產(chǎn)。（6 6已全額計提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)。已全額計提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)。（7 7已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算

13、的固定資產(chǎn)，已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理竣工應(yīng)當(dāng)按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理竣工決算后再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整決算后再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。原已計提的折舊額。時間范圍：時間范圍： 企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按月計提固定資產(chǎn)折舊，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按月計提固定資產(chǎn)折舊，并以當(dāng)月月初應(yīng)計折舊的固定資產(chǎn)為依據(jù)。并以當(dāng)月月初應(yīng)計折舊的固定資產(chǎn)為依據(jù)。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固

14、定資產(chǎn)，當(dāng)月仍提折舊，從下月起停止計提折舊。當(dāng)月仍提折舊，從下月起停止計提折舊。3.3.影響折舊計算的因素影響折舊計算的因素 （1 1固定資產(chǎn)原值固定資產(chǎn)原值 折舊的基數(shù)月初賬面價值）折舊的基數(shù)月初賬面價值）（2 2固定資產(chǎn)的預(yù)計凈殘值固定資產(chǎn)的預(yù)計凈殘值（3 3固定資產(chǎn)的使用壽命固定資產(chǎn)的使用壽命 是指企業(yè)使用固定資產(chǎn)的預(yù)計期間，或是指企業(yè)使用固定資產(chǎn)的預(yù)計期間，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)的者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)的數(shù)量。數(shù)量。確定使用壽命時應(yīng)考慮：確定使用壽命時應(yīng)考慮：預(yù)計生產(chǎn)能力或?qū)嵨锂a(chǎn)量；預(yù)計生產(chǎn)能力或?qū)嵨锂a(chǎn)量；預(yù)計有形損耗和無形損耗；預(yù)計有形損耗和無形損耗；法律或

15、者類似規(guī)定對資產(chǎn)使用的限制。法律或者類似規(guī)定對資產(chǎn)使用的限制。4.4.折舊的計算方法折舊的計算方法（1 1年限平均法：又稱直線法，各期折舊額年限平均法：又稱直線法，各期折舊額相等相等優(yōu)點：計算簡單，容易掌握優(yōu)點：計算簡單，容易掌握缺點：只考慮使用時間缺點：只考慮使用時間, ,沒有考慮固定資產(chǎn)的沒有考慮固定資產(chǎn)的利用程度和使用效率。利用程度和使用效率。適用范圍：各期使用程度和使用效率大致相適用范圍：各期使用程度和使用效率大致相同、受技術(shù)進(jìn)步因素影響較小的固定資產(chǎn)。同、受技術(shù)進(jìn)步因素影響較小的固定資產(chǎn)。 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)年折舊額年折舊額固定資產(chǎn)原值固定資產(chǎn)原值 - -（預(yù)計殘值（預(yù)計殘值 - -

16、預(yù)計處置費用）預(yù)計處置費用）預(yù)計使用壽命年）預(yù)計使用壽命年） 年折舊率年折舊率= =（1 1預(yù)計凈殘值率）預(yù)計使用壽命年）預(yù)計凈殘值率）預(yù)計使用壽命年）100%100%（2 2工作量法工作量法 ：又稱作業(yè)量法：又稱作業(yè)量法 是指按照固定資產(chǎn)在其使用年限內(nèi)預(yù)計完成是指按照固定資產(chǎn)在其使用年限內(nèi)預(yù)計完成的工作量或工作時數(shù)計算折舊的一種方法。的工作量或工作時數(shù)計算折舊的一種方法。 單位工作量單位工作量應(yīng)提折舊額應(yīng)提折舊額 固定資產(chǎn)原值 - 預(yù)計凈殘值 預(yù)計總工作量 各期折舊額單位工作量應(yīng)提折舊額各期折舊額單位工作量應(yīng)提折舊額 計算期實際完成工作量計算期實際完成工作量 運(yùn)輸設(shè)備的運(yùn)輸設(shè)備的行駛里程行駛

17、里程機(jī)器設(shè)備的機(jī)器設(shè)備的工作小時工作小時機(jī)器設(shè)備的機(jī)器設(shè)備的工作臺班工作臺班優(yōu)點優(yōu)點: :計算簡單，彌補(bǔ)了直線法的缺陷計算簡單，彌補(bǔ)了直線法的缺陷, ,各各期計提的折舊額與固定資產(chǎn)的實際損耗價期計提的折舊額與固定資產(chǎn)的實際損耗價值一致。值一致。缺點：沒有考慮無形損耗。缺點：沒有考慮無形損耗。適用范圍：容易估計工作總量的固定資產(chǎn)。適用范圍：容易估計工作總量的固定資產(chǎn)。（3 3加速折舊法：是指固定資產(chǎn)在使用壽命中計提加速折舊法：是指固定資產(chǎn)在使用壽命中計提的折舊額呈遞減趨勢的一種折舊方法。的折舊額呈遞減趨勢的一種折舊方法。特點：在固定資產(chǎn)的使用前期多提折舊，使用后期特點：在固定資產(chǎn)的使用前期多提折

18、舊，使用后期少提折舊，每期計提的折舊額隨著固定資產(chǎn)使用少提折舊，每期計提的折舊額隨著固定資產(chǎn)使用時間的推移而逐漸減少。時間的推移而逐漸減少。雙倍余額遞減法：是指在先不考慮固定資產(chǎn)雙倍余額遞減法：是指在先不考慮固定資產(chǎn)凈殘值的情況下，根據(jù)每期期初固定資產(chǎn)的凈殘值的情況下，根據(jù)每期期初固定資產(chǎn)的賬面價值和雙倍的直線法折舊率計算折舊的賬面價值和雙倍的直線法折舊率計算折舊的一種方法。一種方法。 年折舊率年折舊率2/2/預(yù)計使用壽命年）預(yù)計使用壽命年）100%100% 年折舊額年初固定資產(chǎn)賬面價值年折舊率 特點：特點：折舊基數(shù)為期初賬面價值，且不考慮預(yù)計凈殘值；折舊基數(shù)為期初賬面價值，且不考慮預(yù)計凈殘值

19、；在最后折舊年度自動產(chǎn)生一個殘值；在最后折舊年度自動產(chǎn)生一個殘值； 為使計提折舊總額與應(yīng)計折舊額相等，為使計提折舊總額與應(yīng)計折舊額相等， 最后兩年改用直線法。最后兩年改用直線法。理論上應(yīng)按P161的公式 判斷何時更改折舊計算方法。 案例案例某項固定資產(chǎn)，原值為某項固定資產(chǎn)，原值為50 00050 000元，預(yù)計使元，預(yù)計使用壽命為用壽命為5 5年，預(yù)計凈殘值的現(xiàn)值為年，預(yù)計凈殘值的現(xiàn)值為2 0002 000元。按雙倍余額遞減法計算折舊。元。按雙倍余額遞減法計算折舊。年折舊率年折舊率2/52/5100%100%40%40%年年限限折舊基數(shù)折舊基數(shù)折舊折舊率率年折舊額年折舊額累計累計 折折舊額舊額

20、期末折期末折余價值余價值1 150 00050 00040%40%20 00020 00020 00020 00030 00030 0002 230 00030 00040%40%12 00012 00032 00032 00018 00018 0003 318 00018 00040%40%7 2007 20039 20039 20010 80010 8004 41080010800200020004 4004 40043 60043 6006 4006 4005 51080010800200020004 4004 40048 00048 0002 0002 000年數(shù)總和法年數(shù)總和法 是指

21、將固定資產(chǎn)的原值減去預(yù)計凈是指將固定資產(chǎn)的原值減去預(yù)計凈殘值后的凈額乘以一個逐年遞減的分?jǐn)?shù)來殘值后的凈額乘以一個逐年遞減的分?jǐn)?shù)來計算折舊的一種方法。計算折舊的一種方法。年折舊率年折舊率 年年 初初 尚尚 可可 使使 用用 年年 數(shù)數(shù) 預(yù)計使用壽命的年數(shù)總和預(yù)計使用壽命的年數(shù)總和 年折舊額（固定資產(chǎn)原值預(yù)計凈殘值）年折舊率 折舊基數(shù)：原值預(yù)計凈殘值，即應(yīng)計折舊額折舊基數(shù)：原值預(yù)計凈殘值，即應(yīng)計折舊額特點：特點：折舊率：遞減的分?jǐn)?shù)折舊率：遞減的分?jǐn)?shù) 案例案例某項固定資產(chǎn)，原值為某項固定資產(chǎn)，原值為50 00050 000元，預(yù)計使元，預(yù)計使用壽命為用壽命為5 5年，預(yù)計凈殘值的現(xiàn)值為年，預(yù)計凈殘值

22、的現(xiàn)值為2 0002 000元。按雙倍余額遞減法計算折舊。元。按雙倍余額遞減法計算折舊。年年限限應(yīng)提應(yīng)提折舊額折舊額尚可使尚可使用年限用年限折舊折舊率率年折舊年折舊額額累計累計折舊額折舊額折余折余價值價值1 148 00048 0005 55 51515 16 00016 00016 00016 00034 00034 0002 248 00048 0004 44 41515 12 80012 80028 80028 80021 20021 2003 348 00048 0003 33 315159 6009 60038 40038 40011 60011 6004 448 00048 000

23、2 22 215156 4006 40044 80044 8005 2005 2005 548 00048 0001 11 115153 2003 20048 00048 0002 0002 000（1 1在雙倍余額遞減法下，在折舊年限內(nèi)需要進(jìn)行方在雙倍余額遞減法下，在折舊年限內(nèi)需要進(jìn)行方法的轉(zhuǎn)換，即從倒數(shù)第二年起改用直線法；而采用年法的轉(zhuǎn)換，即從倒數(shù)第二年起改用直線法；而采用年數(shù)總和法則不需要進(jìn)行方法的轉(zhuǎn)換。數(shù)總和法則不需要進(jìn)行方法的轉(zhuǎn)換。 （2 2在雙倍余額遞減法下，在不需要改用直線法計提在雙倍余額遞減法下，在不需要改用直線法計提折舊的各年，其折舊基數(shù)是固定資產(chǎn)凈值，即固定資折舊的各年，其

24、折舊基數(shù)是固定資產(chǎn)凈值，即固定資產(chǎn)原值減去累計已計提折舊額，沒有扣除預(yù)計凈殘值。產(chǎn)原值減去累計已計提折舊額，沒有扣除預(yù)計凈殘值。而采用年數(shù)總和法時，其折舊基數(shù)是固定資產(chǎn)應(yīng)計提而采用年數(shù)總和法時，其折舊基數(shù)是固定資產(chǎn)應(yīng)計提折舊總額，即固定資產(chǎn)原值減去預(yù)計凈殘值，已經(jīng)扣折舊總額，即固定資產(chǎn)原值減去預(yù)計凈殘值，已經(jīng)扣除預(yù)計凈殘值。除預(yù)計凈殘值。 （3 3在雙倍余額遞減法下，在不需要改用直線法計提在雙倍余額遞減法下，在不需要改用直線法計提折舊的各年，其折舊率是固定不變的，而與折舊率相折舊的各年，其折舊率是固定不變的，而與折舊率相乘的折舊基數(shù)是逐年遞減的。而采用年數(shù)總和法時，乘的折舊基數(shù)是逐年遞減的。而

25、采用年數(shù)總和法時，其折舊率是逐年遞減的，而與折舊率相乘的折舊基數(shù)其折舊率是逐年遞減的，而與折舊率相乘的折舊基數(shù)是固定不變的。是固定不變的。 注意：企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法進(jìn)行復(fù)核。如果使用壽命預(yù)計數(shù)和預(yù)計凈殘值數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法的改變應(yīng)當(dāng)作為會計估計變更。 直線法直線法工作量法工作量法雙倍余額遞減法雙倍余額遞減法年數(shù)總和法年數(shù)總和法平均法平均法加速折舊法加速折舊法各期折舊額各期折舊額各期資產(chǎn)的計價各期資產(chǎn)的計價各期損益的確定和應(yīng)交稅額的計算各期損益的確定和應(yīng)交稅額的計算資產(chǎn)和損益的報告及所得稅的申報

26、資產(chǎn)和損益的報告及所得稅的申報固定資產(chǎn)折舊方法固定資產(chǎn)折舊方法不同折不同折舊方法舊方法的影響的影響固定資產(chǎn)折舊方法小結(jié)固定資產(chǎn)折舊方法小結(jié)（二固定資產(chǎn)的后續(xù)支出（二固定資產(chǎn)的后續(xù)支出（三固定資產(chǎn)的減值（三固定資產(chǎn)的減值 符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，計入固定資產(chǎn)件的，計入固定資產(chǎn)成本。成本。 不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，在發(fā)生時條件的，在發(fā)生時 計計入當(dāng)期損益。入當(dāng)期損益。 這次我國增值稅轉(zhuǎn)型改革，涉及的主要是固定資產(chǎn)進(jìn)項稅額的抵扣及其范圍問題，即自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(jìn)包括接受捐贈、實物投資或者自制包括改擴(kuò)建、裝置條例所規(guī)定的固定資產(chǎn)使用期限超

27、過一年的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等的進(jìn)項稅額，準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。上述“所規(guī)定的固定資產(chǎn)不包括外購和自制的不動產(chǎn)，也不包括既用于增值稅應(yīng)稅項目也用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的固定資產(chǎn)。一、固定資產(chǎn)的購置 設(shè)置設(shè)置“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)和和“在建工程在建工程科目科目現(xiàn)金現(xiàn)金購置購置不需安裝不需安裝需安裝，需安裝， 安裝完畢結(jié)轉(zhuǎn)安裝完畢結(jié)轉(zhuǎn) 借借: :固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)( (在建工程在建工程) ) 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅進(jìn)項稅額）應(yīng)交增值稅進(jìn)項稅額） 貸貸: :銀行存款銀行存款賒購賒購 借借: :固定資產(chǎn)在建工程）固定資產(chǎn)在建工程

28、） 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅進(jìn)項稅額）應(yīng)交增值稅進(jìn)項稅額） 貸貸: :應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付票據(jù) 借借: :固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)( (在建工程在建工程) ) 未確認(rèn)融資費用未確認(rèn)融資費用 貸貸: :長期應(yīng)付款長期應(yīng)付款面值面值現(xiàn)值現(xiàn)值終值終值差額差額現(xiàn)購價格現(xiàn)購價格二、固定資產(chǎn)的自行建造自制固定資產(chǎn) 入賬價值=生產(chǎn)固定資產(chǎn)的全部支出 案例案例某企業(yè)自制一臺專用設(shè)備，領(lǐng)用原材料某企業(yè)自制一臺專用設(shè)備，領(lǐng)用原材料40 00040 000元，增值稅稅率為元，增值稅稅率為17%17%，應(yīng)計入的，應(yīng)計入的生產(chǎn)工人薪酬為生產(chǎn)工人薪酬為9 0009 000元，分?jǐn)偟闹圃熨M元，分?jǐn)偟闹圃熨M用為用為4 2004 200元。

29、元。（1 1發(fā)生及分配相關(guān)費用時，發(fā)生及分配相關(guān)費用時，借：生產(chǎn)成本借：生產(chǎn)成本自制設(shè)備自制設(shè)備 53 200 53 200 貸：原材料貸：原材料 40 000 40 000 應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬 9 000 9 000 制造費用制造費用 4 200 4 200 （2 2自制設(shè)備完工已交付使用時，自制設(shè)備完工已交付使用時， 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 53 200 53 200 貸：生產(chǎn)成本貸：生產(chǎn)成本自制設(shè)備自制設(shè)備 53 200 53 200自建固定資產(chǎn)自建固定資產(chǎn)（1 1自營工程自營工程設(shè)置設(shè)置“在建工程在建工程和和“工程物資工程物資科目，反映自建固定資產(chǎn)發(fā)生的料、工、費?？颇浚从匙?/p>

30、建固定資產(chǎn)發(fā)生的料、工、費?！霸诮üこ淘诮üこ毯秃汀肮こ涛镔Y工程物資分別設(shè)置分別設(shè)置4 4個個和和3 3個明細(xì)科目。個明細(xì)科目。在建工程在建工程安裝工程安裝工程 在安裝設(shè)備在安裝設(shè)備 待攤支出待攤支出 建筑工程建筑工程 工程物資工程物資專用材料專用材料 專用設(shè)備專用設(shè)備 工器具工器具 是指在建設(shè)期間發(fā)生的，不能直接計入某是指在建設(shè)期間發(fā)生的，不能直接計入某項固定資產(chǎn)價值、而應(yīng)由所建造固定資產(chǎn)項固定資產(chǎn)價值、而應(yīng)由所建造固定資產(chǎn)共同負(fù)擔(dān)的相關(guān)費用。共同負(fù)擔(dān)的相關(guān)費用。盤盈盤虧、報廢、毀損工程物資凈損益的處理盤盈盤虧、報廢、毀損工程物資凈損益的處理 項目尚未完工項目尚未完工, ,計入或沖減所計入或

31、沖減所建項目的成本建項目的成本 項目已經(jīng)完工項目已經(jīng)完工, ,計入當(dāng)期計入當(dāng)期營業(yè)外收支營業(yè)外收支 注意：注意：（2 2出包工程出包工程 通過通過“預(yù)付賬款預(yù)付賬款和和“在建工程在建工程” ” 科目核算科目核算 反映預(yù)付給反映預(yù)付給承包單位的承包單位的工程款及補(bǔ)工程款及補(bǔ)付的款項付的款項反映出包工程反映出包工程的實際成本的實際成本三、接受投資的固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)約定價值）借：固定資產(chǎn)約定價值） 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅進(jìn)項稅額）應(yīng)交增值稅進(jìn)項稅額） 貸：實收資本貸：實收資本四、融資租入的固定資產(chǎn)是以融資為目的而租入的固定資產(chǎn)是以融資為目的而租入的固定資產(chǎn)融資租入固定資產(chǎn)的判斷條件：（1

32、1租賃期屆滿時租賃期屆滿時, ,租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。（2 2承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價款預(yù)計將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，價款預(yù)計將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權(quán)。種選擇權(quán)。（3 3即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)讓，但是租賃期占租賃資即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)讓，但是租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。產(chǎn)使用壽命的大部分。（4 4承租人在租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值，幾承租人在租賃開始日最低租賃

33、付款額的現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值。乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值。（5 5租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。租人才能使用。 一般為一般為75%75%應(yīng)在應(yīng)在90%90%以上以上融資租入固定資產(chǎn)的核算要點：將租入固定資產(chǎn)視同自有資產(chǎn)一樣入賬反映；將租入固定資產(chǎn)視同自有資產(chǎn)一樣入賬反映；按期支付租金不作為費用，沖減負(fù)債）；按期支付租金不作為費用，沖減負(fù)債）；按期攤銷未確認(rèn)融資費用用實際利率法）；按期攤銷未確認(rèn)融資費用用實際利率法）；在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)或租賃期與租賃資產(chǎn)使用在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)或租賃期與租賃資

34、產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計提折舊；壽命兩者中較短的期間內(nèi)計提折舊；初始直接費用應(yīng)當(dāng)計入租入資產(chǎn)價值初始直接費用應(yīng)當(dāng)計入租入資產(chǎn)價值; ;或有租金，應(yīng)當(dāng)在實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。或有租金，應(yīng)當(dāng)在實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。注意注意: :初始直接費用是指在租賃談判和簽訂租賃合同初始直接費用是指在租賃談判和簽訂租賃合同的過程中發(fā)生的可直接歸屬于租賃項目的費用。的過程中發(fā)生的可直接歸屬于租賃項目的費用。通常包括：傭金、律師費、差旅費、談判費等。通常包括：傭金、律師費、差旅費、談判費等。融資租入固定資產(chǎn)設(shè)置的科目：（1 1）“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)融資租入固定資產(chǎn)融資租入固定資產(chǎn)”：反映融資：反映融資租入固定

35、資產(chǎn)的成本租入固定資產(chǎn)的成本（2 2）“在建工程在建工程”：反映需要安裝的租入固定資產(chǎn)：反映需要安裝的租入固定資產(chǎn)（3 3）“長期應(yīng)付款長期應(yīng)付款”：反映融資租入固定資產(chǎn)應(yīng)付：反映融資租入固定資產(chǎn)應(yīng)付的最低租賃付款額。的最低租賃付款額。（4 4）“未確認(rèn)融資費用未確認(rèn)融資費用”：反映融資租入固定資產(chǎn)：反映融資租入固定資產(chǎn)成本成本(“(“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)科目科目) )與最低租賃付款額與最低租賃付款額(“(“長長期應(yīng)付款期應(yīng)付款科目科目) )之間的差額。之間的差額。 案例案例某公司某公司20192019年年1 1月月1 1日從租賃公司租入一臺設(shè)備，日從租賃公司租入一臺設(shè)備，租賃期為租賃期為5 5年

36、，估計尚可使用壽命為年，估計尚可使用壽命為8 8年。租賃開年。租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值為始日租賃資產(chǎn)的公允價值為300000300000元，合同規(guī)定元，合同規(guī)定的租金共計的租金共計350 000350 000元，每年年底分別支付元，每年年底分別支付70 70 000000元，到期資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)。假設(shè)出租元，到期資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)。假設(shè)出租人的租賃內(nèi)含利率為人的租賃內(nèi)含利率為6%6%。最低租賃付款額的現(xiàn)值最低租賃付款額的現(xiàn)值=70 000=70 0004.212 4.212 =294 840 =294 840300 000300 000融資租融資租入設(shè)備入設(shè)備借借: :固定資產(chǎn)固定資

37、產(chǎn)融資租入融資租入 294 840 294 840 未確認(rèn)融資費用未確認(rèn)融資費用 55 160 55 160 貸貸: :長期應(yīng)付款長期應(yīng)付款應(yīng)付融資租賃款應(yīng)付融資租賃款350 000 350 000 每年支每年支付租金付租金 借借: :長期應(yīng)付款長期應(yīng)付款應(yīng)付融資租賃款應(yīng)付融資租賃款70 00070 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 70 000 70 000 第一次第一次攤銷未攤銷未確認(rèn)融確認(rèn)融資費用資費用借：財務(wù)費用借：財務(wù)費用 17 690.40 17 690.40 貸：未確認(rèn)融資費用貸：未確認(rèn)融資費用 17 690.40 17 690.40會計處理如下：會計處理如下：租賃期租賃期滿設(shè)備

38、滿設(shè)備轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移借借: :固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營生產(chǎn)經(jīng)營 294 840 294 840 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)融資租入融資租入 294 840 294 840 若支付初始直接費用，若支付初始直接費用，借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款貸：銀行存款若支付或有租金，若支付或有租金，借：銷售費用等借：銷售費用等 貸：銀行存款貸：銀行存款假設(shè)凈殘假設(shè)凈殘值率為值率為5%5%，計提折舊計提折舊借：制造費用借：制造費用 35 012.25 35 012.25 貸：累計折舊貸：累計折舊 35 012.25 35 012.25 案例案例企業(yè)以生產(chǎn)的一批產(chǎn)成品換入一輛汽車。換出的企業(yè)以生產(chǎn)的一批產(chǎn)成品換

39、入一輛汽車。換出的產(chǎn)成品市場價格為產(chǎn)成品市場價格為300 000300 000元，賬面實際成本為元，賬面實際成本為220 000220 000元，適用的增值稅稅率為元，適用的增值稅稅率為17%17%，收到對，收到對方的補(bǔ)價方的補(bǔ)價30 00030 000元，支付汽車過戶等費用元，支付汽車過戶等費用8 5008 500元。元。五、以非貨幣資產(chǎn)換入換入汽車的成本換入汽車的成本300 000300 000300 000300 00017%17%8 5008 500 30 00030 000329 500329 500元）元） 應(yīng)確認(rèn)的交換收益應(yīng)確認(rèn)的交換收益329 000329 00030 0003

40、0 000 (220 000 (220 000300 000300 00017%17%8500)8500)80 00080 000元）元） 若交換具有商業(yè)實質(zhì)若交換具有商業(yè)實質(zhì)會計分錄為：會計分錄為： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 329 500 329 500 銀行存款銀行存款 30 000 30 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入 300 000 300 000 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅銷項稅額）應(yīng)交增值稅銷項稅額） 51 000 51 000 銀行存款等銀行存款等 8 500 8 500 借：主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本 220 000 220 000 貸：庫存商品貸：庫存商品 22

41、0 000 220 000六、折舊的核算 計提的折舊作為成本、費用處理，通過“累計折舊科目核算。注意：注意：實際工作中折舊的計算是通過編制固定資產(chǎn)折舊計算表實際工作中折舊的計算是通過編制固定資產(chǎn)折舊計算表進(jìn)行的。進(jìn)行的。借：制造費用借：制造費用 管理費用管理費用 銷售費用銷售費用 其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 貸：累計折舊貸：累計折舊 七、固定資產(chǎn)的后續(xù)支出（一修理支出收益性支出或資本性支出 大修理局部再生產(chǎn)經(jīng)常修理日常修理符合資本化條件的符合資本化條件的計入資產(chǎn)成本計入資產(chǎn)成本（二改建和擴(kuò)建支出（二改建和擴(kuò)建支出資本性支出資本性支出 符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件

42、的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應(yīng)扣除其賬面價值。本，如有被替換的部分，應(yīng)扣除其賬面價值。 核算同核算同“在建工程在建工程”。發(fā)生修理費時，借：制造費用等發(fā)生修理費時，借：制造費用等 貸：銀行存款等貸：銀行存款等不符合資本化條件的不符合資本化條件的計入當(dāng)期損益計入當(dāng)期損益主動主動對外投資、捐贈、抵債轉(zhuǎn)出和換出。對外投資、捐贈、抵債轉(zhuǎn)出和換出。被動：被動：1.1.提前清理：過時、意外災(zāi)害；提前清理：過時、意外災(zāi)害； 2. 2.到期清理：報廢。到期清理：報廢。核算核算通過通過“固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)清理科目科目步驟：（步驟：（1 1將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理；將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理； （2 2確認(rèn)發(fā)

43、生的清理費用及相關(guān)的確認(rèn)發(fā)生的清理費用及相關(guān)的稅金；稅金； （3 3記錄出售收入和殘料；記錄出售收入和殘料； （4 4記錄保險賠償；記錄保險賠償； （5 5結(jié)轉(zhuǎn)清理凈損益。結(jié)轉(zhuǎn)清理凈損益。處置處置方式方式八、固定資產(chǎn)的處置 固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)清理（1 1被處置固定資產(chǎn)被處置固定資產(chǎn) 的賬面價值的賬面價值（2 2發(fā)生的清理費和稅金發(fā)生的清理費和稅金（3 3換出固定資產(chǎn)支付換出固定資產(chǎn)支付 的補(bǔ)價的補(bǔ)價（4 4結(jié)轉(zhuǎn)清理凈收益結(jié)轉(zhuǎn)清理凈收益（1 1出售固定資產(chǎn)價款出售固定資產(chǎn)價款（2 2報廢固定資產(chǎn)殘值報廢固定資產(chǎn)殘值 和變價收入和變價收入（3 3應(yīng)收各種賠款應(yīng)收各種賠款（4 4換出固定資產(chǎn)收到換

44、出固定資產(chǎn)收到 的補(bǔ)價的補(bǔ)價（5 5結(jié)轉(zhuǎn)清理凈損失結(jié)轉(zhuǎn)清理凈損失余：尚未清理完畢固定余：尚未清理完畢固定資產(chǎn)的價值以及清理凈資產(chǎn)的價值以及清理凈損失費用大于收入）損失費用大于收入）余：未清理完畢資產(chǎn)凈收益余：未清理完畢資產(chǎn)凈收益（收入減去清理費用及固定（收入減去清理費用及固定資產(chǎn)賬面價值的差額）資產(chǎn)賬面價值的差額）營業(yè)外營業(yè)外收入收入營業(yè)外營業(yè)外支出支出九、固定資產(chǎn)的清查 方法實地盤點法記錄盤點結(jié)果（1盤虧：通過“待處理財產(chǎn)損溢科目（2盤盈：直接記入“以前年度損益調(diào)整科目轉(zhuǎn)銷盤虧的固定資產(chǎn) 借：營業(yè)外支出盤虧損失 貸：待處理財產(chǎn)損溢按賬面價值按賬面價值按公允價值按公允價值一、投資性房地產(chǎn)及范圍

45、（一投資性房地產(chǎn)的定義 是指為賺取租金或資本增值， 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 土地和房屋土地和房屋及其權(quán)屬的總稱及其權(quán)屬的總稱 （二投資性房地產(chǎn)的范圍（二投資性房地產(chǎn)的范圍1.1.已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)2.2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 不包括按照國家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不包括按照國家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地3.3.已出租的建筑物已出租的建筑物（三不屬于投資性房地產(chǎn)的項目（三不屬于投資性房地產(chǎn)的項目1.1.自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)2.2.作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量（一確認(rèn)（二初始計量以成本計量1.外購：本錢買價相關(guān)

46、稅費其他支出2.自建：本錢所有達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的必要支出3.其他：根據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定確定1. 1. 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；流入企業(yè)；2. 2. 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。（二初始計量（二初始計量以成本計量以成本計量1.1.外購：本錢買價相關(guān)稅費其他支出外購：本錢買價相關(guān)稅費其他支出2.2.自建：本錢所有達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的自建：本錢所有達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的必要支出必要支出3.3.其他：根據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定確定其他：根據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定確定三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（一采用成本模式計量1.建筑

47、物：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計提折舊。2.土地使用權(quán)：按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期進(jìn)行價值攤銷。上述資產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行減值測試，確定發(fā)生減值的，應(yīng)計提減值準(zhǔn)備。（二采用公允價值模式計量（二采用公允價值模式計量1.1.運(yùn)用公允價值應(yīng)同時滿足的條件運(yùn)用公允價值應(yīng)同時滿足的條件（1 1投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場（2 2企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計地產(chǎn)的公允價值作出合理

48、的估計2.2.計量要求計量要求（1 1不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷（2 2以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值調(diào)整其賬面價值（3 3公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。運(yùn)用前提：運(yùn)用前提：有確鑿證據(jù)表明投資有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價值能性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得夠持續(xù)可靠取得計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，將轉(zhuǎn)

49、換時公允價值與賬面會計政策變更，將轉(zhuǎn)換時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益未分配價值的差額，調(diào)整期初留存收益未分配利潤）。利潤）。已采用公允價值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模已采用公允價值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。式。四、投資性房地產(chǎn)的核算（一設(shè)置的會計科目 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備成本模式計量成本模式計量公允價值模式計量公允價值模式計量本錢本錢公允價值變動公允價值變動投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益公允價值變動損益按資產(chǎn)名稱按資產(chǎn)名稱設(shè)明細(xì)賬設(shè)明細(xì)賬三級三級明細(xì)賬明細(xì)賬（二取得投資性房地產(chǎn)（二取得投資性房地產(chǎn) 無論采用何種后續(xù)計量模式，均按取得無

50、論采用何種后續(xù)計量模式，均按取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。時的實際成本進(jìn)行初始計量。1.1.外購?fù)赓?在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租或用在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租或用于資本增值，購買當(dāng)日確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。于資本增值，購買當(dāng)日確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。2.2.自行建造自行建造 在自建的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的同在自建的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的同時開始對外出租或用于資本增值，當(dāng)日確認(rèn)時開始對外出租或用于資本增值，當(dāng)日確認(rèn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（三投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（三投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量1.1.采用成本模式計量采用成本模式計量（1 1按期月計提折舊或攤銷時，按期月計提折舊或攤銷時， 借：其

51、他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊攤銷）（2 2取得租金時，借：銀行存款取得租金時，借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入（3 3資產(chǎn)減值，借：資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)減值，借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 2.2.采用公允價值模式計量采用公允價值模式計量 以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量（1 1公允價值高于其賬面余額時公允價值高于其賬面余額時 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 （2 2公允價值低于其賬面余額時公允價值低于其

52、賬面余額時 借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 持有利得持有利得持有損失持有損失（四投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出（四投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出1.1.資本化處理資本化處理 后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。 比照固定資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。比照固定資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。2.2.費用化處理費用化處理 后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。 通常記入通常記入“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本科目。科目。 （五房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（五房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.1.轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換形式（1 1作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；（2 2自用土地使用權(quán)停止