全國房地產(chǎn)市場形勢分析報告

1、全國房地產(chǎn)市場形勢分析報告（2006年第三季度）<<建筑房地產(chǎn)業(yè)要參>>編輯委員會編寫摘要三季度以來，政策出臺猶如疾風密雨，宏觀調(diào)控效應也開始顯現(xiàn)，如房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅放緩，大部分城市房屋銷售價格同比增幅均有不同程度的回落，但與政府的期望值對比，效果仍然不佳。深圳、北京、廈門等地房價依然飛漲，投資隨時有反彈的危險。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為12902億元，同比增長，雖然增速放緩，但仍處于高位。最新公布的第三季度70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，盡管部分城市房價政府已經(jīng)回落，甚至下滑，但仍有部分地區(qū)的房價依然在高位運行，增幅居高不下，并大有前赴后繼之勢。從下季度

2、動向來看，房價在宏觀調(diào)控的“組合拳”之下，房價4季度有望止?jié)q企穩(wěn)。但另一方面，目前整頓黨紀、反腐倡廉的形勢已經(jīng)讓越來越多的人對房價的下跌抱有太多幻想。我們認為高企的房價有其存在的需求支撐，因此大跌情況不大可能出現(xiàn)，但一定范圍內(nèi)，抗性較小的地區(qū)或者樓盤的價格出現(xiàn)不同程度的回落是有可能的。目前，各地還將進一步落實調(diào)控的具體措施，深圳、北京、青島等房價漲幅居前的城市將是重點。一、全國房地產(chǎn)市場概況三季度以來，宏觀調(diào)控的腳步并沒有一時一刻地放緩，從爆炸性的“國八條”到“進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序”的規(guī)定亮相，7月建設部再對“國八條”說明。在土地政策方面，9月5日，新華社受權(quán)全文播發(fā)國務院關于加強土地

3、調(diào)控有關問題的通知，這是繼2004年國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定出臺后，中國政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)整。這次出臺的土地調(diào)控新政著重解決當前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題，強調(diào)了耕地保護對工業(yè)用地出讓也有新規(guī)定。在“限外”方面，7月六部分聯(lián)合發(fā)文公布“關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見”， 隨后9月進一步發(fā)布“關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知”。 目前無論在業(yè)界、學界還是政府機構(gòu)，對于“限外”已經(jīng)基本達成共識，并且不止在房地產(chǎn)行業(yè)。外資企業(yè)在我國軟飲料等行業(yè)的壟斷現(xiàn)象已經(jīng)引起了國家高層的重視，因此國家有關部門在外資大肆進軍的銀行、房地產(chǎn)、汽

4、車等行業(yè)也在提高警惕。金融政策方面，8月建設部、中國人民銀行頒布關于調(diào)整個人住房公積金存款利率的通知，7月至11月的連續(xù)3次上調(diào)存款準備金率。在市場規(guī)范方面，也是政策頻出。8月18日，建設部等三部委發(fā)出關于制止違規(guī)集資合作建房的通知，對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)也進行了規(guī)范。除此之外，7月國家稅務總局制定的關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知。此次調(diào)控過程中監(jiān)管也正在跟上，9月下旬，按照國務院辦公廳的統(tǒng)一部署和要求，各?。▍^(qū)、市）人民政府開展了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實情況自查工作。同時，國務院組織十個中央部、委、局對十一個省（區(qū)、市）進行了檢查。在市場規(guī)劃上，9月底十月初，各地住房建設規(guī)劃（20

5、062010年）相繼出臺。二、發(fā)展環(huán)境分析今年以來，我國國民經(jīng)濟繼續(xù)依舊保持了較快的增長。初步核算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值141477億元，同比增長10.7%，比上年同期加快個百分點,比上半年回落個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值15570億元，增長4.9%；第二產(chǎn)業(yè)70496億元，增長13.0%；第三產(chǎn)業(yè)55411億元，增長9.5%。圖表 1：1994-2006年三季度全國固定資產(chǎn)投資情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局前三季度，國家全社會固定資產(chǎn)投資為71942億元，同比增長27.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資為12902億元，同比增長，增速比去年同期加快個百分點。三、房地產(chǎn)開發(fā)（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資第

6、三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然增速放緩，但仍處于高位。9月份，“國房景氣指數(shù)”為，比8月份回落點，比去年同月上升點。圖表 2：2003-2006年三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額12902億元，同比增長24.3%。從2003-2006年9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額以及同比增長率對比來看：（1）今年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在6月份達到高點后，終于在一系列的宏觀調(diào)控措施下有所緩解，但目前水平仍然處于高位；（2）全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額絕對值明顯高于其他年份；（3）從增長率的角度來看，增長速度明顯放緩；但是與2004年下半年相比，增長率仍舊偏高

7、。圖表 3  2003-2006年三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從開發(fā)結(jié)構(gòu)來看，住宅投資增幅比較平穩(wěn)，商業(yè)營用房和辦公樓增幅波動較大。從開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看，前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12902億元，同比增長24.3%。商品住宅完成投資9076億元，同比增長29.5%。其中，經(jīng)濟適用房完成投資408億元，同比增長8.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金18402億元，同比增長28.5%。其中，國內(nèi)貸款3940億元，增長49.4%；企業(yè)自籌資金6092億元，增長23.0%；利用外資259億元，增長46.6%。（二）土地開發(fā)2006年前三季度，全國累

8、計完成土地開發(fā)面積16342萬平方米，同比增長34.0%；土地購置面積億平方米，同比下降。結(jié)合各地信息并對比購置面積及完成開發(fā)土地面積來看，囤積土地的現(xiàn)象得到政策的一定遏制?！皣烤皻庵笖?shù)”顯示土地開發(fā)面積分類指數(shù)為，比8月份上升點，比去年同月上升點。圖表 4：2003-2006年三季度全國土地開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局一面是土地購置面積繼續(xù)減少，一面是土地開發(fā)面積大幅增長，這反映了開發(fā)商在無奈“吐出”土地開發(fā)，因為國家新出臺的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快了土地開發(fā)的速度，他們的重

9、新開發(fā)表明囤積土地的現(xiàn)象正在得到政策的一定遏制。四、商品房供求（一）全國商品房施工、竣工情況2006年三季度，全國累計完成房屋施工面積億平方米，同比增長18.9%。其中，住宅施工面積億平方米，增長19.6%；辦公樓施工面積6160萬平方米，增長12.7%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積2億平方米，增長14.2%。其中，空置商品住宅6591萬平方米，增長9.7%?！皣烤皻庵笖?shù)”顯示房屋施工面積分類指數(shù)為，比8月份下降點，比去年同月上升點。1-8月，全國累計完成房屋竣工面積萬平方米，同比增長8.4%，與上月相比，同比增幅下降個百分點。全國商品房竣工價值達到億元，同比增長18.8%。（二）商品房銷售面積與銷

10、售額2006年1-8月，全國現(xiàn)房銷售面積同比下降，市場觀望情緒漸濃。1-8月全國商品房銷售面積萬平方米，同比增長8.9%，與上月相比增幅下降個百分點；其中，現(xiàn)房銷售面積為萬平方米，同比下降9.2%，現(xiàn)房占商品房銷售面積的31.95%；期房銷售面積萬平方米，同比增長20.2%，期房占總銷售面積的68.05%，仍占較大比重。1-8月實現(xiàn)商品房銷售額億元，同比增長18.2%，與上月相比增幅下降個百分點。8月份商品房銷售量下降說明中央政府連續(xù)出臺的以抑制投機、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策經(jīng)過6月和7月的調(diào)整，配套政策日見嚴厲，在一定程度上導致了市場觀望情緒漸濃。（三）商品房銷售價格雖然連續(xù)的宏觀調(diào)控

11、對部分城市的房地產(chǎn)造成了較大的影響，特別是在整頓黨風黨紀、反腐之風下，部分城市的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)明顯降溫，統(tǒng)計資料也顯示房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯的下降。但是從全國房地產(chǎn)銷售均價來看，從2005年至今，房地產(chǎn)銷售價格震蕩起伏較大，房價的總體趨勢還在不斷攀升，商品住房價格漲幅總體放緩。據(jù)全國70個城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，新建商品住房銷售價格同比上漲，漲幅比上季度高個百分點；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上季度低個百分點。圖表 5 2005-2006年房屋銷售價格同比從三季度各地房價走勢數(shù)據(jù)來看，廣州房價在經(jīng)歷了持續(xù)上漲后9月首現(xiàn)下降，上海則在三季度保持微降，北京增幅終于在9月有所放緩。

12、分類別看，與去年同月比，經(jīng)濟適用房、高檔住房銷售價格分別上漲3.6%和8.1%，漲幅比上季度分別低和個百分點；普通住房銷售價格上漲6.1%，漲幅比上季度高個百分點。（四）商品房空置情況截止到9月底，全國商品房空置面積為億平方米，同比增長11.7%，其中空置商品住宅6591萬平方米，增長9.7%。圖表 6：2004-2006年三季度全國商品房空置情況五、存量房市場情況2006年8月1日國家稅務總局出臺的二手房轉(zhuǎn)讓強征個稅政策在各地實施后，近兩個月二手住宅銷售價格有所減緩。今年三季度，二手住宅銷售價格同比上漲4.5%，漲幅比上季度低個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上季度低個百分點。進入

13、三季度以來，國家繼續(xù)加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，尤其是針對二手房市的調(diào)控政策接連出臺，全國各主要城市二手房市場均受到觀望氣氛影響，呈現(xiàn)出不同的市場反應。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，全國70個大中城市二手住宅銷售價格漲幅回落。2006年9月，二手住房銷售價格同比上漲4.9%，漲幅比上月高個百分點；環(huán)比價格與上月持平，漲幅比上月低個百分點。圖表 7 2005-2006年三季度全國二手房價格指數(shù)同比、環(huán)比增長資料來源：國家統(tǒng)計局與去年同月比，漲幅較高的主要城市包括:大連13.7%，深圳12.3%，北京10.1%，鄭州10.1%和宜昌9.6%等；北海、長春2個城市有所下降。與

14、上月比，漲幅超過1%的有22個城市，主要包括：福州2.4%，沈陽2.2%，成都1.8%，西安1.7%，廈門1.6%和北京1.5%等；環(huán)比價格下降的城市有14個，主要包括：貴陽3.5%，鄭州1.9%，深圳0.3%，廣州0.2%和南京0.2%等。圖表 8 2005-2006年三季度全國各主要城市二手房價格指數(shù)同比走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局六、當季房價綜述和下季展望9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資為12902億元，同比增長，增速比去年同期加快個百分點。3季度，房屋銷售價格上漲5.5%，房屋租賃價格上漲1.1%，土地交易價格上漲4.9%，物業(yè)服務價格微漲0.1%。總的來看，三季度以來，政策出臺

15、猶如疾風密雨，宏觀調(diào)控效應也開始顯現(xiàn)，如房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅放緩，大部分城市房屋銷售價格同比增幅均有不同程度的回落，但與政府的期望值相比，效果仍然不佳。深圳、北京、廈門等地房價依然飛漲，投資隨時有反彈的危險。房價始終居高不下，政策效應過于滯后，這原因是多方面的。其一，根子太深，一時半會無法實現(xiàn)軟著陸。從國務院對十二個省、市的調(diào)查來看，各省市投資增幅有所回落，但是個別地方對部分違規(guī)投資的清理仍未完成，并且各地投資違規(guī)嚴重。其二，政府決心和行政能力再度經(jīng)受考驗。公共政策的制定和執(zhí)行是一個博弈的過程，執(zhí)行過程中的博弈往往會大大殺傷政策的效力。如，在對“住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅”各地細則來看，地方保護

16、主義再度暴露無遺。又如深圳是積極響應中央政策出臺，并制定嚴格細則，然而深圳房價增幅卻連連居全國70大中城市之首。當然，更多的原因還有客觀存在的住房消費需求潛力大。房價難以出現(xiàn)明顯回落等。根據(jù)中國人民銀行上月中旬公布的問卷調(diào)查結(jié)果，未來三個月打算“購買住房”的居民人數(shù)所占比數(shù)為，盡管較上年同期下降2個百分點，但這的居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場。從房價走勢來看，房價在宏觀調(diào)控的“組合拳”之下，房價4季度有望止?jié)q企穩(wěn)，其實下半年伊始一些城市房價指數(shù)已經(jīng)開始下滑了。但另一方面，目前整頓黨紀、反腐倡廉的形勢已經(jīng)讓越來越多的人對房價的下跌抱有太多幻想。我們認為房屋銷售價格是由市場供求決定的，不會完全因行政意志而改變，高企的房價有其存在的需求支撐，因此大跌情況不大可能出現(xiàn)，但一定范圍內(nèi)，抗性較小的地區(qū)或者樓盤的價格出現(xiàn)不同程度的回落是有可能的。從城市來看，盡管9月份大部分城市房屋銷售價格同比增幅已經(jīng)回落，但少數(shù)城市住房價格上漲仍然過快，結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務還十分艱巨。對此，各地還將進一步落實調(diào)控的具體措施，深圳、北京、青島等房價漲幅居前的城市將是重點。從政策發(fā)展動向來看，國家再密集出