2020——收藏資料28日上海奉賢項(xiàng)目商業(yè)部分市場研究

1、1 2011.10.28奉賢項(xiàng)目商業(yè)部分市場研究奉賢項(xiàng)目商業(yè)部分市場研究2區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)格定位區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知競爭市場分析競爭市場分析競爭市場小結(jié)競爭市場小結(jié)項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知客群分析客群分析產(chǎn)品租金定位產(chǎn)品租金定位產(chǎn)品價(jià)格定位產(chǎn)品價(jià)格定位報(bào)告框架3區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)格定位區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知競爭市場分析競爭市場分析競爭市場小結(jié)競爭市場小結(jié)4區(qū)域認(rèn)知區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析奉賢區(qū)奉賢區(qū)位于長江三角洲東南端，地處上海市南部，南臨杭州灣，西北枕黃浦江。 區(qū)政府駐南橋鎮(zhèn)，區(qū)域區(qū)政府駐南橋鎮(zhèn)，區(qū)域一級核心商業(yè)區(qū)也集中于此。一級核

2、心商業(yè)區(qū)也集中于此。海灣鎮(zhèn)海灣鎮(zhèn)處于上海市中心的正南面，東鄰臨港新城，西鄰市級化學(xué)工業(yè)區(qū)，南臨杭州灣。主要產(chǎn)業(yè)定位旅游、休旅游、休閑、度假、現(xiàn)代觀光休閑閑、度假、現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)業(yè)。產(chǎn)品價(jià)格定位交通便利：交通便利：東西兩側(cè)分別有S2、S4高速公路可達(dá)，中部有浦星公路及規(guī)劃建設(shè)中的S3、B2、林海、瓦洪公路，已建成通車的浦東鐵路在鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有星火站。奉賢區(qū)奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)海灣鎮(zhèn)行政區(qū)劃：行政區(qū)劃：包括原星火農(nóng)場、燎原農(nóng)場、五四農(nóng)場以及星火開發(fā)區(qū)、海灣旅游開發(fā)區(qū)。5競爭項(xiàng)目分布奉奉炮炮公公路路海海灣灣路路海思路海思路海馬路海馬路海海樂樂路路林海路林海路綠地海語墅綠地海語墅本案本案u當(dāng)前項(xiàng)目周邊在售商業(yè)僅有綠

3、地海語墅一個(gè)，主要為沿海思路的外街商鋪；u項(xiàng)目所在區(qū)域整體商業(yè)氛圍較為淡薄，商鋪主要集中在奉炮公路一條街道上。海語墅沿街商業(yè)海語墅沿街商業(yè)人民塘路人民塘路海海灣灣路路海泉路海泉路海思路海思路海馬路海馬路綠地海語墅綠地海語墅人民塘路人民塘路沿街商鋪沿街商鋪商鋪在售租賃競爭范圍界定競爭范圍界定：本案為配套型商業(yè)，商圈輻射能力較小，同時(shí)根據(jù)消費(fèi)者疲勞度，2內(nèi)配套型商業(yè)占優(yōu)，而超過2 ，居民更偏向于集中式商業(yè)，因此，我們以以2 2 范圍內(nèi)項(xiàng)目為研究對象范圍內(nèi)項(xiàng)目為研究對象。區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位6項(xiàng)目周邊在售市場分析從購買客群購買客群來看，多為本地投資客，手中有一定閑散資金，不少由投資住宅轉(zhuǎn)

4、投商業(yè)，有一定的投資經(jīng)驗(yàn)；從經(jīng)營商家經(jīng)營商家來看，以個(gè)體戶小商家為主。建筑面積（）建筑面積（）約30000，（其中約10000由開發(fā)商自持）開盤時(shí)間開盤時(shí)間2010.7.6主力在售面積（）主力在售面積（）150-175（上下兩層）層高（層高（mm）4.24.2（一層）（一層）銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元（元/ /）1800018000（外街，上下兩層均價(jià)；目前，有貼租三年的活動(dòng)，（外街，上下兩層均價(jià)；目前，有貼租三年的活動(dòng)，即總價(jià)上扣除即總價(jià)上扣除21%21%）銷售率銷售率59.5%59.5%綠地海語墅（僅此當(dāng)前在售）區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位海思路兩層內(nèi)街，一層價(jià)格約13000元/ ，二層價(jià)格

5、約9000元/ ，均價(jià)約12000元/外街，上外街，上下兩層均下兩層均價(jià)價(jià)1800018000元元/ /開發(fā)商自持開發(fā)商自持海灣路7未來短期供應(yīng)區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位從土地供應(yīng)來看，目前海灣鎮(zhèn)綜合或商服性質(zhì)的土地出讓為零；目前在售的僅有一個(gè)項(xiàng)目綠地海語墅，其剩余未推量（5947 ）與已推未售量（6939 ）合計(jì)約為1298612986。8名稱名稱形態(tài)形態(tài)分割面積（分割面積（）主營業(yè)種主營業(yè)種經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況租金（元租金（元/ / / /日）日）奉炮公路（近上師大門口）沿街底商30-50（上下兩層）小吃餐飲、文具、花店等2.7-3.7（4-5萬/年） 奉炮公路（離上師大向南方向）沿街底

6、商40-100（一層）服裝、餐飲、娛樂等2.1-2.7（3-10萬/年）奉炮公路（人民塘路與奉炮路口）沿街底商40-60（一層）鞋服、餐飲、通訊等2.7-3.4（5-6萬/年）人民塘路（近奉炮公路）沿街底商40-50（一層）餐飲、鞋服等2.1-2.2（3-4萬/年）項(xiàng)目周邊租賃市場分析從產(chǎn)品來看，均為沿街底商類形態(tài)，面積多數(shù)以單套從產(chǎn)品來看，均為沿街底商類形態(tài)，面積多數(shù)以單套100100以內(nèi)為主以內(nèi)為主 ；從租金來看，人流量大的位置租金最高達(dá)到從租金來看，人流量大的位置租金最高達(dá)到3.73.7元元/ / /日，基本上在日，基本上在2 2元元/ / / /日以上，區(qū)域日以上，區(qū)域平均水平約平均水

7、平約2.72.7元元/ / /日；日；從經(jīng)營業(yè)種來看，以餐飲、購物等基礎(chǔ)消費(fèi)為主，對休閑、娛樂等精神層面需求較淡薄；從經(jīng)營業(yè)種來看，以餐飲、購物等基礎(chǔ)消費(fèi)為主，對休閑、娛樂等精神層面需求較淡??；從經(jīng)營狀況來看，整體運(yùn)營良好，租金高的位置經(jīng)營狀況也更好。從經(jīng)營狀況來看，整體運(yùn)營良好，租金高的位置經(jīng)營狀況也更好。區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位9奉炮路與人民塘路路口競爭商業(yè)一覽人民塘路旁奉炮公路（上師大門口）奉炮公路（離上師大向南方向）區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位10p項(xiàng)目所在區(qū)域的整體商業(yè)氛圍不濃，商鋪主要集中在奉炮公路上，同時(shí)，檔次普遍偏低；p當(dāng)前項(xiàng)目周邊在售僅綠地海語墅一個(gè)項(xiàng)目，在售外街

8、商鋪均價(jià)18000元/ （上下兩層齊售），剩余面積共約12986；p租賃市場上，以100 內(nèi)的小面積商鋪為主，業(yè)態(tài)以餐飲、服飾等基礎(chǔ)性消費(fèi)為主，近上師大邊的租金最高2.7-3.7元/ /天，也離本案最近，區(qū)域整體日租金基本在2元/ /天以上，區(qū)域平均水平為2.7元/ /天；本案具備良好的市場機(jī)會本案具備良好的市場機(jī)會小結(jié)區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位11區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知客群分析客群分析12項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目北至海泉路，西鄰海灣路，處于海灣高教園區(qū)核心。案名案名總用地（）總用地（） 總建面（）總建面（）容積率容積率建筑密度建筑密度集中公

9、共綠地率集中公共綠地率海尚墅林苑1889031501850.823.66%20.81%產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型用地面積（用地面積（ ）建筑面積（建筑面積（ ）獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅8487557050酒店式公寓酒店式公寓50002335商業(yè)商業(yè)105007000會所會所20002800公共空間公共空間/ /道路道路86528/海泉路海灣與海泉路交叉口本案本案區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位13項(xiàng)目客群分析區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位14一級客群分析本案以本案以“內(nèi)需內(nèi)需”（奉賢本地（奉賢本地客）為主，客）為主，“外源外源”為輔為輔投資用途：投資用途：轉(zhuǎn)租以獲取租金收益待升值后轉(zhuǎn)手獲利自營商鋪來源：來源：

10、國內(nèi)外品牌商家國內(nèi)中小型連鎖零售商本地個(gè)體經(jīng)營的小商家本案以本案以“零散零散”小商家小商家為主，品牌招商為輔為主，品牌招商為輔區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位15二級客群分析核心客群核心客群次次級級客群客群邊緣邊緣客群客群項(xiàng)目自身住宅客戶周邊大學(xué)中的學(xué)生華東理工共計(jì)約2萬人上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)共計(jì)約1萬人上師大共計(jì)約1萬余人項(xiàng)目周邊住宅客戶上師大的學(xué)生周邊別墅區(qū)居民為主來海灣鎮(zhèn)旅游的偶得客群其他離散客群上師大距離本案相對稍遠(yuǎn)，主大門面對奉炮公路，商業(yè)較多且集中，而大大降低來本案消費(fèi)的頻率具有季節(jié)性，客群主要集中在每年的7、8月份兩所大學(xué)距離本案較近最終消費(fèi)者區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位16二級

11、客群分布本案本案上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院上海師范大學(xué)華東理工大學(xué)旭輝圓石灘招商海廷圣地雅歌海墅核心客群次級客群區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位最終消費(fèi)者17二級客群分析次級客群次級客群核心客群核心客群本案招商海廷旭輝圓石灘圣地雅歌海墅本案及周邊項(xiàng)目均以別墅產(chǎn)品為主，產(chǎn)品決定了其客戶為中高端人群；中高端客群具備的特征：對產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格敏感度較低，追求品質(zhì)，講究生活享受，同時(shí)，對新事物的接受程度也較高；但周邊別墅的入住率不高，如招商海廷多數(shù)為中老年人，一般在雙休或節(jié)假日會來此居住，使得有效客群有所減少。最終消費(fèi)者區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位18大學(xué)學(xué)校中商業(yè)不多大學(xué)學(xué)校中商業(yè)不多，華東理工大學(xué)和上海應(yīng)

12、用技術(shù)學(xué)院因校外商業(yè)較少而相對上師大要多，除學(xué)校食堂外，約3000左右，同時(shí)，以餐飲、超市業(yè)態(tài)，及郵政、書店、干洗店等服務(wù)類業(yè)態(tài)居多，以滿足學(xué)生基礎(chǔ)消費(fèi)以滿足學(xué)生基礎(chǔ)消費(fèi)。休閑娛樂消費(fèi)占休閑娛樂消費(fèi)占消費(fèi)總額逐漸增大消費(fèi)總額逐漸增大多數(shù)為事先計(jì)劃好多數(shù)為事先計(jì)劃好再花錢的消費(fèi)再花錢的消費(fèi)社交方面的消費(fèi)社交方面的消費(fèi)傾向逐漸突出傾向逐漸突出以兼顧經(jīng)濟(jì)實(shí)惠以兼顧經(jīng)濟(jì)實(shí)惠與品質(zhì)為主的與品質(zhì)為主的消費(fèi)取向消費(fèi)取向大學(xué)生消費(fèi)特征名片：講究實(shí)惠與品質(zhì)兼具；追求休閑娛樂。二級客群分析最終消費(fèi)者區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位19區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)格定位產(chǎn)品租金定位產(chǎn)品

13、租金定位產(chǎn)品價(jià)格定位產(chǎn)品價(jià)格定位20考慮距離及產(chǎn)品相似性，選取奉炮公路（近上師大門口，平均租金3.1元/ /日）、奉炮公路（離上師大向南方向，平均租金2.54元/ /日）、人民塘路（平均租金2.13元/ /日）為參考對象。比較內(nèi)容比較內(nèi)容權(quán)重權(quán)重奉炮公路（近上師大門口）奉炮公路（近上師大門口）奉炮公路（離上師大向南方向）奉炮公路（離上師大向南方向）人民塘路人民塘路擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)商鋪外觀檔次商鋪外觀檔次15%0.80.120.80.120.80.12商鋪硬件商鋪硬件15%0.90.1350.90.1350.90.1

14、35商鋪層高商鋪層高20%0.80.160.90.180.80.16臨街條件臨街條件15%1.10.16510.1510.15商鋪位置商鋪位置15%1.10.16510.151.10.165交通狀況交通狀況10%1.10.111.10.1110.1區(qū)域成熟度區(qū)域成熟度10%1.10.111.10.111.10.11合計(jì)合計(jì)100%/0.965/0.955/0.94商鋪?zhàn)饨鸲ㄎ灰蚓啾景高h(yuǎn)近不同，分別賦予50%、30%、20%的權(quán)重，且經(jīng)過比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目的參考平均租金：3.10.96550%+2.540.95530%+2.130.9420%= 2.86 元/日注：商鋪硬件包括商鋪的面寬、

15、進(jìn)深等。區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位21u 租金定價(jià)法商鋪價(jià)格定位 由上得出，本案平均租金約元/ /日，假設(shè)商鋪年回報(bào)率為6%，則沿街商鋪的銷售均價(jià)為：2.86x365/6%=1739817398元元/ /平米平米名稱名稱平均租金（平均租金（元元/ / / /日日） 比較系數(shù)比較系數(shù)權(quán)重權(quán)重平均租金（平均租金（元元/ / / /日日）奉炮公路（近上師大門口）3.10.96550%1.606 奉炮公路（離上師大向南方向）2.540.95530%0.798人民塘路（近奉炮公路）2.130.9420%0.453合計(jì)/100%2.86本案為兩層的塊體式商業(yè)，根據(jù)商鋪定價(jià)原則，一、二、三、四層商鋪售

16、價(jià)關(guān)系為：1:0.7:0.5:0.3 1F1F：2046820468元元/ /平米平米 2F2F：1432814328元元/ /平米平米上下兩層均價(jià)17398元/平米一、二兩層售價(jià)比1：0.7區(qū)域競爭分析項(xiàng)目分析產(chǎn)品價(jià)格定位22u 市場比較法當(dāng)前區(qū)域主力在售商鋪為綠地海語墅，海語墅商鋪為兩層連賣，銷售均價(jià)是兩層銷售均價(jià)。我們以其為參考對象，進(jìn)行各子項(xiàng)對比，得出本項(xiàng)目一二層商鋪的均價(jià)：比較內(nèi)容比較內(nèi)容權(quán)重權(quán)重綠地海語墅綠地海語墅擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)建筑規(guī)模建筑規(guī)模10%1.10.11商鋪外觀檔次商鋪外觀檔次10%10.1商鋪硬件商鋪硬件15%0.90.135商鋪層高商鋪層高20%0.80.16臨街條件臨街條件15%0.90.135商鋪位置商鋪位置10%0.90.09交通狀況交通狀況10%0.90.09區(qū)域成熟度區(qū)域成熟度10%10.1合計(jì)合計(jì)100%/0.92商鋪價(jià)格定位 將比較對象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目的參考定價(jià)：以項(xiàng)目（綠地海語墅）為參考：注：商鋪硬件包括商鋪的面寬、進(jìn)深等。180000.92=195