燈具超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、某地區(qū)燈具超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、總論二、項(xiàng)目提出背景三、項(xiàng)目的可行性四、項(xiàng)目總體規(guī)劃形式五、基礎(chǔ)設(shè)施及建設(shè)規(guī)模六、投資估算和資金籌措七、項(xiàng)目開發(fā)方案及開發(fā)建設(shè)實(shí)施步驟八、項(xiàng)目實(shí)施的保證措施九、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益十、結(jié)論與建議一、總 論（一）、項(xiàng)目名稱：懷化開發(fā)公司 河西帝皇燈具超市（二）、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位：懷化開發(fā) 有限公司（三）、2007年懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)展望2007年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵階段的重要一年，也是我市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪加速增長(zhǎng)周期的拐點(diǎn)。作出這樣的預(yù)測(cè)，主要基于以下幾個(gè)方面:面臨的機(jī)遇一、國(guó)際環(huán)境總體趨好。明年全球經(jīng)濟(jì)放緩已成為經(jīng)濟(jì)學(xué)界的共識(shí)，但仍為較高增長(zhǎng)年。據(jù)國(guó)際

2、貿(mào)幣基金組織預(yù)測(cè)，2006年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到5.1%，2007年回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，是全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入21世紀(jì)以來的第二個(gè)高增長(zhǎng)年。受需求放慢和產(chǎn)能增加的雙重影響，明年國(guó)際油價(jià)和重要原材料價(jià)格將明顯走低，對(duì)我國(guó)發(fā)展有利。二、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入調(diào)整期。今年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“高增長(zhǎng)、高效益、低通脹”的良好局面，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開始朝“軟著陸”方向發(fā)展。在連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)總量躍居世界第四的基礎(chǔ)上，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)本輪增長(zhǎng)周期以來的第二波調(diào)整,預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將首次回落到10%以下。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“三個(gè)協(xié)調(diào)”，將“又快又好”改為“又好又快”，擬定明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)約為8%,明確傳

3、遞了更加重視經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益的信號(hào)。但專家認(rèn)為，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將保持10%左右，投資增長(zhǎng)將保持20%，中部地區(qū)投資增速仍將保持26%以上。同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策，并加強(qiáng)財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策和社會(huì)發(fā)展政策的協(xié)調(diào)配合。明年宏觀調(diào)控重在增強(qiáng)執(zhí)行力，提高科學(xué)性和有效性。對(duì)中部地區(qū)來說，國(guó)家將適當(dāng)放松大中型勞動(dòng)密集型項(xiàng)目的土地供給，促進(jìn)沿海地區(qū)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要正確處理好投資和消費(fèi)、內(nèi)需和外需的關(guān)系，最根本的是擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。按照部署，明年要以增加居民消費(fèi)尤其是農(nóng)民消費(fèi)為重點(diǎn)，加快調(diào)整

4、國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)，努力提高農(nóng)民和城鎮(zhèn)低收入者收入水平和消費(fèi)能力。隨著這些措施的到位，2007年將迎來一個(gè)新的消費(fèi)擴(kuò)張，為我市加快現(xiàn)代商貿(mào)物流中心建設(shè)提供了難得機(jī)遇。同時(shí)，我國(guó)加入WTO過渡期結(jié)束，為我們進(jìn)一步擴(kuò)大開放開辟了廣闊空間。三、中部崛起戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，落實(shí)促進(jìn)中部崛起的政策，支持中部地區(qū)承接?xùn)|部地區(qū)和境外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。國(guó)家將出臺(tái)三大稅收優(yōu)惠政策，即在中部地區(qū)推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的支持，引導(dǎo)加工貿(mào)易轉(zhuǎn)移并升級(jí)。商務(wù)部、國(guó)家開發(fā)銀行已簽署150億元支持“中部崛起”合作協(xié)議，未來5年國(guó)家開發(fā)銀行將對(duì)中部地區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開

5、發(fā)區(qū)和發(fā)展?jié)摿Υ?、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的部分省級(jí)開發(fā)區(qū)提供150億元的政策性貸款。商務(wù)部啟動(dòng)了“萬商西進(jìn)”工程，計(jì)劃用3年時(shí)間推動(dòng)10000家左右的境外和東部地區(qū)企業(yè)到中部地區(qū)開展投資貿(mào)易。我市在首屆中國(guó)中部投資貿(mào)易博覽會(huì)上成果顯著，共簽約項(xiàng)目42個(gè)，總投資103.60億元，合同引資96.19億元。此外，我市通道、麻陽、新晃、芷江、靖州和沅陵、會(huì)同7個(gè)縣已作為第一批比照西部大開發(fā)政策執(zhí)行地區(qū)上報(bào)國(guó)家發(fā)改委審批，同時(shí)正在努力爭(zhēng)取辰溪、中方、溆浦、洪江市4縣市進(jìn)入“比照”范圍。四、國(guó)家支持新農(nóng)村建設(shè)的力度加大。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作的重中之重，繼續(xù)鞏固、完善、加強(qiáng)各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)

6、政策，切實(shí)加大對(duì)“三農(nóng)”的投入。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面：“十一五”期間我國(guó)國(guó)債和中央預(yù)算內(nèi)投資中，用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村方面的投資將達(dá)到39%左右，中央財(cái)政用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入將達(dá)3萬億元。社會(huì)事業(yè)發(fā)展方面：2006至2010年5年內(nèi)，中央和地方各級(jí)政府將累計(jì)新增農(nóng)村義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)2182億元，從2007年起全部免除農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)生學(xué)雜費(fèi)，對(duì)貧困家庭學(xué)生提供免費(fèi)教科書并補(bǔ)助寄宿生生活費(fèi)，提高公用經(jīng)費(fèi)保障水平，建立校舍維修改造長(zhǎng)效機(jī)制，鞏固和完善農(nóng)村中小學(xué)教師工資保障機(jī)制；國(guó)家將逐步提高新型合作醫(yī)療補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取到2008年在全國(guó)農(nóng)村基本建立新型合作醫(yī)療制度。培訓(xùn)農(nóng)民方面：國(guó)家實(shí)施三大“培訓(xùn)工程”：即“陽

7、光工程”，2006年就拿出6億元補(bǔ)助資金用于培訓(xùn)350萬農(nóng)民工；農(nóng)業(yè)部的“百萬中專生計(jì)劃”，計(jì)劃用10年時(shí)間為農(nóng)村培養(yǎng)100萬名中專人才；國(guó)務(wù)院扶貧辦提出，在“十一五”扶貧開發(fā)中，要確保每個(gè)貧困農(nóng)戶有一個(gè)勞動(dòng)力接受培訓(xùn)。拉動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)方面：2005年商務(wù)部啟動(dòng)了“萬村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”，力爭(zhēng)到2007年年底在全國(guó)建設(shè)25萬家“農(nóng)村超市”。我們懷化是山區(qū)農(nóng)業(yè)大市，完全可以爭(zhēng)取更多的政策扶持。五、新一輪湘西地區(qū)開發(fā)全面啟動(dòng)。省委、省政府已經(jīng)出臺(tái)的湘西地區(qū)開發(fā)政策保持不變，并在新一輪湘西地區(qū)開發(fā)中進(jìn)一步加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付、產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金投入、社會(huì)事業(yè)和生態(tài)建設(shè)的支持力度。2007年省政府對(duì)湘西地區(qū)安排引導(dǎo)

8、資金和貸款貼息2億元。我市列入上一輪湘西地區(qū)開發(fā)規(guī)劃的52個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將于明年開始替換，其中6月份將對(duì)今年完工的28個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行替補(bǔ)。一批在建項(xiàng)目即將建成投產(chǎn)。比如，40萬噸紙漿項(xiàng)目明年底基本建成投產(chǎn)，2008年達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)達(dá)效，每年可實(shí)現(xiàn)銷售收入24.2億元、財(cái)政收入近3億元；銅灣和大洑潭2座電站第一臺(tái)機(jī)組以及牌樓、錦江、若水等一批在建電站將于明年投產(chǎn)發(fā)電，全年可新增發(fā)電量4億千瓦時(shí)；華中水泥廠技改擴(kuò)建工程二期明年建成投產(chǎn)，年生產(chǎn)能力將提高到130萬噸。六、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件將有根本性改善。我市“一線二縱四橫”公路主骨架建設(shè)全面鋪開，邵懷、懷新、常吉三條高速將先后于2007年、2008年建成通車，境

9、內(nèi)高速公路里程將達(dá)273公里，國(guó)省道干線公路改造、縣鄉(xiāng)村道改造等一批項(xiàng)目加快建設(shè)。渝懷鐵路繼今年開通貨運(yùn)之后，明年將開通客運(yùn)。芷江機(jī)場(chǎng)在開通長(zhǎng)沙、廣州航線的基礎(chǔ)上，將采取轉(zhuǎn)機(jī)方式通過北京、上海等重要航空港。立體交通體系的形成必將明顯改變城鄉(xiāng)面貌，提升懷化區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展插上騰飛的翅膀。此外，全市上下涌動(dòng)著一股抓機(jī)遇、求發(fā)展的熱潮，甩開膀子抓發(fā)展、撲下身子抓落實(shí)的氛圍逐步形成。面臨的挑戰(zhàn)一、國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了新的更高的要求。對(duì)我市而言，主要是土地政策和產(chǎn)業(yè)政策帶來的影響較大。比如，土地政策方面，近幾年來中央對(duì)土地調(diào)控越來越嚴(yán)，采取的措施越來越硬。今年8月國(guó)務(wù)院下發(fā)了

10、關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，其政策精神主要體現(xiàn)在7個(gè)方面：各級(jí)政府責(zé)任進(jìn)一步強(qiáng)化，土地調(diào)控的力度進(jìn)一步加大，土地審批方式進(jìn)行了重大調(diào)整，建設(shè)用地成本較大幅度提高，土地收益管理更加規(guī)范，基本農(nóng)田保護(hù)更加嚴(yán)格，土地違法責(zé)任追究更加嚴(yán)厲。通知規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于取得成本(征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用)、開發(fā)成本(幾通一平費(fèi)用)和政府收益(相關(guān)稅費(fèi)和土地純收益)之和；工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。專家預(yù)計(jì)這樣將會(huì)使地價(jià)總水平提高50%。我市正處在工業(yè)化初期，城市化程度較低，未來幾年加快發(fā)展所形成的用地需求旺盛。國(guó)家土地調(diào)控政策實(shí)施后，將會(huì)導(dǎo)致用地矛盾加劇，用地成本提高，征地難度加

11、大，對(duì)我市工業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)以及招商引資等都會(huì)帶來一定影響。據(jù)國(guó)土部門資料，2004年到2006年省國(guó)土資源廳下達(dá)我市的用地計(jì)劃指標(biāo)分別為300公頃（4500畝）、173公頃（2595畝）、230公頃（3450畝），實(shí)際需要用地面積398公頃（5970畝）、180公頃（2700畝）、243公頃（3645畝），省里下達(dá)我市的用地指標(biāo)在縮小，用地缺口較大。明年，我市將有一批重大項(xiàng)目上馬或續(xù)建，用地需求量加大，供需矛盾突出。又比如，產(chǎn)業(yè)政策方面，中央繼續(xù)將節(jié)能降耗和污染減排作為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的重要途徑，進(jìn)一步加大調(diào)整產(chǎn)能過剩行業(yè)和淘汰落后生產(chǎn)能力的力度：一方面加大對(duì)小冶煉的淘汰

12、力度。從今年9月1日起提高電解金屬錳的行業(yè)門檻和能耗、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定單條生產(chǎn)線產(chǎn)能必須在1萬噸/年以上，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模必須達(dá)到3萬噸/年以上，A級(jí)、B級(jí)產(chǎn)品綜合電耗不高于8600千瓦時(shí)/噸，C、D級(jí)不高于6500千瓦時(shí)/噸，原料中可溶性錳回收率大于82%等。另一方面控制高消耗、高污染、資源性產(chǎn)品出口。從今年11月1日起硅錳出口征收5-10%的關(guān)稅，從明年1月1日起，銅鋁出口征收10-15%的關(guān)稅，并且對(duì)冶煉企業(yè)實(shí)行差別電價(jià)。我市鐵合金、水泥、紡織、電石、電力等高能耗的規(guī)模企業(yè)達(dá)到112家，占全市規(guī)模企業(yè)總數(shù)的28%，這些企業(yè)對(duì)地方財(cái)稅貢獻(xiàn)大，吸納就業(yè)崗位多，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展至關(guān)重要。面對(duì)國(guó)家產(chǎn)

13、業(yè)調(diào)控政策，如果不采取相應(yīng)措施積極應(yīng)對(duì)，大部分企業(yè)將因達(dá)不到要求而面臨關(guān)閉或停產(chǎn)。二、加快改革攻堅(jiān)帶來的社會(huì)矛盾增多。我市改革已進(jìn)入攻堅(jiān)階段，明年乃至今后幾年將強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、城市管理、競(jìng)爭(zhēng)性社會(huì)事業(yè)和城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等幾大重點(diǎn)領(lǐng)域的改革，必然涉及利益關(guān)系的調(diào)整，遇到這樣那樣的阻力，如果不積極穩(wěn)妥，處理不當(dāng)，就會(huì)影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。綜合分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和全市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我們認(rèn)為，明年懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，總體處于艱難的爬坡階段，處在蓄勢(shì)待發(fā)、孕育突破的關(guān)鍵時(shí)期。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，明年我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保守估計(jì)為9.9%，同時(shí)也有增長(zhǎng)11.0%、12.0%的潛力

14、。今年11月20-21日市委召開常委擴(kuò)大會(huì)議專題討論明年經(jīng)濟(jì)工作，在充分權(quán)衡各種利弊因素的基礎(chǔ)上，確定2007年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確保11%、力爭(zhēng)12%，高于全國(guó)8%、全省10%的預(yù)期目標(biāo)，既體現(xiàn)了追趕跨越、提升標(biāo)桿的要求，也具有現(xiàn)實(shí)可能性和可行性。可以預(yù)見，隨著一批重大項(xiàng)目的建成投產(chǎn)，到2008年撤地設(shè)市10周年的時(shí)候，懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將登上一個(gè)大的臺(tái)階。（四）、項(xiàng)目概況擬開發(fā)的懷化開發(fā)公司河西帝皇燈具超市項(xiàng)目位于河西世紀(jì)廣場(chǎng)西北方向，河西主干道舞陽大道與神龍北路正相交處。東面與河西目前唯一的市政廣場(chǎng)世紀(jì)廣場(chǎng)相望，西面為天慶商貿(mào)城及輕紡城，北面為天凱裝飾材料城，南面為新建的五金水暖機(jī)電大市場(chǎng)。河西帝皇燈

15、具超市項(xiàng)目是懷化開發(fā)公司開發(fā)的一個(gè)以商業(yè)為主體的綜合類項(xiàng)目?？傉嫉孛娣e約為4200平方米，建筑占地面積約為3000平方米，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商服用地。地塊面向世紀(jì)廣場(chǎng)呈弧形展開，呈較不規(guī)則形狀。項(xiàng)目基地平坦，地質(zhì)條件良好。該地塊周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)狀以建材、家庭裝修類商品為主。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，河西目前尚未有真正意義上的專業(yè)燈具經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，而因貨車不準(zhǔn)進(jìn)城的政策執(zhí)行，現(xiàn)人民路燈具街經(jīng)營(yíng)戶希望向河西搬遷，河西帝皇燈具超市的定位由此而來。根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位狀況，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，燈具經(jīng)營(yíng)戶提出要求本市場(chǎng)適當(dāng)配套部分居住及辦公物業(yè)，以配套市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的需要?？紤]到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的實(shí)際需要，同時(shí)結(jié)合考慮本項(xiàng)目位處河西世紀(jì)廣場(chǎng)（神龍路與舞陽

16、大道交匯處），為提升河西整體區(qū)域品位，進(jìn)一步吸引投資者前來懷化投資，本項(xiàng)目擬配套建設(shè)一棟高層塔樓。二、項(xiàng)目提出背景從懷化城市整體規(guī)劃上看，河西作為專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃的片區(qū)已然成型，目前已形成十九大專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)輻射我國(guó)西南五省約2500萬人口，成為流行業(yè)的重要出口港，開發(fā)河西帝皇燈具超市項(xiàng)目既符合懷化整體城市規(guī)劃，也是順應(yīng)懷化燈具經(jīng)營(yíng)戶大部分業(yè)主的希望，實(shí)屬必要。（一）項(xiàng)目建設(shè)的背景懷化地處湖南省西南部，西鄰貴州，南連廣西，自古有“黔滇門戶”，“全楚咽喉”之稱。懷化現(xiàn)轄13個(gè)市、區(qū)，幅員2.76萬平方公里，人口約500萬，聚居著漢、侗、苗、瑤、土家等32個(gè)民族。這里山清水秀，幅員遼闊，物華天寶，人民

17、勤勞勇敢、善良好客。懷化是湘黔、枝柳鐵路和320國(guó)道的交匯中心；新修建的渝懷鐵路即將通車，構(gòu)成了懷化交通樞紐中心。改革開放以來，在黨中央國(guó)務(wù)院和省委省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，懷化的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。1990年，國(guó)務(wù)院確定懷化為全國(guó)農(nóng)村綜合改革試驗(yàn)區(qū)后，懷化的變化更是日新月異。在湘、黔、鄂、桂、川（渝）五省邊區(qū)的44個(gè)縣市，約9萬平方公里，1500萬人口廣大區(qū)域內(nèi)的中心地位更加突出。懷化市素有“火車拖來的城市”之喻。國(guó)家重要鐵路動(dòng)脈湘黔鐵路和焦柳線及在建的渝懷鐵路呈“大”字在城區(qū)交匯，全境有11個(gè)縣（市、區(qū)）通有鐵路，境內(nèi)鐵路通車?yán)锍?99公里。始發(fā)客運(yùn)列車已直達(dá)北京、上海、廣州、深圳、

18、貴陽等地，懷化編組站（懷化南站）是全國(guó)九大編組站這一，貨物吞吐能力居全國(guó)第九，在建的懷化新編組站（懷化東站）的吞吐能力將更高。目前，每天由懷化始發(fā)和終到的客運(yùn)列車有10對(duì)，過境客運(yùn)列車13對(duì)。 懷化公路交通十分便利。209國(guó)道與320國(guó)道在城區(qū)呈“十”字交叉，另加上319國(guó)道及10條省道公路縱橫全境，縣鄉(xiāng)公路通達(dá)城鄉(xiāng)。全市公路總數(shù)581條，通車?yán)锍踢_(dá)7666公里，其中國(guó)道長(zhǎng)705公里，省道628公里，縣道2440公里，鄉(xiāng)道2676公里，80%的行政村通有公路，全市公路密度達(dá)23.45公里/平方公里。 面向新世紀(jì)，懷化市委、市政府于1998年提出了“充分發(fā)揮區(qū)位資源兩大優(yōu)勢(shì)，努力建造五?。ㄊ?、區(qū)

19、）周邊中心城市”新的發(fā)展戰(zhàn)略。懷化至2010年發(fā)展目標(biāo)是力爭(zhēng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在1980年的基礎(chǔ)上翻4番，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活基本上走上規(guī)范化、法制化軌道，人民生活普遍達(dá)到小康水平，人口、資源、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系基本協(xié)調(diào)。展望新世紀(jì)，在新戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，懷化必將進(jìn)一步加快發(fā)展，崛起為五省（市、區(qū)）周邊地區(qū)的中心城市。（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性從河西新區(qū)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)全局來看，開發(fā)河西帝皇燈具超市非常必要。由于歷史原因，河西原計(jì)劃建設(shè)一家燈具市場(chǎng)項(xiàng)目，但因各方面的條件不成熟，在招商方面未取得實(shí)質(zhì)性成功，在人民路經(jīng)營(yíng)燈飾的商家基本上均未能過來經(jīng)營(yíng)。后來該項(xiàng)目變更為以家居裝飾家具銷售為主題的商

20、業(yè)廣場(chǎng)，盡管二樓保留了一部分燈飾經(jīng)營(yíng)面積，但全屬一戶燈飾商家經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)人民路燈飾一條街的經(jīng)商戶因貨車不準(zhǔn)進(jìn)城，對(duì)其經(jīng)營(yíng)構(gòu)成嚴(yán)重影響，紛紛要求到河西經(jīng)營(yíng)，而原修建的燈具市場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位已發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，其商業(yè)面積已被家居裝飾、家具廣場(chǎng)等商家占據(jù)且無法搬遷，該項(xiàng)目沒有空間容納燈具經(jīng)營(yíng)商，且其建筑設(shè)計(jì)形態(tài)也與燈具經(jīng)營(yíng)商的要求不相符合。在此情況下，人民路燈具經(jīng)營(yíng)商經(jīng)與我公司洽談并經(jīng)勘查地塊后，強(qiáng)烈要求我公司建設(shè)一家以經(jīng)營(yíng)燈飾為主體的專業(yè)燈具市場(chǎng)。本項(xiàng)目與河西世紀(jì)廣場(chǎng)緊緊相鄰，位于舞陽大道與神龍北路交匯處的核心地段，為提升河西新區(qū)的整體城市品位，結(jié)合考慮燈具經(jīng)營(yíng)戶的實(shí)際要求，我公司計(jì)劃在本市場(chǎng)之上配套建設(shè)

21、一棟高層塔樓。此規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及物業(yè)定位，符合燈飾經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，同時(shí)優(yōu)化土地資源配置，完善城區(qū)市場(chǎng)功能。項(xiàng)目的建設(shè)將在很大程度上提升河西片區(qū)的整體形象，豐富河西的物業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，對(duì)提高河西區(qū)人流聚合能力產(chǎn)生良好的促進(jìn)作用，從而對(duì)河西片區(qū)的整體繁榮作出貢獻(xiàn)，乃至對(duì)促進(jìn)懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到良好的作用。三、項(xiàng)目的可行性作為成立不久的地級(jí)城市，懷化兼具內(nèi)陸山區(qū)城市的滯后性和新興城市的趕超性，懷化的城鎮(zhèn)化進(jìn)程有著自己的特點(diǎn)和風(fēng)格：起點(diǎn)較低但速度較快。懷化城區(qū)從只有數(shù)千人口的榆樹灣小鎮(zhèn)起步，發(fā)展到如今的規(guī)模和程度，只用了30多年時(shí)間，超過不少基礎(chǔ)較好、起點(diǎn)較高的城市，主要因?yàn)樽プ×藥状侮P(guān)鍵機(jī)遇：一是七十

22、年代國(guó)家投資建設(shè)湘黔、焦柳兩條鐵路，成十字型在城區(qū)交匯，十幾萬鐵路建設(shè)大軍給偏僻落后的懷化帶來了勃勃生機(jī)，懷化因此被譽(yù)為“火車拖來的城市”。與此同時(shí)，國(guó)家進(jìn)行的“三線建設(shè)”，給懷化帶來了現(xiàn)代工業(yè)文明，使之初步具備了現(xiàn)代城市的功能；二是八十年代以后隨著行署和大批工礦企業(yè)遷入懷化，以及城鎮(zhèn)居民戶口改革的試驗(yàn)，懷化城區(qū)人口激增，城市基礎(chǔ)設(shè)施開始落后于人口的增長(zhǎng)和需要，城市建設(shè)逐漸加快。三是九十年代末抓住撤地設(shè)市的機(jī)遇，提出建設(shè)“五省周邊中心城市”的發(fā)展目標(biāo)，懷化城市建設(shè)進(jìn)入了“精心規(guī)劃、合理布局、快速發(fā)展、以人為本”的新階段。以寶慶集團(tuán)（德天集團(tuán)）、武陵城集團(tuán)、東興集團(tuán)等為龍頭的民營(yíng)企業(yè)和民間資本進(jìn)

23、入城市建設(shè)領(lǐng)域，對(duì)河西新區(qū)、湖天開發(fā)區(qū)、中方生態(tài)城、商業(yè)步行街等大型項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，成為推動(dòng)城市建設(shè)的生力軍。懷化城區(qū)面積和人口迅速擴(kuò)張，形成了懷化城區(qū)的基本格局，城市功能逐漸完備，成為人才、物資、資金、信息、技術(shù)等要素的聚集擴(kuò)散基地，奠定了區(qū)域性中心城市的基本框架。由農(nóng)業(yè)社會(huì)艱難蛻變?yōu)楝F(xiàn)代工商社會(huì)。懷化城區(qū)脫胎于小農(nóng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的榆樹灣鎮(zhèn)，植根于深厚的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明，受到農(nóng)業(yè)文明的長(zhǎng)期熏陶。早期的懷化民風(fēng)淳樸，保留了一些自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)和生活習(xí)慣，如自己種菜、釀酒，自己做家具、煤球等。為了加快城市發(fā)展步伐，籌措城市建設(shè)資金，有關(guān)部門采取了諸如賣“農(nóng)轉(zhuǎn)非”戶口、市區(qū)買房上戶口等“非常措施”，許多

24、農(nóng)民抓住這個(gè)機(jī)會(huì)“洗腳進(jìn)城”成為市民，也把農(nóng)村常見的隨地吐痰、亂扔垃圾等習(xí)慣帶進(jìn)城里。隨著鐵路建設(shè)大軍的到來以及機(jī)關(guān)單位和廠礦企業(yè)的遷移懷化，外來移民逐漸增加，人口結(jié)構(gòu)逐漸改變，帶來了各地的風(fēng)俗習(xí)慣和人文傳統(tǒng)，懷化逐漸由偏僻落后的農(nóng)村集鎮(zhèn)蛻變?yōu)楝F(xiàn)代工商業(yè)城市。八十年代的懷化可以說是“冒險(xiǎn)家的樂園”，一些具有進(jìn)取精神和冒險(xiǎn)意識(shí)的人，抓住改革開放和體制轉(zhuǎn)軌的機(jī)遇，完成資本的原始積累，由默默無聞的普通人成為著名的民營(yíng)企業(yè)家，活躍在房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)、飲食業(yè)等許多行業(yè)，成為引領(lǐng)時(shí)代潮流的風(fēng)云人物。 城市綜合實(shí)力發(fā)展較快。2003年國(guó)家城調(diào)總隊(duì)完成了一項(xiàng)題為2001年我國(guó)地級(jí)城市綜

25、合實(shí)力比較研究的課題報(bào)告，對(duì)全國(guó)269個(gè)地級(jí)以上城市中的265個(gè)城市綜合實(shí)力進(jìn)行了評(píng)估和比較。測(cè)評(píng)城市綜合實(shí)力的指標(biāo)體系由三個(gè)層次、四個(gè)子系統(tǒng)及所包含的指標(biāo)變量所構(gòu)成，最后編成城鎮(zhèn)化指數(shù)體現(xiàn)評(píng)估結(jié)果，懷化市城鎮(zhèn)化指數(shù)為0.8895，在全國(guó)排名73位，在全省排名第4位。與周邊地區(qū)相比，懷化城市綜合實(shí)力可以用“一強(qiáng)兩優(yōu)一弱”來概括。一強(qiáng)，就是指懷化城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人力資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所表現(xiàn)的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)；兩優(yōu)，就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的全面進(jìn)步方面所展現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、商貿(mào)流通發(fā)達(dá)、人民生活殷實(shí)、服務(wù)設(shè)施完善、科教文化先進(jìn)等相對(duì)周邊地區(qū)明顯的優(yōu)勢(shì)；一弱，就是指懷化的城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城

26、市綜合功能上相對(duì)先進(jìn)城市顯示出明顯的弱勢(shì)。隨著懷化作為重點(diǎn)鐵路交通樞紐地位的不斷加強(qiáng)和提高，城市建設(shè)速度不斷加快，同時(shí)隨著貨車不準(zhǔn)進(jìn)城政策的實(shí)施，河西區(qū)作為大西南商貿(mào)基地的地位日益突出。擬開發(fā)的河西帝皇燈具超市項(xiàng)目，用地性質(zhì)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，周邊配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，是我市燈具經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)行商貿(mào)活動(dòng)的理想用地，是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)計(jì)新穎、功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、彰顯城市品位的理想商業(yè)項(xiàng)目用地。作為河西帝皇燈具超市項(xiàng)目的開發(fā)商的懷化開發(fā)有限公司是經(jīng)湖南省政府及懷化市建設(shè)行政主要部門批準(zhǔn)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，公司自成立以來，已成功開發(fā)了天慶商貿(mào)城等多個(gè)開發(fā)及施工項(xiàng)目。大力發(fā)展現(xiàn)代服

27、務(wù)業(yè)，改組改造傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，提升服務(wù)業(yè)的整體水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。要依托我市的優(yōu)勢(shì)和潛力，進(jìn)一步拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)層次，逐步形成結(jié)構(gòu)合理、功能完善、生產(chǎn)主導(dǎo)的服務(wù)業(yè)體系。大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)服務(wù)業(yè)和加工業(yè)的融合，并建立以服務(wù)業(yè)為中心的產(chǎn)業(yè)鏈。目前自有資金充足，可在無需銀行貸款的條件下，自行開發(fā)建設(shè)河西帝皇燈具超市項(xiàng)目。從而在遵循為市場(chǎng)服務(wù)，為市場(chǎng)配套服務(wù)的前提下，努力提高河西專業(yè)市場(chǎng)的整體形象，積極拓展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為目標(biāo)，促進(jìn)人類文明的進(jìn)步和河西、懷化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。四、項(xiàng)目總體規(guī)劃形式小區(qū)設(shè)計(jì)順應(yīng)地形地勢(shì)，尊重自然，力求人造環(huán)境與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造地域特征明

28、顯的特色空間。遵循以人為本的設(shè)計(jì)思想，分析、解剖居住建筑特點(diǎn)，并充分考慮市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、生活配套需要，滿足城市人多樣化、綜合化要求。建筑形式簡(jiǎn)潔大方，空間層次分明，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感和都市氣息，充滿吸引力。規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則中求變化、典雅中顯示韻味，通過立面形態(tài)的處理、綠化環(huán)境的塑造、對(duì)世紀(jì)廣場(chǎng)景觀環(huán)境的充分利用以及建筑空間的變化來構(gòu)造一個(gè)功能齊備、層次豐富、作為河西地標(biāo)建筑的高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)形象。項(xiàng)目臨世紀(jì)廣場(chǎng)的一面作為燈飾城的經(jīng)營(yíng)展示面，背面與已經(jīng)開發(fā)的天慶商貿(mào)城融為一體。項(xiàng)目規(guī)劃地面四層商業(yè)裙樓，一至三層作為經(jīng)營(yíng)使用，四層作經(jīng)營(yíng)戶配套辦公使用。為完善市場(chǎng)配套，結(jié)合燈具經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)際需要，地下設(shè)計(jì)兩層，負(fù)

29、一樓作為燈具經(jīng)營(yíng)戶的配套倉(cāng)庫(kù)，負(fù)二樓為本市場(chǎng)的地下停車場(chǎng)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分遵重和利用臨世紀(jì)廣場(chǎng)一面的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值和作為配套居住物業(yè)的景觀價(jià)值，將以面向世紀(jì)廣場(chǎng)為軸心，作為商業(yè)核心價(jià)值與配套居住物業(yè)景觀價(jià)值的中軸線來展示項(xiàng)目特有的氣勢(shì)。為了爭(zhēng)取良好的朝向和通風(fēng)與采景，平面布置盡量兼顧南北朝向、采景、采光、通風(fēng)以及交通組織之間的關(guān)系。設(shè)計(jì)十分注意使用的舒適性，爭(zhēng)取良好的通風(fēng)和日照。在交通組織上，充分考慮商業(yè)門面、公寓大堂間、地下車庫(kù)、負(fù)一樓倉(cāng)庫(kù)之間的關(guān)系。為了增強(qiáng)配套功能，計(jì)劃在上三樓商業(yè)面積設(shè)貨梯一臺(tái)，兼顧三樓可能做倉(cāng)庫(kù)的需要，使建筑功符合燈具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要，并保證設(shè)計(jì)的超前性和升值、保值能力。

30、項(xiàng)目建成后，不從事工業(yè)性生產(chǎn)活動(dòng)，故不會(huì)生產(chǎn)工業(yè)性污染。污染源主要來自經(jīng)營(yíng)戶、客人的垃圾、廢棄物和生活廢水。生活垃圾及廢棄物等集中到項(xiàng)目垃圾站，城市環(huán)保部門將垃圾站垃圾統(tǒng)一運(yùn)至垃圾處理廠處理。污水排入城市污染排水管網(wǎng)。實(shí)行雨水、污水分流。本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵，并穩(wěn)定時(shí)段施工。建筑施工中產(chǎn)生的垃圾由施工單位負(fù)責(zé)清除，保證項(xiàng)目區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。五、基礎(chǔ)設(shè)施及建設(shè)規(guī)模（一）、基礎(chǔ)設(shè)施1、道路該項(xiàng)目地塊位于河西新區(qū)整體規(guī)劃的核心地帶，位于河西兩條主干道舞陽大道與神龍北的交匯處。通過舞水一橋與市

31、中心相連通，通過舞水二橋與環(huán)城路接通，通過規(guī)劃中的舞水四橋直達(dá)芷江機(jī)場(chǎng)。交通十分方便，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)非常有利。2、給排水及消防2-1、給水：地塊前舞陽大道為城市供水主干管，可以充分保障本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、生活供水之需要。給水系統(tǒng)由給水管網(wǎng)壓力給水，室內(nèi)給水方式采用下行上給式及上行下給相結(jié)合的方式。對(duì)于商業(yè)裙樓采用下行上給的方式，對(duì)于塔樓公寓采用上行下給的方式，以保障供水所需。項(xiàng)目常駐人人數(shù)約500人，用水量標(biāo)準(zhǔn)180L/人d，小時(shí)變化系數(shù)1.4，則最高日用水量為90m3/d。項(xiàng)目采用生活、消防給水系統(tǒng)，管網(wǎng)呈支狀布置。給水支管管徑考慮DN100，正常供水時(shí)管道流速為0.63m/s。2-2、排水2-2-1

32、、生活排水量：排水定額140L/人d，總變化系數(shù)為1.2，則設(shè)計(jì)排水量為3。5m3/h。2-2-2、小區(qū)設(shè)計(jì)有完整的室內(nèi)外排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后，排入小區(qū)室外排水干管。小區(qū)內(nèi)的雨水經(jīng)雨水口收集，排入小區(qū)室外排水主管，再有組織地排入市政排水管道。2-3、消防：小區(qū)同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)一次，一次滅火用水量10L/h，室外設(shè)置地上消防栓，小區(qū)設(shè)消防栓2-3個(gè)。室內(nèi)梯間按設(shè)計(jì)及消防規(guī)范要求高置室內(nèi)消防栓及室內(nèi)消防系統(tǒng)。3、供電3-1、用電負(fù)荷：設(shè)備用電負(fù)荷采用需要系數(shù)法和單位面積負(fù)荷密度法進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算結(jié)果如下：變電所的安裝功率為2000KW，設(shè)計(jì)選用1000KW變壓器2臺(tái)，變壓器負(fù)荷率為0.8

33、0。3-2、電源及電壓：本組團(tuán)設(shè)立1個(gè)變電所。以放射式向整個(gè)項(xiàng)目配電。10KW高壓進(jìn)線引入變電所，變電所的出線均為低壓配電，動(dòng)力配電為380V，照明用電為380V/220V。3-3、功率因數(shù)補(bǔ)償：各箱式變電站在低壓側(cè)進(jìn)行電容器補(bǔ)償，電容補(bǔ)償以后，10KV高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá)0.9以上。3-4、繼電保護(hù)與電能計(jì)量：在低壓側(cè)進(jìn)線回路裝設(shè)有功、無功電度表作為總計(jì)量，低壓出線回路按照明用電和動(dòng)力用電分開計(jì)量，分別裝設(shè)有功電度表。各住戶實(shí)行一戶一表，在地下室或一層集中抄表。3-5、配電、照明：各棟建筑物均按380/220伏低壓配電，低壓配電系統(tǒng)采用TN-S制，動(dòng)力配電與照明用電均采用放射式與樹干式相結(jié)合的方

34、式。3-6、防雷及接地：建筑物按規(guī)范采取防雷措施。利用建筑物柱內(nèi)主筋作引下線，基礎(chǔ)內(nèi)主筋相互焊接作接地裝置。4、電訊4-1、小區(qū)內(nèi)電話及網(wǎng)絡(luò)通信方式由電信部門統(tǒng)一規(guī)劃后進(jìn)行確定。4-2、普通電話線與寬帶數(shù)字網(wǎng)管線暗敷到每一個(gè)住戶。5、有線電視系統(tǒng)在每個(gè)套公寓客廳安裝有線電視插座。6、安全防范系統(tǒng)6-1、在重要位置特別是一樓大堂口設(shè)立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。6-2、項(xiàng)目投入使用后安排保安值勤并并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作。7、配套設(shè)施7-1、負(fù)一樓配套倉(cāng)庫(kù)，以滿足燈具經(jīng)營(yíng)商所需，負(fù)二樓配套地下車庫(kù)，以滿足業(yè)主停車的需要。7-2、三樓配貨梯一臺(tái)，以增強(qiáng)三樓功能性。在一樓配套設(shè)計(jì)一定的物業(yè)管理用房面積。（二）建設(shè)規(guī)

35、模1、小區(qū)總用地面積：總用地面積約6500平方 米；可規(guī)劃凈地面積約4200平方米。 2、總建筑面積：33800平方米 其中 ： 14層商業(yè)裙樓面積約12000平方米 配套塔樓建筑面積：18800平方米 地下倉(cāng)庫(kù)及車庫(kù)面積約6000平方米。3、建筑總占地面積：約3000平方米4、容積率：4.28（三）、項(xiàng)目總投資5813.87萬元六、投資估算和資金籌措（一）、投資估算1、土地使用權(quán)出讓金：800萬元2、勘探規(guī)劃及前期工程費(fèi)：67.56萬元 設(shè)計(jì)費(fèi)：33800×12元/m2=40.56萬元 前期勘探規(guī)劃:33800×8元/m2=27萬元3、規(guī)劃報(bào)建：270萬元 33800&#

36、215;80元/m2=270萬元4、建安工程費(fèi)：2974萬元 33800×880元/m2=2974萬元5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：90萬元 5-1、道路10萬元 5-2、綠化30萬元 5-3、智能化20萬元 5-4、外水外電20萬元 5-5、公建10萬元6、管理費(fèi)：（80067.562702974+90)× 3%=126萬元7、營(yíng)銷策劃、廣告費(fèi)：332.6萬元 6652萬元×5%=332.6萬元8、營(yíng)業(yè)稅： 6652萬元×5.5%=365.86萬元9、不可預(yù)見費(fèi)：（80067.562702974+ 90332.6+365.86)×5% =245萬元10

37、、貸款利息：（80067.562702974+ 90332.6+365.86245) ×6.5%×2 =668.85萬元共計(jì)：（80067.562702974+ 90332.6+365.86245668.85) 5813.87萬元(二)、資金來源及籌措根據(jù)項(xiàng)目投資估算，項(xiàng)目資金籌措方案為自籌,開發(fā)建設(shè)資金為自有資金并通過預(yù)售滾動(dòng)開發(fā)解決,必要時(shí)考慮在建工程貸款。七、項(xiàng)目開發(fā)方案及開發(fā)實(shí)施步驟（一）、項(xiàng)目開發(fā)方案懷化公司河西帝皇燈具超市項(xiàng)目采取統(tǒng)一規(guī)劃、配套先行、計(jì)劃嚴(yán)密、滾動(dòng)發(fā)展、優(yōu)質(zhì)高效的開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略方案，爭(zhēng)取在二OO七年將燈具城裙樓部分交付營(yíng)業(yè)，在二OO八年將項(xiàng)目整體交

38、付使用。本項(xiàng)目擬在兩年之內(nèi)滾動(dòng)開發(fā)完成，預(yù)計(jì)首期工程費(fèi)用800萬元，其中流動(dòng)資金500萬元，其余資金預(yù)售滾動(dòng)開發(fā)。（二）、開發(fā)建設(shè)實(shí)施步驟本項(xiàng)目擬分三個(gè)階段實(shí)施開發(fā)建設(shè)1、前期準(zhǔn)備階段：2006年11月25日至2007年2月5日，確定組織機(jī)構(gòu)，確定規(guī)劃方案，建筑設(shè)計(jì)方案，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，申報(bào)建設(shè)計(jì)劃，確定實(shí)施方案。2、第二階段：項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段：2007年1月5日至2007年2月5日，完成三通一平，完成前期施工圖紙，確定施工隊(duì)伍和施工方案，辦理報(bào)建手續(xù)和施工用水用電手續(xù)。3、分期開發(fā)建設(shè)階段：2007年3月28日起按計(jì)劃分期滾動(dòng)開發(fā)，在完成各期開發(fā)的同時(shí)，作好房屋預(yù)售工作，回收購(gòu)房款滾

39、動(dòng)開發(fā)。八、項(xiàng)目實(shí)施的保證措施1、加強(qiáng)宣傳攻勢(shì)，通過各種媒體大力宣傳河西帝皇燈具超市項(xiàng)目，加強(qiáng)與燈具經(jīng)營(yíng)戶的溝通與協(xié)調(diào)，加大營(yíng)銷工作力度，作好銷售服務(wù)，抓緊銷售進(jìn)度，保證房款及時(shí)回收，為項(xiàng)目分期滾動(dòng)開發(fā)創(chuàng)造條件。2、認(rèn)真細(xì)致地作好河西帝皇燈具超市的開發(fā)建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)品質(zhì)，同時(shí)盡量降低工程造價(jià)成本和開發(fā)成本，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3、精心組織施工，優(yōu)化施工方案，保障安全生產(chǎn)，加強(qiáng)管理，保證工程質(zhì)量，加快資金周轉(zhuǎn)，降低管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本。4、積極爭(zhēng)取政策允許范圍的優(yōu)惠政策，使購(gòu)房業(yè)主獲得真正的實(shí)惠。5、及時(shí)跟進(jìn)做好物業(yè)管理工作，解除項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)客戶的后顧之憂，真正體

40、現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)越性和示范性。九、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益及環(huán)境效益1、社會(huì)效益分析河西帝皇燈具超市項(xiàng)目開發(fā)完成后，能促進(jìn)懷化城市建設(shè)發(fā)展，提升河西新區(qū)整體形象，特別是能滿懷化燈具經(jīng)營(yíng)戶向河西轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)的迫切需要，為完善河西市場(chǎng)結(jié)構(gòu)作出貢獻(xiàn)。（1）、項(xiàng)目建成后，將給懷化市的市容市貌、社會(huì)治安、交通秩序、商貿(mào)市場(chǎng)規(guī)范均帶來積極的影響；（2）、項(xiàng)目建成后，圍繞項(xiàng)目從事運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、經(jīng)商的各類人員增多，可吸納安置農(nóng)村、城鎮(zhèn)閑散和下崗人員，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加市民收入，拉動(dòng)內(nèi)需，有利于社會(huì)的穩(wěn)定；（3）、項(xiàng)目建成后，每年可給地方財(cái)稅費(fèi)創(chuàng)造大量收入，形成懷化新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；（4）、項(xiàng)目建成后，可

41、輻射周邊市縣1000萬人口的區(qū)域，吸引大量外地人士投資立業(yè)，促進(jìn)懷化成為五省周邊中心城市地位。2、經(jīng)濟(jì)效益分析A、利潤(rùn)銷售收入：6652萬元商業(yè)裙樓：12000×2600元/m2=3120萬元配套塔樓：18800×1400元/m2=2632萬元 地下倉(cāng)庫(kù)及車庫(kù)：6000×1500=900萬元開發(fā)成本：5813.87萬元利潤(rùn)：66525813.87=838.13萬元利潤(rùn)率：838.13/5813.87=14.42%B、敏感性風(fēng)險(xiǎn)分析、建設(shè)投資的敏感性分析、平均售價(jià)的敏感性分析項(xiàng)目敏感性分析顯示，當(dāng)建設(shè)投資增加5%或平均售價(jià)減少5%時(shí)，項(xiàng)目仍分別有8.97%及8.7%

42、的利潤(rùn)，當(dāng)建設(shè)投資減少5%或銷售價(jià)格增加5%時(shí)，項(xiàng)目盈利能力大幅提高到20.44%及20.14%?？梢姳卷?xiàng)目盈利能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng).3、環(huán)境效益分析河西帝皇燈具超市綠化率達(dá)到30%，規(guī)劃了商業(yè)裙樓以上的天臺(tái)花園,使配套的塔樓擁有較好的綠化環(huán)境，不僅使空氣清新，還可減少區(qū)內(nèi)的噪音污染。區(qū)內(nèi)采用分流制排水，生活污水經(jīng)凈化處理后再排出，而雨水可以作為小區(qū)內(nèi)人工水池的循環(huán)用水，不僅可緩解水污染，更能節(jié)約水能源。十、結(jié)論與建議經(jīng)過以上分析，懷化開發(fā)公司河西帝皇燈具超市所處的地理位置優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)雅，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，項(xiàng)目資金落實(shí)，具備開發(fā)條件。本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察區(qū)域周邊及城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的

43、基礎(chǔ)上，確定其預(yù)售價(jià)的。這很大程度上一依賴目前全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來幾年我國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于懷化市目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持良好的售價(jià)水平至關(guān)重要，發(fā)展商應(yīng)密切的注意市場(chǎng)變化，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好的水平，以利用優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目盈利的目的，并得到良好的社會(huì)環(huán)境效益。協(xié)調(diào)好水、電、交通、通訊等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。由于懷化燈具經(jīng)營(yíng)商

44、本身有強(qiáng)烈要求,市場(chǎng)銷售有很好的需求和潛力，項(xiàng)目建成后能產(chǎn)生良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，開發(fā)前景較為樂觀。為了更好地建設(shè)河西帝皇燈具超市項(xiàng)目，完善河西市場(chǎng)結(jié)構(gòu),滿足燈具經(jīng)營(yíng)戶的內(nèi)在需要,提升河西整體形象，促進(jìn)懷化市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我公司將督促本項(xiàng)目提高規(guī)劃質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，爭(zhēng)取早日完成河西帝皇燈具超市項(xiàng)目的開發(fā)。 懷化開發(fā)有限公司 二六年十一月二十六日 論大學(xué)生寫作能力 寫作能力是對(duì)自己所積累的信息進(jìn)行選擇、提取、加工、改造并將之形成為書面文字的能力。積累是寫作的基礎(chǔ)，積累越厚實(shí)，寫作就越有基礎(chǔ)，文章就能根深葉茂開奇葩。沒有積累，胸?zé)o點(diǎn)墨，怎么也不會(huì)寫出作文來的。寫作能力是每個(gè)大

45、學(xué)生必須具備的能力。從目前高校整體情況上看，大學(xué)生的寫作能力較為欠缺。一、大學(xué)生應(yīng)用文寫作能力的定義那么，大學(xué)生的寫作能力究竟是指什么呢？葉圣陶先生曾經(jīng)說過，“大學(xué)畢業(yè)生不一定能寫小說詩歌，但是一定要寫工作和生活中實(shí)用的文章，而且非寫得既通順又扎實(shí)不可。” 對(duì)于大學(xué)生的寫作能力應(yīng)包含什么，可能有多種理解，但從葉圣陶先生的談話中，我認(rèn)為：大學(xué)生寫作能力應(yīng)包括應(yīng)用寫作能力和文學(xué)寫作能力，而前者是必須的，后者是“不一定”要具備，能具備則更好。眾所周知，對(duì)于大學(xué)生來說，是要寫畢業(yè)論文的，我認(rèn)為寫作論文的能力可以包含在應(yīng)用寫作能力之中。大學(xué)生寫作能力的體現(xiàn)，也往往是在撰寫畢業(yè)論文中集中體現(xiàn)出來的。本科畢

46、業(yè)論文無論是對(duì)于學(xué)生個(gè)人還是對(duì)于院系和學(xué)校來說，都是十分重要的。如何提高本科畢業(yè)論文的質(zhì)量和水平，就成為教育行政部門和高校都很重視的一個(gè)重要課題。如何提高大學(xué)生的寫作能力的問題必須得到社會(huì)的廣泛關(guān)注，并且提出對(duì)策去實(shí)施解決。二、造成大學(xué)生應(yīng)用文寫作困境的原因： （一）大學(xué)寫作課開設(shè)結(jié)構(gòu)不合理。 就目前中國(guó)多數(shù)高校的學(xué)科設(shè)置來看，除了中文專業(yè)會(huì)系統(tǒng)開設(shè)寫作的系列課程外，其他專業(yè)的學(xué)生都只開設(shè)了普及性的大學(xué)語文課。學(xué)生寫作能力的提高是一項(xiàng)艱巨復(fù)雜的任務(wù)，而我們的課程設(shè)置僅把這一任務(wù)交給了大學(xué)語文教師，可大學(xué)語文教師既要在有限課時(shí)時(shí)間內(nèi)普及相關(guān)經(jīng)典名著知識(shí)，又要適度提高學(xué)生的鑒賞能力，且要教會(huì)學(xué)生寫作規(guī)律并提高寫作能力，任務(wù)之重實(shí)難完成。 （二）對(duì)實(shí)用寫作的普遍性不重視。 “大學(xué)語文”教育已經(jīng)被嚴(yán)重地“邊緣化”。目前對(duì)中國(guó)語文的態(tài)度淡漠，而是呈現(xiàn)出全民學(xué)英語的大好勢(shì)頭。中小學(xué)如此，大學(xué)