義務(wù)商業(yè)策劃報告匯編

1、鍵入文字江蘇經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院鍵入文字商業(yè)地產(chǎn)策劃報告南京義烏小商品城商業(yè)策劃報告院系：工商管理學(xué)院專業(yè)：12連鎖經(jīng)營管理本一班姓名：金珈印學(xué)號：1223080118指導(dǎo)老師：周忠興2014年12月31日星期三目錄一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查31、南京義務(wù)小商品城簡介32、當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查33、區(qū)域內(nèi)及周邊道路交通4二、商圈范圍及主力客戶群51、商圈范圍52、主力客戶群5三、商業(yè)環(huán)境的SWOT分析6四、商圈內(nèi)既有商業(yè)消費構(gòu)成及評價81、商業(yè)消費表現(xiàn)82、消費結(jié)構(gòu)83、綜合分析評價9五、項目定位91、市場定位：華東地區(qū)最大的小商品專業(yè)批發(fā)市場,92、南京義務(wù)小商品城總體商業(yè)風(fēng)格定位10i1、市場形象102

2、、在招商方面采取的措施103、營運效果10六、南京義務(wù)小商品城商業(yè)組合模式111、業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇112、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計113、店鋪組合及推薦品牌招商12七、動線規(guī)劃141、商業(yè)外部動線規(guī)劃設(shè)計142、樓層水平動線設(shè)計153、三層及以上的樓梯動線設(shè)計154、動線方面存在的問題及解決方案15八、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計151、超市面積捽制因素152、超市總體風(fēng)格定位1617一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查1、南京義務(wù)小商品城簡介南京義烏小商品城是一個小商品專業(yè)批發(fā)市場，全面引進“義烏模式”，從貨源、貨價、經(jīng)營戶、生產(chǎn)廠家到商業(yè)經(jīng)營管理、物流配送等，全方位引進義烏批發(fā)市場的運作模式，全力打造華東地區(qū)最

3、大的小商品專業(yè)批發(fā)市場?？偼顿Y6億元，建設(shè)用地面積210畝，總建筑面積約20萬平方米，市場于2006年2季度營業(yè)。南京義烏小商品城是江寧區(qū)人民政府的重點項目。區(qū)政府著眼于培育市場，制定出一系列的優(yōu)惠政策，在稅收、工商等政府上給予了極大的扶持和傾斜，為市場的繁榮和發(fā)展提供政策上的保障。2、當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查調(diào)查范圍：B區(qū)商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營狀況備注服裝店約50家規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營狀況一般。食品、用品店約10家規(guī)模很小，檔次較低，經(jīng)營一般。鞋子店約50家規(guī)模小，低檔次，經(jīng)營狀況有好有壞。建材家居;2規(guī)模大，經(jīng)營一般。賓館1規(guī)模小，由于客流不穩(wěn)，經(jīng)營一般。娛樂設(shè)施1家有起點網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營狀況尚好3洗浴中

4、心1家規(guī)模較小，服務(wù)少。餐飲設(shè)施40大部分為低檔餐廳，路邊攤居多。A區(qū)商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營狀況備注綜合超市1蘇果規(guī)模大，經(jīng)營狀況較好電子產(chǎn)品專賣店7家左右大多數(shù)規(guī)模較小，黨爭十分激烈。郵政、快遞2規(guī)模較小，在海寧皮草城卜面銀行、儲蓄所2建設(shè)銀行中等規(guī)模較多，經(jīng)營較好。交通銀行只有ATMS。娛樂設(shè)施3網(wǎng)吧和ktv.規(guī)模中等，經(jīng)營一般。健身設(shè)施2規(guī)模較大，經(jīng)營一般。餐飲設(shè)施約35家低等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營狀況整體較好，也有街邊攤。商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營狀況備注食品、用品店較多規(guī)模小，低檔次。多為日用百貨店工藝品20較小規(guī)模，檔次較中等，經(jīng)營一般。美發(fā)15中等規(guī)模，中等檔次，生意很好。5D影院1無人問

5、津3、區(qū)域內(nèi)及周邊道路交通義烏小商品城位于南京江寧科學(xué)園內(nèi)，在天元路、城東路、科苑路和興苑路的交匯處，毗鄰江寧大學(xué)城。商城地理位置優(yōu)越，交通極為便利。有104國道、205國道、滬寧高速公路、寧馬高速公路、寧高高速公路與本項目相接。地鐵一號線南延線出口處距離本項目僅100米二、商圈范圍及主力客戶群1、商圈范圍商城區(qū)域輻射面廣，首先直接輻射南京市區(qū)，尤其是所在的江寧區(qū)，同時能輻射至蘇南鎮(zhèn)江、常州、無錫所轄的縣市，蘇北地區(qū)則通過南京長江大橋和長江二橋可進入揚州、泰州、淮陰、徐州、南通、連云港等城市。皖南可輻射至蕪湖、馬鞍山、當(dāng)涂、宣城、朗溪、廣德等縣市。在二百公里的經(jīng)濟圈（23小時經(jīng)濟圈）內(nèi),南京義

6、烏小商品城是該區(qū)域檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)批發(fā)市場。主通道：在天元路、城東路、科苑路和興苑路的交匯處，毗鄰江寧大學(xué)城，從南京地鐵一號南延線龍眠大道下，步行100米即可到達。2、主力客戶群根據(jù)本案特點，主力客戶群有兩部分構(gòu)成固定客戶群的分析：、人口數(shù)量在南京市江寧區(qū)均屬中等密度；、常住人口與流動人口入住比例約為3:7;、人員結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，教育程度及收入水平跨度較大;、總體收入水平中等偏下;、家庭人口主力群體為小型化；、日常生活消費及社區(qū)服務(wù)狀況一般，休閑娛樂設(shè)施不足;潛在客戶群的分析：來往的游客也是潛在的客戶群，發(fā)掘其消費能力，提供一個空間、一種方式，讓流動客人把交通擁堵時間用來享受休閑消費。留

7、住過客亦是本案策劃的關(guān)鍵。、商業(yè)環(huán)境的SWOT分析S優(yōu)勢義烏小商品城地處在天元路、城東路、科苑路和興苑路的交匯處，多條公交線路經(jīng)過，出行便利的地理位置賦予南京義烏小商品城區(qū)位商機。既有商圈固定客戶的消費支撐，又有潛在消費能力可提升。密集的機動車流量也為入住商戶提供了極好的廣告宣傳機會。隨著江寧商業(yè)的整體提升，義烏小商品城地區(qū)的商業(yè)價值還將進一步提升，品類眾多價格優(yōu)惠。商業(yè)經(jīng)營的空間還有相當(dāng)大的容量。W-劣勢現(xiàn)階段南京義烏小商品城周邊地區(qū)商業(yè)檔次較低、分布較散而且業(yè)態(tài)、業(yè)種不均衡，整個地區(qū)的商業(yè)還處于不成熟的狀態(tài)。固定的高檔次的理性消費人群至今還沒有培養(yǎng)起來，形成自己固定的消費者群體，勢必需要一

8、定時間進行推廣和市場培養(yǎng)。6與南京義烏小商品城同處街角的四鄰建筑天景山社區(qū)多是拆遷戶補償而來，外來人口較多。人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，地處大學(xué)城,且學(xué)生的消費能力有限。小商品市場本來定位是批發(fā)城，現(xiàn)在形成零售與批發(fā)同在，定位模糊。距離南京義烏小商品城不遠的東山步行街和江寧萬達區(qū)域已經(jīng)形成了相對整體商業(yè)配套設(shè)施較為齊全，業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較均衡，已經(jīng)成為成熟商業(yè)中心。對比而言，南京義烏小商品城的商業(yè)面積不大，很難在規(guī)模上與以上這兩處商業(yè)中心相抗衡。O機會、南京義烏小商品城以商品價格低廉，品類眾多，業(yè)態(tài)豐富而被消費者知曉?？梢晕嗟赜虻南M者前來購買，價格平民，則更是應(yīng)社會上多個階層的消費能力。南京義烏小商品

9、城的商用房產(chǎn)雖然面積不大，但是經(jīng)過符合實際的商業(yè)定位，較少的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量更容易被市場所消化吸納，更快地形成整體商業(yè)氣氛。人群相對密集，人口結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，潛在顧客眾多。T一威脅、商業(yè)經(jīng)營收益的產(chǎn)生既有對潛在能力的發(fā)掘和培養(yǎng)，又需要從同業(yè)競爭對手中爭奪市場份額。既有的商業(yè)同業(yè)是不會忽視新對手的動作，必將動用各種手段加劇競爭。核心價值分析:南京義烏小商品城是一個小商品專業(yè)批發(fā)市場，全面引進“義烏模式”，從貨源、貨價、經(jīng)營戶、生產(chǎn)廠家到商業(yè)經(jīng)營管理、物流配送等，全方位引進義烏批發(fā)市場的運作模式，全力打造華東地區(qū)最大的小商品專業(yè)批發(fā)市場。四、商圈內(nèi)既有商業(yè)消費構(gòu)成及評價1、商業(yè)消費表現(xiàn)、中低檔商業(yè)物業(yè)

10、供應(yīng)?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施中規(guī)中矩，時尚氣息缺乏。、分散的消費實現(xiàn)。固定客流的消費沒有集中實現(xiàn)的購買場所，多以零散分割、外流其他區(qū)域的商業(yè)中心消費形式實現(xiàn)。、高密度的人口流量，低量沉淀忠誠客戶群。大量客流集散，卻沒有可以聚會、休閑的場所。2、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)店鋪各自為戰(zhàn)，沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)業(yè)種組合效果，形不成整體商業(yè)氛圍。、商業(yè)零售店鋪零散，沒有檔次。店鋪及商品均沒有規(guī)模，也沒有品質(zhì)保證。幾乎沒有能讓年輕、時尚的主力消費群體隨便逛逛的去處。、餐飲供應(yīng)相對充足，檔次較齊備。商圈內(nèi)唯有餐館數(shù)量充足，且中等水平的餐館總體營運效果不錯。快餐整體營運效果突出。無論麥當(dāng)勞、肯德基還是悠米等都經(jīng)營得紅紅火火。83、綜合分

11、析評價商圈內(nèi)穩(wěn)定的客戶群體及大量的流動群體本身蘊藏了巨大的消費能力；現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施更提供了搶占市場的機遇；南京義務(wù)小商品城的高檔次建筑實物載體一一城市之光更提供了營運保證；整體商業(yè)規(guī)劃，構(gòu)筑品牌店鋪組合，統(tǒng)一營運市場效果是本案成功運作的關(guān)鍵。五、項目定位1、市場定位：華東地區(qū)最大的小商品專業(yè)批發(fā)市場，從以下幾方面確定：區(qū)域交通因素區(qū)域交通便利。既可以吸引大商圈消費者前來，也能幫助小商圈客戶流動到其他區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費需求。商業(yè)配套因素南京義務(wù)小商品城商業(yè)配套要以自身功能配套為主，與大商圈、大商業(yè)的呼應(yīng)及互補為輔。商圈顧客因素主力客戶群的現(xiàn)狀消費表現(xiàn)只是水面上面的冰山，真正的冰山在水下。真正的消費需求需

12、要探究和發(fā)掘。2、南京義務(wù)小商品城總體商業(yè)風(fēng)格定位1、市場形象與閑散商鋪的綜合性業(yè)態(tài)組合模式為主，小規(guī)模、多品類、少品牌的精品型Shoppingmall占市場主流。未來趨勢中的幾大商業(yè)模式大規(guī)模專業(yè)店、大型娛樂中心、超大型市場、連鎖經(jīng)營店鋪及休閑新概念型店鋪，都有一定的發(fā)展要求，但在大型商業(yè)中心中間的單體高尚建筑一其中商業(yè)組合應(yīng)突出中、小型精品店、品牌店形式。2、在招商方面采取的措施引入一家中高檔西餐廳或主題西餐廳，價位在人均消費100-200元之間。與西餐廳相輝映，應(yīng)引入一家具有深厚中國文化底蘊的中餐廳，以傳統(tǒng)南京特色及品牌為首選，達到中西合璧的效果。中餐廳檔次與消費水平應(yīng)高于西餐廳。充分盤

13、活F1最有效的商業(yè)面積。將咖啡廳或酒吧、超市、數(shù)碼影像、品牌展示等集中在一層推出，吸引客流，搶占市場。引進有品牌、有規(guī)模，規(guī)范經(jīng)營的娛樂健身項目。3、營運效果本案為各業(yè)態(tài)組合的區(qū)域商業(yè)中心在總體風(fēng)格上要有品味能與南京義務(wù)小商品市場物業(yè)檔次相匹配，并且能夠組合區(qū)域內(nèi)既有的商業(yè)設(shè)施形成吸引中心。設(shè)計方案要保證主力店鋪的特色充分展現(xiàn)，更要保證以超市為根基，組合休閑、餐飲、娛樂及新生活方式體驗的整體商業(yè)特10色。日常營運管理將采用物業(yè)分租與自主經(jīng)營相結(jié)合的模式，把統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計及功能定位與分散經(jīng)營、分散風(fēng)險，提高收益相結(jié)合六、南京義務(wù)小商品城商業(yè)組合模式1、業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇南京義務(wù)小商品城商用房產(chǎn)的業(yè)態(tài)、

14、業(yè)種選擇將本著面向一級商圈，吸引目標(biāo)顧客群體的原則進行。業(yè)態(tài)模式主要有超市零售、餐飲、商務(wù)服務(wù)、文體娛樂等四大板塊；每一板塊都有一個主力樓面空間，輻射到關(guān)聯(lián)樓面空間；每一樓面空間力推12家主力店鋪，其余為優(yōu)選店鋪；主力店鋪分割后的剩余空間按照業(yè)態(tài)互補、業(yè)種關(guān)聯(lián)的原則選取優(yōu)選店鋪；空間面積劃分以主力店鋪與優(yōu)選店鋪組合，獲取最大空間收益效果。2、 組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計1、在業(yè)態(tài)組合上，餐飲、娛樂同樣遵循保證主力店鋪唯一性及與優(yōu)選店鋪有相近目標(biāo)顧客群或關(guān)聯(lián)消費原則，在店鋪間保持合力效果大于單體運行效果。2、在樓層分布上，對店面形象展示要求高，租金負擔(dān)能力強的店ii鋪給予首層、二層。對店鋪特色明顯

15、，定向消費群體比例較高的給予三、四層及B1部分，使特色店鋪能獲得相對低廉的租金，利于其發(fā)展。3、店鋪組合及推薦品牌招商根據(jù)業(yè)態(tài)、業(yè)種選取原則，我們給出兩種商用房產(chǎn)分割使用方案，并再此基礎(chǔ)上給出主力店鋪推薦品牌及優(yōu)選店鋪推薦品牌。方案一B1/F1分割組合為超市方案。方案二F1/F2分割組合為超市方案。方案一店鋪組合及推薦品牌樓層主力店鋪推薦品牌優(yōu)選店鋪推薦品牌B1食品、日用品超市蘇果（自營）茶餐廳、閱讀吧臺北小站/仙蹤林；閱讀吧分租F1咖啡廳星巴克/上島數(shù)碼沖印、蘇果麥當(dāng)勞汽車餐廳；Kodak數(shù)碼彩擴店F2西餐廳HardRock/Friday量販?zhǔn)終TV錢柜/麥樂迪F3量販?zhǔn)終TV錢柜/麥樂迪F

16、4健身中心青鳥/中體倍力/寶迪沃英派斯12方案二店鋪組合及推薦品牌樓層主力店鋪推薦品牌優(yōu)選店鋪推薦品牌B1健身中心青鳥/中體倍力/寶迪沃英派斯F1咖啡廳、日式餐廳星巴克/上島；京樽/花碟/易喜數(shù)碼產(chǎn)品專賣；蘇果、數(shù)碼沖印、三星數(shù)碼；Kodak數(shù)碼彩擴店；F2食品、日用品超市蘇果（自營）F3西餐廳HardRock/Friday茶餐廳臺北小站/仙蹤林F4中餐廳方案一優(yōu)勢、業(yè)態(tài)、業(yè)種進入比較全面，互動能力強；、自營超市以B1為主，一定程度上增加分租收益能力;、F4做健身中心通風(fēng)、采光效果好，利于推廣。方案一劣勢、B1、F1分割過多會增加分攤面積，導(dǎo)致實際分租面積減少；、F4做健身中心租金相對B1要高

17、，對其市場推廣壓力有所增加;、B1的使用功能重新劃分，會增加部分改造投資。13方案二優(yōu)勢、業(yè)態(tài)、業(yè)種相對集中，便于發(fā)揮群體效應(yīng)；、餐飲總體定位高，易于構(gòu)建高端消費群體，提升商鋪總體檔次。方案二劣勢店鋪行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，抗擊行業(yè)風(fēng)險能力有所減弱；中餐設(shè)定檔次較高，在招商方面會有一定難度。七、動線規(guī)劃消費者來南京義烏小商品城的很明顯，絕大部分顧客都是有目的性購買，對義務(wù)整個區(qū)域有一定的熟悉度，也不乏有閑逛的人，通過分析小商品城來客的購物目的后，我們來研究一下他的動線規(guī)劃和存在的問題：南京義烏小商品城是以二樓噴泉和水池為主的中庭，在外面連接了地鐵和公交站，向內(nèi)連接到服裝鞋帽區(qū)和餐飲區(qū)，但是水池和噴泉的利

18、用并不合理，很多人并不認為這才是義務(wù)的中心。1、商業(yè)外部動線規(guī)劃設(shè)計小商品城的外部動線規(guī)劃設(shè)計比較合理，他緊靠龍眠大道地鐵站和公交站，能有效吸引消費者進入經(jīng)營區(qū)域內(nèi)，東面連接江寧長途客運站，和城市之光單身公寓，保證了小商品城流動顧客的數(shù)量，在小商品城的后側(cè)出入口，連接了近距離的大學(xué)城的學(xué)校，使學(xué)校內(nèi)的學(xué)生成為它的固定的客群。142、樓層水平動線設(shè)計整個樓層商業(yè)的規(guī)劃曲直結(jié)合，商業(yè)街的整體寬度較為適宜，但是由于管理不到位，各個商家在店鋪門口肆意的擺放商品，讓整個樓層給人一種擁擠雜亂無章的印象，讓顧客很容易在購物過程中產(chǎn)生疲勞感。在服飾鞋帽專賣區(qū)的雖然有區(qū)直結(jié)合，但是給人感覺也是比較遠，也同樣給人

19、一種一眼望不到盡頭的疲勞感。3、三層及以上的樓梯動線設(shè)計在B區(qū)的三樓是鞋子店，所以還有可以聚集客流的能力，可是對于別的區(qū)的三樓，由于沒有電梯，或者電梯的損壞，很難有人去光顧。4、動線方面存在的問題及解決方案針對服裝鞋帽區(qū)直線動線問題，對應(yīng)的解決方案是：適當(dāng)?shù)脑O(shè)置小品，使顧客在購物的同時，沒有疲勞感，同時增加義烏的文化感，燈光適當(dāng)?shù)拇蛄烈恍?，避免暗的色彩?yīng)用。針對三樓客流較小的問題，對應(yīng)的解決方案是：在二樓的服裝區(qū)安裝一個自動扶梯，因為小商品城已經(jīng)做的比較好的就是二樓做首層的設(shè)計，只要在此基礎(chǔ)上稍微改善就可以了。增加一些可以吸引客流的商鋪。八、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計1、超市面積控制因素消費能力15本案所在位置不是商業(yè)核心區(qū)，也不是居民社區(qū)商業(yè)核心區(qū)。對日常生活消費品的需求能力有一定的限度。營運成本蘇果超市作為蘇果整體運作南京義烏小商品城配套商業(yè)的一部分，要以總的投資報酬率為評價選擇的依據(jù)。為符合整體成本控制要求，超市部分不宜過大。在保證整體營運收益上，分租其他業(yè)態(tài)更易獲得投資收益時，應(yīng)選