山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)總復(fù)習(xí)(房管)

1、第一章 知識(shí)總結(jié)1、房地產(chǎn)2、房地產(chǎn)估價(jià)3、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性4、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)第二章 知識(shí)總結(jié)1、 房地產(chǎn)價(jià)格2、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件3、房地產(chǎn)價(jià)格的供求與價(jià)格4、房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值價(jià)格種類第三章 知識(shí)總結(jié)1、合法原則2、最高最佳使用原則(理解和應(yīng)用都很難)3、替代原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(應(yīng)用難)5、公平原則房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析估價(jià)對(duì)象分析估價(jià)對(duì)象搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例存入交易實(shí)例庫(kù)存入交易實(shí)例庫(kù)選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格B建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格B求取最終比準(zhǔn)價(jià)格求取最

2、終比準(zhǔn)價(jià)格最終比準(zhǔn)價(jià)格最終比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格A建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A可比實(shí)例可比實(shí)例+C建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格C第四章 知識(shí)總結(jié) 、為評(píng)估某商品住宅2002年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下： A的成交價(jià)格：3700（元/平方米） B 的成交價(jià)格： 4200 （元/平方米） C的成交價(jià)格：

3、3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日 A的交易情況： 2 ； B的交易情況： 0 ； C的交易情況： 1； 該類商品住宅2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù) 為 （ 定 基 價(jià) 格 指 數(shù) ） ： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果： 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100 估算該商

4、品住宅2002年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下： 1、計(jì)算公式：、計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 2、交易情況修正系數(shù)、交易情況修正系數(shù)： 可比實(shí)例A：100/（1002）=100/98 可比實(shí)例B：100/（1000）=100/100 可比實(shí)例C：100/（1001）=100/1013、交易日期修正系數(shù)：、交易日期修正系數(shù)：可比實(shí)例A：106.8/92.4可比實(shí)例B： 106.8/100.3可比實(shí)例C： 106.8/109.04、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù):可比實(shí)例A：100/（900.51000.31250.2）=100/1

5、00可比實(shí)例B：100/（1000.51100.31000.2）=100/103可比實(shí)例C：100/（800.51200.31000.2）=100/965、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）：、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）：比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A=3700100/98106.8/92.4100/100=4363.90（元（元/）比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格B=4200100/100106.8/100.3100/103=4341.93（元（元/）比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格C=3900100/101106.8/109.0100/96=43941.09（元（元/） 6、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計(jì)算結(jié)果，則： 估價(jià)對(duì)象的價(jià)格（

6、單價(jià)）估價(jià)對(duì)象的價(jià)格（單價(jià)） =（ 4363.90 4341.93 43941.09 ）3 = 4215.64 （元（元/） 第五章 知識(shí)總結(jié)房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值折舊折舊重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格土地取得價(jià)格土地取得價(jià)格開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用管理費(fèi)用投資利息投資利息銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格土地的重新購(gòu)建價(jià)格土地的重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格土地的重新購(gòu)建價(jià)格土地的重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)置價(jià)格重新購(gòu)置價(jià)格重新開(kāi)發(fā)成本重新開(kāi)發(fā)成本市場(chǎng)法市場(chǎng)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法成本法成本法建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物

7、的重新購(gòu)建價(jià)格重置價(jià)格重置價(jià)格重建成本重建成本單位比較法單位比較法分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法工料測(cè)量法工料測(cè)量法折舊折舊物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊功能折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊年限法年限法分解法分解法市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法、某建筑物的建筑面積100，經(jīng)過(guò)年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)格500元/，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。已知：C=500100=50000（元）；R=5%；N=30年；t=10年年折舊額年折舊額D= C（1R）/N =50000（15%）/30 =1583折舊總額折舊總額E= Dt= C（1R）t/N =5000

8、0（15%）10/30=15833建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值= C1（1R）t/N =50000【1（15%）10/30 】=34167（元）、某成片荒地面積3平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.5億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為3.5億元，準(zhǔn)備期1年，開(kāi)發(fā)期為2年，貸款年利率為10%，土地代價(jià)在準(zhǔn)備期均勻投入，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)在開(kāi)發(fā)期均勻投入；銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的6.5%和12%，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的價(jià)格。第六章 知識(shí)總結(jié)1.房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益/資本化率2.房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)收益收益成數(shù)3. 土地價(jià)格=

9、(房地凈收益建筑物凈收益) /土地資本化率4. 建筑物價(jià)格= （房地凈收益土地凈收益）/建筑物資本化率 、某房地產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年；1998年底至2001年底分別獲得凈收益83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元、94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2002年底至2004年底可分別獲得凈收益94萬(wàn)元、93萬(wàn)元、96萬(wàn)元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；購(gòu)買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行80%的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8%，自有資金要求的收益率為13%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2001年底的收益價(jià)格。 第七章 知識(shí)總結(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法傳統(tǒng)方法傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算

10、利息和利潤(rùn)計(jì)算利息和利潤(rùn)需要折現(xiàn)處理需要折現(xiàn)處理 、有一成片荒地需要評(píng)估，獲知該荒地的面積為2平方公里。適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元每平方米；開(kāi)發(fā)期需要3年；將該片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里2.5億元；貸款年利率為10%；投資利潤(rùn)率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。（貼現(xiàn)率為12%）第八章 知識(shí)總結(jié) 數(shù)學(xué)曲線擬合法數(shù)學(xué)曲線擬合法平均增減量法平均增減量法平均發(fā)展速度