物業(yè)管理最新司法解釋

1、 兩個司法解釋修訂稿數(shù)十次易稿 時間長：時間長：20032003年國務院年國務院物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例出臺出臺后，最高人民法院就展開了制訂司法解釋工作，后，最高人民法院就展開了制訂司法解釋工作，歷時歷時6 6年，備受社會各界關注年，備受社會各界關注 立法慎重：立法慎重：經(jīng)公開征求對司法解釋修改建議、經(jīng)公開征求對司法解釋修改建議、最高人民法院審判委員會第最高人民法院審判委員會第1464、1466次會議次會議通過通過等程序等程序，數(shù)十次易稿，數(shù)十次易稿 范圍廣：范圍廣：涉及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、涉及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)等多方利益開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)等多方利益 均

2、衡利益：均衡利益：各方利益的博奕各方利益的博奕司法解釋之規(guī)定司法解釋之規(guī)定 為正確審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保為正確審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)護當事人的合法權益，根據(jù)中華人民共和國物中華人民共和國物權法權法等法律的規(guī)定，結合民事審判實踐，制定等法律的規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。本解釋。不動產(chǎn)所有權的構成不動產(chǎn)所有權的構成不動產(chǎn)所有權不動產(chǎn)所有權土地土地所有權所有權建筑物建筑物區(qū)分所有權區(qū)分所有權居住權居住權相鄰權相鄰權建筑物區(qū)分所有權的構成建筑物區(qū)分所有權的構成建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權專有部分專有部分所有權所有權共用部分共用部分持分權持

3、分權業(yè)主大會業(yè)主大會組織的成員權組織的成員權業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中華人民共和國物權法第六章 專有部分享有所有權。 俗稱“專有權、私有權” 專有部分以外的共有部分享有共有權。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權” 專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權”建筑物區(qū)分所有權的法律關系建筑物區(qū)分所有權的法律關系 對于不動產(chǎn)物權：對于不動產(chǎn)物權： 其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權法不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，即無論其所有法不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，即無論其所有權的移轉，擔保物權、或用益物權的設權的移轉，擔保物權、或用益物權的設定，及不動產(chǎn)

4、物權的拋棄，均須經(jīng)登記，定，及不動產(chǎn)物權的拋棄，均須經(jīng)登記，始生效力始生效力-物權法之第九條規(guī)定物權法之第九條規(guī)定 非依法律行為而取得不動產(chǎn)物權，如買非依法律行為而取得不動產(chǎn)物權，如買賣、贈與、繼承、遺贈、拍賣、合法建賣、贈與、繼承、遺贈、拍賣、合法建造、強制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，造、強制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分非經(jīng)登記，不得處分-物權法之第十物權法之第十五條以及第二章第三節(jié)之規(guī)定五條以及第二章第三節(jié)之規(guī)定中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法第二章第三節(jié)之規(guī)定：第二章第三節(jié)之規(guī)定：n 第三節(jié)第三節(jié) 其他規(guī)定其他規(guī)定n第二十八條第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的

5、法律文書或者因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。時發(fā)生效力。n第二十九條第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。者受遺贈開始時發(fā)生效力。n第三十條第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。n第三十一條第三十一

6、條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定 業(yè)主業(yè)主中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法規(guī)定的建筑規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權人物區(qū)分所有權人 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例規(guī)定的房屋所有權規(guī)定的房屋所有權人人 非業(yè)主使用人非業(yè)主使用人物業(yè)使用人、住戶、租戶等物業(yè)使用人、住戶、租戶等 不動產(chǎn)所有權不動產(chǎn)所有權按國際慣例以產(chǎn)權證書確認按國際慣例以產(chǎn)權證書確認

7、 沒有辦理產(chǎn)權證書沒有辦理產(chǎn)權證書簽訂了售房合同簽訂了售房合同 發(fā)展發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋商將客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產(chǎn)權證書（或售房合同）業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產(chǎn)權證書（或售房合同）和和中華人民共和國婚姻法中華人民共和國婚姻法界定界定中華人民共和國婚姻法中華人民共和國婚姻法之規(guī)定之規(guī)定 中華人民共和國婚姻法中華人民共和國婚姻法-作為國家基本法律規(guī)定了夫妻共作為國家基本法律規(guī)定了夫妻共有財產(chǎn)和夫妻個人財產(chǎn)有財產(chǎn)和夫妻個人財產(chǎn)第十七條第十七條 夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：所有： （一）工資

8、、獎金；（一）工資、獎金； （二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益； （三）知識產(chǎn)權的收益；（三）知識產(chǎn)權的收益； （四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；除外； （五）其他應當歸共同所有的財產(chǎn)。（五）其他應當歸共同所有的財產(chǎn)。 夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權。夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權。既然是夫妻共同所有，那么無論是否產(chǎn)權證書有無署名夫妻雙方理既然是夫妻共同所有，那么無論是否產(chǎn)權證書有無署名夫妻雙方理所當然就應該都是所有權人，即都應該是業(yè)主所當然就應該都是所有權人，即都應該是業(yè)主第十八條有下列情

9、形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)： （一）一方的婚前財產(chǎn)；（一）一方的婚前財產(chǎn)； （二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；活補助費等費用； （三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)； （四）一方專用的生活用品；（四）一方專用的生活用品； （五）其他應當歸一方的財產(chǎn)。（五）其他應當歸一方的財產(chǎn)。理所當然，房屋所有權作為夫妻個人財產(chǎn)，一方是所有權理所當然，房屋所有權作為夫妻個人財產(chǎn)，一方是所有權人，另一方則是非所有權人人，另一方則是非所有權

10、人即一方作為所有權人自然就是業(yè)主。而另一方非所有權人即一方作為所有權人自然就是業(yè)主。而另一方非所有權人自然就應該是非業(yè)主自然就應該是非業(yè)主第十九條夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的第十九條夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定條、第十八條的規(guī)定夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的

11、約定，對雙方具有約束力的約定，對雙方具有約束力夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償這里說明作為夫妻業(yè)主資格可以依法轉化，只要有書面明確約定即可 業(yè)主身份的確認業(yè)主身份的確認 房屋所有權證書登記人（查詢確認）房屋所有權證書登記人（查詢確認） 房屋買賣合同的合法買受人房屋買賣合同的合法買受人 房屋繼承人和受遺贈人房屋繼承人和受遺贈人 房屋合法建造人房屋合法建造人 生效的行政、仲裁或司法文書確認

12、人生效的行政、仲裁或司法文書確認人1.1. 夫妻雙方共同財產(chǎn)所有人夫妻雙方共同財產(chǎn)所有人專有部分專有部分專項服務、特約服務專項服務、特約服務 共用部分共用部分常規(guī)服務常規(guī)服務專有部分專有部分業(yè)主自己負責業(yè)主自己負責 共用部分共用部分物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負責委員會分別負責專有部分專有部分業(yè)主自己承擔業(yè)主自己承擔 共用部分共用部分物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分攤主大會及業(yè)主委員會決議的分攤墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線 司法解釋存在的問題司法解

13、釋存在的問題公共照明、公共通行（第三條）、公共通道（第十五公共照明、公共通行（第三條）、公共通道（第十五條）條）-邏輯錯誤，混淆了公有制與私有制之界限。邏輯錯誤，混淆了公有制與私有制之界限。在建筑物區(qū)劃內應當是大家業(yè)主共同擁有和共同使用，在建筑物區(qū)劃內應當是大家業(yè)主共同擁有和共同使用，即共用或共有場所、共用或共有設備即共用或共有場所、共用或共有設備具有構造上的獨立性具有構造上的獨立性-有的專有部分并非具備構造有的專有部分并非具備構造上的獨立性上的獨立性能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體-由于現(xiàn)行房由于現(xiàn)行房產(chǎn)登記要求四至合圍、產(chǎn)登記要求四至合圍、2.2米層高的限制

14、，許多專有部米層高的限制，許多專有部分并非可以進行產(chǎn)權登記分并非可以進行產(chǎn)權登記根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺、露根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺、露臺臺-樓頂平臺、露臺應當屬于大家業(yè)主之法定共用樓頂平臺、露臺應當屬于大家業(yè)主之法定共用部分部分物權法應規(guī)定哪些國家財產(chǎn)？物權法應規(guī)定哪些國家財產(chǎn)？ 國家財產(chǎn)分為經(jīng)營性財產(chǎn)與非經(jīng)營性財產(chǎn)，物權法規(guī)定國家財產(chǎn)分為經(jīng)營性財產(chǎn)與非經(jīng)營性財產(chǎn)，物權法規(guī)定非經(jīng)營性國家財產(chǎn)，經(jīng)營性國家財產(chǎn)由公司法等規(guī)定非經(jīng)營性國家財產(chǎn)，經(jīng)營性國家財產(chǎn)由公司法等規(guī)定 物權法應當規(guī)定的非經(jīng)營性國家財產(chǎn)，分為：物權法應當規(guī)定的非經(jīng)營性國家財產(chǎn)，分為：1 1、公

15、有物（國家所有國家使用的財產(chǎn)）公有物（國家所有國家使用的財產(chǎn)），包括國家機關，包括國家機關辦公設施（如人民大會堂）；軍事設施、武器、裝備等；辦公設施（如人民大會堂）；軍事設施、武器、裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等礦藏、土地、山脈、水流、海域等2 2、公用物（國家所有公眾使用）公用物（國家所有公眾使用），包括道路、機場、車，包括道路、機場、車站、碼頭、公立公園、公立博物館、公立圖書館、公立站、碼頭、公立公園、公立博物館、公立圖書館、公立學校、公立醫(yī)院等學校、公立醫(yī)院等公用物也是任何個人、任何單位無法排他地占有和消費的公用物也是任何個人、任何單位無法排他地占有和消費的物品物品屋屋頂頂外外墻

16、墻地地下下室室外外墻墻停停車車位位DEFCBA樓樓梯梯車位、車庫之優(yōu)先購買權車位、車庫之優(yōu)先購買權n物權法物權法第七十四條規(guī)定：第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。的需要?！?n這條本身與這條本身與物權法物權法第七十條所規(guī)定的第七十條所規(guī)定的“經(jīng)營經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權性用房等專有部分享有所有權 ”矛盾矛盾n作為車位、車庫本身就是屬于經(jīng)營性用房，何況作為車位、車庫本身就是屬于經(jīng)營性用房，何況還有一個還有一個“等等”的概念在起作用的概念在起作用n擁有車位、車庫所有權自然也是業(yè)主，不過是車

17、擁有車位、車庫所有權自然也是業(yè)主，不過是車位、車庫之業(yè)主而已位、車庫之業(yè)主而已n擁有車位、車庫之業(yè)主，自然就可以滿足其業(yè)主擁有車位、車庫之業(yè)主，自然就可以滿足其業(yè)主的需要的需要屋屋頂頂外外墻墻地地下下室室外外墻墻停停車車位位DEFCBA樓樓梯梯車位歸屬車位歸屬獨立式住宅附設的車位、車庫獨立式住宅附設的車位、車庫規(guī)劃內的露天車位規(guī)劃內的露天車位地下（人防）停車位地下（人防）停車位架空層停車位架空層停車位物權法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)的確定物權法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)的確定 物權法第七十六條規(guī)定物權法第七十六條規(guī)定下列事項由業(yè)主共同決定：下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（一

18、）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占

19、建筑物總決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。所有權人所有權人2/3決策權的變化：決策權的變化：業(yè)主共同決定的專項維修資金，業(yè)主共同決定的專項維修資金，物權法物權法使三使三分之二決策方法發(fā)生根本變化：分之二決策方法發(fā)生根本變化：原原物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例的的2/3投票權投票權物權法物權法的雙的

20、雙2/3投票權投票權 為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分之二三分之二投票權應該實行實名制投票權應該實行實名制 決策的項目也發(fā)生變化決策的項目也發(fā)生變化所有權人所有權人“雙過半雙過半”決策權的變化：決策權的變化： 業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主共同決定的事項，物權法物權法使與原使與原物業(yè)物業(yè)管理條例管理條例中雙過半決策方法發(fā)生根本變化：中雙過半決策方法發(fā)生根本變化： 原原條例條例的的“雙過半雙過半”： 物權法物權法的的“新雙過半新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過半投票權決策應該實行實名制半投票權決策應該實行實名

21、制業(yè)主總人數(shù)的確定業(yè)主總人數(shù)的確定I. 產(chǎn)權證書擁有者產(chǎn)權證書擁有者 未婚人士未婚人士已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)個人財產(chǎn)已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn)共同財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權證夫妻產(chǎn)權證書署名者書署名者夫妻產(chǎn)權證夫妻產(chǎn)權證書未署名者書未署名者未擁有產(chǎn)權證書者未擁有產(chǎn)權證書者 簽訂了售房合同并獲得實際簽訂了售房合同并獲得實際交付房屋的購房者交付房屋的購房者 司法解釋存在的問題司法解釋存在的問題 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算-由于由于夫妻共有財產(chǎn)所有權以及合伙人共有財產(chǎn)的存夫妻共有財產(chǎn)所有權以及合伙人共有財產(chǎn)的存在，那么總人數(shù)自然就不能僅僅以專有部分數(shù)在

22、，那么總人數(shù)自然就不能僅僅以專有部分數(shù)量統(tǒng)計，應該按照人頭計數(shù)，這是所有權決定量統(tǒng)計，應該按照人頭計數(shù)，這是所有權決定一切的物權原則所決定的！一切的物權原則所決定的！建設單位未出售的專有部分，按一人計算建設單位未出售的專有部分，按一人計算-那么這顯然與那么這顯然與“按照專有部分的數(shù)量計算按照專有部分的數(shù)量計算”自相矛盾自相矛盾住宅變成經(jīng)營性用房在行政審批之前增加了住宅變成經(jīng)營性用房在行政審批之前增加了前置條件前置條件住住宅宅1、遵守法律、行政法、遵守法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)和管理規(guī)約2、經(jīng)所有有利害關系、經(jīng)所有有利害關系的業(yè)主同意的業(yè)主同意經(jīng)營性經(jīng)營性用房用房行政行政審批審批1 1、沒有產(chǎn)權

23、證書是否是業(yè)主？開發(fā)商是否可以成、沒有產(chǎn)權證書是否是業(yè)主？開發(fā)商是否可以成為業(yè)主？為業(yè)主？司法解釋第一條規(guī)定，業(yè)主分為以下幾種：司法解釋第一條規(guī)定，業(yè)主分為以下幾種：1 1）依法登記取得所有權證的房主；）依法登記取得所有權證的房主；2 2）根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定（事實行為）取得）根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定（事實行為）取得建筑物專有部分所有權的房主；包括：開發(fā)商、生建筑物專有部分所有權的房主；包括：開發(fā)商、生效法律文書確定的房主、房屋繼承人或被遺贈人等；效法律文書確定的房主、房屋繼承人或被遺贈人等；3 3）已經(jīng)合法占有房屋，但尚未辦理產(chǎn)權登記的購房）已經(jīng)合法占有房屋，但尚未辦理產(chǎn)權登記的購房

24、人。人。2 2、哪些是業(yè)主的專有部分？、哪些是業(yè)主的專有部分？司法解釋第二條規(guī)定：司法解釋第二條規(guī)定：1 1）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；2 2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；）具有利用上的獨立性，可以排他使用；3 3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體的房屋、車）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體的房屋、車位、攤位等特定空間均應當認定為業(yè)主的專有部分。位、攤位等特定空間均應當認定為業(yè)主的專有部分。3 3、露臺是否屬于業(yè)主的專有部分？、露臺是否屬于業(yè)主的專有部分？司法解釋第二條第二款規(guī)定，露臺屬于業(yè)主的專有部司法解釋第二條第二款規(guī)定，露臺屬于業(yè)主的專有

25、部分必須符合以下條件：分必須符合以下條件：1 1）規(guī)劃上專屬于特定房屋，）規(guī)劃上專屬于特定房屋，2 2）建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買）建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。賣合同中。4 4、業(yè)主專有部分之特定空間如何認定？、業(yè)主專有部分之特定空間如何認定？司法解釋第二條第二款規(guī)定，司法解釋第二條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內車位、攤位建筑區(qū)劃內車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分部分 ，其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍

26、。為方便理解，明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。 5 5、建筑物的共有部分有哪些？、建筑物的共有部分有哪些？司法解釋第三條規(guī)定，建筑物的共有部分包括：司法解釋第三條規(guī)定，建筑物的共有部分包括：1 1）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分；部分；2 2）通道、樓梯、大堂等公共通行部分；）通道、樓梯、大堂等公共通行部分；3 3）消防、公共照明等附屬設施、設備；）消防、公共照明等附屬設施、設備；4 4）避難層、設備層或者設備間等結構部分；）避難層、設備

27、層或者設備間等結構部分；5 5）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用或）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用或者其他人所有的場所及設施等；者其他人所有的場所及設施等；6 6）建筑區(qū)劃內的土地（整棟建筑物的規(guī)劃占地或者）建筑區(qū)劃內的土地（整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外）。城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外）。實踐中很多建筑物區(qū)分所有權糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的實踐中很多建筑物區(qū)分所有權糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的除除物權法物權法第六章規(guī)定的法定共有部分，司法解釋還就天然共有第六章規(guī)定的法定共有部分，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定部分作出了明確規(guī)定天然共有部分，即法律沒有規(guī)定

28、，合同也沒有約定，且一般也不具天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，包括建筑物的基備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，包括建筑物的基本結構部分、共用通行部分、共用設施設備部分和共用空間等本結構部分、共用通行部分、共用設施設備部分和共用空間等司法解釋明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便司法解釋明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。于解決審判實踐中的糾紛。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所非特定權利人所有即為業(yè)主共有

29、有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1. 1.不屬于業(yè)主專有部分不屬于業(yè)主專有部分2.2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有不屬于市政公用部分或者其他權利人所有6 6、業(yè)主是否有權合理使用共有部分？、業(yè)主是否有權合理使用共有部分？司法解釋第四條規(guī)定：業(yè)主基于使用自己的專有部分司法解釋第四條規(guī)定：業(yè)主基于使用自己的專有部分的合理需要，有權無償利用屋頂、外墻面等共有部的合理需要，有權無償利用屋頂、外墻面等共有部分。分。7 7、開發(fā)商是否有權將車位賣給非業(yè)主？

30、、開發(fā)商是否有權將車位賣給非業(yè)主？根據(jù)物權法第七十四條的規(guī)定：規(guī)劃用于停放汽車的根據(jù)物權法第七十四條的規(guī)定：規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，此外，才可車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，此外，才可以將車位車庫處分給非業(yè)主。以將車位車庫處分給非業(yè)主。司法解釋第五條規(guī)定，只要開發(fā)商已經(jīng)按照規(guī)劃確定司法解釋第五條規(guī)定，只要開發(fā)商已經(jīng)按照規(guī)劃確定的車位、車庫與專有部分的比例將車位、車庫，以的車位、車庫與專有部分的比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，就認為出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，就認為其已經(jīng)其已經(jīng)“首先滿足業(yè)主的需要了首先滿足業(yè)主的需要了”，其余的車

31、位、，其余的車位、車庫就可以處分給非業(yè)主。車庫就可以處分給非業(yè)主。8 8、業(yè)主共有道路或場地增設的車位應歸誰所有？、業(yè)主共有道路或場地增設的車位應歸誰所有？根據(jù)物權法第七十四條第三款的規(guī)定：如果該車位是根據(jù)物權法第七十四條第三款的規(guī)定：如果該車位是在規(guī)劃的車位之外的，應屬業(yè)主共有。規(guī)劃之內則在規(guī)劃的車位之外的，應屬業(yè)主共有。規(guī)劃之內則屬于開發(fā)商專有部分，即歸屬于開發(fā)商所有。屬于開發(fā)商專有部分，即歸屬于開發(fā)商所有。9 9、業(yè)主共同決策應怎樣統(tǒng)計建筑物總面積？、業(yè)主共同決策應怎樣統(tǒng)計建筑物總面積？ 物權法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資物權法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資金；

32、改建、重建建筑物及其附屬設施的應當經(jīng)專有部分金；改建、重建建筑物及其附屬設施的應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。主同意。根據(jù)司法解釋第八條規(guī)定：根據(jù)司法解釋第八條規(guī)定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進

33、行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；算； （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算 。1010、業(yè)主共同決策怎樣統(tǒng)計業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)？、業(yè)主共同決策怎樣統(tǒng)計業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)？ 物權法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資物權法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施的應當經(jīng)專有部分金；改建、重建建筑物及其附屬設施的應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總

34、人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。主同意。根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定：根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定：（一）一個專有部分按一個業(yè)主計算（同一買受人擁有一（一）一個專有部分按一個業(yè)主計算（同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算）；尚未出售和雖已出個以上專有部分的，按一人計算）；尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一個業(yè)主計算。售但尚未交付的部分，按一個業(yè)主計算。（二）總人數(shù)為前項統(tǒng)計的總和。（二）總人數(shù)為前項統(tǒng)計的總和。111

35、1、“住改商住改商”是否可以少數(shù)服從多數(shù)？是否可以少數(shù)服從多數(shù)？ 按照按照物權法物權法第第7777條規(guī)定，條規(guī)定，“住改商住改商”行為的合法性行為的合法性需要滿足兩個條件：需要滿足兩個條件：u遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；u應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。u未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。物權法物權法施行后，在實踐中有做法是按照多數(shù)決定來確施行后，在實踐中有做法是按照多數(shù)決定來確定有利害關系業(yè)主的意見。這既沒有法律依據(jù)，也違反定有利害關系業(yè)主的意見。這既沒有法律依據(jù)，也違反了了物權

36、法物權法第第7777條的立法目的。條的立法目的。 針對這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性針對這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，不予支持。實行有利害關系的業(yè)主辯的，不予支持。實行有利害關系的業(yè)主“一票否決權一票否決權”1212、業(yè)主應當如何及時行使、業(yè)主應當如何及時行使“決議撤銷權決議撤銷權”？ 司法解釋第十二條規(guī)定，業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主司法解釋第十二條規(guī)定，業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法

37、律規(guī)定的程序，有權請求法院依法撤銷，該申請撤銷規(guī)定的程序，有權請求法院依法撤銷，該申請撤銷的期限為知道或者應當知道決定之日起一年內行使，的期限為知道或者應當知道決定之日起一年內行使，否則，法院將不予支持。否則，法院將不予支持。1313、業(yè)主的知情權有哪些？、業(yè)主的知情權有哪些？ 司法解釋第十三條規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱下列情司法解釋第十三條規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱下列情況和資料的，人民法院應予支持：況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會（二）管理規(guī)約、業(yè)

38、主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。n物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。 n依據(jù)合同默示條款理論，合理擴充了物業(yè)服依據(jù)合同默示條款理論

39、，合理擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍n即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)則，也是確定物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)n與與最高人民法院關于審理商品房買賣合同最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條第三條的規(guī)定是一致的的規(guī)定是一致的 強化物業(yè)管理消費意識，追討拖欠費用強化物業(yè)管理消

40、費意識，追討拖欠費用 一般性追討一般性追討 針對性追討針對性追討 區(qū)別性追討區(qū)別性追討 注意二年訴訟注意二年訴訟時效時效催款通知催款通知書書電話與業(yè)電話與業(yè)主溝通主溝通最后通知最后通知書書按法律程按法律程序裁決序裁決律師函催交律師函催交支付令催交支付令催交簡易法庭催交簡易法庭催交普通法庭催交普通法庭催交留置權催交留置權催交前期物業(yè)管理與正常物業(yè)管理前期物業(yè)管理與正常物業(yè)管理規(guī)劃規(guī)劃設計設計階段階段房地產(chǎn)項房地產(chǎn)項目可行性目可行性研究階段研究階段房地產(chǎn)項目開發(fā)階段房地產(chǎn)項目開發(fā)階段物業(yè)物業(yè)承接承接查驗查驗階段階段成立業(yè)主成立業(yè)主大會、選大會、選舉業(yè)主委舉業(yè)主委員會階段員會階段前期物業(yè)管前期物業(yè)管

41、理服務階段理服務階段正常物業(yè)管正常物業(yè)管理服務階段理服務階段竣工竣工驗收驗收階段階段建設建設施工施工階段階段業(yè)主二次業(yè)主二次裝修階段裝修階段業(yè)主業(yè)主入住入住階段階段物業(yè)日常物業(yè)日常服務階段服務階段首個首個物物業(yè)服務合業(yè)服務合同同生效生效物業(yè)物業(yè)日常日常服務服務階段階段前期物業(yè)服前期物業(yè)服務合同終止務合同終止物業(yè)管理早物業(yè)管理早期介入階段期介入階段物業(yè)預售、物業(yè)預售、銷售階段銷售階段前期物前期物業(yè)服務合業(yè)服務合同同期限期限屆滿屆滿物權法對物業(yè)管理企業(yè)名稱的重新定位物權法對物業(yè)管理企業(yè)名稱的重新定位 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè) 核心核心-強化服務意識強化服務意識 服務重點服

42、務重點-業(yè)主滿意業(yè)主滿意 安全、清潔、便利、舒心、規(guī)范、保值安全、清潔、便利、舒心、規(guī)范、保值但物權法將物業(yè)服務企業(yè)與管理人并列屬于但物權法將物業(yè)服務企業(yè)與管理人并列屬于邏輯性錯誤邏輯性錯誤 應修改為應修改為“物業(yè)服務企業(yè)或管理服務人物業(yè)服務企業(yè)或管理服務人”司法解釋存在的問題司法解釋存在的問題 第二、第八、第十條，業(yè)主委員會訴訟資格的確第二、第八、第十條，業(yè)主委員會訴訟資格的確認？認？物權法第八十三條物權法第八十三條“業(yè)主對侵害自己合法權益的業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ”賦予賦予的訴訟資格是業(yè)主個人的訴訟資格是業(yè)主個人,而非業(yè)

43、主委員會、業(yè)主而非業(yè)主委員會、業(yè)主大會大會客觀上，按照客觀上，按照中華人民共和國立法法中華人民共和國立法法第八條第八條規(guī)定：規(guī)定： “下列事項只能制定法律：下列事項只能制定法律：(九九)訴訟訴訟和仲裁制度；和仲裁制度；” -這意味著這意味著最高人民法院無最高人民法院無權超越法律做出賦予業(yè)主委員會權超越法律做出賦予業(yè)主委員會訴訟資格的決定訴訟資格的決定建議在建議在司法解釋第五條之前增加一個條款司法解釋第五條之前增加一個條款物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費用必須具備以下收物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費用必須具備以下收費條件：費條件：( (一一) )物業(yè)服務企業(yè)具有相應物業(yè)服務企業(yè)資質；物業(yè)服務企業(yè)具有相應物

44、業(yè)服務企業(yè)資質；( (二二) )通過物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同書面明通過物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同書面明確約定物業(yè)服務費之收費標準；確約定物業(yè)服務費之收費標準；( (三三) )對物業(yè)服務收費標準明碼標價。對物業(yè)服務收費標準明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)不具備上述條件之一的，訴請業(yè)主交物業(yè)服務企業(yè)不具備上述條件之一的，訴請業(yè)主交納物業(yè)服務費的，不予支持。納物業(yè)服務費的，不予支持。1 1、物業(yè)合同對業(yè)主的約束力？、物業(yè)合同對業(yè)主的約束力？物業(yè)合同由建設單位或業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂，物業(yè)合同由建設單位或業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂，根據(jù)合同的相對性的傳統(tǒng)理論，既然，業(yè)主不是合根據(jù)合同的相對性的傳統(tǒng)理論

45、，既然，業(yè)主不是合同一方當事人，那么，其就不應當被物業(yè)服務合同同一方當事人，那么，其就不應當被物業(yè)服務合同直接約束。實則不然，直接約束。實則不然，20092009年年1010月月1 1日起施行的日起施行的最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋用法律若干問題的解釋第一條規(guī)定：物業(yè)服務合第一條規(guī)定：物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為同對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。由提出抗辯的，人民法院不予支持。2 2、物業(yè)服務合同的無效情形？、物業(yè)服務合同的無效情形？ 物業(yè)服務合同做為

46、合同的一種，首先應當符合物業(yè)服務合同做為合同的一種，首先應當符合合同合同法法第第5252、5353、5454條的規(guī)定，否則該物業(yè)服務合同條的規(guī)定，否則該物業(yè)服務合同為無效或可撤銷的合同。為無效或可撤銷的合同。除此之外，司法解釋第二條規(guī)定：除此之外，司法解釋第二條規(guī)定：（一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服（一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同； （二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重（二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)

47、主委員會或者業(yè)主主要權利的條款，為無效合同或無效條款。主主要權利的條款，為無效合同或無效條款。3 3、業(yè)主能否以其不是合同當事人為由拒絕履行相、業(yè)主能否以其不是合同當事人為由拒絕履行相關義務關義務 ？ 在實踐中，有些業(yè)主以不是合同當事人為由，不愿接在實踐中，有些業(yè)主以不是合同當事人為由，不愿接受物業(yè)服務合同的約束，拒絕履行相應義務并引發(fā)受物業(yè)服務合同的約束，拒絕履行相應義務并引發(fā)糾紛。糾紛。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）業(yè)主雖然不是物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務合同項下權利義形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承

48、擔者。務的一方實際享有者和承擔者。物業(yè)服務企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物物業(yè)服務企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務法律關系。業(yè)服務法律關系。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當事人為由據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持提出抗辯的，人民法院不予支持。4 4、物業(yè)的承諾是否可以作為物業(yè)服務合同的一部、物業(yè)的承諾是否可以作為物業(yè)服務合同的一部分？分？ 司法解釋第三條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務司法解釋第三條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分，

49、物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行的組成部分，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主有權請求法院判令物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、主有權請求法院判令物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。采取補救措施或者賠償損失等違約責任。5 5、物業(yè)服務合同內容擴充的范圍及依據(jù)為何？、物業(yè)服務合同內容擴充的范圍及依據(jù)為何？ 為更好維護業(yè)主權益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理為更好維護業(yè)主權益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理

50、擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范論，合理擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法律、圍，即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務企業(yè)公開法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業(yè)作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)這與這與最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋件適用法律若干問題的解釋第三條的規(guī)定是一致第三條的規(guī)定是一致的的 最高人民法院關于審理商品房買賣

51、合同糾紛案件適最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。應當承擔違