第一太平戴維斯2022年第一季度中國大宗投資市場回顧及展望（中）

1、嚴峻。疫市情場反復充給經(jīng)滿濟復不蘇帶確來挑定戰(zhàn)，性同時盡管政府融資政策有所緩和，開發(fā)商債務問題仍較為 過成去交1易2總個額月（達截人至民2幣0232,2年423億月1元5，日同）比中幾國乎大持宗平投。資市場完 過20去%1，2其個他月（物截業(yè)至類2別0成22交年額3月均1出5日現(xiàn)）同寫比字上樓升成。交同比下降分點。 過人去民1幣29個8月0億（元截，至占20總2成2年交3額月3105%日，）占工比業(yè)較物上業(yè)期成高交出總5額個達百州和深圳同比分別下降12%，45%和20%。 過比去達十63二.6個%月。（僅截上至海2成02交2額年同3月比1上5日升）1中2%，一，其線余城北市京成、交廣占躍。 2

2、業(yè)0，2其2年中投華向平中、國東市久場新的宜新、里基昂金證大券部和分凱都德意置圖地收都購較工為業(yè)活物 三款不月初納，入央房行地和產(chǎn)銀貸?？畋O(jiān)集會中發(fā)管布理關(guān)的于通保知障。性租賃住房有關(guān)貸“場活20躍22度年較第低一，季大度部整分體為投資新市經(jīng)濟交及板開塊發(fā)物商業(yè)并成購交交、易自。用”買家成簡可，第一太平戴維斯研究部市場概述過去12個月（截至2022年3月15日）中國大宗投資市場完成交易總額達人民幣3,242億元，同比幾乎無變化。預計過去12個月最終實際成交總額人民幣3,400億元至3,600億元之間。面對疫情反復，經(jīng)濟增速放緩及大量新增供應，投資者對包括寫字樓和零售等傳統(tǒng)物業(yè)投資仍慎之又慎。另

3、一方面，住宅租賃市場不斷迎來政策紅利，預計該板塊在未來幾個季度將得到更多投資者的關(guān)注。三月初，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中管理的通知；在此之前，保障性租賃住房已被納入中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金底層資產(chǎn)。稅務方面，政府也降低了租賃住房的房產(chǎn)稅；同時出臺政策嚴格管控租賃住房押金使用，以防2018-2019年期間一批租賃住房平臺“暴 雷”事件再出。2月，旭輝向平安保險出售了上海浦江華僑城柚米社區(qū)30%的股權(quán)，至此平安成為該項目全權(quán)所有人。由于租賃住房投資周期長，收益穩(wěn)定且符合政府政策引導方向，一直受到險資的積極關(guān)注。盡管融資環(huán)境自去年年末以來有所改善，但較多開

4、發(fā)商，尤其是私企開發(fā)商對收購新地塊仍保持謹慎的態(tài)度，特別是對三四線城市的地塊。2022年1月CRIC監(jiān)測的98個城市中土地流拍數(shù)達 25%，2月回落至10%左右。流拍主要發(fā)生在例如清遠和汕尾等三四線城市。流拍地塊一般地理位置不佳、對買家要求較高，或者起拍價較高。而在核心一二線城市，由于其基本面更強，流動性更好，土拍競爭仍較激烈，但絕大多數(shù)買家都是受政府政策支持的國企開發(fā)商。圖1： 中國大宗投資*市場成交總量（除開發(fā)地塊成交）400350300圖2：成交總額（按資產(chǎn)類別），截至2022年3月15日過去12個月2021/3/152022/3/1518016014060%50%40%25020015

5、01005002017/3/15 2018/3/15 2019/3/15 2020/3/15 2021/3/15 2022/3/15*成交總價超過人民幣1億元的交易來源 RCA;第一太平戴維斯研究部12010080604020030%20%10%0%-10%-20%-30%來源 RCA;第一太平戴維斯研究部表1：成交案例, 2022年第一季度城市項目資產(chǎn)類型買家賣家成(十交億價元格)多個城市DLJ工業(yè)資產(chǎn)包物流ESR/GICDLJ4.5上海衣戀上海一號物流中心工業(yè)平安保險/東久新宜衣戀集團1.38上海展想張江中心商務園區(qū)金茂資本S摩an根dh斯il坦l G利ro，up1.2合肥合肥華潤大廈A棟

6、寫字樓利安人壽華潤置地0.8來源 第一太平戴維斯研究部新聞西部地區(qū)建造大型數(shù)據(jù)中心集群中國宣布“東數(shù)西算”計劃，將在中國西部地區(qū)建造數(shù)據(jù)中心集群。該集群包括位于貴州、甘 肅、寧夏、內(nèi)蒙古等地區(qū)的十個數(shù)據(jù)中心。整體建設(shè)將在國家指導下由國企和私企一起完成。目前許多數(shù)據(jù)中心位于東部地區(qū)，東部地區(qū)人口密集，對數(shù)據(jù)需求較高，但存在土地及能源稀缺，尤其是可再生能源緊缺的問題。相比之下，西部地區(qū)有更多可再生能源，但是西部處理數(shù)據(jù)存在一定的時間延遲性，導致一部分時效性較高的數(shù)據(jù)不能歸集到西部處理。所以目前的計劃是大部分時效性較低的數(shù)據(jù)處理會被轉(zhuǎn)移到西部大型數(shù)據(jù)中心集群，減輕東部地區(qū)數(shù)據(jù)中心的壓力，讓東部地區(qū)能

7、夠集中處理類似無人駕駛及量化交易等需要快速反應的數(shù)據(jù)。考慮到數(shù)據(jù)中心等互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施對中國經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要，該產(chǎn)業(yè)預計會得到政府政策的直接引導，同時隨著行業(yè)不斷成熟，會出現(xiàn)一些運營商兼并的情況。過去12個月市場成交分析資產(chǎn)類別分析寫字樓資產(chǎn)過去12個月內(nèi)（截至2022年3月15 日）成交量同比下降20%，國內(nèi)買家占比82%。寫字樓成交額占總成交量41%，占比同比下降11個百分點。當前經(jīng)濟發(fā)展充滿不確定性，許多城市預計仍將有大量供應入市，因此投資者對收購寫字樓保持持謹慎態(tài)度，大部分的寫字樓仍由自用買家收購。這些買家背景各有不同，包括政府相關(guān)機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及生物制藥企業(yè)等，其根據(jù)各自需求及預算選

8、擇不同的物業(yè)。零售物業(yè)成交量在過去12個月內(nèi)（截至2022年3月15日）同比上升15.9%。境內(nèi)買家占比達三分之二。其中主要成交包括平安保險收購來福士資產(chǎn)包，交易完成后凱德置地仍為項目的運營商。2022年至今市場尚無主要零售物業(yè)成交。過去12個月最活躍的零售物業(yè)買家包括平安保險、博楓及領(lǐng)展REIT。目前，市場對品牌和顧客競爭激烈，新冠疫情影響持續(xù)。面對這些情況，當前只有一些有豐富資產(chǎn)管理及商場運營經(jīng)驗的投 資者在尋求擴充資產(chǎn)組合的機會。工業(yè)/物流/數(shù)據(jù)中心繼續(xù)實現(xiàn)快速增長，成交量同比上升20.7%，占總成交額30%。2022年ESR和GIC以人民幣45億元從DLJ收購一工業(yè)/物流資產(chǎn)包，其中包

9、含位于大上海地區(qū)的11項資產(chǎn)，合計約55萬平方米。目前行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)仍有很高的收購意愿，并尤其關(guān)注大額資產(chǎn)包的收購機會。目的地分析過去十二個月（截止2022年3月15日），一線城市成交額占總成交量63.6%。上海成交同比上升 12%，而北京、廣州和深圳成交量同比分別下降12%，45%和20%，其中廣州的寫字樓和零售物業(yè)成交同比下降69%和54%。非一線城市成交總額同比上升19%，大部分的增長來自于市場對非一線城市工業(yè)/物流資產(chǎn)的需求；而除非價格有很大折扣，大部分投資者對非一線城市寫字樓及零售物業(yè)仍較為謹慎。受歡迎的二三線城市包括杭州、成都、南京、武漢和重慶。杭州是一線城市以外成交最活躍的城市

10、，成交量同比上升約50%，其中寫字樓、工業(yè)/物流 和酒店成交占比42%、29%、29%。其中大額成交包括融創(chuàng)以人民幣22億元收購杭州釣魚臺酒店及杭州民生金融中心。2022年第一季度，杭州尚無大額成交。目基前金市募場集上有及多融個面資向環(huán)中境國房地產(chǎn)市場的基 金，2022年發(fā)起的基金多意圖收購工業(yè)項目?；钴S買家包括華平、東久新宜、里昂證券及凱德置地。由于近幾年成熟核心工業(yè)物流資產(chǎn)收益率不斷下降，大部分基金都希望收購有增值潛力或機會型物業(yè)并來通過自身的管理和運營能力實現(xiàn)更高收益。開發(fā)商融資銷售額前100位的開發(fā)商在2022年前3個月總?cè)谫Y額達人民幣1,327億元 （其中包括債券、貸 款、證券化產(chǎn)品

11、等），同比下降56.9%。境內(nèi)及境外債券發(fā)行額分別達人民幣519億元和186億 元，同比分別下降17.9%和80.9%。表2：各資產(chǎn)類別成交總額（按資金來源），截至2022年3月15日過去12個月（十境億內(nèi)元）同比（十境億外元）同比寫字樓110.0-18%24.1-29%零售40.4-14%21.8216%工業(yè)59.410%39.042%酒店18.162%2.5-28%住宅7.8246%1.1-69%合計235.7-5%88.517%個圖月3：成交總量（按城市），截至2022年3月15日過去122021/3/152022/3/15140 120100806040200來源 RCA;第一太平戴維

12、斯研究部來源 RCA;第一太平戴維斯研究部圖5：銷售額前100位開發(fā)商新發(fā)債券及貸款額雖然開發(fā)商融資額有所下降，但政府整體融資管控有所放松，特別是放開業(yè)/物流等收益穩(wěn)定的物業(yè)類別，而傳統(tǒng)商辦成交會集中在上海和北京等核1-21-212010080604020020212022了對保障性租賃住宅和房地產(chǎn)企業(yè)項目并購的金融支持，另外，國企及頭 部的私營開發(fā)商仍可以正常發(fā)行新的企業(yè)債券。同時，許多企業(yè)也在尋找例如綠色債券等新的融資渠道。一月，旭輝發(fā)行了價值1.5億美元的綠色債 券，華僑城發(fā)行了價值人民幣15億元的并購債券。展未來望幾個季度投資市場預計仍將面臨不少挑戰(zhàn)，預計大部分的成交仍是工心城市。受資

13、金困擾的開發(fā)商可能會在短期內(nèi)繼續(xù)出售一些非核心資產(chǎn)，導致市場上有更多非核心資產(chǎn)的收購機會。來源 CRIC; 第一太平戴維斯研究部圖4：各城市成交按各物業(yè)類型，截至2022年3月15日過去12個月來源 RCA;第一太平戴維斯研究部表3：近期主要投資目的地為中國的基金列表基金名稱狀態(tài)策略（基百金萬美規(guī)元模）資產(chǎn)類別基金經(jīng)理GLP Co-Op Development Fund募集中價值增值型3,097物流GLPXinjin IDC CNY Fund募集中核心1,698數(shù)據(jù)中心PAGChia Tai GoHigh Urban Renewal Industrial Investment Fund募集中核心1,544寫字樓/購物酒中店心/綜合體/GoHigh CapitalSino-Ocean Prime Office Partners募集中核心1,400寫字樓Sino-Ocean CapitalNew Ease Gold Development募集中機會型1,000工業(yè)/物流New EaseFudo Capital IV募集中價值增值型500寫字樓流/工/綜業(yè)合/體零/售住/住宅宅/物CLSA Real Estate- Fudo CapitalCCRE China Special Opportunistic Fund募集中不良資產(chǎn)型500不良資產(chǎn)CITIC CapitalCCRE Ch