寶龍項目租金建議報告

1、寶龍項目租金建議項目租金范圍的確立需要基于準確的市場定位，遵循市場規(guī)則，參考市場價格等因素，總原則是以區(qū)域市場調研所得出的結論（主要是同類項目評估） 和業(yè)態(tài)承租水平等經驗來具體做為靜態(tài)處理的依據，結合項目自身情況和市場供求關系做出初步的租金建議。本項目租金定位參考依據： 本項目自身條件 周邊商業(yè)（主要是底商）和同類型MALL的對比 商家在本商圈內所能承受的租金水平 寶龍商鋪銷售情況，租售比例及返租回報 長期發(fā)展與穩(wěn)定經營本次租金的建議數(shù)據采用市場評估、售價回報分析和市場承租能力分析結合的方法得出 方法A:根據市場橫向對比法及項目價值實現(xiàn)度的評估，進行推算項目價值評價表序號評判因素權重分值評定分

2、值福雷德廣場新美商城印象城東東城（未開業(yè)）本案1周邊人流量1510.0014.0012.0097.002人流消費力108.008.009.006.506.503商業(yè)氛圍1510.0012.0011.009.507.504地理位置及規(guī) 劃前景109.009.5010.0097.505規(guī)模1510.009.0010.00810.006物業(yè)品質1511.009.0010.0099.007交通狀況109.0010.0010.0087.508投資泡沫（個體戶所占比重）10%10.0010.007.0088.00綜合得分1007781.5796763價值實現(xiàn)度77%81.5%79%67%63%租金（單位：

3、元/ m2 *天）5.676.53.6?（以上基本數(shù)據來自策劃部為主）根據上表知，平均價值實現(xiàn)度（本案和未開業(yè)的東東城除外） 為 79.17%，平均租金為 6.366元/ m2 *天因商業(yè)價值實現(xiàn)度與開業(yè)情況有很大的關系， 根據東東城的定價 （這里我們假定東東城定價較為精準），算出未開業(yè)商業(yè)影響率為：3.6 -（ 6.366 X 67滄79.17%） =66.8% 這里簡單驗證：若不考慮印象城項目，因其未在下沙商圈，則福雷德和新美的平均價值實現(xiàn)度為 79.25%，平均租金為 6.3，根據上得出的未開業(yè)商業(yè)影響率 66.8%，推出理論東東城租金為：6.3 X 67% 79.25% X 66.8%

4、=3.558，與本案的3.6誤差僅為不到 2%在能接受范圍之內根據以上推算出：本案平均租金=平均租金X本案價值實現(xiàn)度十平均價值實現(xiàn)度X未開業(yè)商業(yè)影響率=6.366X 63% 79.17%X 66.8%=3.384元/ m *天方法 B: 根據寶龍商鋪的售價和回報率進行推算， 目前寶龍獨棟別墅商業(yè) （ 4 號和 5 號樓準 備11月開賣）2層別墅商鋪均價報價為 35000元/ m, 1層獨棟商業(yè)報價為 45000-55000 元/ m參考寶龍帶返租銷售（前 3 年返租回報為 6%， 7%， 8%，一次性從房價扣除），考慮到開發(fā) 商為了回籠資金及帶動銷售， 提前上漲商鋪價格， 也是為了更好的實現(xiàn)項

5、目良性運營， 實際 商鋪價格可以理解為 35000 X 0.79=27650元/ m,那么按照年收益 6.67% （一般靜態(tài)15年價 值回報）計算，推出租金為27650 X 6.67%-365=5.05元/ m *天（這里假定 MALL1層價值和獨棟別墅商業(yè) 2 層均價為一般同等狀態(tài)）方法 C：根據商家承租能力進行分析，對寶龍周邊商業(yè)商家（主要是工商大學錢塘灣學生 公寓底商家商,金沙居和金沙學府西側 25 號大街底商商家）進行簡單溝通談話調研,得知 一般餐飲商家和零賣 （奶茶店, 水果店, 零食店等） 承租能力比稍大規(guī)模超市和品牌餐飲強, 前者能接受程度在4 5元 / m *天，甚至更高，后者

6、則認為3元 / m *天左右，這里該方法得 出的結論取3.8元/ m2 *天（此方法由于調研的是底商商家，與盒子裝的MALL概念有所偏差，且數(shù)據不夠多，存在誤差，只做粗略參考）從三種不同視角來分析目前的租金：方法A:租金均價3.384元/ m *天，權重設置為75%; 方法E:租金均價5.05元/ m *天，權重設置為15%方法C:租金均價3.8元/ m2 *天，權重設置為10%建議最終均價為 3.384 X 0.75+5.05 X 0.15+3.8 X 0.1=3.67 元 / m其他說明：1. 本項目建議租金為 1 樓的均價，其他樓層按照層差系數(shù)進行推算2. 此價格為項目前期預測的粗略主觀整體價格， 若需要進一步精確， 則需要根據市場供需 狀況、 各業(yè)態(tài)商家承租情況、 項目評估等詳細制定的價格系統(tǒng)進行推算， 也可以進行招 商試水，通過市場反饋及時進行調整執(zhí)行價格3. 寶龍自己對獨棟別墅“澳門街”也正在籌備開始招商，電話詢問得知目前他們也在 定租金價格，預計會在 11 月初出結果，屆時亦可考慮其價格進行本項目的租金調 整4. 寶龍那邊招商目前已然啟動，目前獨棟別墅定位為澳