機電成本敏感點及強條補充

1、機電成本敏感點及強條補充產(chǎn)品設計研發(fā)部張浩2014.9Page 2匯報大綱匯報大綱機電成本分析機電成本敏感點及強條補充機電成本分析機電成本分析 房地產(chǎn)開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)成本： n 土地成本n 勘察設計監(jiān)理n 建安造價n 配套基礎(chǔ)設施n 營銷費用n 財務費用n 企業(yè)管理費用n 行政事業(yè)收費n 營業(yè)稅 n 土地成本n 前期工程成本n 建安造價n 基礎(chǔ)設施成本n 公共配套設施n 開發(fā)間接成本n 營銷費用n 財務費用n 企業(yè)管理費用n 營業(yè)稅機電成本分析機電成本分析單位金山呂巷青浦新城一站崇明18-2 長興保障房 新南路榮樂路新村沙A建筑面積m26449567276 216971.764624033

2、310679586 186353.4B可售面積m25108848017 145128.259117021763554109 139713.9C可售比0.792123 0.713731494 0.668881 0.91478398 0.65335059 0.679881 0.7497253.1.1.1樁基+檢測元/m2105.0676.09115108.7457.2129.42170.163.1.1.3土方元/m237.582.85100.3331.24110.958.3257.93.1.1.4基坑圍護+降水+監(jiān)測元/m238.946.52109.4846.6114.436.871273.1.2

3、 地下室工程元/m2456.51638.33787.91142.15810.5685.28669.993.1.3.1主體結(jié)構(gòu)元/m21273.84910.411234.51307.12980.8 1151.72 1039.943.1.3.2保溫+外墻涂料+欄桿等 元/m2235.09410.16279.05140.66181.5311.1277.943.1.4 門窗元/m2140.13195.59218.94100.77201.6146.98244.323.1.6 幕墻+鋼結(jié)構(gòu)元/m241.2523.56383.589.42415.3178.81160.183.1.7 精裝元/m2471.97

4、984.63406.5244.05538.4659.17 1542.853.2.1室內(nèi)水暖氣電管線設備費元/m2164.95164.95183.64183.64 217.93217.93159.66159.66559.2559.2 166.16166.16 223.33223.333.2.2 室內(nèi)設備及其安裝費元/m2192.92192.92264.59264.59 218.71218.7162.3762.37330330 147.36147.36 255.58255.583.3其他元/m2192.9257.9937.1116.77111.137.5641.113351.043874.36 4

5、109.062169.554410.9 3708.735010.3機電成本分析機電成本分析機電成本分析機電成本分析機電成本分析機電成本分析安裝工程費：安裝工程費：355355元/平米n 室內(nèi)水暖氣電管線費 200元/平米n 室內(nèi)設備安裝費 143元/平米n 外立面泛光照明 12元/平米基礎(chǔ)設施：基礎(chǔ)設施：13861386元/平米n 市政配套費 760.62元/平米n 給水系統(tǒng)費 80元/平米n 雨污水系統(tǒng)費 50元/平米n 供電系統(tǒng)費 265元/平米n 燃氣系統(tǒng)費 40元/平米n 有線電視 18元/平米n 電話通訊 12.5元/平米n 弱電智能化 50元/平米n 園林工程費 100元/平米給排

6、水專業(yè)無效成本控制表一給排水專業(yè)無效成本控制表一序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重點成本控制重點敏感點敏感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議1通則設計保守設計保守室外綜合管線總圖1.滿足規(guī)范要求下排水出戶支管就近接入同一個檢查井，盡量減少檢查井數(shù)量2材料部品選擇材料部品選擇不當不當2.室外雨污水井采用塑料井或者磚砌井（非粘土磚），避免采用鋼筋混凝土窨井3.室外埋地給水管采用PE管避免采用球墨鑄鐵管；室外埋地排水采用相對便宜的HDPE雙壁波紋管，車行道采用高環(huán)剛度，非車行道及綠化帶下采用低環(huán)剛度的管材，以減少管材成本3施工工藝選擇施工工藝選擇4.4.與配套配合，在室外

7、景觀施工前提供完善的綜合管與配套配合，在室外景觀施工前提供完善的綜合管線施工圖，工程部協(xié)調(diào)安排水燃氣強弱電管道同時敷線施工圖，工程部協(xié)調(diào)安排水燃氣強弱電管道同時敷設避免二次開挖，且同時與景觀專業(yè)協(xié)同設計滿足室設避免二次開挖，且同時與景觀專業(yè)協(xié)同設計滿足室外景觀美化要求外景觀美化要求4設計保守設計保守給水系統(tǒng)5.5.給水用量計算書需經(jīng)復核及做成本例行審批，避免給水用量計算書需經(jīng)復核及做成本例行審批，避免用水量過大導致管徑、水泵、水池水箱等容積偏大造用水量過大導致管徑、水泵、水池水箱等容積偏大造成浪費成浪費6.供水充分利用市政給水壓力，減小水泵及生活水池容量；合理進行給水分區(qū)，分區(qū)各層水壓滿足日常

8、使用外盡量節(jié)能給排水專業(yè)無效成本控制表二給排水專業(yè)無效成本控制表二序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重點成本控制重點敏感點敏感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議5通則材料部品選擇不材料部品選擇不當當排水系統(tǒng)7.無特殊要求，雨污水排水立管采用普通UPVC排水管6設計保守設計保守8.除地庫出入口、水泵房、消防電梯積水坑、地下室頂板開口處等排水量較大區(qū)域的集水井設置兩臺潛水泵外，潛水泵采用雙泵啟動方式，不設備用泵。9.地庫部分需排水區(qū)域可設置地漏代替排水溝及集水井排水，減少集水井數(shù)量及水泵數(shù)量7材料部品選擇不材料部品選擇不當當消防系統(tǒng)10.消防水泵等非常用泵采用滿足流量揚程

9、需要的普通國內(nèi)品牌水泵11.管材采用熱鍍鋅普通焊接鋼管，避免采用無縫鋼管二次鍍鋅等形式8設計保守設計保守12.多層建筑物及多層住宅可采用穩(wěn)高壓等系統(tǒng)，減少屋頂高位消防水箱及消火栓啟泵按鈕13.除水泵房內(nèi)和減壓閥組采用閘閥，其他情況可采用蝶閥9施工工藝選擇施工工藝選擇14.14.精裝修建筑物室內(nèi)專業(yè)點位先行，給排水預精裝修建筑物室內(nèi)專業(yè)點位先行，給排水預留點位按照精裝修點位進行預留，避免二次改建留點位按照精裝修點位進行預留，避免二次改建暖通專業(yè)無效成本控制表一暖通專業(yè)無效成本控制表一序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重點敏成本控制重點敏感點感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方

10、案建議1通則施工工藝選擇施工工藝選擇設計與施工安裝界面1.1.機電設計與施工安裝界面確認，避免設備招標安機電設計與施工安裝界面確認，避免設備招標安裝浪費，項目部確認滿足工程驗收安裝基本要求；裝浪費，項目部確認滿足工程驗收安裝基本要求；滿足二次招商設備基本預留滿足二次招商設備基本預留2設計保守設計保守地庫通風2.2.地下室通風系統(tǒng)和各類設備機房的排風優(yōu)先考慮地下室通風系統(tǒng)和各類設備機房的排風優(yōu)先考慮自然通風采光，其次優(yōu)先采用排風與排煙共用系統(tǒng)自然通風采光，其次優(yōu)先采用排風與排煙共用系統(tǒng)3材料部品選擇材料部品選擇不當不當通風管管材3.消防風管：無機玻璃鋼或鍍鋅鐵皮4.空調(diào)主送風管：鍍鋅鐵皮+玻璃棉

11、，風機盤管及VRV末端：玻纖復合風管4設計保守設計保守消防排煙措施5.公共走廊部分或樓梯優(yōu)先采用自然排煙系統(tǒng)消防正壓送風6.取消通風系統(tǒng)消防前室余壓閥5住宅設計保守設計保守空調(diào)7.普通住宅采用分體式空調(diào)，優(yōu)先采用自然通風，不設置新風系統(tǒng)地暖8.普通公寓采用壁掛爐。避免采用落地系統(tǒng)鍋爐（大平層及別墅除外）。暖通專業(yè)無效成本控制表二暖通專業(yè)無效成本控制表二序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重成本控制重點敏感點點敏感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議6商辦施工工藝選施工工藝選擇擇空調(diào)9.9.原則上應選擇施工成熟度高，市場接受度高的系統(tǒng)，如冷凍原則上應選擇施工成熟度高，市場接

12、受度高的系統(tǒng)，如冷凍機機+ +風機盤管系統(tǒng)，盡量避免采用對系統(tǒng)自控要求高，或新型設風機盤管系統(tǒng)，盡量避免采用對系統(tǒng)自控要求高，或新型設備的系統(tǒng)。例如備的系統(tǒng)。例如VAV,VAV,地源熱泵，該項應做優(yōu)化比較及成本例行地源熱泵，該項應做優(yōu)化比較及成本例行審批審批7設計保守設計保守10.原則上采用二管制水系統(tǒng)（高檔酒店依據(jù)酒店管理公司標準定）11.盡量避免采用變頻風機12.采用高位膨脹水箱穩(wěn)壓，取消低位膨脹水罐穩(wěn)壓設備8材料部品選材料部品選擇不當擇不當13.優(yōu)先選擇方形開式冷卻塔，便于模塊組合，對水質(zhì)有特殊要求場合才采用閉式冷卻塔14.優(yōu)先選擇定頻一次泵，避免變頻循環(huán)泵15.商業(yè)餐飲排油煙管可采用鍍

13、鋅鐵皮，持有型商業(yè)或酒店可考慮不銹鋼風管。16.商業(yè)餐飲排油煙風井按區(qū)域設置，集中排放，根據(jù)招商需求，可先施工到每層管井預留接口，然后在根據(jù)運營 實際情況，二次施工到位17.優(yōu)先采用板式換熱器，避免采用殼管式。9施工工藝選施工工藝選擇擇18.采用化學加藥水處理，取消輔助物理水處理設備強電專業(yè)無效成本控制表一強電專業(yè)無效成本控制表一序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重成本控制重點敏感點點敏感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議1通則設計保守設計保守供電系統(tǒng)1.根據(jù)上海市地方要求，多層高層中的干式變壓器室和開關(guān)室，可不設自動滅火系統(tǒng)2.2.用電負荷需經(jīng)復核及做成本例行審批，

14、保證準確性，避免計算用電負荷需經(jīng)復核及做成本例行審批，保證準確性，避免計算過大影響開關(guān)、線纜規(guī)格、變壓器容量，母排規(guī)格或母線槽容量過大影響開關(guān)、線纜規(guī)格、變壓器容量，母排規(guī)格或母線槽容量等的準確性，造成浪費等的準確性，造成浪費3.補償無功功率的電容器，在變電所內(nèi)集中補償而不設于樓層或末端補償2材料部品選擇不當材料部品選擇不當線纜材質(zhì)4.用于普通設備的電線，在暗埋時可采用BV型普通電線5.直埋敷設和穿管暗敷的電纜可用BV型普通電纜6.消防設備的電纜采用阻燃耐火電纜而非礦物絕緣電纜3設計保守設計保守火災報警7.末端保護半徑按照規(guī)范最大值考慮8.電氣火災報警系統(tǒng)，高層建筑中僅在樓層總箱中設置，不預留

15、到末端箱9.消控室和保安室合用，節(jié)約土建造價，首先地下一層4材料部品選擇不當材料部品選擇不當照明系統(tǒng)10.非精裝修商辦公共走廊設計照明采用日光燈，如有裝修要求采用筒燈等其他形式11.地下車庫的照明，優(yōu)先選用日光燈，避免選用LED節(jié)能燈或吊掛式工礦節(jié)能燈5施工工藝選擇施工工藝選擇招標范圍12.12.招標范圍界定不清或一個項目分成若干項目招標，比如有裝招標范圍界定不清或一個項目分成若干項目招標，比如有裝修要求，部分設備專業(yè)管線預埋是屬于土建還是裝飾，沒有很好修要求，部分設備專業(yè)管線預埋是屬于土建還是裝飾，沒有很好的區(qū)分，導致重復招標的區(qū)分，導致重復招標強電專業(yè)無效成本控制表二強電專業(yè)無效成本控制表

16、二序號序號分類分類無效成本控無效成本控制制成本控制重點敏成本控制重點敏感點感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議6住宅設計保守設計保守住戶配電箱13.13.中低端住宅電箱不設浪涌保護，僅做位置預留，中低端住宅電箱不設浪涌保護，僅做位置預留，如果設置可不帶后備保護如果設置可不帶后備保護14.14.住宅總開關(guān)可不帶自恢復式功能住宅總開關(guān)可不帶自恢復式功能15. . 中低端中低端 住戶配電箱在進線總開關(guān)處設置漏電保住戶配電箱在進線總開關(guān)處設置漏電保護，分回路出線不設置護，分回路出線不設置住宅配電系統(tǒng)16.住宅及辦公建筑電氣豎井采用預分支電纜方式，避免采用母線插接方式7商辦設計保守設計保守供

17、電系統(tǒng)17.按負荷相對集中原理布置變配電室，主纜走向應最短18.配電設計應盡量減少和變配電房的供電距離，減少電源進線的數(shù)量，以節(jié)省造價19.在規(guī)范許可并滿足兩路進線的條件下，商業(yè)和辦公樓的區(qū)域不設柴油發(fā)電機（酒店除外）配置標準20.精裝交付配置末端點位；毛坯交付不配置，僅做到配電箱，不設普通照明和插座21.商鋪內(nèi)應急電不取自公共應急配電箱，而取自小業(yè)主配電箱弱電智能化專業(yè)無效成本控制表弱電智能化專業(yè)無效成本控制表序號序號分類分類無效成本控制無效成本控制成本控制重點敏成本控制重點敏感點感點降本措施和細化方案建議降本措施和細化方案建議1通則設計優(yōu)化設計優(yōu)化背景音樂和消防廣播1.1.背景音樂和消防廣

18、播合用一套系統(tǒng)（特殊項目及酒店除外）背景音樂和消防廣播合用一套系統(tǒng)（特殊項目及酒店除外）閉路監(jiān)控系統(tǒng)2.閉路監(jiān)控系統(tǒng)的電視墻中僅保留一臺42寸液晶顯示器作為調(diào)用器使用，其他監(jiān)視器統(tǒng)一設置為21寸監(jiān)視器3.水泵房、配電間等設備用房只需要設置入侵探測器和電子巡查系統(tǒng)，不需要設置攝像機4.其余監(jiān)控按照技防辦最低要求設置停車管理系統(tǒng)5.低端項目不配置此功能6.中端項目由小業(yè)主自行購買遠距離卡，近距離卡每戶配置不超過3張，低端項目不配置2材料部品選擇材料部品選擇不當不當管材7.室外管材出路面及基礎(chǔ)下方管材采用鋼管，其余采用PVC管3住宅設計優(yōu)化設計優(yōu)化信息布線箱9.精裝交付配置通訊模塊；毛坯交付不配置，

19、但預留足夠空間可視對講10.低端項目采用非可視系統(tǒng)，別墅首層采用可視，其他樓層采用非可視室內(nèi)安防系統(tǒng)11.毛坯僅一二層及頂層配置背景音樂12.室外音響點位僅布置重要景觀組團BA系統(tǒng)13.低端項目不配置此系統(tǒng)4商辦設計優(yōu)化設計優(yōu)化強弱電末端點位14.辦公：精裝交付且無架空地板的配置末端點位；有架空地板的，則強電配置到配電箱，弱電預留至弱電井。停車管理系統(tǒng)15.僅商業(yè)配置紙票吐卡機，其余均為IC卡銷售單元門禁系統(tǒng)16.僅辦公高端項目設置弱電智能化專業(yè)無效成本控制表弱電智能化專業(yè)無效成本控制表強制性條文修改建議匯總表強制性條文修改建議匯總表類型類型專業(yè)專業(yè)原條文原條文修改或增加后的條文修改或增加后的

20、條文修改原因修改原因備注備注精裝修新增加loft公寓辦公各樣板房裝修各管井位置應該統(tǒng)一，并與交付施工圖一致。避免交付糾紛。建議增補精裝修新增加燃氣熱水器安裝在戶外陽臺時，應選擇室外防凍型建議增補泛光新增加辦公塔樓帶商業(yè)裙房時，泛光照明回路宜按商業(yè)及辦公拆分，以便后續(xù)物業(yè)管理分拆或收購分拆。建議增補電氣新增加環(huán)境特別惡劣或潮濕場所的電氣設備和插座回路需設置剩余電流額定動作保護裝置。建議增補弱電新增加商業(yè)項目室內(nèi)消防廣播兼背景音樂之用，消防主機及背景音樂主機預留互聯(lián)接口，且需有消防自動強切功能。建議增補弱電新增加所有信息發(fā)布屏幕顯示比例需按16:9配置，清晰度為高清：1080P。建議增補弱電智能化

21、專業(yè)無效成本控制表弱電智能化專業(yè)無效成本控制表暖通新增加新風機房、空調(diào)機房外立面開開百葉風口，風口大小、位置提資建筑，應與建筑會簽減少百葉對立面影響建議增補暖通新增加集中式空調(diào)系統(tǒng)，對于運營時間不同的商業(yè)（KTV、會所、影院），空調(diào)系統(tǒng)應分別獨立設置節(jié)約運營成本建議增補暖通新增加建筑外圍燃氣總管應盡量避開示范區(qū)，如不能避開，需一次施工到位避免示范區(qū)二次開挖建議增補暖通新增加住宅建筑方案階段，空調(diào)外機安裝位置需滿足設備氣流組織、維修及冷媒管走向等綜合影響建議增補給排水新增加浮球閥容易失靈跑水，水箱無水或漫水無法及時得到信息，應設計水位控制。各種水箱、水池應設高、低水位報警裝置，信號引至消防控制中

22、心，需向電專業(yè)提資。建議增補給排水新增加屋頂穩(wěn)壓裝置嚴禁直接設置在住戶頂板上，以防止低頻噪聲干擾住戶。建議增補給排水新增加 應將集中給水的蓄水池、泳池等進水管與住戶用水主管分開設置，以免在水池、泳池補水時，對住戶用水造成影響。同時在地下車庫將住戶用水主管與蓄水池進水管連通，用常閉閥門隔開，當其中一條管檢修斷水時，可打開連通管閥門，使兩邊供水都不受影響。建議增補機電成本敏感點及強條補充序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注1監(jiān)控中心與消控中心應合為一室，選址應為商業(yè)價值不高的位置，宜B1層，并結(jié)合物管確定分區(qū)原則和數(shù)量。通則Page 17解析：規(guī)范規(guī)定消防控制室宜設在高層建

23、筑的首層或地下一層，為不損失商鋪面積，盡量放置地下室機電成本敏感點及強條補充序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注2綜合管線總圖：與配套配合，在室外景觀施工前提供完善的綜合管線施工圖，工程部協(xié)調(diào)安排水燃氣強弱電管道同時敷設避免二次開挖，且同時與景觀專業(yè)協(xié)同設計滿足室外景觀美化要求通則Page 18解析：1.底圖以景觀總圖為準2.把握時間次序3.各配套單位圖紙的匯總 協(xié)調(diào)4.變電站控制要求5.示范區(qū)綜合管線先行，成本控制，一次開挖。機電成本敏感點及強條補充序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注3精裝修建筑物室內(nèi)專業(yè)點位先行，給排水預留點位按照精裝修點位

24、進行預留，避免二次改建通則Page 19解析：從土建施工階段開始一次預埋，節(jié)省成本，方便施工。機電成本敏感點及強條補充序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注4用電負荷需經(jīng)復核及做成本例行審批，保證準確性，避免計算過大影響開關(guān)、線纜規(guī)格、變壓器容量，母排規(guī)格或母線槽容量等的準確性，造成浪費強電Page 20解析：1.同時系數(shù)的考慮2. LOFT等的復核3.給排水暖通專業(yè) 機電成本敏感點及強條補充序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注5裝修標高有要求應做凈高斷面分析，為確保凈高，可考慮做室內(nèi)綜合管線布置通則Page 21解析：碰到多管線集中在梁底布置時，

25、首先選擇管線平鋪，如果寬度不夠，可采用小管讓大管道，有壓管讓重力管，其他管讓風管原則，盡量抬高凈高。如要求極高，更需事先與結(jié)構(gòu)專業(yè)配合先行提資要求機電成本敏感點及強條補充序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注6地下車庫排煙通風暖通Page 22解析：1.避免教條主義2.地下室通風系統(tǒng)和各類設備機房的排風優(yōu)先考慮自然通風采光，其次優(yōu)先采用排風與排煙共用系統(tǒng)，機電成本敏感點及強條補充序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注7原則上應選擇施工成熟度高，市場接受度高的系統(tǒng)，如冷凍機+風機盤管系統(tǒng)，盡量避免采用對系統(tǒng)自控要求高，或新型設備的系統(tǒng)。例如VAV,地源

26、熱泵，該項應做優(yōu)化比較及成本例行審批暖通Page 23解析：1.溫度 濕度 新風 潔凈度2.安裝成本 3.運營成本機電成本敏感點及強條補充序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注8招標范圍界定不清或一個項目分成若干項目招標，比如有裝修要求，部分設備專業(yè)管線預埋是屬于土建還是裝飾，沒有很好的區(qū)分，導致重復招標通則Page 24解析：1.疏散指示照明及應急照明2.弱電機房工程3.橋架工程機電成本敏感點及強條補充序號序號條文修改或增補建議條文修改或增補建議專業(yè)專業(yè)備注備注91.中低端住宅電箱不設浪涌保護，僅做位置預留，如果設置可不帶后備保護強電2.住宅總開關(guān)可不帶自恢復式功能3. 中低端 住戶配電箱在進線總開關(guān)處設置漏電保護，分回路出線不設置Page 2