1物業(yè)管理法規(guī)綜述

1、物業(yè)管理教研室物業(yè)管理教研室 閆旭騫閆旭騫電話：電話：159635103591案例一案例一 20012001年年1 1月，滕某入住沈陽市和平區(qū)三好街三好月，滕某入住沈陽市和平區(qū)三好街三好家園一套住房。此后，滕某以家園一套住房。此后，滕某以“房屋存在質(zhì)量問題，房屋存在質(zhì)量問題，小區(qū)圍墻距離房屋過近，巨龍公司沒有盡到物業(yè)管理小區(qū)圍墻距離房屋過近，巨龍公司沒有盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，物業(yè)費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不相符服務(wù)義務(wù)，物業(yè)費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不相符”為由，從為由，從20012001年年1111月月3 3日至日至20032003年年1111月月3 3日一直未交付物定管理費(fèi)。日一直未交付物定管理費(fèi)。本案中涉及的法律關(guān)

2、系有哪些？滕某的做法對嗎？為本案中涉及的法律關(guān)系有哪些？滕某的做法對嗎？為什么？什么？2案例二案例二3指導(dǎo)工作指導(dǎo)工作自治自治管理管理物業(yè)物業(yè) 土地、地上建筑物及其附屬設(shè)施土地、地上建筑物及其附屬設(shè)施 物權(quán)物權(quán) 承認(rèn)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)承認(rèn)私有財(cái)產(chǎn)權(quán) ( (占有權(quán)占有權(quán)) ) 所有權(quán)所有權(quán) 用益物權(quán)用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán) 權(quán)屬登記權(quán)屬登記 轉(zhuǎn)讓、抵押、出租轉(zhuǎn)讓、抵押、出租 土地使用權(quán)土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)房屋所有權(quán) 專有權(quán)專有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán) 物業(yè)管理物業(yè)管理 物業(yè)管理關(guān)系物業(yè)管理關(guān)系 業(yè)主業(yè)主 業(yè)主大會業(yè)主大會(權(quán)力機(jī)構(gòu)權(quán)力機(jī)構(gòu)) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會(常設(shè)機(jī)構(gòu)常設(shè)機(jī)構(gòu)) 物業(yè)

3、服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)公司 開發(fā)商開發(fā)商 居委會居委會 街道辦街道辦 (房管局、國土局房管局、國土局) 房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān) 物價(jià)局物價(jià)局稅務(wù)局稅務(wù)局物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)與物業(yè)管理 4561 1 物業(yè)管理法規(guī)概念及立法概述物業(yè)管理法規(guī)概念及立法概述2 2 物業(yè)管理法律規(guī)范物業(yè)管理法律規(guī)范3 3 物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系4 4 物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任5 5 物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)范物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)范第一篇第一篇 物業(yè)管理法規(guī)綜述物業(yè)管理法規(guī)綜述7 1.1 1.1 物業(yè)管理法規(guī)概念物業(yè)管理法規(guī)概念 有廣義和狹義之分有廣義和狹義之分 廣義：調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的綜合。廣義：調(diào)整物業(yè)管理

4、關(guān)系的法律規(guī)范的綜合。 狹義：規(guī)范物業(yè)管理的某一個(gè)具體的法律文件。狹義：規(guī)范物業(yè)管理的某一個(gè)具體的法律文件。 本書采用廣義的概念。物業(yè)管理關(guān)系復(fù)雜，涉及面很本書采用廣義的概念。物業(yè)管理關(guān)系復(fù)雜，涉及面很廣；調(diào)整物業(yè)管理的法律規(guī)范分布于多項(xiàng)法律、法規(guī)和廣；調(diào)整物業(yè)管理的法律規(guī)范分布于多項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章之中。規(guī)章之中。1 物業(yè)管理法規(guī)概念及立法概述物業(yè)管理法規(guī)概念及立法概述8 相關(guān)知識相關(guān)知識： 物業(yè)管理關(guān)系物業(yè)管理關(guān)系 （1）業(yè)主相互之間：業(yè)主相互之間：單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主、業(yè)單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主、業(yè)主大會制度和管理規(guī)約制度。主大會制度和管理規(guī)約制度。 （2） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間：物業(yè)服務(wù)企業(yè)

5、和業(yè)主之間：完全平等、完全平等、物業(yè)服務(wù)合同、民事行為。物業(yè)服務(wù)合同、民事行為。 （3）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)之間：）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)之間：兩兩個(gè)服務(wù)合同（前期物業(yè)服務(wù)合同和商品房銷售合同）。個(gè)服務(wù)合同（前期物業(yè)服務(wù)合同和商品房銷售合同）。 （4）供水、供電等單位與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)）供水、供電等單位與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)之間：之間：合同關(guān)系。合同關(guān)系。 （5）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間：服務(wù)企業(yè)之間：不存在隸屬和上下級關(guān)系、接受指導(dǎo)不存在隸屬和上下級關(guān)系、接受指導(dǎo)和幫助。和幫助。 （6）物業(yè)管理各方主體與政府之間：）物業(yè)管理各方主體與政

6、府之間：行政法行政法律關(guān)系。律關(guān)系。9 1.2 物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整對象物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整對象（1）物業(yè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系物業(yè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系 （2） 物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營關(guān)系物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營關(guān)系 （3）物業(yè)管理主體關(guān)系）物業(yè)管理主體關(guān)系 （4）物業(yè)行政管理關(guān)系）物業(yè)行政管理關(guān)系10 1.3 物業(yè)管理法規(guī)的原則物業(yè)管理法規(guī)的原則（1）當(dāng)事人地位平等原則當(dāng)事人地位平等原則 （2） 保護(hù)物業(yè)合理使用原則保護(hù)物業(yè)合理使用原則 （3）保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益原則）保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益原則 （4）有利于物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展原則）有利于物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展原則11 1.4 物業(yè)管理法規(guī)的地位和作用物業(yè)管理法規(guī)的地位和作用物業(yè)管理法規(guī)是一個(gè)以民法

7、、物權(quán)法為核心，物業(yè)管理法規(guī)是一個(gè)以民法、物權(quán)法為核心，并以行政法、經(jīng)濟(jì)法為保障的綜合性法律體系。并以行政法、經(jīng)濟(jì)法為保障的綜合性法律體系。 作用：作用： （1） 維護(hù)物業(yè)管理市場秩序維護(hù)物業(yè)管理市場秩序 （2）保護(hù)物業(yè)管理權(quán)力人的合法權(quán)益）保護(hù)物業(yè)管理權(quán)力人的合法權(quán)益 （3）為優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)設(shè)保障，為解決糾紛提）為優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)設(shè)保障，為解決糾紛提供依據(jù)。供依據(jù)。12 1.5我國物業(yè)管理及立法概況我國物業(yè)管理及立法概況一、一、 探索和起步階段（探索和起步階段（1981年年3月至月至1994年年3月）月） 二、規(guī)?；蟀l(fā)展階段（二、規(guī)?；蟀l(fā)展階段（1994年年4月至月至1999年年4月）月） 三、物

8、業(yè)管理市場形成與發(fā)展階段（三、物業(yè)管理市場形成與發(fā)展階段（1999年年5月至月至2003年年8月）月） 四、規(guī)范化發(fā)展時(shí)期（四、規(guī)范化發(fā)展時(shí)期（2003年年9月至今）月至今）13 物業(yè)管理大事記：物業(yè)管理大事記：l1981年年3月月10日，第一家物業(yè)管理公司日，第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)服務(wù)企深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛牌成立，標(biāo)志我國物業(yè)管理的產(chǎn)生。業(yè)掛牌成立，標(biāo)志我國物業(yè)管理的產(chǎn)生。l 1993年，深圳市人大頒發(fā)全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)年，深圳市人大頒發(fā)全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例。l 1994年年4月，建設(shè)部頒布實(shí)施月，建設(shè)部

9、頒布實(shí)施城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法明確住宅小區(qū)應(yīng)逐步推行社會化、專業(yè)化管理模式，由物業(yè)服務(wù)明確住宅小區(qū)應(yīng)逐步推行社會化、專業(yè)化管理模式，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理；是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理；是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石。的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石。l 1999年年5月，全國第三次物業(yè)管理工作會議在深圳召開，推廣月，全國第三次物業(yè)管理工作會議在深圳召開，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。l 2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，

10、對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。律起到了重要作用。l 2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。年，建設(shè)部建立全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。l2003年年6月月8日日物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例發(fā)布，發(fā)布，9月月1日起實(shí)施，使我日起實(shí)施，使我國物業(yè)管理走上了法制化、規(guī)范化新階段。國物業(yè)管理走上了法制化、規(guī)范化新階段。l 2007年年3月月16日，日，物權(quán)法物權(quán)法通過，通過，10月月1日實(shí)施。日實(shí)施。14 條例條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)（頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)（） 1.城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法 （1）明確了

11、物業(yè)活動的主管部門；明確了物業(yè)活動的主管部門； （2）確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容；）確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容； （3）明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式）明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式 ； （4）確定了業(yè)主選擇產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度；）確定了業(yè)主選擇產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度； （5）明確了管理委員會的權(quán)利和義務(wù)；）明確了管理委員會的權(quán)利和義務(wù)； （6）明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；）明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)； （7）確定物業(yè)服務(wù)合同及備案制度；）確定物業(yè)服務(wù)合同及備案制度； （8）針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出了管理措施；）針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出了管理措施； （9）針對物業(yè)服務(wù)

12、企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。）針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。 2.物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn) （1）1995年；年；全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) （2）1997年；年；全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 （3）2000年年5月月 ；關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知15 條例條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)（頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)（） 3.針對物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度針對物業(yè)

13、管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 1996年建設(shè)部人事勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)年建設(shè)部人事勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)關(guān)于實(shí)行關(guān)于實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知度的通知。 4.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 1996年；國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)。年；國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)。 5.5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 1998年；財(cái)政部頒布。年；財(cái)政部頒布。 6.住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 1998年年

14、11月；建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)。月；建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)。 7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法1999年年 8.8.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 2002年年3月；建設(shè)部頒布。建設(shè)部令月；建設(shè)部頒布。建設(shè)部令110號。號。該階段制度建設(shè)的主要特點(diǎn)：借鑒性、過渡性和該階段制度建設(shè)的主要特點(diǎn)：借鑒性、過渡性和針對性。針對性。16 條例條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)（頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)（） 物權(quán)法物權(quán)法頒布前：頒布前： （1）2003年年6月，建設(shè)部發(fā)布月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程業(yè)主大會規(guī)程； （2）2003年年9月，建設(shè)部發(fā)布月，建設(shè)部發(fā)布前期物

15、業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法行辦法； （3）2003年年9月，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布月，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法理辦法； （4）2004年年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制定月，中國物業(yè)管理協(xié)會制定普通住宅小區(qū)物業(yè)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)； （5）2004年年3月，建設(shè)部發(fā)布月，建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法； （6）2004年年7月，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布月，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定碼標(biāo)價(jià)規(guī)定； （7）2004年年9月，建設(shè)部發(fā)布月，建設(shè)部發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約（

16、示范文本）臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）和和前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）； （8）2005年年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布月，人事部、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和和物業(yè)管理師物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法資格認(rèn)定考試辦法。17 條例條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)（頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)（） 物權(quán)法物權(quán)法頒布后：頒布后： （1）2007年年8月月26日，日，物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例修訂；修訂； （2）2007年年9月，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布月，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)定價(jià)成物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審

17、辦法（試行）本監(jiān)審辦法（試行）； （3）2007年年11月月26日，日，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法修訂；修訂； （4）2007年年12月，建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布月，建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布住宅專項(xiàng)維修資金管住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法理辦法，2008年年2月月1日實(shí)施；日實(shí)施； （5）2009年年3月月23，最高人民法院審判委員會通過，最高人民法院審判委員會通過最高人民最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋題的解釋，2009年年10月月1日起施行；日起施行； （6） 2009年年4月月20，最高人民法

18、院審判委員會通過，最高人民法院審判委員會通過最高人民最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋釋，2009年年10月月1日起施行；日起施行； 18 條例條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)（頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)（） 物權(quán)法物權(quán)法頒布后：頒布后： （7）2009年年12月月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會和業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則，自，自2010年年1月月1日起施行；日起施行； （8）2010年年10月月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布物業(yè)承接查物業(yè)承接查驗(yàn)辦法驗(yàn)辦法，自，自2011年年1月月1日起施行。日起施行。 該階段制度建設(shè)的主要特點(diǎn)：配套性、經(jīng)驗(yàn)該階段制度建設(shè)的主要特點(diǎn)：配套性、經(jīng)驗(yàn)性和操作性。性和操作性。 19