快捷酒店物業(yè)選擇注意事項

1、為想開快捷酒店的朋友提供物業(yè)方面的指導(dǎo)。對于在物業(yè)選擇方面遇到的問題做了全面的分析，相信會幫到很多有需要的朋友！（1）房屋是否租賃或者是自有，產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否為商業(yè)用房。賓館屬于特種行業(yè)，要求土地性質(zhì)為商業(yè)或者綜合性質(zhì)。（2）物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)是否適合改造一般整體建筑結(jié)構(gòu)的總寬度不低于 13 米，便于在中間設(shè)計走廊，兩側(cè)為客房，可避免暗房。如果總寬度高于 18 米，需要排三排房間，中間出現(xiàn)暗房，如果總寬度低于 12 米，大大減少了排房數(shù)量，如果低于 10 米，只能做單排房間。物業(yè)結(jié)構(gòu)類型分為：磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。不同點：磚混結(jié)構(gòu)用于多層住宅，框架結(jié)構(gòu)用于多層公建

2、，剪力墻結(jié)構(gòu)用于高層住宅?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)用于高層公建鋼結(jié)構(gòu)用于超高層公建和大跨度房屋(例如廠房和體育場)。常便飯烘托得熱氣騰騰，賓主盡歡?？傻埠芯凭臇|各種結(jié)構(gòu)特點：（1）磚混結(jié)構(gòu)：磚墻承重的結(jié)構(gòu)稱為磚混結(jié)構(gòu)。常用于 7 層以下的普通多層住宅。優(yōu)點：造價低，施工簡單快捷。缺點：不適合復(fù)雜的建筑形式，層高、房間大小等構(gòu)造要求嚴(yán)格，抗震能力稍弱。（2）框架結(jié)構(gòu)：混凝土梁承重的結(jié)構(gòu)稱為框架結(jié)構(gòu)。常用于 10 層以下的多層公共建筑，比如辦公樓，商場等。在非地震區(qū)也用于高層建筑。優(yōu)點：室內(nèi)空間大，可以滿足復(fù)雜的建筑形式，抗震能力稍強。房間隔墻可以隨意拆改。缺點：框架柱尺寸過大，不適合民用住宅。（3）

3、剪力墻結(jié)構(gòu)：混凝土梁和混凝土墻承重的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。常用于普通高層住宅，和房型非常復(fù)雜的多層洋房和別墅。優(yōu)點：承重結(jié)構(gòu)為片狀的混凝土墻體，房間不見柱子的棱角，比框架結(jié)構(gòu)更適合用于住宅?；炷翂w的抗震能力最強，房屋安全度很高。缺點：混凝土用量多，自重大，總高度通常無法超過 150m。混凝土墻體為高強度承重墻體，房間不能拆改。（4）框架剪力墻結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)摻加部分混凝土墻叫做框架剪力墻結(jié)構(gòu)。常用于高層的辦常便飯烘托得熱氣騰騰，賓主盡歡?？傻埠芯凭臇|公樓、商場和酒店。優(yōu)點：室內(nèi)空間的使用以及房間隔墻的拆改和框架結(jié)構(gòu)一樣靈活多變?？拐鹦阅芘c純剪力墻結(jié)構(gòu)一樣堅固。（5）鋼柱、鋼梁承重，叫做鋼

4、結(jié)構(gòu)。常用于廠房、超高層民用建筑和地標(biāo)建筑。優(yōu)點：自重輕，施工快?？梢孕藿ǖ?500 多米甚至更高的高度。因為是柔性結(jié)構(gòu)，地震破壞力對它影響較小。缺點：鋼材害怕腐蝕，建筑保養(yǎng)困難，而且保養(yǎng)費用昂貴。鋼材最怕高溫，火災(zāi)是鋼結(jié)構(gòu)房屋的天敵(世貿(mào)大廈就是飛機撞擊產(chǎn)生的大火，將整棟建筑燒塌的)。（6）框架剪力墻結(jié)構(gòu)中的框架柱內(nèi)用型鋼鋼材，或在柱子外側(cè)包裹型鋼鋼材，叫做混合結(jié)構(gòu)。常用于超高層民用建筑和地標(biāo)建筑。優(yōu)點：混凝土結(jié)構(gòu)摻加大型型鋼鋼材，可以有效減小混凝土柱子的尺寸，減少結(jié)構(gòu)自重，并加強柱子的抗震和承重性能?？梢员绕胀蚣芗袅Y(jié)構(gòu)修得更高，最高可以修建到 300 米甚至更高的高度。缺點：因為綜合

5、了框架剪力墻結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)的優(yōu)點，此類結(jié)構(gòu)在150米300米的建筑中廣泛使用，缺點較少。物業(yè)基礎(chǔ)條件：常便飯烘托得熱氣騰騰，賓主盡歡?？傻埠芯凭臇|物業(yè)建筑基礎(chǔ)條件（獨立大廳、水電暖、消防、電梯、熱水、空調(diào)系統(tǒng)、停車、隔墻、窗戶、外觀、廣告位）是否適合建立酒店。（1）大廳大廳面積 30-100 平方，快捷酒店大廳一般控制在 60 平方米左右，需要同時滿足吧臺、休息區(qū)、商務(wù)區(qū)等必備功能，最大一般不宜超過 100平方米，大廳過大而配置簡單，容易顯得空蕩。（2）給水主管徑市政給水的壓力，規(guī)范要求城市供水管網(wǎng)最不利點壓力不小于 0.1MPa,所以 0.10.4MPa 為正常（俗稱 1-4 公斤）。一

6、般而言，物業(yè)超過 7 層樓，需要加做二次加壓，需要增加加壓泵一臺，放置于隔音效果較好的位置。市政給水的管徑，房間數(shù)量在 30-60 間，給水管徑不小于 DN40（即內(nèi)徑為 40mm 的管）；房間數(shù)量超過60 間，給水管徑不小于 DN63，如不符合要求，需增加變頻加壓泵。（3）電容量不采用電熱水器時，一般配備為 2.5KW/間。常便飯烘托得熱氣騰騰，賓主盡歡?？傻埠芯凭臇|采用電熱水器時，一般配備為 4KW/間?？偣β剩簡畏块g功率 x 房間數(shù)。實際變壓器的總?cè)萘窟€要上升 10-20 個千瓦，以保障用電。（4）消防消防主要涉及噴淋系統(tǒng)，根據(jù)消防要求安裝噴淋需滿足以下條件：物業(yè)不超過 3 層且總

7、面積 3000 平內(nèi)且每層低于 1500 平可以只做煙感任一樓層建筑面積大于 1500 或總建筑面積大于 3000 的建筑。（注：以上所說的面積為：建筑面積，不是租賃面積。例如租賃的區(qū)域為 6 層樓的 2-4 層，2-4 層總面積未超出 1500 ，根據(jù)消防要求，仍然需要安裝噴淋系統(tǒng)）。消防參考：無噴淋只做煙感等相關(guān)系統(tǒng)：50 元/平方米噴淋改造+其他系統(tǒng)：60-80 元/平方米常便飯烘托得熱氣騰騰，賓主盡歡?？傻埠芯凭臇|新做消防系統(tǒng)：100-150 元/平方米地方消防另有規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊蠛凸?yīng)市場來確定最終成本。（5）電梯三層以上含三層必須加裝電梯，現(xiàn)代人的消費觀念轉(zhuǎn)變，比較有惰性

8、，出差人員拿行李如果無電梯不方便，也是體現(xiàn)服務(wù)和檔次的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。電梯設(shè)置位置根據(jù)物業(yè)結(jié)構(gòu)定，現(xiàn)場只是初步勘察和分析可能的位置，帶梯控的電梯目前是一種趨勢，給客人以安全感。：國產(chǎn)電梯 4 層 4 站式 800KG(10 人)大約在13-14 萬左右。（6）熱水生活熱水用水量標(biāo)準(zhǔn)：按床位數(shù)計算：65C 熱水： 80-100L/間/日。按淋浴出水點數(shù)量計算：40C 水：100-120L/間/日熱水供應(yīng)方式：熱水器，適合產(chǎn)權(quán)式酒店，樓中樓，例如 10 層中的 35 層，出熱水快但是耗電多。燃?xì)鉄崴疇t(新型熱水爐，投資較低，無需常便飯烘托得熱氣騰騰，賓主盡歡?？傻埠芯凭臇|審批)。山東以南首選空

9、氣源熱泵+太陽能?？諝庠?太陽能：樓頂有平臺，承重能力好（目前框架結(jié)構(gòu)的樓房現(xiàn)澆的樓板厚度一般都在 220-240 之間，荷載都在每平米 1000 公斤左右），可以放置水箱。熱水設(shè)備優(yōu)劣分析：熱水器：優(yōu)點：前期投入較小，安裝方便，獨立性較好，建議將罐體隱藏到吊頂上方。尚客優(yōu)熱水器受插卡取電控制，比較節(jié)約用電。缺點：后期運營成本相對略高，長期閑置加熱時間較長?？諝庠礋岜?太陽能：優(yōu)點：前期投入中等，環(huán)保節(jié)能，1 年中有 6-8 個月無費用運轉(zhuǎn)。缺點：需要有較好的向陽面及寬闊的樓頂，3 年以后加熱管會有爆管現(xiàn)場。（7）空調(diào)系統(tǒng)15 平米的房間，1P 的空調(diào)制冷可以，但是制熱效果稍差，一般建議用 1

10、.2P-1.5P 單體空調(diào)，單體空調(diào)便于調(diào)節(jié)，的能耗占營業(yè)收入通常為常便飯烘托得熱氣騰騰，賓主盡歡?？傻埠芯凭臇|10%左右，而中央空調(diào)一般為 20%左右（另外吊頂成本和運營成本會很高），如果為了美觀而有檔次，可以投入風(fēng)管式空調(diào)，投入成本為單體空調(diào)的 2 倍左右，能耗跟單體空調(diào)相當(dāng)。室外機建議加空調(diào)機罩，增加美觀效果。空調(diào)的使用有地區(qū)的局限性，例如：承德、內(nèi)蒙古地區(qū)夏季不需要制冷，冬季需要空調(diào)再加暖氣，廣東地區(qū)很多酒店空調(diào)只具備制冷功能。（9）隔墻最低不能薄于 12，雙面抹灰后達(dá)到 14-15，加氣塊一般有 12/15/18/25 幾種。墻體建議使用12 公分或 15 公分厚加氣磚，強烈不建議用輕質(zhì)隔墻或者石膏板夾吸音棉方式隔墻，隔音效果非常差，而三種方式的成本基本相當(dāng)。其中：石膏板隔墻：已基本淘汰，隔音效果差，容易變形。輕質(zhì)隔墻板：一般都是小廠家生產(chǎn)，配方有問題會導(dǎo)致龜裂，嚴(yán)重時衛(wèi)生間貼好的墻面磚都會被撕裂。板與板之間接縫半年后就會出現(xiàn)裂紋。（10）窗戶最好使用雙層中空塑鋼窗，隔音效果好，節(jié)能，平開窗或者加限位窗戶增加安全感，如果原常便飯烘托得熱氣騰騰，賓主盡歡?？傻埠芯凭臇|來是單層玻璃，可以拆除或者直接加一層單層玻璃。如果原來窗戶太大，可用磚隔小，1.2X1.5（高），中空窗 220-260 元每平方，可以節(jié)省部分成本。暗房通風(fēng)：