龍湖紫都城地產(chǎn)物業(yè)管理方案一總體管理服務理念和目標

1、龍湖紫都城”物業(yè)管理方案西安龍湖物業(yè)管理有限公司第一章：管理服務理念與目標一、總體管理服務理念和目標第二章：物業(yè)管理機構運作方式一、管理處運行方式及各部門職責第三章：與物業(yè)管理有關的制度一、住戶房屋、設備設施報修（保修），管理處處理流程圖二、住戶投訴，管理處處理流程圖三、住宅裝修管理辦法及裝修管理流程圖第四章：管理服務人員配備一、管理處各崗位員工的任職要求二、管理處新員工的培訓方案及計劃第五章：物業(yè)管理服務承諾第六章：物業(yè)管理區(qū)域內保安職責描述一、物業(yè)管理區(qū)域內保安24小時值勤，巡視重點部位24小時監(jiān)控的崗位責任描述二、小區(qū)公共秩序維護管理設想三、小區(qū)交通管理和車輛停放管理設想四、小區(qū)消防安全

2、宣傳和防范設想第七章：豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施第一章：管理服務理念與目標一、總體管理服務理念和目標立志于創(chuàng)造高品味的優(yōu)美環(huán)境，通過規(guī)范化的管理，運用現(xiàn)代管理科學和先進技術,為業(yè)戶提供專業(yè)化的服務，倡導新型的生活方式。努力方向是管理無盲點、服務無挑剔、業(yè)戶無怨言。質量方針是“以人為本，管理科學、服務真誠、業(yè)戶滿意"c管理目標：希望良好的管理，使“龍湖紫都城”住宅物業(yè)成為西安市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。1）樹立服務理念，提出“以人為本一一您的物業(yè)是我們的事業(yè)”的管理思想，從而達到一流管理、一流形象、一流效益2)維護業(yè)主的合法權益，對業(yè)主、租戶、使用人提供管家式服務。3)創(chuàng)造良好的

3、生活、辦公環(huán)境，實行社會化、專業(yè)化、一體化管理，維護業(yè)主的整體利益。4)結合住宅和公建配套設施的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應，達到雙贏的目的。5)通過對物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護，創(chuàng)建一個“安全、整潔、方便、舒適”的生活環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。6)整個項目正式投入使用后二年，達到市優(yōu)秀物業(yè)標準；三年內達到建設部優(yōu)秀物業(yè)標準。7)行業(yè)規(guī)范執(zhí)行率達到95%Z上；有效業(yè)主投訴率0.5%/年以下。服務承諾總體管理承諾1) 滿意度指數(shù)82以上；2) 被服務滿意率達到90%以上；3) 管理服務范圍內不發(fā)生重大安全責任事故，4) 管理服務范圍內不發(fā)生重大火災責任事故，5) 管理服務范圍內不發(fā)生重大設備管理責

4、任事故；6) 各類服務人員上崗培訓率達到100%;業(yè)主服務管理承諾7) 業(yè)主接待時間：周一至周日業(yè)務接待實行全天(8:30-17:00);8) 檔案歸檔率達到100%,9) 檔案準確率達到100%,10) 檔案完整率達到98%以上；11) 公司投訴電話受理投訴予以答復；12) 有效投訴處理率100%;保安服務承諾13) 管理服務范圍內保安固定崗實行24小時保安立崗服務；14) 加強保安的小區(qū)內的巡邏維修服務承諾15) 公司服務專線電話在24小時受理業(yè)主報修，16) 急修項目30分鐘內到現(xiàn)場，17) 一般急修項目24小時內修復，18) 其他項目48小時內修復；19) 維修及時率達到95以上；20

5、) 維修質量合格率達到90以上：21) 公共設備、設施完好率達到95以上；22) 房屋建筑完好率達到98以上；23) 道路、停車場完好率達到98以上；保潔、綠化服務承諾24) 綠化存活率達到96以上；25) 清潔管理無盲點，管理服務范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；對策措施26) 提供不定時的巡查工作，確保管理運作、保安情況正常運作；27) 各項管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；28) 所管轄區(qū)域衛(wèi)生無死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；29) 輔助設備及建筑物完好；30) 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、查崗、監(jiān)督崗及服務崗并有明確的崗位職責及考核標準；

6、31) 建立各種檔案資料、報修、養(yǎng)護記錄；32) 各種收費項目、標準公開，收費基本合理，并接受貴方及業(yè)主監(jiān)督；33) 制訂中大修理年度計劃，并負責實施。通過不斷的完善，真正達到使貴方及業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值；34) 制定并組織員工培訓計劃的實施；35) 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。第二章：物業(yè)管理機構運作方式、管理處運行方式及各部門職責運行方式概述：“龍湖紫都城”管理處的運行將以物業(yè)管理處主任為核心，管理條線上強調項目整體主任負責制基礎上的各部門主管負責制，二級指揮；對客戶服務方面，則突出客戶服務熱線為中心的服務調度制度。各部門職責綱要：1 行政財務部（ 1） 物業(yè)管理處財務管

7、理（ 2） 員工招聘、錄用管理（ 3） 組織員工培訓、考核（ 4） 員工出勤管理（ 5） 辦公室內務管理（ 6） 物資采購管理（ 7） 對外聯(lián)絡及外包合同談判（ 8） 資料檔案管理（ 9） 業(yè)主入伙管理（ 10） 次裝修管理（ 11） 修接待管理（ 12） 訴處理及住戶回訪（ 13） 所經(jīng)營管理與服務（如有）（ 14） 償服務及其他2 客戶服務部（ 1） 資料檔案管理（ 2） 業(yè)主入伙管理（ 3） 二次裝修管理（ 4） 報修接待管理（ 5） 投訴處理及住戶回訪（ 6） 會所經(jīng)營管理與服務（如有）（ 7） 有償服務及其他3 工程部（ 1） 物業(yè)設施設備接管驗收管理（ 2） 設備的使用管理（ 3）

8、 設施、設備的維修保養(yǎng)管理（ 4） 設施、設備管理基礎工作（ 5） 二次裝修管理（ 6） 房屋修繕、養(yǎng)護管理（ 7） 設備機房管理（ 8） 設備安全運行管理（ 9） 能源管理4 保安部（ 1） 治安管理（ 2） 消防管理（ 3） 二次裝修管理（ 4） 突發(fā)事件處置管理（ 5） 交通車輛管理（ 6） 禮儀管理5 清潔/綠化（ 1） 外圍及停車庫的保潔服務（ 2） 公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設施設備的保潔服務（ 3） 消防通道、扶手及公共走道的保潔服務（ 4） 樓層電梯層門、轎廂的保潔（ 5） 生活垃圾的收集、清運（ 6） 外墻清洗（ 7） 大理石地坪保養(yǎng)（ 8） 空置房的清潔（ 9） 綠化養(yǎng)

9、護（ 10）滅鼠殺蟲（ 11）水系維護第三章：與物業(yè)管理有關的制度一、住戶房屋、設備設施報修（保修），管理處處理流程圖、住戶投訴，管理處處理流程圖三、住宅裝修管理辦法及裝修管理流程圖（一）裝修管理辦法用戶室內裝修，從申請裝修到驗收合格，與管理處客戶服務部、工程部、保安部和環(huán)境管理部的工作都有關系。A、二次裝修管理具體操作過程1、裝修申請的受理及資格的審核（ 1） 客戶服務部受理業(yè)主室內裝修申請。由客戶服務部審核業(yè)主裝修資格（包括驗證業(yè)主身份），經(jīng)確認為小區(qū)業(yè)主，其管理費已按規(guī)定繳付，資料齊備后，提供室內裝修申請書給業(yè)主。（ 2） 業(yè)主按要求填寫業(yè)主室內裝修申請書，連同一式三份有詳細施工說明的裝

10、修圖紙（平面布置按1：100比例）交管理處，并做出遵守裝修規(guī)定的承諾。裝修圖紙內容應至少包括：電氣施工圖；天花平面布置圖（燈具、煙感等設備在同一張圖上表示其位置）；照明平面布置圖；插座平面布置圖；給排水施工圖；裝修間隔平面圖。（ 3） 客戶服務部向用戶簡述室內裝修的程序及規(guī)定，將用戶室內裝修規(guī)定發(fā)給用戶。2、裝修審批（ 1） 客戶服務部將申請書、裝修圖紙原件提交工程部審查。（ 2） 工程部對業(yè)主所提供圖紙進行裝修前的審核。如檢查不符合安全、用電或與裝修守則不符，工程部將具體內容記錄在裝修申請表上，交客戶服務部?？蛻舴詹客ㄖ獦I(yè)主進行整改。（ 3） 檢查符合規(guī)定的，工程部于3個工作日內批復裝修申

11、請，連同業(yè)主室內裝修申請書交客戶服務部。（ 4） 客戶服務部以管理處名義下發(fā)關于業(yè)主室內裝修工程申請的批復，并電話通知繳納裝修建筑垃圾清運等費用。3、裝修收費及有關手續(xù)辦理（ 1） 客戶服務部向業(yè)主收取裝修建筑垃圾清運費、施工人員出入證工本費等（ 2） 繳費后，客戶服務部為施工人員辦理出入證，并將業(yè)主裝修批準書與業(yè)主室內裝修違紀記錄張貼于用戶大門上，以便管理處核檢。3） 施工現(xiàn)場需配備一定數(shù)量的滅火器。施工單位可以自行購買或向管理處租借。4、裝修過程的監(jiān)管（ 1） 工程部負責監(jiān)督業(yè)主按圖施工，保證裝修單位在裝修過程中不違反業(yè)主室內裝修規(guī)定，并將日常檢查情況記錄在業(yè)主室內設施記錄表上，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)

12、裝修，及時將其記錄在表上，交業(yè)主簽名確認后存檔。（ 2） 客戶服務部每天對裝修單位進行巡檢，確保裝修不影響其他業(yè)主正常居住，不損壞和污染公共設施和公共地方，并將日常檢查情況記錄在業(yè)主室內裝修巡檢記錄表上。（ 3） 保安部負責檢查業(yè)主室內滅火器的配備和使用情況，施工人員佩戴施工證情況，裝修施工是否違反消防安全條例等。（ 4） 工程部、客戶服務部和保安部在巡查期間發(fā)現(xiàn)裝修單位初次違反業(yè)主室內裝修規(guī)定，應及時加以制止并口頭警告要求其糾正，同時在大門上的業(yè)主室內裝修違約記錄表內記錄第一次口頭警告的時間、巡查人，要求裝修公司簽名確認。裝修單位若屢次不聽勸告，管理處將向業(yè)主發(fā)出業(yè)主室內裝修違約單，對情節(jié)嚴

13、重者，發(fā)給業(yè)主關于貴單元違反裝修規(guī)定的最后警告書。如違規(guī)現(xiàn)象仍然存在，其他業(yè)主投訴不斷，客戶服務部將會同保安部對裝修單位清場，直至裝修單位承認錯誤，保證遵守裝修規(guī)定，方可讓其重新進場施工。（ 5） 裝修過程中須動火作業(yè)的，應到客戶服務部申請，經(jīng)工程部、保安部審批后方可動火。動火時須接受工程部、保安部的監(jiān)督指導，施工單位需有動火負責人在現(xiàn)場監(jiān)管。5、裝修驗收（ 1） 業(yè)主室內裝修完畢后于7個工作日到客戶服務部辦理驗收手續(xù)，并填寫業(yè)主室內裝修工程竣工驗收申請書，提交一份竣工圖紙。（ 2） 客戶服務部將申請書和竣工圖紙?zhí)峤还こ滩?，工程部?個工作日內到業(yè)主室內驗收，驗收結果填寫在業(yè)主室內設施檢驗記錄

14、表內。若驗收不合格，客戶服務部發(fā)業(yè)主室內裝修整改通知書給業(yè)主，要求在期限內整改。如驗收合格，客戶服務部向業(yè)主發(fā)出室內裝修工程竣工驗收合格通知書。（二）物業(yè)入伙管理辦法交鎖移房俗稱“入伙”。用戶和物業(yè)管理處簽訂“物業(yè)管理合同”，預交管理費、維修基金及其他應交納之費用等，填寫相關表格，簽領鑰匙，然后接房入住。物業(yè)管理處的工作是：驗明用戶身份，核對合法手續(xù)。（1）業(yè)主收樓文件收樓通知書業(yè)主收樓須知業(yè)主入出程序流轉單交付程序流程圖入住流程圖業(yè)主交房程序業(yè)主資料業(yè)主鑰匙接收登記表業(yè)主獨立分表讀數(shù)記錄防火協(xié)議書單元內部裝修申請表裝修保證書單元內部裝修許可證申請進場裝修人員名單單元內部裝修出入證施工單位進場

15、攜帶工具登記表房屋驗收表業(yè)戶驗收檢查表單元房屋質量驗收標準單元房屋質量驗收表業(yè)主收樓確認書整改通知單五、綜合管理費、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新帳務運作方式（一）管理服務費：物業(yè)管理服務費用不包括房屋共用部位、共用設施設備的大、中修，更新，改造的費用。管理處對物業(yè)實施管理和對業(yè)戶提供服務的費用來源主要靠管理服務費收入，來源包括：?向房屋產(chǎn)權人收取的管理費；?公共配套設施、設備的經(jīng)營收入；?其它合法收入。管理服務費的用途：?房屋公共部位及公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；?綠化管理費；?清潔衛(wèi)生費：?保安費；?辦公費；?管理單位固定資產(chǎn)折舊費；?法定稅費；?管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的

16、福利費。房屋公共部位及設施設備的大中修、更新、改造費用在維修基金中專項列支。維修基金的使用由本企業(yè)提出使用計劃，由將來成立的“龍湖紫都城”物業(yè)住宅業(yè)主委員會批準后實施。（二）其他經(jīng)營業(yè)務：除對物業(yè)實施有效管理和對業(yè)戶提供優(yōu)質服務外，如經(jīng)營范圍允許，可能涉及其他經(jīng)營業(yè)務，包括：?產(chǎn)權人委托的物業(yè)住宅內房屋及公共配套設施的代租售；?其他服務類業(yè)務。第四章：管理服務人員配備管理服務人員配備的基本精神公司將遵循以下原則建立“龍湖紫都城”物業(yè)管理服務機構，明確機構的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道。?遵守國家的有關規(guī)定；?符合經(jīng)營范圍；?結合不同階段的工作重點；?把質量責任作為各個環(huán)節(jié)的重點；?

17、遵循職責分明、線條清晰、信息流暢和精簡高效的原則。管理處按照以下要求，明確從事管理，服務、質量監(jiān)督人員的職責、權限和相互關系，明確各項工作的內容及標準?各崗位的人員設置將遵循精簡、高效的原則；?保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時，還肩負著對房屋及公共設施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時注意周邊情況?保潔員在對樓宇內公共部分和樓外公共空間及配套設施完成日常清潔工作的同時，還肩負著房屋及公共設施。治安和消防情況的巡視；?維修人員除日常的維修工作外，還肩負著管理員的責任；?根據(jù)實際情況營造文化氛圍，配備專（兼）職人員；?各級管理人員關心，了解下屬，均對下屬負有指導、示范、幫助培養(yǎng)的職責。管理處新員工

18、培訓方案及計劃1. 培訓的作用和目的培訓是為了讓物業(yè)管理處的員工獲得勝任其工作所必需的能力，以確保項目日常管理了工作日趨正軌。物業(yè)管理處的培訓必須以符合提高員工的意識、技能、技巧，發(fā)掘其潛力的目的。整個培訓是一個不斷學習、持續(xù)改進的過程。2. 培訓的內容與形式依照培訓的實施階段，物業(yè)管理處的培訓可劃分為崗前培訓與崗位培訓，不同的階段應采取不同的形式組織和實施培訓。崗前培訓是指新員工上崗培訓，目的是使員工了解項目的基本情況，以獲得上崗的必需素質和基本技能。主要內容有：新員工入司培訓，管理人員基本技能培訓，工程、保安、保潔、服務人員基本技能培訓。崗位培訓是指物業(yè)管理處對員工的業(yè)務知識與操作技能實施

19、的持續(xù)深造，是物業(yè)管理處提高員工綜合素質和管理服務水平的途徑。主要內容有管理人員技能培訓、工程、保安、保潔、服務人員技能培訓。3、員工培訓計劃序號培訓內容培訓課題總課時培訓要求測評方法1新員工入司培訓員工手冊2通過培訓，深入了解公司人事行政類相關的規(guī)章制度培訓考核（筆試）mm2通過培訓，掌握基本的行為規(guī)范及禮儀禮貌知識培訓考核/績效考核企業(yè)文化1通過培訓，了解公司的企業(yè)文化、組織架構等情況培訓考核（筆試）物業(yè)管理基本常識4通過培訓，掌握物業(yè)管理的概念、服務內容、作用與地位、職業(yè)道德、服務意識及投訴處理技巧培訓考核（筆試）2辦公室及管理人員基Wit培訓物業(yè)管理專業(yè)知識4通過培訓，掌握最新的物業(yè)管

20、理知識及行業(yè)規(guī)范、法律常識等應知應會測評管理實務操作12通過培訓，熟練掌握各自的崗位職責、工作流程、工作標準要求以及質量記錄等應知應會測評/績效考核管理服務理念4通過培訓，深入理解顧客在服務業(yè)中的核心地位和實現(xiàn)滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)管理行業(yè)中的應用應知應會測評管理制度及文件說明4通過培訓，熟練掌握各項管理制度及文件的內容應知應會測評/績效考核3保安人員崗位端凸培訓隊列操練10通過培訓，形成良好的形體動作習慣，提高組織紀律性應知應會測評保安、消防設備設施使用4通過培訓，熟練掌握各類保安及消防設備設施的使用應知應會測評消防演習8通過培訓，熟練掌握消防知識，能夠按火災緊急預案處理突發(fā)性

21、消防事件應知應會測評治安突發(fā)事件預案演習8通過培訓，熟練掌握治安突發(fā)事件的處理，能獨立按治安突發(fā)事件處理在桀處理一般突發(fā)治安事件應知應會測評擒拿格斗8通過培訓，熟練掌握基本的擒拿格斗技能應知應會測評操作流程及管理制度4通過培訓，熟練掌握相關的工作流程及規(guī)章制度應知應會測評/績效考核序號培訓內容培訓課題總課時培訓要求測評方法4工程人員崗位端凸培訓設備設施情況4通過培訓，了解本物業(yè)設備設施的基本情況應知應會測評設備設施維修保養(yǎng)知識8通過培訓，了解設備設施養(yǎng)護的基本知識應知應會測評/績效考核設備移交4通過培訓，了解設備移父的注息事項應知應會測評設備運行日志使用4通過培訓，了解設備運行日志的填寫，理解

22、運行日志對設備管理的重要性應知應會測評/績效考核5保潔人員崗位端凸培訓不同部位的保潔要求4通過培訓，了解和掌握不同部位的工作流程及保潔要求應知應會測評/績效考核清潔機械的使用4通過培訓，了解并掌握常用清潔器械的使用和一般維護應知應會測評/績效考核清潔劑的使用2通過培訓，了解并掌握不同清潔劑的適用范圍應知應會測評/績效考核6服務人員崗位端凸培訓服務人員的工作要求2通過培訓，了解并掌握不同服務崗位的工作流程及要求應知應會測評/績效考核服務接待技巧2通過培訓，了解并掌握接聽電話、處理投訴等基本接待技巧應知應會測評/績效考核第五章：物業(yè)管理服務承諾為了使物業(yè)住宅更加完美，同時為更進一步提高管理水平，規(guī)

23、范管理工作，據(jù)國家關于創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的精神，初步設想在業(yè)主入伙后開展創(chuàng)建“市優(yōu)”活動，并根據(jù)國家標準制定以下方案。準備階段?組織機構創(chuàng)建是一項系統(tǒng)性、長期性的工作，良好的組織、計劃和實施是達到“市優(yōu)”標準的先決條件，為此“龍湖紫都城”物業(yè)管理處，落實責任到具體人員，在創(chuàng)建領導小組的統(tǒng)一組織下協(xié)調工作。a. 建立創(chuàng)建領導小組創(chuàng)建領導小組設組長一名，成員若干名。其中組長由管理處經(jīng)理擔任，成員為各部門主管和骨干。b. 建立創(chuàng)建領導小組例會制度創(chuàng)建領導小組，每二周召開一次工作例會，總結上一時期的創(chuàng)建工作，發(fā)現(xiàn)問題及時尋求解決方案，安排本期的創(chuàng)建工作，檢查計劃的落實情況。?宣傳動員創(chuàng)建

24、工作需全體員工積極參與，上下一心，同心同德，齊心協(xié)力，分工而又合作，各部門要召開部門會議，將創(chuàng)建工作的目的、內容、要求、時間節(jié)點安排等向全體員工充分講解，使他們認清目標，并使自己的言行融入這項活動之中。?部門制定計劃各部門按領導小組的要求，列出部門的工作計劃，并將計劃的落實和實施情況記錄在案（具體按表格操作）。?評測現(xiàn)狀目的：通過自評找差距，查原因，落實情況，限期整改。內容：全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）達標驗收十五項標準并按達標評分細則嚴格評分。創(chuàng)建自查階段?各部門對照檢查內容，缺什么，補什么（包括軟，硬件）。?管理處制定創(chuàng)建倒計時工作表，根據(jù)部門自查的情況進行逐項檢查。?部門將落實內

25、容和分數(shù)層層分焊到每一個員工，職責分明，誰包干誰負責。（嚴格按照100分15項為標準執(zhí)行）迎檢階段目的：為通過考評驗收，做好最后的準備。內容：自評、自檢，請專家（同行）檢查，迎接驗收。報告創(chuàng)“市優(yōu)”的評分標準，組織創(chuàng)建領導小組成員，員工代表進行自評、自檢，邀請兄弟單位或專家來小區(qū)進行檢查?？偨Y階段時間：通過最后考評進行總結（各部門）。目的：總結經(jīng)驗，積累資料，以利全面提高我們的管理水平和服務水準，內容：根據(jù)評審的結果，對達到的標準加以長期維持，對未達到標準的加以修改并對在“創(chuàng)優(yōu)”中涌現(xiàn)出來的先進事跡；加以表彰，對給“創(chuàng)優(yōu)”工作造成損害的予以批評和處罰。處罰：對在創(chuàng)優(yōu)工作中不負責任、人為地使其所

26、負責的“創(chuàng)市優(yōu)”評比項目達不到標準的部門和個人，將給予物質處罰和降級，情節(jié)嚴重者將予以解聘和解除勞動合同。獎勵：對在創(chuàng)建工作中積極主動，并使所負責的“創(chuàng)市優(yōu)”評比項目全都達標的部門和個人，對其進行表彰和獎勵。對在創(chuàng)建工作中表現(xiàn)突出的員工，在年度考核中優(yōu)先考慮晉級。第六章：物業(yè)管理區(qū)域內保安職責描述保安管理服務范圍、服務規(guī)程；標準及報表、規(guī)章制度（除服務范圍外、服務規(guī)程，標準及報表、規(guī)章制度，將根據(jù)實際工作需要做出修改）；保安服務總體方針是內緊外松，技防、人防、物防相結合的管理，提供有效安全的優(yōu)質服務。1. 保安管理服務范圍：（ 1） 車輛管理（含自行車、助動車）。（ 2） 防火防盜安全巡視（含

27、夜間各樓宇上鎖確認）。（ 3） 監(jiān)控值班和應急措施。（ 4） 根據(jù)物業(yè)要求的其他安全防范服務。（ 5） 合同約定的委托物業(yè)管理服務范圍內安全防范服務。2. 保安管理服務工作標準（ 1） 確保所管物業(yè)區(qū)域公共場所的秩序正常。車輛行車安全、停放秩序井然。（ 2） 在日常保安工作中，為節(jié)約能源，降低不必要開支，定時關啟公共區(qū)域照明以及對物業(yè)區(qū)域提供24小時的安全防范服務。（ 3） 監(jiān)控在接到報警信號后，在3分鐘或最短時間內派專人趕到現(xiàn)場進行確認。（ 4） 巡視保安按要求每隔1小時或不定時對物業(yè)區(qū)域進行全方位巡視，旨在發(fā)現(xiàn)各種隱患。（ 5） 對于客戶投訴及時予以處理。（ 6） 采用國家法律規(guī)定的權限范

28、圍內的各種方式，通過各種工作程序，為維護物業(yè)區(qū)域建筑物及其附屬設施的平安，創(chuàng)造安全的環(huán)境。（ 7） 保安上崗應按規(guī)定著裝，與人交談應使用文明用語，待人禮貌熱情。（ 8） 通過認真的工作，協(xié)助其他部門發(fā)現(xiàn)問題，使業(yè)戶能在舒適的環(huán)境中生活、娛樂。（ 9） 定期和不定期做好與業(yè)戶的適時溝通與協(xié)調，聽取業(yè)戶的意見。（10）通過宣傳教育等工作程序，提高內部員工保密素質及安全意識。3. 保安服務工作內容：1 1）維護公共場所秩序及治安安全。2 負責各出入口的警戒工作。3 負責非正常出入時間出入者的記錄工作。4 負責物品的管理工作。5 負責巡邏巡視工作。6 負責要害部位鑰匙的管理工作。7 負責重大活動的特別

29、協(xié)助和保安工作。8 負責確認各樓宇大門是否鎖好等工作。9 負責所有車輛（包括自行車）停放，交通秩序等安全疏導的管理工作。10負責危險物品（易燃，易爆、有毒、腐蝕，放射物品）的監(jiān)管，及協(xié)助有關部門處理工作。11負責二次裝修施工人員的出入驗證及施工現(xiàn)場治安防火安全工作的監(jiān)管，并協(xié)助辦理有關二次裝修審批手續(xù)工作。12發(fā)生刑事案件和違法事件，負責按有關法規(guī)條例實施權限內的工作，并配合政府做好有關工作13負責制定和實施各類突發(fā)事件的防范及處理程序，包括但不限于：火警處理程序水浸處理程序氣體泄漏處理程序賓客傷害處理程序罪案現(xiàn)場處理程序盜竊處理程序可疑物體或爆炸物的處理程序停電及電力中斷的處理程序交通事故處

30、理程序處理拾獲財物的處理程序暴雨、臺風處理程序14負責有關保安、消防信息的收集、宣傳、教育工作，尤其是收集可能對業(yè)戶造成危害的動態(tài)信息。15負責與保安有關的人員信息資料、法規(guī)、文件、各種記錄、器材，工具等檔案管理工作16）負責治安、消防、保密等工作的宣傳與教育工作17）負責消防器材、工具的配備、使用和維護等管理工作18）負責安全設施的使用、維護等管理工作19）負責消防安全管理工作，負責制定實施防火安全等工作、并負責監(jiān)督、整改、消除各種災害（包括火災）的隱患20）建立健全消防組織機構，建立義務消防隊21）做好與政府有關主管機關（包括公安機關消防局，安全局、交通管理機關治安聯(lián)防）的聯(lián)絡、配合等有關

31、工作22）負責災害發(fā)生時的通報、聯(lián)絡、應急廣播以及火災的初期滅火避難誘導檢驗、救護等工作的實施23）負責印制緊急疏散圖、配備必要的防火標志24）負責正常公共秩序的維護與管理工作25）負責物業(yè)內各種設施，設備完好程度的檢查，及向有關部門通報的工作26）負責關閉公共區(qū)域不必要的照明及水源閥門的工作以降低不必要的能耗27）負責物業(yè)內公共區(qū)域禁止吸煙的管理工作28）負責轄區(qū)內行人行走秩序的維護與管理工作29）負責保安內部人員各種培訓工作的計劃，組織和實施30）負責其他與防范、防災、維護公共秩序有關的業(yè)務工作4小區(qū)公共秩序維護管理設想1. 有針對地制定安全防范方案，合理配置相應的車位，實行24小時安全防

32、范服務；2. 制定小區(qū)安全管理崗位職責及安全防范管理工作操作規(guī)程；3. 逐步完善本小區(qū)物業(yè)的安全技防措施；4. 本小區(qū)物業(yè)管理處設立安全控制中心，負責物業(yè)住宅緊急事件處理及消防作戰(zhàn)指揮，使物業(yè)住宅的安全隨時處于受控狀態(tài)。5小區(qū)交通管理和車輛停放管理設想1. 車輛管理包括機動車及非機動車的管理；2. 制定小區(qū)內車輛出入停放和行駛的管理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及操作程序；3. 制定停車場的完好率，維修及時率標準。6小區(qū)消防安全宣傳和防范設想1. 堅持“預防為主防消結合”的消防管理方針，建立小區(qū)消防控制體系。建立消防人員隊伍，定期巡視消防設施設備器材的完好狀況，制定消防控制措施及預案；2. 制定小

33、區(qū)消防管理條例及消防工作內容，明確責任人；3. 制定消防設施，設備的管理維護，使用規(guī)定及操作規(guī)程，確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)范要求。7物業(yè)管理法律法規(guī)及常識向住戶的宣傳設想1. 日常法規(guī)及管理常識與住戶的溝通非常重要，由客戶服務部門具體負責；2. 每三六個月進行一次客戶問卷調查，并組織有關宣傳資料的發(fā)放；3. 在小區(qū)宣傳欄或電子顯示屏（如有）定期更新有關宣傳活動；4. 每年結合客戶活動組織有關法律法規(guī)的溝通。8物業(yè)檔案管理設想1. 資料的收集（ 1） 采取系統(tǒng)化科學化電腦化的先進手段對小區(qū)的檔案資料進行管理。建立相應的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴格管理。（ 2） 資料的收集堅持內容豐富的原則，根

34、據(jù)實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大信息資料的來源渠道，從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，大到建筑本體公共設施，小到每項設備標牌都有詳細的資料收集。2. 資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由專人集中整理。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源信息的內容信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰分類合理。3. 資料歸檔管理（ 1） 歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律聯(lián)系進行科學地分類與保存。根據(jù)實際需要，本項目檔案管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶膠卷照片圖景等。檔案

35、組卷按不同業(yè)務性質編號造冊編輯并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和調用。（ 2） 檔案的查閱借用都應有嚴格的規(guī)定：必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出；歸還時，須由專人進行檢查，如有破損，立即修復，追究有關人員的責任。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。（ 3） 檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火防潮防變質。4. 檔案資料的管理1） 1）設備檔案資料的管理設備設施檔案資料（竣工圖說明書合格證許可證協(xié)議書批復執(zhí)照等）齊全，建立設備臺賬目錄清晰項目齊全管理完善隨時查閱。工程竣工后，專人負責檔案資料的索取整理分類編目歸檔入庫。

36、建立標準化檔案資料庫，使檔案資料可靠、完整地保存。運用現(xiàn)代化手段，檔案資料實現(xiàn)電腦化管理，檢索方便。建立檔案管理制度，完善檔案收集、移交、歸案、查閱、歸類調閱手續(xù)，使檔案資料處于動態(tài)監(jiān)控中。建立綜合設備臺賬制度，建立全壽命設備管理制度，把設備全壽命期內的設備本體、日常運行、日常維修、技術改造、報廢等工作建立完整的檔案庫。2） 企業(yè)檔案資料的管理對與管理質量有關的管理性文件、質量體系文件、技術性文件及資料等進行控制，使文件處于受控狀態(tài)，按程序文件的規(guī)定進行管理，保證相關場所使用有效版本的文件，作廢文件按一定的程序處理。由行政部負責質量體系文件、管理性文件、技術性文件、相關外來文件、資料的發(fā)放、更

37、改控制等管理。建立一套完整的收發(fā)文管理制度，包括對外行文、內部行文管理辦法；對規(guī)定文件的編號、格式、打印、校對、發(fā)送、存檔等。對外來文件的登記、傳閱、批復、催辦等做出規(guī)定。質量記錄保存完整，根據(jù)程序文件的規(guī)定分部門（工程、安保、環(huán)境、行政）、分期（日、周、月、季、年）保存。3） 檔案資料的分類接管移交資料a. 工程建筑產(chǎn)權資料 規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文 建筑許可證、投資許可證、開工許可證 拆遷安置資料b. 工程技術資料 紅線圖、總平面圖 地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告工程合同、工程預決算工程設計變更、通知及技術核算單 竣工圖：單體建筑、結構、設備竣工圖 消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 房屋、消防、燃氣竣工驗收證明書 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 新材料、構配件的鑒定合格證書 供水、供電、電梯、消防、智能化等設備的檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊、試壓報告 綠化工程竣工圖 其他技術資料管理檔案資料a. 用戶資料b. 用戶室內維修檔案行政文件資料a. 管理處與發(fā)展商往來函b. 政府部門文件c. 物業(yè)公司及主管領導部門文件d. 管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件e. 管理處榮譽一覽表f. 管理處接待來訪