安防服務(wù)與物業(yè)管理

1、智能小區(qū)安防服務(wù)與物業(yè)管理并重城市規(guī)劃45班 司燕 指導(dǎo)老師 李宗明摘要：安防系統(tǒng)，作為智能化小區(qū)中的必備系統(tǒng)，其在智能小區(qū)中的應(yīng)用，為小區(qū)實(shí)現(xiàn)了方便的管理和安全的生活環(huán)境。關(guān)鍵詞：智能小區(qū) 安防系統(tǒng) 物業(yè)管理 Abstract: Security system, intelligent community as the necessary system, and its application in the intelligent residential communities, for the convenience of management and safe living enviro

2、nmentKey words : Intelligent residential surveillance system, property management智能小區(qū)的概念是建筑智能化技術(shù)與現(xiàn)代居住小區(qū)相結(jié)合而衍生出來(lái)的。就住宅而言，先后出現(xiàn)了智能住宅、智能小區(qū)、智能社區(qū)的概念。隨著現(xiàn)代通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)等高科技技術(shù)的發(fā)展及其在建筑領(lǐng)域的日益廣泛的應(yīng)用，家庭的智能化設(shè)備從無(wú)到有，小區(qū)的智能化系統(tǒng)從簡(jiǎn)單的樓宇對(duì)講系統(tǒng)逐步發(fā)展到綜合布線(xiàn)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)公共安防系統(tǒng)、小區(qū)設(shè)備管理自動(dòng)化系統(tǒng)以及物業(yè)管理系統(tǒng)，從單一的系統(tǒng)發(fā)展到多個(gè)智能化系統(tǒng)并且要求各個(gè)系統(tǒng)要形成有機(jī)的整體，進(jìn)

3、行系統(tǒng)集成。智能住宅是由美國(guó)首先提出，在歐洲、北美、日本、新加坡等地方得到迅速發(fā)展，我國(guó)起步較晚，但由于目前房地產(chǎn)的迅速發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，集成商的推動(dòng)，智能小區(qū)得到飛速發(fā)展。如何建立一個(gè)高效率、多功能、低成本的智能化小區(qū)管理系統(tǒng)是當(dāng)今研究的熱點(diǎn)。利用電話(huà)網(wǎng)、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、有線(xiàn)電視網(wǎng)或低壓電力網(wǎng)作為通信媒介的智能小區(qū)管理系統(tǒng)將給居民生活方式帶來(lái)變革。 生活水平的提高，人們對(duì)居住條件提出了更高的要求，住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)的重要性，正越來(lái)越受到人們的重視。智能化的家居安防系統(tǒng)集防盜、防劫、防火、防燃?xì)庑孤┑裙δ苡谝惑w，一遇不測(cè)即刻自動(dòng)報(bào)警，防患于未然，成為居家安全的守護(hù)神。住宅小區(qū)智能化是指通

4、過(guò)利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、IC卡技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，建立一個(gè)由住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及家居智能化組成的"三位一體"住宅小區(qū)服務(wù)和管理集成系統(tǒng)。使小區(qū)與每個(gè)家庭能達(dá)到安全、舒適、溫馨和便利的生活環(huán)境，最終目的是使每個(gè)住戶(hù)得到滿(mǎn)足。按照國(guó)家智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于住宅智能化的設(shè)計(jì)要求，住宅智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)"以人為本"的原則，做到安全、舒適、方便，在設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用，應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)放性、系統(tǒng)的可擴(kuò)從性及可靠性。  我國(guó)對(duì)智能住宅的研究剛剛起步，但已經(jīng)引

5、起有關(guān)部門(mén)的高度重視。一些大公司和房地產(chǎn)商已投入相當(dāng)?shù)牧α?，推?dòng)智能住宅小區(qū)的普及與推廣。在上海浦東新區(qū)建立了"信息城"，城中設(shè)有智能信息套房，作為智能住宅的示范單元，展示現(xiàn)代高新技術(shù)服務(wù)于人類(lèi)的美好前景。因此，盡管智能小區(qū)在我國(guó)剛剛起步，但卻有著十分廣闊的發(fā)展前景，市場(chǎng)潛力巨大，必將成為我國(guó)下一個(gè)世紀(jì)住宅市場(chǎng)的主流。智能小區(qū)的特點(diǎn)如下：  1、高度的安全性   2、物業(yè)管理智能信息化3、舒適的人性化居住環(huán)境   4、寬帶數(shù)字化的通信方式  5、便利的綜合社區(qū)信息服務(wù)  6、家居智能化 

6、;。其中高度安全性和物業(yè)管理智能信息化是其主要特點(diǎn)。智能小區(qū)安防系統(tǒng)由聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)（門(mén)禁及可視對(duì)講系統(tǒng)）、視頻監(jiān)控系統(tǒng)及周界防范系統(tǒng)等幾個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，各個(gè)子系統(tǒng)均可以單獨(dú)運(yùn)行，結(jié)合使用則可互為補(bǔ)充，將安全風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度，防止各種可能出現(xiàn)的違法案件和擾亂治安事件的發(fā)生和發(fā)展。如果用戶(hù)家中出現(xiàn)非法入侵、煤氣泄露或者其它緊急的狀況，聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)為用戶(hù)及時(shí)通知園區(qū)內(nèi)保安人員或相關(guān)工作人員提供更快捷的方式，使用戶(hù)的人身財(cái)產(chǎn)安全得到更大限度的保障。根據(jù)小區(qū)住宅樓的情況及要求，該系統(tǒng)將對(duì)整個(gè)住宅進(jìn)行布點(diǎn)防范，采用先進(jìn)的電腦聯(lián)網(wǎng)報(bào)警方式。在每一戶(hù)住宅中安裝一套相對(duì)獨(dú)立的八防區(qū)防

7、盜報(bào)警系統(tǒng)，按照估計(jì)平均數(shù)進(jìn)行布點(diǎn)設(shè)置，即每戶(hù)設(shè)置一至兩個(gè)紅外/微波雙鑒探測(cè)器、一至兩個(gè)玻璃破碎探測(cè)器、一個(gè)CO探測(cè)器、一個(gè)煙感探測(cè)器、兩對(duì)門(mén)磁開(kāi)關(guān)、兩個(gè)固定緊急報(bào)警按鈕、一個(gè)遙控緊急報(bào)警按鈕（可選），并通過(guò)公用電話(huà)網(wǎng)絡(luò)（PSTN）與小區(qū)安全防范中心進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)。安全防范中心控制端采用多媒體計(jì)算機(jī)控制，功能豐富，易學(xué)易用。一旦發(fā)生非法侵入事件（探測(cè)器、門(mén)磁、緊急按鈕被觸發(fā)），報(bào)警主機(jī)立即啟動(dòng)警號(hào)報(bào)警，并自動(dòng)通過(guò)家中的電話(huà)線(xiàn)路向報(bào)警中心站發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。此時(shí)中心值班人員只需從電腦屏幕上即能清楚地了解報(bào)警的具體部位及警情類(lèi)型（盜竊/搶劫等），以便及時(shí)采取相應(yīng)的處警措施，保障轄區(qū)內(nèi)部居民的生命財(cái)產(chǎn)安全

8、。采用出入口控制系統(tǒng)，可以使小區(qū)免去人員管理上的漏洞和麻煩，使出入口的控制管理成為一件輕松而愉快的事。針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況，可在小區(qū)出入口及單元門(mén)安裝門(mén)禁管理系統(tǒng)，同時(shí)在單元門(mén)及每戶(hù)住宅內(nèi)安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，既方便用戶(hù)出入，也對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行了有序的管理。出入口控制系統(tǒng)功能強(qiáng)大，不僅具有一般的出入口控制功能，還具有特殊的報(bào)警，延時(shí)，遙控，定時(shí)開(kāi)關(guān)門(mén)等功能。 系統(tǒng)管理便捷，可從管理中心的管理軟件上任意修改數(shù)據(jù)(增加刪減卡片)，查詢(xún)記錄，進(jìn)行特殊功能操作，并且各種歷史記錄及報(bào)告自動(dòng)存儲(chǔ)，可直接隨時(shí)從中心調(diào)出打印。 系統(tǒng)安全性能高，可實(shí)現(xiàn)各種分級(jí)授權(quán)管理，且操作人員的每一步操作均自動(dòng)記錄，有據(jù)可查。系統(tǒng)穩(wěn)

9、定可靠。軟件設(shè)計(jì)有看門(mén)狗電路、防拆開(kāi)關(guān)、感應(yīng)卡座，外設(shè)短路保護(hù)電路。所有器件均采用低功耗器件，網(wǎng)絡(luò)采用光隔接口。 系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖視頻監(jiān)控系統(tǒng)可以對(duì)小區(qū)內(nèi)指定的監(jiān)視點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)圖像監(jiān)視，主要有小區(qū)入口、車(chē)庫(kù)進(jìn)出口、車(chē)庫(kù)內(nèi)部、電梯內(nèi)、單元樓入口處、室外等場(chǎng)所，這些監(jiān)視點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)情況可以實(shí)時(shí)地傳送到監(jiān)控室內(nèi)的監(jiān)視器上。對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)出口、單元樓入口處的監(jiān)視，建議采用固定監(jiān)視點(diǎn)，使用定焦定向的攝像系統(tǒng)，每一個(gè)點(diǎn)設(shè)置一臺(tái)攝像機(jī)，進(jìn)行全天候監(jiān)視，在后端監(jiān)控室（保安中心）將每一個(gè)攝像點(diǎn)通過(guò)畫(huà)面分割器進(jìn)行畫(huà)面組合，并將組合畫(huà)面送至監(jiān)視器和專(zhuān)業(yè)長(zhǎng)延時(shí)錄像機(jī)進(jìn)行24小時(shí)錄像，錄像帶可留檔備查。小區(qū)進(jìn)出口和車(chē)庫(kù)內(nèi)部的攝

10、像監(jiān)控，全部采用全方位云臺(tái)和電動(dòng)變焦鏡頭，全方位云臺(tái)可承載攝像機(jī)進(jìn)行旋轉(zhuǎn)和俯仰運(yùn)動(dòng)，可大大增加監(jiān)控視野；電動(dòng)變焦鏡頭可以進(jìn)行改變光圈、焦距和聚焦運(yùn)動(dòng)，因此可以拍攝細(xì)部特寫(xiě)鏡頭。全方位云臺(tái)和電動(dòng)變焦鏡頭的活動(dòng)均可從監(jiān)控室（保安中心）進(jìn)行控制，可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)需要隨意靈活的進(jìn)行調(diào)整。停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口控制系統(tǒng)是近幾年興起的一種自動(dòng)識(shí)別、收費(fèi)進(jìn)出控制系統(tǒng)，已廣泛應(yīng)用于賓館、大廈、辦公樓、住宅小區(qū)等場(chǎng)所。該系統(tǒng)結(jié)合了先進(jìn)的非接觸感應(yīng)卡技術(shù)、機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制技術(shù)和計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)通訊技術(shù)，為車(chē)輛安全提供了有效的保護(hù)措施，大大改善了車(chē)輛停放秩序。停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)采用無(wú)人管理模式，由物業(yè)管理中心統(tǒng)一控制，統(tǒng)一發(fā)卡，統(tǒng)一管理。系

11、統(tǒng)中每一出、入口車(chē)道設(shè)有一臺(tái)讀卡機(jī)，一臺(tái)自動(dòng)閘門(mén)機(jī)及一個(gè)車(chē)輛感應(yīng)器。車(chē)主憑卡進(jìn)出，非接觸感應(yīng)卡使用方便快捷，安全可靠。物業(yè)管理中心可根據(jù)具體情況寫(xiě)卡、發(fā)卡，通過(guò)對(duì)非接觸感應(yīng)卡的限制來(lái)控制車(chē)輛進(jìn)出。持卡人驗(yàn)卡后，由讀卡器和車(chē)輛感應(yīng)器控制自動(dòng)閘門(mén)機(jī)開(kāi)閘放行，車(chē)輛駛過(guò)后由車(chē)輛感應(yīng)器控制自動(dòng)閘門(mén)機(jī)降下?lián)踯?chē)欄桿。 智能小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，主要抓住了三個(gè)基本點(diǎn)：一是根據(jù)現(xiàn)代住宅小區(qū)的物業(yè)管理特點(diǎn)進(jìn)行了業(yè)務(wù)功能設(shè)計(jì)，涵蓋常事務(wù)處理、收費(fèi)管理、公共物業(yè)管理等諸多物業(yè)管理工作，貼近現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理的需求：二是實(shí)現(xiàn)“無(wú)紙化"辦公，提供友好界面，以便于信息輸入輸出、交換和查詢(xún)，為企業(yè)的決策提供依

12、據(jù)。三是降低物業(yè)公司的管理成本，提高物業(yè)公司的工作效率，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。系統(tǒng)依賴(lài)小區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化的設(shè)施和自動(dòng)化系統(tǒng)，采用高效、完善、節(jié)能的管理手段，建立科學(xué)、先進(jìn)的管理模式，為住宅小區(qū)內(nèi)每一個(gè)家庭提供優(yōu)質(zhì)與超值的服務(wù)，并實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化在物業(yè)管理方面上的功能目標(biāo)。而能否提供完善豐富的增值服務(wù)項(xiàng)目是智能小區(qū)能否受到歡迎、健康發(fā)展的一個(gè)至關(guān)重要的因素。智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)集成了七大功能模塊：客戶(hù)管理、房產(chǎn)管理、收費(fèi)管理、維修管理、車(chē)場(chǎng)管理、人事管理，網(wǎng)上發(fā)布及信息反饋。未來(lái)的物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)是人性化服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，是核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理信息系統(tǒng)在其中大有作為。除了住宅小區(qū)外，管理信息系統(tǒng)

13、可以應(yīng)用于物業(yè)管理的各個(gè)領(lǐng)域。當(dāng)然對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展也將發(fā)揮巨大的作用。物業(yè)管理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，尤其與智能系統(tǒng)相了解后，如何充分發(fā)揮智能系統(tǒng)的效用，提高物業(yè)管理工作的效率方面的研究還可深化，這些有待于今后的研究工作中進(jìn)一步深入研究。智能化小區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)是創(chuàng)造了安全、健康、舒適宜人的生活環(huán)境。節(jié)約能源，能滿(mǎn)足多種用戶(hù)對(duì)不同環(huán)境功能的要求，現(xiàn)代化的通訊手段與辦公條件大大提高工作效率、極大豐富和方便人們的生活，提高生活質(zhì)量、方便管理。在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通訊技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)設(shè)備實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價(jià)值。 由于我國(guó)大城市人口密集，居住集中，高層住宅樓群較為普及，以及現(xiàn)代高新技術(shù)的推廣應(yīng)用，導(dǎo)致了人們?cè)谧》啃枨蟾拍钌系淖兏?。從以往追求居住的物理空間和豪華的裝修向著享受現(xiàn)代化精神內(nèi)涵與浪漫生活情趣的方向發(fā)展，追求更高的層次和境界。因此，盡管智能住宅在我國(guó)剛剛起步，但卻有著十分廣闊的發(fā)展前景，市場(chǎng)潛力巨大，必將成為我國(guó)下一個(gè)世紀(jì)住宅市場(chǎng)的主流。參考文