商業(yè)銷售培訓(xùn)課件

1、商業(yè)銷售培訓(xùn)課件商鋪銷售培訓(xùn)目錄目錄PART1：商鋪基礎(chǔ)知識(shí)：商鋪基礎(chǔ)知識(shí)PART2：商鋪銷售知識(shí)：商鋪銷售知識(shí)PART1：商鋪基礎(chǔ)知識(shí)：商鋪基礎(chǔ)知識(shí)臨沂商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展速度較快，從開(kāi)始的零星的小批發(fā)店到大商場(chǎng)，臨沂商業(yè)圈也隨之快速的發(fā)展起來(lái)，由最初的中心廣場(chǎng)商圈逐漸發(fā)展為臨沂七大商圈。臨沂商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展速度較快，從開(kāi)始的零星的小批發(fā)店到大商場(chǎng)，臨沂商業(yè)圈也隨之快速的發(fā)展起來(lái)，由最初的中心廣場(chǎng)商圈逐漸發(fā)展為臨沂七大商圈。2001年隨著人民廣場(chǎng)的竣工，人民廣場(chǎng)商圈迅速成長(zhǎng)起來(lái)，成為臨沂最年隨著人民廣場(chǎng)的竣工，人民廣場(chǎng)商圈迅速成長(zhǎng)起來(lái)，成為臨沂最早的商圈；早的商圈；隨著人民廣場(chǎng)商圈的西擴(kuò)，以及萬(wàn)博泓

2、服裝商貿(mào)城、華豐國(guó)際服裝城等隨著人民廣場(chǎng)商圈的西擴(kuò)，以及萬(wàn)博泓服裝商貿(mào)城、華豐國(guó)際服裝城等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的落成，西郊批發(fā)商圈逐漸的發(fā)展起來(lái)；專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的落成，西郊批發(fā)商圈逐漸的發(fā)展起來(lái)；北上東進(jìn)的臨沂城市規(guī)劃目標(biāo)、人民廣場(chǎng)的東延以及河?xùn)|板塊住宅地產(chǎn)北上東進(jìn)的臨沂城市規(guī)劃目標(biāo)、人民廣場(chǎng)的東延以及河?xùn)|板塊住宅地產(chǎn)的火爆開(kāi)發(fā)，河?xùn)|商圈也迅速的發(fā)展起來(lái)；的火爆開(kāi)發(fā)，河?xùn)|商圈也迅速的發(fā)展起來(lái)；2009年臨沂市政府遷至北城新區(qū)，并對(duì)沂蒙路及通達(dá)路兩條城市主干道年臨沂市政府遷至北城新區(qū)，并對(duì)沂蒙路及通達(dá)路兩條城市主干道的政治、經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)行重新理解和規(guī)劃，采取的一系列措施盤活了這兩的政治、經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)行重新理解

3、和規(guī)劃，采取的一系列措施盤活了這兩條城市主干線的商業(yè)發(fā)展，并由此帶活了北城新區(qū)的商業(yè)氛圍；條城市主干線的商業(yè)發(fā)展，并由此帶活了北城新區(qū)的商業(yè)氛圍；依托長(zhǎng)途汽車站和臨沂大學(xué)的落成，在鴻儒國(guó)際文化廣場(chǎng)等商業(yè)的帶動(dòng)依托長(zhǎng)途汽車站和臨沂大學(xué)的落成，在鴻儒國(guó)際文化廣場(chǎng)等商業(yè)的帶動(dòng)下大學(xué)城商圈開(kāi)始異軍突起。下大學(xué)城商圈開(kāi)始異軍突起。隨著國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的成立，大批的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，開(kāi)隨著國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的成立，大批的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)區(qū)商圈逐步形成。發(fā)區(qū)商圈逐步形成。大學(xué)城大學(xué)城商圈商圈涑河商圈涑河商圈人民廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)商圈商圈羅莊羅莊商圈商圈南坊南坊商圈商圈河?xùn)|河?xùn)|商圈商圈開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)商圈商圈臨沂大

4、商圈的劃分臨沂大商圈的劃分商鋪的投資價(jià)值商鋪的投資價(jià)值對(duì)比其他投資產(chǎn)品及集中式商業(yè)產(chǎn)權(quán)鋪，無(wú)論是自用還是投資，街鋪均具備極強(qiáng)的對(duì)比其他投資產(chǎn)品及集中式商業(yè)產(chǎn)權(quán)鋪，無(wú)論是自用還是投資，街鋪均具備極強(qiáng)的“風(fēng)險(xiǎn)小、收益高風(fēng)險(xiǎn)小、收益高”的特征。的特征。地產(chǎn)的價(jià)值主要在于土地價(jià)值，土地的永存和不會(huì)損失的屬性，使得商鋪相比其他投資性產(chǎn)品具備顯著的地產(chǎn)的價(jià)值主要在于土地價(jià)值，土地的永存和不會(huì)損失的屬性，使得商鋪相比其他投資性產(chǎn)品具備顯著的地產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定性及實(shí)體投資的屬性地產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定性及實(shí)體投資的屬性。商鋪因土地的稀缺性、自用或出租所得收益的及時(shí)及穩(wěn)定性、商業(yè)物業(yè)快速升值的屬性，使商鋪具有極強(qiáng)的商鋪因土地的稀

5、缺性、自用或出租所得收益的及時(shí)及穩(wěn)定性、商業(yè)物業(yè)快速升值的屬性，使商鋪具有極強(qiáng)的財(cái)富保值和升值財(cái)富保值和升值的功能。的功能。商鋪在直接投資（自用）時(shí)，能夠獲得商鋪在直接投資（自用）時(shí)，能夠獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在間接投資（投資）時(shí)，能夠獲得，在間接投資（投資）時(shí)，能夠獲得租金收益租金收益，在轉(zhuǎn)手出售時(shí)，能夠獲得，在轉(zhuǎn)手出售時(shí)，能夠獲得物業(yè)升值的差價(jià)利潤(rùn)物業(yè)升值的差價(jià)利潤(rùn)，所，所以商鋪具有良好的通用性及變現(xiàn)能力。以商鋪具有良好的通用性及變現(xiàn)能力。商鋪因其地產(chǎn)屬性的固定性、稀缺性，是不動(dòng)產(chǎn)，以及保值升值的功能，是商鋪因其地產(chǎn)屬性的固定性、稀缺性，是不動(dòng)產(chǎn)，以及保值升值的功能，是受銀行歡迎的抵押品，

6、受銀行歡迎的抵押品，對(duì)購(gòu)鋪者而言，在使用商鋪實(shí)物的同時(shí)，對(duì)購(gòu)鋪者而言，在使用商鋪實(shí)物的同時(shí)，還可以還可以用權(quán)證作抵押從而獲得融資用權(quán)證作抵押從而獲得融資。商鋪銷售的（租金收益和商鋪價(jià)值、升值收益）影響因素商鋪銷售的（租金收益和商鋪價(jià)值、升值收益）影響因素商業(yè)因素：商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等；商業(yè)因素：商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等；客流因素：客流量對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要，商業(yè)因素是商鋪所在地區(qū)的客流因素：客流量對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要，商業(yè)因素是商鋪所在地區(qū)的“宏觀宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對(duì)商鋪價(jià)值的商業(yè)狀況，但客流量是針對(duì)商鋪

7、價(jià)值的“微觀微觀”量化；量化；可視性及可達(dá)性因素：商鋪的可視性及可達(dá)性因素：商鋪的“可視性、可達(dá)性可視性、可達(dá)性”指經(jīng)過(guò)建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到并到達(dá)；指經(jīng)過(guò)建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到并到達(dá)；樓層因素：商鋪層數(shù)及所在的樓層對(duì)商鋪價(jià)值的影響力、售價(jià)、租金等，差別巨大；樓層因素：商鋪層數(shù)及所在的樓層對(duì)商鋪價(jià)值的影響力、售價(jià)、租金等，差別巨大；交通因素：交通條件直接影響訪客流量；交通因素：交通條件直接影響訪客流量；停車因素：停車因素現(xiàn)在是消費(fèi)者選擇消費(fèi)地點(diǎn)的關(guān)鍵因素；停車因素：停車因素現(xiàn)

8、在是消費(fèi)者選擇消費(fèi)地點(diǎn)的關(guān)鍵因素；硬件因素：商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)層面的內(nèi)容；硬件因素：商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)層面的內(nèi)容；業(yè)態(tài)品類規(guī)劃因素：經(jīng)營(yíng)商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切關(guān)系，不同的品類，其利潤(rùn)空間顯著不同，租金也就不同；業(yè)態(tài)品類規(guī)劃因素：經(jīng)營(yíng)商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切關(guān)系，不同的品類，其利潤(rùn)空間顯著不同，租金也就不同；商業(yè)運(yùn)營(yíng)因素：商鋪所隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方式、運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、管理

9、水平等對(duì)該商鋪的成活率、租金水平、升值空間的影響巨大；商業(yè)運(yùn)營(yíng)因素：商鋪所隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方式、運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、管理水平等對(duì)該商鋪的成活率、租金水平、升值空間的影響巨大；初始售價(jià)因素：商鋪初始售價(jià)的高低影響商鋪投資的收益，商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越高，反之則相反；初始售價(jià)因素：商鋪初始售價(jià)的高低影響商鋪投資的收益，商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越高，反之則相反；區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展因素：商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，商鋪周邊地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)對(duì)商鋪的價(jià)值起到核心作用；區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展因素：商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，商鋪周邊地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)對(duì)商鋪的價(jià)值起到核心作用；商

10、鋪的投資特點(diǎn)商鋪的投資特點(diǎn)穩(wěn)定性：穩(wěn)定性：住宅及公寓的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為住宅及公寓的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3至至10年或更長(zhǎng)；同時(shí)租金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)，年或更長(zhǎng)；同時(shí)租金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)，租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障；租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障；增值性增值性：商鋪會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)還帶來(lái)租金增長(zhǎng)；長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如直接購(gòu)買，如果說(shuō)住宅的價(jià)值可以相商鋪會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)還帶來(lái)租金增長(zhǎng)；長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不

11、如直接購(gòu)買，如果說(shuō)住宅的價(jià)值可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值不可限量；對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值不可限量；高回報(bào)率：高回報(bào)率：臨沂市場(chǎng)住宅（公寓）的投資回報(bào)率大約臨沂市場(chǎng)住宅（公寓）的投資回報(bào)率大約4%7%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能增值到，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能增值到10%15%，有的甚至達(dá)到，有的甚至達(dá)到20%以上；除商鋪以上；除商鋪的租金收益外，投資者還可以充分利用商鋪的增值提高投資收益，在商鋪價(jià)值升值到一定水平時(shí)及時(shí)轉(zhuǎn)手賣出，獲得極高投資回報(bào)（后的租金收益外，投資者還可以充分利用商鋪的增值提高投資收益，在商鋪價(jià)值升值到一定水平時(shí)及時(shí)轉(zhuǎn)手賣出，獲得極高投資

12、回報(bào)（后附公式及案例）；附公式及案例）；投資潛力：投資潛力：成熟商鋪與住宅的價(jià)格比可達(dá)到成熟商鋪與住宅的價(jià)格比可達(dá)到4151，目前我們項(xiàng)目的比例剛到，目前我們項(xiàng)目的比例剛到1.5121，可見(jiàn)商鋪價(jià)格還有極大的上漲空間；，可見(jiàn)商鋪價(jià)格還有極大的上漲空間；購(gòu)買商鋪的盈利方式購(gòu)買商鋪的盈利方式投資轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)無(wú)外乎四種方式：投資轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)無(wú)外乎四種方式：自己經(jīng)營(yíng)；出租；短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)；先經(jīng)營(yíng)，后轉(zhuǎn)手；自己經(jīng)營(yíng)；出租；短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)；先經(jīng)營(yíng)，后轉(zhuǎn)手；自營(yíng)：自營(yíng)：相對(duì)于其他三種方式，自己經(jīng)營(yíng)具有更大的靈動(dòng)性，利潤(rùn)的大小也有其不可確定性，同時(shí)具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；相對(duì)于其他三種方式，自己經(jīng)營(yíng)具有更大的靈

13、動(dòng)性，利潤(rùn)的大小也有其不可確定性，同時(shí)具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；出租：出租：出租易于操作，收入也比較穩(wěn)定，但是獲取的利潤(rùn)也往往被控制在一定的范圍內(nèi)；出租易于操作，收入也比較穩(wěn)定，但是獲取的利潤(rùn)也往往被控制在一定的范圍內(nèi)；短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)：短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)：相對(duì)于其他三種經(jīng)營(yíng)方式，短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)變現(xiàn)能力最強(qiáng)；相對(duì)于其他三種經(jīng)營(yíng)方式，短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)變現(xiàn)能力最強(qiáng)；先經(jīng)營(yíng)，再出手：先經(jīng)營(yíng)，再出手：是指投資者自己先經(jīng)營(yíng)，等到商鋪火爆后再以高價(jià)出售，先經(jīng)營(yíng)，后轉(zhuǎn)手可以在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)帶來(lái)最大的收益；是指投資者自己先經(jīng)營(yíng)，等到商鋪火爆后再以高價(jià)出售，先經(jīng)營(yíng)，后轉(zhuǎn)手可以在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)帶來(lái)最大的收益；投資

14、性產(chǎn)品對(duì)比投資性產(chǎn)品對(duì)比投資項(xiàng)目投資項(xiàng)目商鋪商鋪?zhàn)≌≌瑑?chǔ)蓄存款儲(chǔ)蓄存款國(guó)債國(guó)債股票股票保險(xiǎn)保險(xiǎn)穩(wěn)定性穩(wěn)定性強(qiáng)強(qiáng)一般一般很強(qiáng)很強(qiáng)很強(qiáng)很強(qiáng)差差強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)性風(fēng)險(xiǎn)性小小一般一般無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)大大小小回報(bào)率回報(bào)率租金租金5-15%3-5%1.98%三年期三年期2.32%五年期五年期2.63%無(wú)法預(yù)測(cè)無(wú)法預(yù)測(cè)低低靈活性靈活性出租、抵押出租、抵押自營(yíng)、轉(zhuǎn)讓自營(yíng)、轉(zhuǎn)讓出租、自用出租、自用、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓隨意支取隨意支取出讓、抵押出讓、抵押轉(zhuǎn)讓、抵押轉(zhuǎn)讓、抵押買賣隨意買賣隨意升值性升值性高高低低很低很低低低無(wú)法預(yù)測(cè)無(wú)法預(yù)測(cè)低低PART2：商鋪銷售知識(shí)：商鋪銷售知識(shí)商業(yè)銷售須知商業(yè)銷售須知商鋪一種投資，區(qū)別于住宅強(qiáng)調(diào)舒適性

15、的方式，商鋪應(yīng)以商鋪一種投資，區(qū)別于住宅強(qiáng)調(diào)舒適性的方式，商鋪應(yīng)以物業(yè)投資顧問(wèn)物業(yè)投資顧問(wèn)的方式去推介給買家，商業(yè)銷售應(yīng)具備三項(xiàng)基本的能力：的方式去推介給買家，商業(yè)銷售應(yīng)具備三項(xiàng)基本的能力：了解城市了解城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的能力、熟知各品類經(jīng)營(yíng)特征的能力、會(huì)計(jì)算投資回報(bào)的能力商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的能力、熟知各品類經(jīng)營(yíng)特征的能力、會(huì)計(jì)算投資回報(bào)的能力；如買家是經(jīng)營(yíng)者就站在針對(duì)其行業(yè)（了解各行業(yè)經(jīng)營(yíng)特征）的獨(dú)特性去推介對(duì)應(yīng)的商鋪，并站在裝修、經(jīng)營(yíng)成本方面給予考慮，并強(qiáng)調(diào)如買家是經(jīng)營(yíng)者就站在針對(duì)其行業(yè)（了解各行業(yè)經(jīng)營(yíng)特征）的獨(dú)特性去推介對(duì)應(yīng)的商鋪，并站在裝修、經(jīng)營(yíng)成本方面給予考慮，并強(qiáng)調(diào)有投資性的退路，給予買家

16、的信心，強(qiáng)調(diào)有投資性的退路，給予買家的信心，強(qiáng)調(diào)“進(jìn)可經(jīng)營(yíng)、退可投資進(jìn)可經(jīng)營(yíng)、退可投資”的保障；的保障；若買家是投資者時(shí)，則站在若買家是投資者時(shí)，則站在“為投入資金爭(zhēng)取最大利潤(rùn)為投入資金爭(zhēng)取最大利潤(rùn)”的角度去分析，強(qiáng)調(diào)高回報(bào)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以財(cái)富的時(shí)間價(jià)值去吸引買家，以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的角度去分析，強(qiáng)調(diào)高回報(bào)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以財(cái)富的時(shí)間價(jià)值去吸引買家，以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的保底性收益計(jì)劃去消除買家的顧慮；的保底性收益計(jì)劃去消除買家的顧慮；商鋪投資回報(bào)的計(jì)算方法商鋪投資回報(bào)的計(jì)算方法購(gòu)買后出租的回報(bào)（靜態(tài)收益）購(gòu)買后出租的回報(bào)（靜態(tài)收益）年租金回報(bào)：每平米日租金每平米日租金*365天、購(gòu)買單價(jià)天、購(gòu)買單價(jià)*市場(chǎng)平均回

17、報(bào)率市場(chǎng)平均回報(bào)率物業(yè)升值的回報(bào)（動(dòng)態(tài)收益）物業(yè)升值的回報(bào)（動(dòng)態(tài)收益）升值回報(bào)計(jì)算公式：購(gòu)買單價(jià)購(gòu)買單價(jià)*升值系數(shù)總和升值系數(shù)總和購(gòu)買后再出售的回報(bào)購(gòu)買后再出售的回報(bào)回報(bào)計(jì)算公式：每平米租金每平米租金經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)收益+出售單價(jià)出售單價(jià)-購(gòu)買單價(jià)購(gòu)買單價(jià)備注：上述為簡(jiǎn)單化的計(jì)算公式，未計(jì)算租金遞增及稅費(fèi)、貸款利息及相關(guān)手續(xù)費(fèi)等數(shù)據(jù)；商鋪的置業(yè)計(jì)劃書(shū)商鋪的置業(yè)計(jì)劃書(shū)年限年限201820192020202120222023202420252026合計(jì)合計(jì)十年純收益十年純收益=十年租金總回報(bào)十年租金總回報(bào)+十年后物業(yè)價(jià)值十年后物業(yè)價(jià)值-總房款支出總房款支出-利息支出利息支出=274209元元同時(shí)預(yù)防同

18、時(shí)預(yù)防20萬(wàn)元十年的貨幣貶值損失萬(wàn)元十年的貨幣貶值損失60000元元投資總額投資總額首期投資首期投資2000040574057405740574057405740574057405724057020174057升值回報(bào)升值回報(bào)借款借款80000210000220500231525243101255256268019281420295491310266325779貨幣貶值貨幣貶值貸款貸款100000600060006000600060006000600060006000600060000回報(bào)總額回報(bào)總額租金回報(bào)租金回報(bào)144001540016400174001840019400204002140

19、02240023400514779利息支出利息支出以一套總價(jià)以一套總價(jià)20萬(wàn)元的公寓，計(jì)算十年期的投資回報(bào)萬(wàn)元的公寓，計(jì)算十年期的投資回報(bào)商鋪投資回報(bào)的計(jì)算舉例商鋪投資回報(bào)的計(jì)算舉例舉例：舉例：商鋪銷售單價(jià)商鋪銷售單價(jià)10000元元/，周邊租金水平，周邊租金水平1.5元元/，租金遞增水平維持在，租金遞增水平維持在4%/年，物業(yè)升值水平維持在年，物業(yè)升值水平維持在7%/年；年；年投資回報(bào)率為：1.5*365/10000=5.48%回報(bào)測(cè)算表回報(bào)測(cè)算表備注：上述為簡(jiǎn)單化的計(jì)算公式，未計(jì)算租金稅費(fèi)、貸款利息及相關(guān)手續(xù)費(fèi)等數(shù)據(jù)；年限1234567891011121314日租金1.50 1.56 1.6

20、2 1.69 1.75 1.82 1.90 1.97 2.05 2.13 2.22 2.31 2.40 2.50 年租金收益日租金*365547.50 569.40 592.18 615.86 640.50 666.12 692.76 720.47 749.29 779.26 810.43 842.85 876.57 911.63 租金總收益年限相加547.50 1116.91709.0762324.942965.443631.554324.325044.795794.086573.347383.788226.639103.1910014.82物業(yè)升值年售價(jià)*1.071000010700114

21、4912250.4313107.9614025.5215007.3016057.8117181.8618384.5919671.5121048.5222521.9224098.45轉(zhuǎn)出售收益租金收益+物業(yè)升值-售價(jià)547.51816.93158.0764575.376073.407657.079331.6211102.6012975.9414957.9317055.2919275.1521625.1124113.27客戶客戶挖掘挖掘老客戶老客戶老客戶是社區(qū)商街獨(dú)具的客戶資源，購(gòu)買比例高達(dá)近40%，老客戶轉(zhuǎn)介紹成交比例更高，是社區(qū)商鋪銷售的重要客群，利用客戶推介會(huì)、客戶推介會(huì)、案場(chǎng)活動(dòng)、上門拜訪、老帶新政策刺激案場(chǎng)活動(dòng)、上門拜訪、老帶新政策刺激等方式，充分調(diào)動(dòng)老客戶的購(gòu)買欲及轉(zhuǎn)介力度。經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)戶社區(qū)街鋪絕大多數(shù)都是自用客戶，周邊周邊零售個(gè)體戶、小型商戶、中小餐飲經(jīng)零售個(gè)體戶、小型商戶、中小餐飲經(jīng)營(yíng)