商業(yè)改造項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)介紹（課堂PPT）

1、商業(yè)項(xiàng)目改造經(jīng)驗(yàn)商業(yè)項(xiàng)目改造經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目背景介紹 前期準(zhǔn)備階段 設(shè)計(jì)階段 施工階段 移交階段14/24/20222項(xiàng)目背景介紹改造項(xiàng)目背景： 天津津匯廣場項(xiàng)目分期陸續(xù)落成并開業(yè)；其中商場于2001年開業(yè)，1號寫字樓于2002年開業(yè)，酒店及2號寫字樓于2007年開業(yè)。隨著現(xiàn)有設(shè)施的陸續(xù)老化以及天津商業(yè)地產(chǎn)市場需求的變化，投資方GIC希望適時(shí)加大投資力度，及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)類型，以期趕超市場發(fā)展的步伐。計(jì)劃于2015年初至2016年底對現(xiàn)有津匯廣場裙房商業(yè)購物廣場進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和進(jìn)行室內(nèi)裝修升級，將津匯廣場商場打造成集精品零售、餐飲、休閑及娛樂的時(shí)尚綜合體。并引入大悅城品牌作為本項(xiàng)目的運(yùn)營管理方，與大悅城聯(lián)

2、袂打造天津另一個(gè)大悅城購物中心。改造設(shè)計(jì)原則：在審批的項(xiàng)目預(yù)算內(nèi)和結(jié)構(gòu)改造可行的前提下，盡量滿足商業(yè)業(yè)態(tài)改造的需求。4/24/20223 項(xiàng)目背景介紹- 商場改造前平面F1F3F2F4F5F64/24/20224前期準(zhǔn)備階段 報(bào)建手續(xù)報(bào)建手續(xù)：是否立項(xiàng)？對于改造項(xiàng)目很多投資方的負(fù)責(zé)人總是想規(guī)避報(bào)建手續(xù)。 如果僅僅是對內(nèi)部裝修效果調(diào)整、翻新裝飾面、機(jī)電末端的調(diào)整，沒有建筑面積的變化，是按照裝修工程進(jìn)行報(bào)建和驗(yàn)收，不用報(bào)規(guī)劃部門審批，需要如：建委的質(zhì)量監(jiān)督和消防審批及驗(yàn)收。 如果有建筑布局的調(diào)整和結(jié)構(gòu)拆改造成建筑面積的變化、出租區(qū)域與公共區(qū)域的變化，就要進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃報(bào)建手續(xù)和驗(yàn)收手續(xù)。這種改造項(xiàng)

3、目類似新建項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)和驗(yàn)收備案手續(xù)。改造工程竣工備案后，委托房管局進(jìn)行產(chǎn)權(quán)測繪，重新核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。正規(guī)的報(bào)建、驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的手續(xù)，利于后期的合法經(jīng)營活動(dòng)。4/24/20225前期準(zhǔn)備階段改造前的項(xiàng)目調(diào)查改造前的項(xiàng)目調(diào)查在收購和改造前應(yīng)對項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行詳盡的調(diào)查，利于確定改造方案和設(shè)計(jì)方向，尤其應(yīng)注意如下信息：原有項(xiàng)目的測繪和現(xiàn)狀圖繪制：原有竣工圖不準(zhǔn)確是普遍現(xiàn)象，尤其是使用年限較長的項(xiàng)目情況更為嚴(yán)重，如果沒有準(zhǔn)確的現(xiàn)狀圖，將無法指導(dǎo)后續(xù)工作。結(jié)構(gòu)鑒定單位、設(shè)計(jì)單位、圖紙審查單位、消防審圖部門、商業(yè)顧問都需要原有正確的竣工圖紙最為指導(dǎo)工作的依據(jù)。本項(xiàng)目在就沒有進(jìn)行現(xiàn)場測繪工作，從城建檔案館調(diào)取

4、的資料作為各方的工作依舊，在項(xiàng)目進(jìn)行過程中帶來了很多麻煩：如：10年使用過程中的機(jī)電改造信息無、局部結(jié)構(gòu)拆改的信息無、所有弱電（尤其是各運(yùn)營商的光纜）線路路由信息無.。 4/24/20226前期準(zhǔn)備階段改造前的項(xiàng)目調(diào)查結(jié)構(gòu)可靠性鑒定結(jié)構(gòu)可靠性鑒定（政府報(bào)批的要求、后續(xù)改造設(shè)計(jì)的依據(jù)）：后續(xù)使用年限？安全性鑒定和帶抗震驗(yàn)算鑒定？帶改造方案的鑒定？聘用有鑒定資質(zhì)的第三方單位，對于又有建筑物進(jìn)行“結(jié)構(gòu)可靠性鑒定結(jié)構(gòu)可靠性鑒定”。實(shí)體檢測工作：實(shí)體檢測工作：通過實(shí)測、實(shí)量，檢測原有建筑物的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，是否符合原設(shè)計(jì)要求，混凝土的老化程度、檢測鋼筋數(shù)量是否符合原設(shè)計(jì)，是否有超負(fù)荷使用情況，是否受到破壞或私

5、自結(jié)構(gòu)拆改的情況。結(jié)構(gòu)驗(yàn)算工作：結(jié)構(gòu)驗(yàn)算工作：根據(jù)現(xiàn)場實(shí)測數(shù)據(jù)、后續(xù)使用年限、現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、抗震規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)算，給出原有建筑物的評級（B級以上較好）。特別要注意建筑物所在的場地類別：特別要注意建筑物所在的場地類別： 場地的類別分為四類，分別是、類，如果建筑所在地的場地類別過低，則改造加固的費(fèi)用較高。案例：北京某項(xiàng)目。4/24/20227前期準(zhǔn)備階段改造前的項(xiàng)目調(diào)查原有各個(gè)機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的運(yùn)營現(xiàn)狀：原有各個(gè)機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的運(yùn)營現(xiàn)狀：和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)多溝通，獲得最真實(shí)的現(xiàn)場資料和情況：供冷、供熱、供電、消防、安防、網(wǎng)絡(luò)等等可以委托專業(yè)第三方單位，機(jī)電系統(tǒng)和設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)查。案例：北京某項(xiàng)目：在收

6、購前沒有進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，造成后續(xù)改造工作的困難和存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。冷凍機(jī)使用10多年降效嚴(yán)重，供熱燃?xì)忮仩t以不能滿足現(xiàn)行環(huán)保要求，原有給排水、供熱、供冷、電力、燃?xì)獾饶茉垂┙o情況原有給排水、供熱、供冷、電力、燃?xì)獾饶茉垂┙o情況供冷：一般不用增容供熱：一般不用增容電力：增容的成本很高，改造前或購買資產(chǎn)前一定要調(diào)查清楚。案例：北京某項(xiàng)目燃?xì)猓嚎梢栽鋈?，但施工期較長，要盡早開始委托燃?xì)鈱I(yè)隊(duì)伍進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工4/24/20228設(shè)計(jì)階段組織構(gòu)架工程管理團(tuán)隊(duì)（仲量聯(lián)行工程管理團(tuán)隊(duì)（仲量聯(lián)行JLL）：）：負(fù)責(zé)工程前期報(bào)建、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)、施工、二裝管理等項(xiàng)目全過程 管理商業(yè)招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)（中糧大悅城）：商業(yè)招商運(yùn)

7、營團(tuán)隊(duì)（中糧大悅城）：負(fù)責(zé)確定商業(yè)業(yè)態(tài)、市場定位，為業(yè)主和建筑師提供投資和設(shè)計(jì)依據(jù)。負(fù)責(zé)商場的招商和日常商業(yè)運(yùn)營管理。建筑師團(tuán)隊(duì)（新加坡建筑師團(tuán)隊(duì)（新加坡CGN建筑師）：建筑師）：根據(jù)商業(yè)顧問提供的招商方案和業(yè)主提供的要求，提供建筑設(shè)計(jì)方案。機(jī)電顧問團(tuán)隊(duì)（機(jī)電顧問團(tuán)隊(duì)（BECA貝科機(jī)電顧問）：貝科機(jī)電顧問）：項(xiàng)目原有機(jī)電系統(tǒng)的調(diào)查、配合建筑師和招商團(tuán)隊(duì)的要求，提供機(jī)電改造方案。結(jié)構(gòu)顧問和本地設(shè)計(jì)院（天津建筑設(shè)計(jì)院）：結(jié)構(gòu)顧問和本地設(shè)計(jì)院（天津建筑設(shè)計(jì)院）：為本項(xiàng)目原設(shè)計(jì)單位，根據(jù)建筑師和機(jī)電顧問提供的建筑、機(jī)電設(shè)計(jì)方案提供結(jié)構(gòu)改造方案和各專業(yè)施工圖。保證設(shè)計(jì)文件的合規(guī)性和落地性。成本顧問團(tuán)隊(duì)（

8、利比造價(jià)咨詢顧問）：成本顧問團(tuán)隊(duì)（利比造價(jià)咨詢顧問）：提供合約和成本造價(jià)的咨詢服務(wù)。4/24/20229設(shè)計(jì)階段確定商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)是商業(yè)業(yè)態(tài)的布置和定位商業(yè)改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)是商業(yè)業(yè)態(tài)的布置和定位原計(jì)劃改造工作計(jì)劃2015年初-2016年底，兩年時(shí)間完成設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工和移交。原商業(yè)顧問: 盈石，不能給出可行的招商方案和商業(yè)業(yè)態(tài)布局，2017年9月，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案仍無法確定。為促進(jìn)項(xiàng)目有效進(jìn)展，業(yè)主在2015年10月引入中糧大悅城招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，作為項(xiàng)目商業(yè)顧問和將來商業(yè)運(yùn)營的合作方。大悅城給出了中庭加飛天梯的改造方案，及時(shí)確定了商業(yè)業(yè)態(tài)的布局商業(yè)業(yè)態(tài)的布局。 商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)

9、格風(fēng)格-體驗(yàn)式購物 人員動(dòng)線動(dòng)線-中庭加飛天梯 商鋪的布局布局-豐富的招商資源為基礎(chǔ)，確定業(yè)態(tài)布局，店鋪大小等等4/24/202210設(shè)計(jì)階段確定商業(yè)業(yè)態(tài)F1F2F3F4F5F64/24/202211設(shè)計(jì)階段確定商業(yè)業(yè)態(tài)首層辦公樓、酒店三個(gè)大堂維持不變，商場布局隨業(yè)態(tài)有所調(diào)整，以國際一線品牌零售為主。增加1-4層飛天梯和增加圓中庭共享空間，增加1-4層飛天梯首層升級改造工程內(nèi)容：首層升級改造工程內(nèi)容：4/24/202212設(shè)計(jì)階段確定商業(yè)業(yè)態(tài)2 層商場通過中庭與首層實(shí)現(xiàn)貫通，布局隨業(yè)態(tài)有所調(diào)整。增加1-4層飛天梯，增加圓中庭共享空間2 層升級改造工程內(nèi)容層升級改造工程內(nèi)容4/24/202213

10、設(shè)計(jì)階段確定商業(yè)業(yè)態(tài)3 層升級改造工程內(nèi)容層升級改造工程內(nèi)容3 層商場通過中庭與首層實(shí)現(xiàn)貫通，布局隨業(yè)態(tài)有所調(diào)整.原有扶梯調(diào)整位置增加圓中庭共享空間4/24/202214設(shè)計(jì)階段確定商業(yè)業(yè)態(tài)4 層升級改造工程內(nèi)容層升級改造工程內(nèi)容4 層商場通過中庭與首層實(shí)現(xiàn)貫通，布局隨業(yè)態(tài)有所調(diào)整，以高尚舒適生活為主題的生活用品及配套街區(qū)。原有扶梯調(diào)整位置增加圓中庭共享空間增加1-4層飛天梯4/24/202215設(shè)計(jì)階段確定商業(yè)業(yè)態(tài)5 層升級改造工程內(nèi)容層升級改造工程內(nèi)容5 層商場調(diào)整為以正餐為主體的餐飲樓層原有扶梯調(diào)整位置增加圓中庭共享空間4/24/202216設(shè)計(jì)階段確定商業(yè)業(yè)態(tài)6 層升級改造工程內(nèi)容層升

11、級改造工程內(nèi)容6 層商場打造為一個(gè)具有話題性的購物街區(qū)和創(chuàng)意餐廳原有扶梯調(diào)整位置增加圓中庭共享空間4/24/202217設(shè)計(jì)階段建筑設(shè)計(jì)商業(yè)改造項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)的重點(diǎn)商業(yè)改造項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)的重點(diǎn)需要按照新的防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)在改造報(bào)建初期要明確改造區(qū)域和非改造區(qū)域的邊界，改造區(qū)域按照新的規(guī)范進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，原非改造區(qū)域維持原狀。增加疏散樓梯的數(shù)量和調(diào)整位置、增加消防設(shè)施（如消防電梯時(shí)），施工成本和時(shí)間都很大，建筑師要兼顧商業(yè)業(yè)態(tài)布局的要求、現(xiàn)場施工的可操作性、成本、工期等因素確定合合理的建筑布局和防火分區(qū)布局改造方案（考量建筑師水平的關(guān)鍵工作）理的建筑布局和防火分區(qū)布局改造方案（考量

12、建筑師水平的關(guān)鍵工作）確實(shí)有局部區(qū)域無法按照新規(guī)范進(jìn)行改造的，可以采取專家論證的方式進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。（盡量不采用） 4/24/202218設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)改造設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是可實(shí)施性結(jié)構(gòu)改造設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是可實(shí)施性本項(xiàng)目比較特殊，在三個(gè)高層建筑下的裙房范圍內(nèi)進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造，需要進(jìn)行專家論證。由建院提供的結(jié)構(gòu)改造方案，專家組對改造設(shè)計(jì)方案的可行性進(jìn)行了評估。結(jié)構(gòu)拆除方法應(yīng)采用“靜力拆除”的方案，如墻劇、繩鋸、液壓剪等方式。新增加的結(jié)構(gòu)部分宜采用鋼結(jié)構(gòu)梁加樓承板方式，現(xiàn)場施工較容易。結(jié)構(gòu)加固方式以碳纖維、粘鋼為主，盡量優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，在改造區(qū)域內(nèi)容進(jìn)行加工，較少在營業(yè)區(qū)內(nèi)的施工內(nèi)容。 4/24/202219

13、設(shè)計(jì)階段機(jī)電設(shè)計(jì)機(jī)電設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)時(shí)考慮盡量減少對現(xiàn)運(yùn)行系統(tǒng)的影響、施工可操作性、能源紅線的機(jī)電設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)時(shí)考慮盡量減少對現(xiàn)運(yùn)行系統(tǒng)的影響、施工可操作性、能源紅線的控制控制按照新的業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)重新對裙房范圍內(nèi)強(qiáng)弱電、空調(diào)、排油煙、給排水設(shè)施進(jìn)行改造，保留豎向管井內(nèi)主要設(shè)備線纜設(shè)備，每層內(nèi)的水平機(jī)電管線拆除后重新安裝新增餐飲業(yè)態(tài)的給排水、排油煙路由是設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。建筑師提供初步平面布局-機(jī)電顧問提供豎井提資條件-建筑師和結(jié)構(gòu)顧問反饋修改意見-多輪協(xié)商后確認(rèn)機(jī)電提資條件。能源紅線的控制：在不能增容的情況下，現(xiàn)有能源如何合理分配是關(guān)鍵。小租戶的需求與原有能源供應(yīng)的情況的矛盾。對將來的租戶提出二

14、次裝修要求（機(jī)電方面） 4/24/202220施工階段為節(jié)省工期，在沒有完成總包單位招標(biāo)工作前，將原有機(jī)電管線拆除工作單獨(dú)發(fā)包將原有機(jī)電管線拆除工作單獨(dú)發(fā)包。 工期緊張，在15年10月剛剛確定方案，如果完成全部設(shè)計(jì)和總包單位招標(biāo)工作再進(jìn)行施工，將無法實(shí)現(xiàn)16年底開業(yè)的目標(biāo)有大中庭大中庭的商業(yè)項(xiàng)目，中庭施工耗時(shí)最長，為整個(gè)改造項(xiàng)目的主線整個(gè)改造項(xiàng)目的主線。超高中庭的裝修時(shí)間從搭設(shè)腳手架到拆除腳手架和完成中庭地面裝飾材料，應(yīng)考慮90天左右。本項(xiàng)目在寫字樓和酒店下面，施工噪聲的控制噪聲的控制很關(guān)鍵。拆除工程多采用靜力拆除方法靜力拆除方法，工程造價(jià)較高，在確定招標(biāo)方案應(yīng)關(guān)注。樓板拆除宜采用液壓剪、梁的

15、拆除宜采用繩鋸，在拆除結(jié)構(gòu)時(shí)，確定拆除塊體的尺寸和重量時(shí)應(yīng)充分考慮吊裝需關(guān)注新增結(jié)構(gòu)混凝土采購問題：混您土澆筑量較少，采購困難。臨時(shí)排風(fēng)系統(tǒng)臨時(shí)排風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)置，保證現(xiàn)場施工環(huán)境和不影響運(yùn)營區(qū)域4/24/202221施工階段租約未到期的租戶的管理，要求有臨時(shí)措施保證租戶的運(yùn)營機(jī)電深化設(shè)計(jì)中采用BIM技術(shù)，繪制綜合管線圖，避免碰撞和滿足精裝凈空要求在施工初期要根據(jù)運(yùn)營的現(xiàn)狀將改造區(qū)域與非改造區(qū)域的管線進(jìn)行分隔（增加閥門等）由于訂貨周期和安裝時(shí)間長，中庭飛天梯的采購、安裝時(shí)間安排十分關(guān)鍵公共區(qū)域精裝修與小租戶二次裝修工作的協(xié)調(diào)。在一次消防驗(yàn)收前，小租戶進(jìn)場進(jìn)行裝修。 大悅城運(yùn)營團(tuán)隊(duì)（樓長）-新租戶 物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)-租戶裝修單位 仲量工程管理-大悅城和物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)4/24/202222施工階段-改造現(xiàn)場照片改造區(qū)域檢查移交工作4/24/202223施工階段-改造現(xiàn)場照片原有建筑及機(jī)電拆除工作4/24/202224施工階段-改造現(xiàn)場照片中庭結(jié)構(gòu)拆除主要采用混凝土墻鋸、繩鋸、液壓剪等靜力拆除方法4/24/202225施工階段-改造現(xiàn)場照片中庭結(jié)構(gòu)拆除工作4/24/202226施工階段-改造現(xiàn)場照片中庭結(jié)構(gòu)新建施工4/24/202227施工階段-改造現(xiàn)場照片中庭結(jié)構(gòu)新建施工4