【城更新專題系列】第九篇：美國REITs場概覽案例分析

1、【城市更新專題系列】第九篇美國REITs市場概覽案例分析作者韓雨張國梁孫志祥摘要作為全球首先涉足房地產(chǎn)證券化市場的國家，美國早在20世紀(jì)60年代便誕生了REITs行業(yè)，且在至今為止的半個多世紀(jì)里，美國REITs早已取得了卓越的發(fā)展。時至今日，美國REITs指數(shù)已經(jīng)獲得了7.1倍的回報(bào)。截止到2018年底，美國REITs市場共有226只，總市值達(dá)到1.05萬億美元，而2018年美國股市總值達(dá)到25萬億美元，屆時美國REITs市場總額占到股市總額的4.2%從FTSE美國REITs統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2017年美國REITs市場總回報(bào)率高達(dá)9.27%股利回報(bào)率為4.27%當(dāng)年標(biāo)普500平均盈利收益率為4.

2、07%股息率為1.89%而2017年10年債券收益率低致觸及2.6%報(bào)2.598%在美國市場，REITs行業(yè)回報(bào)率相比股票和債券，回報(bào)率均高于前二者。從25年期投資周期來看，美國REITs回報(bào)率為10%同樣比標(biāo)普500平均盈利率高。Gcmirnrrt*nru!lriIwn,25*y#SrTOtfilRfitlJEip*January2019除此之外，美國的REITs還具有很好的流動性。REITs可將固定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化成證券化的產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)不動產(chǎn)很好地流動起來，而且這種流動投資的風(fēng)險也是相對比較低的，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和分散化的投資組合使得這一系列的優(yōu)勢越來越被投資者所看好。一.美國REITs概述

3、1.1 美國REITs的不同類型根據(jù)投資對象的不同，REITs被分為大致三種類型，包括權(quán)益類，抵押類和混合類。其中，權(quán)益類REITs的投資者主要是各大物業(yè)公司，主要收入來源也是房地產(chǎn)的租金和地產(chǎn)本身增值收益。這類REITs所持有的物業(yè)類型主要包括寫字樓，商場，酒店，工業(yè)廠房，物流中心等非住宅類的房地產(chǎn)項(xiàng)目。抵押類REITs的主要投資對象為房地產(chǎn)抵押貸款或抵押貸款支持證券（MBS）,其主要收入來源是抵押貸款和MBS利息?；旌项怰EITs的投資對象則包括了各大物業(yè)和抵押貸款，以及MBS。在目前市場中，權(quán)益類REITs占據(jù)較大市場份額。不同類型的REITs公司跟傳統(tǒng)意義上房地產(chǎn)公司之間也存在著一些區(qū)

4、別。權(quán)益類REITs與房地產(chǎn)公司的區(qū)別主要在于：（1）資產(chǎn)基礎(chǔ)不同。在REITs發(fā)展較為成熟的美國市場，上市房地產(chǎn)公司更多從事住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而權(quán)益類REITs主要投資商業(yè)物業(yè)；（2）收入來源不同。房地產(chǎn)公司的主要收入來自房屋開發(fā)與銷售，其收入與住宅地產(chǎn)的景氣程度掛鉤，而權(quán)益類REITs的收入來源主要是租金收入和物業(yè)增值。由于美國商業(yè)地產(chǎn)租約通常較長（10-20年），租金較為固定也較為穩(wěn)定。1.2 美國REITs市場的發(fā)展歷程美國REIT就模規(guī)模數(shù)量（信息源自NAREIT）上圖展示了美國REITs從上世紀(jì)70年代至2018年的規(guī)模和數(shù)量發(fā)展歷程。美國REITs的發(fā)展歷史較為久遠(yuǎn)，其REITs產(chǎn)品

5、種類，數(shù)量和規(guī)模均處于世界主導(dǎo)地位，可以說美國REITs市場是全球REITs市場的一個縮影。美國REITs萌芽于20世紀(jì)60年代。1960年，美國國會批準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資法，允許中小投資者募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)，彼時REITs市場在美國誕生。1965年，美國第一支REITs股票誕生于紐交所。此后不久，美國共產(chǎn)生了10家REITs公司，總市值超過2億美元。彼時的REITs投資仍受諸多限制，如法律不允許REITs公司管理經(jīng)營自己的房地產(chǎn)商業(yè)，有限責(zé)任合伙企業(yè)比REITs本身具有更多的稅收優(yōu)勢，因此當(dāng)時REITs是被視作是一種長期，被動的投資工具。美國于1974年出臺了房地產(chǎn)投資信托稅收法，

6、國會宣布取消抵押品的贖取權(quán)財(cái)產(chǎn)法規(guī)，允許物業(yè)在收購一個物業(yè)之后的90天后，將自己的物業(yè)承包給另一個運(yùn)營商來運(yùn)營。同期銀行認(rèn)可抵押型REITs,使得REITs使用少量股東權(quán)益和大量借款向房地產(chǎn)商提供大量短期貸款，此階段REITs總市值也是從之前的2億美元猛增至70年代中期的200億美元到了80年代初期，里根政府頒發(fā)了經(jīng)濟(jì)復(fù)興稅收法案，政府允許業(yè)主采取加速折舊的方法合理避稅，刺激了房產(chǎn)的購買?？珊镁安婚L，受到高通膨和高利率的打擊，辦公室和寫字樓在1973年之后便走上下坡路，抵押型REITs的負(fù)債杠桿也因此使其不良資產(chǎn)迅速上升到73%的高水平，REITs股價也由此暴跌,到70年代末，美國REITs市

7、值較之前巔峰時期萎縮了很多。直到后來到了1986年，美國國會通過了稅收改革法案，法規(guī)取消了合伙公司避稅的做法，同時對加速折舊結(jié)轉(zhuǎn)虧損方面作出條件限制，使得REITs相比其他形式獲得了更多的稅收優(yōu)勢。止匕外，此法規(guī)也允許REITs公司直接管理其房地產(chǎn)公司，不必交由第三方管理。至此美國REITs進(jìn)入了主動管理階段。到了90年代初期，REITs的總回報(bào)率Wj達(dá)14.8%到了90年代，美國REITs便發(fā)展至更高的水平。1993年克林頓總統(tǒng)簽署了綜合預(yù)算調(diào)整法案，準(zhǔn)許養(yǎng)老金更容易地投資REITs市場。在那段時間，美國REITs市場的回報(bào)率高達(dá)23.3%當(dāng)然，此前熊市的大幅下跌；房地產(chǎn)大片蕭條，各大REI

8、Ts公司以低價購買個物業(yè)樓盤；以及聯(lián)邦利率的下降，也都是導(dǎo)致此階段REITs高回報(bào)率的因素。1990年之后，美國REITs各大公司進(jìn)入大規(guī)模的IPO階段，1990年年底，美國REITs市值才不過56億美元，到1994年低，僅過去4年時間，美國REITs市值已經(jīng)超過了380億美元，同時美國REITs公司參與的房地餐部門也迅速擴(kuò)展至購物中心，營銷中心，工業(yè)地產(chǎn)，居住區(qū)，賓館，酒店等領(lǐng)域。REIT/比11%16%HomeFinancingCommercialFinancingIndustrialOfficeRetailjResidential,匚DiversifiedLodging/Resorts匚

9、HealthCareSelfStorageTimberInfrastructure(信息源自NAREIT2019年數(shù)據(jù))進(jìn)入21世紀(jì)后，美國政府對REITs市場作出更規(guī)范的調(diào)整管理。2001年10月，每股標(biāo)普專門開設(shè)了REITs指數(shù)。2004年，布什總統(tǒng)相繼頒布了美國創(chuàng)造就業(yè)法案，取消他國投資者在美國REITs市場投資與本國投資者之間的差別對待。2000年至2008年期間，美國REITs市場出現(xiàn)大量并購現(xiàn)象，很多小型REITs公司在次貸危機(jī)中被兼并或是破產(chǎn)，因此美國公募REITs數(shù)量在那9年呈現(xiàn)下降趨勢。2009年之后，美國公募REITs又呈現(xiàn)出上升趨勢。1.3 美國REITs運(yùn)營要求在美國，

10、REITs行業(yè)已經(jīng)存在運(yùn)營了超過半個世紀(jì)，其管理機(jī)制也已經(jīng)更新變化了多次，現(xiàn)如今，按照REITs監(jiān)管要求，各大REITs公司的設(shè)立和運(yùn)營必須滿足下列要求：(1) REITs公司的應(yīng)稅收入除去資本利得和確定的非現(xiàn)金應(yīng)稅收益外，可進(jìn)行免稅的股利分配，但必須將90%以上的收益以股利的形式分配給投資者，那些沒有分配出去的應(yīng)稅收入則需繳納企業(yè)所得稅。如若有超過10%勺收益沒有分配到投資者，企業(yè)將面臨高額稅收懲罰一企業(yè)將繳納4%勺營業(yè)稅。如若REITs公司被禁止交易卻違法交易，獲得的利益將會以罰款性稅收的形式全部上繳。(2) REITs公司必須將其至少75%勺總資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)以及現(xiàn)金和政府債券。(3)另

11、外REITs公司的利潤來源也有極高的要求。REITs公司的總利潤的75%以上部分需來自于被動的，且與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如租金，以地產(chǎn)抵押投資的利息，或投資其他競爭公司(REIT9所獲得的分配收益。并且其總利潤的95%以上需來自于上一條的收益或者其他投資分紅。如若沒有達(dá)到以上兩點(diǎn)要求，超出部分將以懲罰性稅收的形式全部上繳。(4) REITs公司的投資規(guī)模也具有一定的要求，投資人數(shù)必須在100人以上，且前5大投資人持股合計(jì)不可超過50%(5)止匕外，REITs公司可以構(gòu)建并擁有一個應(yīng)稅主體來從事業(yè)務(wù)開發(fā)，物業(yè)租賃以及其他非不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，允許租賃和借貸交易，不過此關(guān)聯(lián)交易被施加了很重的稅收，并且此

12、主體總資產(chǎn)占REITs公司總資產(chǎn)比例不可超過25%美國REITs穩(wěn)定的高回報(bào)率與其本身所享受的稅收優(yōu)惠是密不可分的。當(dāng)前美國市場REITs采用的結(jié)構(gòu)多以公司制為主，REITs公司可以選擇是否上市是否設(shè)立管理人。在SPV層面，粉紅部門完全免除稅收要求。在投資者層面，分紅部分，境內(nèi)個人為分檔稅收，且最高不會超過29.6%境內(nèi)企業(yè)稅收不超過21%資本利得部分境內(nèi)個人稅收為20%企業(yè)為21%止匕外，美國REITs美元杠桿率限制，但是分紅必須達(dá)到90%Z上。1.4 美國REITs整體狀況就整個美國REITsf亍業(yè)而言，上世紀(jì)70年代以來，美國REIT價化回報(bào)率高達(dá)11.1%高于傳統(tǒng)的股債資產(chǎn)。如簡介中所

13、闡述的，對比美國REITs股票，股票和債券的長期表現(xiàn)，我們可以對比FTSENAREITALLEquityREITs,S&P500全收益指數(shù)和BarclaysUSTreasury全收益指數(shù)。1973年以來，這三項(xiàng)年回報(bào)率分別為11.1%9.8騎口6.7%REITs回報(bào)率高于其余二者。如下圖所示，若將更多資產(chǎn)類別納入對比，在大部分時間區(qū)域內(nèi)，REITs的回報(bào)率僅低于私募股權(quán)基金，但是REITs的流動性卻要遠(yuǎn)優(yōu)于私募股權(quán)基金，所以縱觀對比一系列的資產(chǎn)投資項(xiàng)目，REITs實(shí)屬一項(xiàng)高回報(bào)的優(yōu)質(zhì)投資渠道*噌事槿隼LVUJKM?rl疝ifH-岫。I$UW1也正制仃用Gaj帆？113IMfSTJ*&YEKSM

14、?3QWMftlMOISV制1CSTXHW小劉ITTMLMtC|MVlPwwliW(1方UM9tn*imif1/n.i*1，g11*MEihM財(cái)內(nèi)|ILh*1_加Me1$|他/I品心2*kt*i3LEinHtUMtm，公nf3J-RmxiiraemdrtTR：UtKMH3imJ34IV口A|140舊13F11*工叵落i/SHTPlw7長MMiaiTK，fiM|iuhie(W”+I-.WREiFIL了“|K仍1,7*|tK!?.hiX1、13KftFt仲畔*尊曹口HrdE#f-uiMin4K才K41YSU喝通1.1，22ft4IX1Vairtivi;USIGTR1丘IKkw多6.：iJ4K|1D

15、1|5,瞞TIH&lDhlInfl-Linkadl|S.KL|3tK.RIAL3IJH14M1.9Mw1收|&1K14，-人工3修knJaytLF&Tb.q.ryF#q*|.加m*114J*KIKia4jM|&IMiHi1COiCpvninv|S-.iK-3H，.一“孰lk1TE11*ult0蠟nWKaDLDCNFH借“西JJB|m-VM.C1施I-l.M4mill*|弓痔n*|1Jh|M|川I4M|UMmr*|6心DVYwrACfOJMcm*4*11i.nM|Lfl.nd明|OiRN2*W1g(信息源自Bloomberg)美國REITs各大巨頭排名零售類REITs公司公司市值（單位：十億美元

16、）SimonPropertyGroup65.4VornadoRealtyTrust13.8KimcoRealtyCorporation7.4TheMacerichCompany6.6住宅公寓租賃類REITs公司公司市值（單位：十億美元）EquityResidential28AvalonBayCommunities27養(yǎng)老醫(yī)療類REITs公司公司市值（單位：十億美元）Ventas,Inc.23.2HCP,Inc.15林地礦產(chǎn)類REITs公司公司市值（單位：十億美元）WeyerhaeuserCo.18.9辦公類REITs公司公司市值（單位：十億美元）BostonPropertiesInc.22.9

17、工業(yè)物流類REITs公司公司市值（單位：十億美元）Prologis,Inc.46.7通訊基站類REITs公司公司市值（單位：十億美元）AmericanTowerCorp.77.4倉儲類REITs公司公司市值（單位：十億美元）PublicStorage,Inc.36.3酒店類REITs公司公司市值（單位：十億美元）HostHotels&Resorts13.7（信息源自雅虎金融2019年2月份數(shù)據(jù)）從上圖中我們可以得知，美國排名靠前的多家公司市值體是相當(dāng)大的。在不斷更新成熟的政策規(guī)范下，美國REITs市場中各大公司的市值規(guī)模也悄然發(fā)生了變化。零售巨頭SimonPropertyGroup多年穩(wěn)坐龍頭

18、的位置，近年被通訊大亨AmericanTowerCorp超越讓位，AmericanTowerCorp近兩年發(fā)展迅猛，市值更是猛增至三年前的兩倍有余。公司名稱回報(bào)率（股利）公司市值（單位：十億美元）WashingtonPrimeGroup18.15%1.24RetailValueInc.14.97%0.57CBLProperties13.04%0.45WesternAssetMortgageCapitalCorporation12.55%0.53PennsylvaniaRealEstateInvestmentTrust12.44%0.53EllingtonResidentialMortgageR

19、EIT12.09%0.14NewResidentialInvestmentCorporation11.74%6.31GlobalNetLease11.20%1.45MFAFinancial,Inc.10.90%3.33ARMOURResidentialREIT10.82%1.08InvescoMortgageCapitalInc.10.54%2.06ApolloCommercialREFinance,Inc.10.28%2.4ColonyCreditRealEstate,Inc.10.21%2.29ArborRealtyTrust,Inc.10.03%1.3PlymouthIndustrial

20、REIT,Inc.9.51%0.08AshfordHospitalityTrust9.14%0.656StarwoodPropertyTrust,Inc.8.79%6TPGREFinanceTrust,Inc.8.68%N/ACoreCivic8.60%2.41TheGEOGroup8.37%2.74（信息源自NAREIT官網(wǎng)2019年2月數(shù)據(jù)）上表格展示了美國REITs行業(yè)收益率排名前20的公司，從上表中我們不難看出，排名靠前的多家公司的收益率數(shù)據(jù)還是相當(dāng)可觀的。其中收益最高的WashingtonPrimeGroup收益率高達(dá)18.15%而且排名靠前的公司全部能達(dá)到年收益率超8%這在經(jīng)濟(jì)發(fā)展

21、高度成熟的美國是一件不可思議的事情。同時我們也不難看出，保持保收益的多家公司市值很多都還處在較低水平，市值超過60億美元的公司僅NewResidentialInvestmentCorporation一個，NewResidentialInvestmentCorporation作為一個市值規(guī)模超過60萬億美元的REITs公司，仍能保證11%以上的收益率實(shí)屬不易富時全美國REIT統(tǒng)合指數(shù)60.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00179119918,000.007,000.006,000.005,000.004,000.003,000.00Return(%)Index2

22、,000.001,000.000.00(信息源自NAREIT2019年數(shù)據(jù))上圖展示了美國REITs從上世紀(jì)70年代至今的股票總回報(bào)率和股票指數(shù)的變化波動?？傮w來說，美國REITs的股票指數(shù)處于不斷攀升狀態(tài)，在2018年達(dá)到將近7000點(diǎn)的高水平。除幾次金融危機(jī)，美國REITs股票的收益率也是一直保持高水平，并多次逼近甚至高于40%勺高回報(bào)率。如前文所述，美國REITs的高回報(bào)率超過了標(biāo)普500,美國國債等多種金融投資產(chǎn)品。二.美國零售REITs市場及KimcoRealtyCorporation(KIMCO)案例分析作為美國REIT戢塊最大的組成部分，零售REITs*美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史中從未暗淡

23、過。從各大REITs公司的市值規(guī)模，我們不難看出零售板塊REITs一直都是美國市場上體量最大，發(fā)展最穩(wěn)定的REITs目。SimonPropertyGroup,VornadoRealtyTrust,TheMacerichCompany,KimcoRealtyCorporation等無不是市值突破百億美元的零售REITs的典型成功代表，也是投資者眼中高收益低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目2.1 美國零售REITs市場簡述美國零售REITs主要負(fù)責(zé)經(jīng)營管理擁有的零售地產(chǎn)物業(yè)，并出租給商業(yè)租戶獲得營業(yè)利潤。物業(yè)主要包括大型區(qū)域中心，奧特萊斯商城，日常消費(fèi)品商業(yè)中心和百貨商場等。在2018年美國已有30余家公開交易

24、的零售地產(chǎn)REITs,包括FederalRealtyInvestmentTrust(FRT),KimcoRealtyCorporation(KIM),DDRCorp.(DDR),SimonPropertyGroup,Inc.(SPG)等。2.2 美國零售REITs商業(yè)模式美國零售REITs主要是依靠“商業(yè)模式+金融模式”的主流模式創(chuàng)造溢價。在金融危機(jī)的沖擊下，美國零售類REITs行業(yè)平均股價受挫下降了50%但在過去10年，美國零售REITs仍創(chuàng)造了年均7.8%勺高回報(bào)率。一個REITs的成功關(guān)鍵是要有穩(wěn)定的投資回報(bào)率，7.8%勺回報(bào)率比美國長期國債收益率高出2%-4%而美國零售業(yè)REITs創(chuàng)造

25、價值的秘訣就是優(yōu)秀的商業(yè)模式與優(yōu)秀的REITs金融模式相結(jié)合，從而打造出可持續(xù)擴(kuò)張的增長路徑，并通過規(guī)模效應(yīng)創(chuàng)造溢價。其核心是通過商業(yè)模式提高商業(yè)產(chǎn)地的回報(bào)率，再通過金融模式打造規(guī)模效應(yīng)，放大商業(yè)優(yōu)勢。2.3 近年美國REITs市場表現(xiàn)在下圖中，結(jié)合對比美國其他行業(yè)數(shù)據(jù)走向，不難看出零售業(yè)自2016年中旬起便開始偏離REITs整體市場發(fā)展，僅在2016年下半年便跳水超17%2017年后又虧損逾15%與其他行業(yè)形成鮮明對比。板塊&指數(shù)表現(xiàn)*2.351$工金工4rM2,5N4*sHk一EIaA二fTTE01金0s金*俄租窗無X辦彼工*（信息源自NAREIT）零售行業(yè)子版塊收益情況中，與購物中心和區(qū)

26、域性購物中心相比，獨(dú)立零售受經(jīng)濟(jì)波動的影響較小，其收益相比其他比較低迷的銷售市場，表現(xiàn)出比較平穩(wěn)的變化波動。原因是獨(dú)立零售一般從事生活必需品的銷售，如餐飲，藥品，生活用品，健身等，而這些商品受到總體市場以及電商的迅猛發(fā)展的影響較小。零售業(yè)板塊/子版塊年化收益-30%201020112012201320142015201620172018富時全股權(quán)指數(shù)零售業(yè)購物中心區(qū)域性的物中心獨(dú)立*售（信息源自NAREIT）美國零售業(yè)在近兩年更為艱難。前后超過20家零售連鎖商場宣布破產(chǎn)，包括JCPennyRadioShack,ToysRUs以及HHGregg。幸存的零售商也大規(guī)模關(guān)閉店鋪。在2017年關(guān)閉了超

27、過140家店鋪，梅西百貨早在2015年便關(guān)閉了將近120將店鋪，Sears在2017年關(guān)閉了350家店鋪，現(xiàn)已進(jìn)入破產(chǎn)狀態(tài)，而Gap也計(jì)劃在將來三年內(nèi)關(guān)閉200家店鋪。不難看出，經(jīng)過時代的變遷，經(jīng)濟(jì)周期的波動以及電商的出現(xiàn)與快速發(fā)展，美國零售行業(yè)的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的。很多零售商經(jīng)歷過幾輪市場洗牌后，出現(xiàn)了種種經(jīng)營錯誤，導(dǎo)致了經(jīng)營不善，營業(yè)業(yè)績下降，甚至公司倒閉的后果。上世紀(jì)60年代,零售業(yè)REITs應(yīng)運(yùn)而生。這些新出現(xiàn)的REITs企業(yè)中，不乏一些后起而上，經(jīng)過不斷戰(zhàn)略升級，爬上美國零售REITs領(lǐng)域頂端的。KIMCO便是其中一個。三.案例分析一KIMCORealtyCorporation（以

28、下簡稱KIMCO）3.1 公司簡介KIMCO為北美地區(qū)最大的鄰里社區(qū)購物中心，截至2011年低，KIMCO公司已經(jīng)擁有約950家購物中心，可出租面積多達(dá)1.38億平方英尺。屆時KIMCO的物業(yè)已經(jīng)遍及美國44個洲，另在海外波多黎各，加拿大，墨西哥等地都有涉及。1991年，KIMCO成功IPO上市，募集到資金1.35億美元。上市以來20年內(nèi)，KIMCO股東平均年回報(bào)率高達(dá)13%股利每年都呈線性增長。優(yōu)于美國REITs行業(yè)的整體水平，也妥妥擊敗了標(biāo)普500指數(shù)。DIVIDENDGROWTHSI.20hqpjanefiyconrfmondeletenddnnuAlized（信息源自）其實(shí)KIMCO的

29、成長發(fā)展，并不是一個財(cái)富快速積累的過程，光鮮的市場數(shù)據(jù)背后，是KIMCO以市場平均利潤率標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)張的過程。3.2 KIMCO規(guī)模發(fā)展與多數(shù)REITs公司一樣，KIMCO擅長留意一些位于人口密集地區(qū)但是經(jīng)營不善的購物中心。KIMCO常先以較低的價格收購一些租金水平低于正常市場價格的商業(yè)樓盤，也會通過法律手段解除與空置率很高或者租戶盈利能力很低的商業(yè)物業(yè)之間的原合約，從而能夠從物業(yè)的運(yùn)營中獲得更高的利益。收購商業(yè)地區(qū)后，KIMCO會充分利用自身的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，在招租，環(huán)境，布局等方面進(jìn)行改造升級來獲得租金的提升。且KIMCO還與很多大型連鎖超市建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，重新修整后，KIMCO再將場地出

30、租給沃爾瑪，百思買，西爾斯等各大連鎖超市，藥店和折扣店KIMCO確定租戶之后KIMCO很多項(xiàng)目再開發(fā)是基于明確租戶情況之下而開展的再為租戶根據(jù)他們的自身特征為他們做相應(yīng)的設(shè)計(jì)裝修，這樣不僅能降低風(fēng)險，還能極大地提高出租率，從而發(fā)揮KIMCO的規(guī)模效應(yīng)。KIMCO經(jīng)營管理的各大物業(yè)的理念就是將經(jīng)營不善的店面業(yè)績提高到平均水平，以此獲得增值收益。一般來說，將一處空置率80%付現(xiàn)金流的物業(yè)改善到60說置率，正現(xiàn)金流，回報(bào)率可達(dá)10%-13%這樣的水平對KIMCO來說已經(jīng)足夠，KIMCO并不強(qiáng)調(diào)要將店面盈利水平升到最高，而是只希望店面盈利能達(dá)到市場平均水平即可，KIMCO更強(qiáng)調(diào)的是規(guī)模效應(yīng)。所以，與大

31、多數(shù)REITs公司不同的是，KIMCO更看重規(guī)模效應(yīng)。KIMCO負(fù)責(zé)人表示，針對那些出租率僅有20%-30%勺商區(qū)，只要KIMCO能將出租率提升到50%-60%勺水平，就可以創(chuàng)造出豐厚的增值收益。上文提及到的REITs零售商FRT更傾向于在每個地區(qū)挑選出精品商家來獲得超額收益。KIMCO更傾向于采用標(biāo)準(zhǔn)化的擴(kuò)張模式，將自身定位于成本導(dǎo)向型的商業(yè)地產(chǎn)所有者，通過構(gòu)建露天式社區(qū)購物中心，來盡可能地降低在建筑和裝修上的費(fèi)用，這既滿足了沃爾瑪?shù)群芏嗾劭鄣甑男枨?，同時也減輕了自身的資本投入壓力，并且能夠靈活適應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)的更新變化。3.3 聚集區(qū)域分散租戶作為零售REITs行業(yè)的佼佼者，KIMCO擅長利用

32、多元化的業(yè)務(wù)組合和積極穩(wěn)定的發(fā)展戰(zhàn)略來抵御市場中存在或潛在的風(fēng)險。外部壞境不斷變化時，KIMCO依然可以保持其標(biāo)準(zhǔn)化的收購及其擴(kuò)張模式以獲得持續(xù)性的增長。經(jīng)濟(jì)繁榮時，購物中心的租金會逐步增加，KIMCO整個房地產(chǎn)投資組合均會持續(xù)升值；經(jīng)濟(jì)慢速增長時，購物中心的租金提升較緩慢，但KIMCO通過低價收購項(xiàng)目，進(jìn)行再改造可以將原低水平的租金提升至市場水平。然而，作為眾多購物中心的擁有者，完全依靠租戶這樣的營銷方式確實(shí)存在一定的風(fēng)險，很多租戶短租租滿后不會選擇繼續(xù)租賃，或者由于其他原因無法繼續(xù)經(jīng)營。KIMCO當(dāng)然意識到這一問題，并且制定了相應(yīng)的對策。KIMCO與其余一些喜歡尋求主力店的物業(yè)持有者不同，

33、KIMCO的租戶包括大中小各種規(guī)模的零售商，而且其收入貢獻(xiàn)中所占比例都相對分散。比如，在2011年，在KIMCO承租的8500多名租戶中，只有14家年租金收益來源所占比例超過1%1991年，KIMCO最大的三家租戶Kmart,TJX,companies在KIMCO當(dāng)年租金收益中占比分別有6.6%5.1喲口4.5%但是到2011年，排名第一的租戶HomeDepot在租金收益上已經(jīng)降低到3%在KIMCO運(yùn)營的50多年歷史中，很多合作零售商因?yàn)榉N種原因已經(jīng)從市場中退出，曾為KIMCO最大的租戶，同時也是世界500強(qiáng)的Kmart在2002年破產(chǎn)，但這并未對KIMCO造成很大的沖擊，KIMCO分散的租金

34、來源組合保證了KIMCO持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。3.4 專注于社區(qū)購物的戰(zhàn)略發(fā)展成立于1966年的KIMCO公司，其不斷壯大的歷史與其嚴(yán)謹(jǐn)果敢的收購戰(zhàn)略是密不可分的。在美國，零售行業(yè)始于上世紀(jì)50年代，并在60年代開始快速發(fā)展，到了70-80年代各大零售商開始并購中小零售商，KIMCO也不例外。KIMCO收購的商場占地面積和規(guī)模都不太大，之后再通過KIMCO統(tǒng)一的開發(fā)設(shè)計(jì)，為本地客戶提供齊全的日常必需品的零售服務(wù)。KIMCO旗下的物業(yè)一般包含中大型超市，藥店或者折扣商店，如TheworldofBoston,Save-a-lot和Hillsdepartmentstore都是KIMCO商業(yè)版圖的拼湊者。

35、這些社區(qū)購物中心在七八十年代的美國十分盛行。其實(shí)最早期的KIMCO是將業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在弗羅里達(dá)州的幾家商場的建設(shè)當(dāng)中，在KIMCO公司成立之后的15年內(nèi)，KIMCO都是采取這種拿地，建設(shè)，經(jīng)營的模式不斷擴(kuò)充著自己的規(guī)模。但由于經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，周期性的衰退是不可避免的。上世紀(jì)80年代美國房地產(chǎn)陷入困境，KIMCO原先的發(fā)展模式遇到極大的阻礙，不得不開啟新的探索。KIMCO公司的高管發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時恰逢經(jīng)濟(jì)困境，市場上很多物業(yè)價值被嚴(yán)重低估，恰是并購的好時機(jī)。于是KIMCO便走上了一條幾乎完全靠收購市場現(xiàn)有物業(yè)的零售商業(yè)帝國擴(kuò)張之路。收購初期，KIMCO的收購行為比較低調(diào)，只是謹(jǐn)慎探索尋找市場中被嚴(yán)重低估的物

36、業(yè)，在確保能高收益的情況下才進(jìn)行收購。KIMCO在此期間收購了新奧爾良州和賓夕法尼亞州的幾家被嚴(yán)重低估的商場，并購買了在紐約，新澤西等地的多處低價物業(yè)。到了1986年，資本市場恢復(fù)繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸回春，KIMCO也大膽的制定了一個企業(yè)規(guī)模增長計(jì)劃，計(jì)劃將企業(yè)從弗羅里達(dá)州走向全美。KIMCO先是在賓夕法尼亞州開展了一系列大膽的收購計(jì)劃，之后又把收購重心放到了俄亥俄州，一共收購了超過30家物業(yè)。到了80年代末，KIMCO商業(yè)版圖已經(jīng)擴(kuò)大至150多家物業(yè)，年銷售額達(dá)到將近6000萬美元，超過90%勺核心收益來自社區(qū)購物中心。3.5 KIMCO的轉(zhuǎn)型上市1986年美國稅法改革無疑給地產(chǎn)行業(yè)帶

37、來了承重的打擊，隨后的幾年KIMCO雖然營業(yè)額不斷上升，但是盈利方面卻連續(xù)虧損了好幾年。幸運(yùn)的是，上天給KIMCO關(guān)了一扇門的同時，也給KIMCO開了一扇窗，而這扇窗便是REITs如前文所述，1960年REITs誕生于美國，此后的半個多世紀(jì)里，REITs經(jīng)歷了多次起起落落。到了1986年，稅收改革大大放松了對REITs的經(jīng)營限制。REITs可以募集社會中的閑散資金進(jìn)行投資，并且還能享受所得稅優(yōu)惠。再者KIMCO不斷積極地尋找被嚴(yán)重低估的物業(yè)，這一系列的綜合條件刺激著KIMCO向REITs方向的積極轉(zhuǎn)型，并于1991成功上市。KIMCO采取現(xiàn)有資產(chǎn)直接組建REITs的方式在紐交所上市。上市前KIMCO共有178家物業(yè)，KIMCO剔除了其中經(jīng)營不好的45家，剩余的133家高收益低