萬科集團項目設(shè)計成果標準

1、第一部分總則為統(tǒng)一萬科集團各房地產(chǎn)項目設(shè)計的標準，規(guī)范房地產(chǎn)項目設(shè)計的內(nèi)容和深度，達到“提高設(shè)計質(zhì)量、保證項目進度、控制項目開發(fā)成本”的目的,特制定本標準。1.02萬科集團各房地產(chǎn)項目設(shè)計均應(yīng)按照本標準執(zhí)行。對本標準未涉及的部分，應(yīng)執(zhí)行國家、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程和標準。1.03本標準是依據(jù)國家有關(guān)規(guī)范與標準，并總結(jié)萬科集團以往房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗編制而成。1.04本標準遵循以下原則編制：設(shè)計與市場、成本相結(jié)合的原則；管理和技術(shù)相結(jié)合的原則；計劃管理的原則；檢查與反饋的原則。1.05本標準的執(zhí)行責(zé)任人為萬科集團屬下各房地產(chǎn)公司主管設(shè)計業(yè)務(wù)的負責(zé)人。本標準與準則解釋權(quán)屬萬科集團規(guī)劃設(shè)計部第二部分

2、投資分析階段成果標準本階段工作重點口收集項目基礎(chǔ)資料口完成規(guī)劃設(shè)計草案及可行性分析口完成項目設(shè)計工作控制性計劃口完成項目可行性研報告-規(guī)劃設(shè)計部分1.項目基礎(chǔ)資料4宗地自然條件4宗地社會條件6競爭樓盤82 .規(guī)劃設(shè)計的可行性分析123 .規(guī)劃設(shè)計草案143.1 規(guī)劃設(shè)計的初步概念143.2 規(guī)劃設(shè)計草案144 .項目設(shè)計工作控制性計劃185 .范例191.1項目基礎(chǔ)資料宗地自然條件宗地自然條件表填表人:填寫日期:日土地名稱/項目名稱圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況宗地宗地城市位置圖表達宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作口已制作位置宗地區(qū)域位置圖表達宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，PJ在城市地

3、圖基礎(chǔ)上制作口已制作宗宗地紅線圖宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高口已收集地宗地現(xiàn)狀照片標明拍攝點與目標點位置口已制作現(xiàn)狀宗地地形圖宗地為復(fù)雜地形時，表達現(xiàn)狀地形、標高（等高線）、現(xiàn)狀地貌口已收集宗地綠化植被與水面分布圖植被與水面的定位口已制作說明:1 .本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計前期階段進行概念設(shè)計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。2 .投資分析階段，若政府提供的“宗地紅線圖”、“宗地地形圖”深度不足，則應(yīng)在設(shè)計前期階段落實并確認此二圖紙。宗地自然條件表二表填表人：填寫日期：年月日土地名稱/項目名稱城市氣溫常年絕對溫度最高c

4、最低c平均C城市風(fēng)象主導(dǎo)風(fēng)向風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）口已收集空氣質(zhì)魚不地仝氣質(zhì)魚狀況口空氣質(zhì)量良好口空氣質(zhì)量較差，需進行檢測水文宗地內(nèi)后無地表水池塘口水渠宗地周辿后無地表水江口河口湖口?？谒苓叺乇硭Ｄ晁唬S海高程）M周邊地表水最高控制水位（黃海圖程）M地下水位標局（黃海局程）M宗地內(nèi)水質(zhì)狀況水質(zhì)良好口水質(zhì)較差，需進行檢測噪音宗地噪音狀況周邊無噪音源周邊有噪音源，需進行檢測沖溝后無暗河后無宗地有古墓后無無特殊化石后無地下物地下軍用設(shè)施、管線后無地下油罐房后無其它大型地下建筑物、后無說明:1 .依據(jù)宗地社會條件表一（表）的周邊公共設(shè)施圖，當(dāng)周邊存在污染源與噪聲源時，應(yīng)結(jié)合實地具體情況判斷是

5、否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進行檢測；決定進行檢測后應(yīng)附各項檢測報告。對于尚未達到飽和通車的道路，應(yīng)根據(jù)道路等級預(yù)測飽和通車時的噪音。2 .當(dāng)存在特殊地下物時需另附文對其進行詳細說明。宗地社會條件宗地社會條件表一表填表人：填寫日期：年月日土地名稱/項目名稱圖紙名稱內(nèi)容要求完成情況區(qū)域現(xiàn)狀圖表達宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征口已收集區(qū)域總體規(guī)劃圖表達政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計劃口已收集區(qū)域交通分析圖表達地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線口已制作周邊交通分析圖表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間等口已制作周邊道路斷面圖

6、表達宗地塊周邊道路斷面各分項尺寸口已制作周邊公共設(shè)施圖表達宗地周邊存在對項目設(shè)計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；表達對項目設(shè)計存在有利與不利因素的設(shè)施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設(shè)施口已制作市政管線圖表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標高等口已收集說明:1.本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計前期階段進行概念設(shè)計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。宗地社會條件表二填表人:填寫日期:日土地名稱/項目名稱當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求日照間

7、距系數(shù)消防間距口無特殊要求其它間距口無特殊要求規(guī)劃設(shè)計要點總用地面積ha口暫尢要點總建筑面積m2容積率建筑密度綠地率車位總數(shù)限局要求層或m配套的名稱與面積要求退紅線要求競爭樓盤信息競爭樓盤列表克爭樓盤列表表填表人：填寫日期：年月日編R樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米1234苴/、他說明確認欄市場營銷部門經(jīng)手人：市場營銷部門經(jīng)理：設(shè)計部經(jīng)理：年月日年月日年月日1 .“競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。2 .本列表中的競爭樓盤，須由設(shè)計部與市場營銷部門共同確認。競爭樓盤設(shè)計信息競爭樓盤設(shè)計信息表一表樓盤名稱位置規(guī)劃總用地面積M2

8、總建筑面積M2容積率綠化率總戶數(shù)尸車位數(shù)地面?zhèn)€地下個建筑住宅總面積M2住宅產(chǎn)品類型口獨立別墅口聯(lián)排別墅口平層公寓口花園洋房口小高層口高層其他住宅結(jié)構(gòu)形式會所面積M2會所個數(shù)商業(yè)面積M2口租口售幼兒園班小學(xué)班景觀周邊自然景觀后無景觀設(shè)計面積M2包含項目游泳池室外M2室內(nèi)M2水景/噴泉個兒童游戲場組行地活動場個網(wǎng)球場個羽毛球場個其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。競爭樓盤設(shè)計信息表二表樓盤名稱位置：該樓盤的主要賣點、所采用的新概念新技術(shù)設(shè)計資源設(shè)計內(nèi)容設(shè)計單位名稱規(guī)劃建筑力殺施工圖景觀力殺施工圖室內(nèi)裝修部品標準室外墻面一墻面二窗口白鋁口

9、彩鋁口塑鋼其它公共室內(nèi)電梯品牌電梯廳裝修標準其它住宅室內(nèi)口毛坯房口標準裝修口提供口不提供裝修套餐項目品牌或材料入戶門/內(nèi)門也板吉具，柜“頂其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。競爭樓盤設(shè)計信息表三表樓盤名稱位置戶型編R戶型種類面積(M2)實用率(%)比例備注123456主力戶型編號為：戶型特色評述：（應(yīng)附圖表達）說明:1 .實用率國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標，通常為：單套內(nèi)建筑面積/單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分攤的公共建筑面積）。2 .單套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3 .單套內(nèi)使用面

10、積住宅房間實際能使用的面積，不含墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。規(guī)劃設(shè)計的可行性分析依據(jù)宗地自然條件表一（表）的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護與利用措施等。依據(jù)宗地自然條件表二（表）的內(nèi)容，對于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設(shè)施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路和解決辦法（該思路、辦法對應(yīng)的成本估算要在投資與收益分析中體現(xiàn)）。依據(jù)宗地社會條件表一（表）的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設(shè)計的影響

11、。如：區(qū)域總體規(guī)劃對小區(qū)分期開發(fā)順序的影響；道路交通狀況對小區(qū)主要出入口設(shè)置與人車流線的影響；商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積確定的影響；不利因素設(shè)施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術(shù)設(shè)計的影響等。依據(jù)宗地社會條件表二（表）的內(nèi)容，分析當(dāng)?shù)卣黝愰g距要求對建筑排布的影響。當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計要點，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標不完全確定時，進行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應(yīng)的容積率分析表（表），當(dāng)容積率確認后，深化該容積率指標下的方案及完成其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表（表）與產(chǎn)品分析表（表）（不同指標數(shù)

12、據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟效益分析在投資與收益分析中體現(xiàn)）。當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計草案其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表（表）與產(chǎn)品分析表（表）（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟效益分析，要在工程與與銷售計劃、投資與收益分析中體現(xiàn)）。（本節(jié)內(nèi)容為根據(jù)集團企劃部項目可行性報告相關(guān)要求調(diào)整。）規(guī)劃設(shè)計草案規(guī)劃設(shè)計草案的初步概念設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)

13、展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。規(guī)劃設(shè)計草案圖紙規(guī)劃設(shè)計草案總平面圖綜合經(jīng)濟技術(shù)指標綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表表填表人：填寫日期：年月曰項目名稱后無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地ha容積率居住區(qū)用地ha建筑密度總建筑面積M2綠地率%住宅總建筑面積M2住宅總戶數(shù)戶公共服務(wù)設(shè)施總面積M2汽車位總數(shù)個住宅內(nèi)容類型j-建筑面積占住宅總建筑面積比例（%）擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層）多層住宅（46層）小高層住宅（7層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100m）公共月艮務(wù)設(shè)施'內(nèi)容類型建筑面積（M2）用地面積（M2）商業(yè)會所學(xué)校幼兒園口政公用其他汽車停車內(nèi)

14、容停的K車位數(shù)占總停車面積比例（）地下、半地下架空層地面車庫地向露天交1移標:內(nèi)容裝修標準占住宅總建筑面積比例（）毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修摞供全套精裝修說明：1,根據(jù)萬科項目開發(fā)經(jīng)驗，79層住宅與9層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將79層住宅并入小高層類進行統(tǒng)計。2.設(shè)計部完成上表后提交成本管理部門進行投資分析階段的成本測算。表填表人:容積率分析表填寫日期：年月日土地方全稱序號總體指標住宅部分配套部分指標占地面積之和（Ha）容積率建筑面積之和（M2）面積比戶數(shù)之和（戶）戶數(shù)比會所(M2)商業(yè)(M2)配套(M2)方案一總建筑面積（M2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)排別墅（13層）總?cè)莘e率

15、多層住宅（46層）小高層住宅（7層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100M）總建筑面積（M2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)排別墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）產(chǎn)品分析規(guī)劃設(shè)計草案的主要目的是通過設(shè)計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術(shù)上的依據(jù)。經(jīng)過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設(shè)計草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形成項目財務(wù)分析和營銷策略的基礎(chǔ)。3.2.3.2 ”有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素?！坝欣?/p>

16、因素”包括良好建筑朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。3.2.3.3 關(guān)于各因素的可參考定義：(1)良好建筑朝向：“南偏東15°至南偏西150范圍內(nèi)”的朝向；(2)不良建筑朝向：“西偏南450至西偏北450范圍內(nèi)”的朝向；(3)景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。4項目設(shè)計工作控制性計劃（此部分內(nèi)容暫缺）項目基礎(chǔ)資料范例序號文件名稱萬科集團項目設(shè)計成果范例匯編索引號1宗地城市位置圖TZ-1-12宗地區(qū)域位置圖TZ-1-23宗地紅線圖TZ-1-34宗地現(xiàn)狀照片TZ-1-45宗地地形圖TZ-1-56宗地綠化植被與水面分布圖TZ-1-67區(qū)域現(xiàn)狀圖TZ

17、-1-78區(qū)域總體規(guī)劃圖TZ-1-89區(qū)域交通分析圖TZ-1-910周邊交通分析圖TZ-1-1011周邊道路斷面圖TZ-1-1112周邊公共設(shè)施圖TZ-1-1213市政管線圖TZ-1-13規(guī)劃設(shè)計草案序號文件名稱萬科集團項目設(shè)計成果范例匯編索引號1規(guī)劃設(shè)計草案設(shè)計說明TZ-1-12規(guī)劃設(shè)計草案指標表TZ-1-23規(guī)劃設(shè)計草案總平面圖TZ-1-3第三部分設(shè)計前期階段成果標準本階段工作重點 參與產(chǎn)品建議書的編制和確認 完成概念設(shè)計方案及分析 完成項目設(shè)計工作總體計劃 完成項目設(shè)計指導(dǎo)書1 項目設(shè)計指導(dǎo)書形成的過程文件錯誤!未定義書簽概念設(shè)計任務(wù)書錯誤!未定義書簽重要節(jié)點的審核意見錯誤!未定義書簽2

18、 概念設(shè)計方案*錯誤!未定義書簽設(shè)計說明錯誤!未定義書簽綜合經(jīng)濟技術(shù)指標及產(chǎn)品分析錯誤!未定義書簽概念設(shè)計圖紙錯誤!未定義書簽3 項目設(shè)計指導(dǎo)書錯誤!未定義書簽項目概況及用地分析錯誤!未定義書簽開發(fā)目標、開發(fā)計劃與項目設(shè)計總體計劃錯誤!未定義書簽市場定位和產(chǎn)品建議錯誤!未定義書簽成本控制因素與工程管理意見錯誤!未定義書簽概念設(shè)計研究結(jié)論錯誤!未定義書簽方案設(shè)計需要解決的問題錯誤!未定義書簽項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析錯誤!未定義書簽4 范例錯誤!未定義書簽項目設(shè)計指導(dǎo)書形成的過程文件范例錯誤!未定義書簽概念設(shè)計方案范例錯誤!未定義書簽項目設(shè)計指導(dǎo)書范例錯誤!未定義書簽其它范例錯誤!未定義書簽1項目

19、設(shè)計指導(dǎo)書形成的過程文件1.1.概念設(shè)計任務(wù)書項目概況及用地分析應(yīng)附文：參照本部分項目概況及用地分析（第27頁）經(jīng)濟技術(shù)指標及設(shè)計要求應(yīng)附表：第二部分表綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表（第15頁）。概念設(shè)計成果及進度要求應(yīng)附文：參照本部分2.概念設(shè)計方案（第24頁）。甲方提供的附件資料1.1重要節(jié)點的審核意見1.2.1 集團規(guī)劃設(shè)計部對項目設(shè)計工作總體計劃的意見1.2.2 集團規(guī)劃設(shè)計部對設(shè)計前期工作結(jié)論的意見2概念設(shè)計方案2.1 設(shè)計說明2.1.1 應(yīng)包括對概念設(shè)計方案的介紹、分析；對概念設(shè)計任務(wù)書中提出的各類要求，應(yīng)專門闡述解決方案。2.2 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標及產(chǎn)品分析2.2.1 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表詳?shù)诙?/p>

20、部分表（第15頁）2.2.2 產(chǎn)品分析詳?shù)诙糠郑ǖ?7頁）2.3 概念設(shè)計圖紙2.3.1 概念設(shè)計圖紙目錄分類序號圖紙名稱比例低、多層項目高層項目備注總圖1總平囿圖1:10001:20002功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖1:10001:2000O3交通分析圖1:10001:20004分期開發(fā)示意圖1:10001:20005組團基本單元分析圖1:5001:1000O6配套分析圖1:10001:20007景觀分析圖1:10001:20008視線分析圖1:10001:2000OO9日照分析圖1:10001:200010坡度、坡向分析圖1:10001:2000OO用地地形復(fù)zK時帝兀成11地形改造土方平衡圖1

21、:10001:2000OO住宅單體12住宅單體意向平囿圖1:2001:300O其它13工作模型1:10001:200014效果圖或模型照片概念設(shè)計圖紙目錄表表說明：本表中“表示必須完成的圖紙，表示可選擇完成的圖紙。2.3.2 概念設(shè)計圖紙深度要求2.3.2.1總平面圖示意性表達建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實經(jīng)濟技術(shù)指標的依據(jù)。2.3.2.2 功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖明確住宅和公建分區(qū)；排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。2.3.2.3 交通分析圖應(yīng)體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關(guān)系；體現(xiàn)主要出入口的位置；對用地已有道路進行功能定位；核實停車方式與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場站與班車停放的位置安排；根據(jù)道路

22、設(shè)計寬度，示意性表達路網(wǎng)分級。2.3.2.4 分期開發(fā)示意圖考慮分期地塊價值、交通可行性、公建配套分布、景觀分期利用、施工難易度、物業(yè)管理的可行性；各分期地塊應(yīng)有經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)據(jù)的統(tǒng)計；應(yīng)體現(xiàn)首期賣場的選址。2.3.2.5 組團基本單元分析圖應(yīng)體現(xiàn)組團、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口的關(guān)系。2.3.2.6 配套分析圖考慮公建配套設(shè)施設(shè)置位置、規(guī)模、占地和內(nèi)容；應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要點要求考慮是否設(shè)置各類技術(shù)配套設(shè)施（煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理設(shè)備），如需設(shè)置，考慮大體的位置安排。2.3.2.7

23、景觀分析圖表達景觀設(shè)計概念，綠化、水系、廣場之間的關(guān)系；分析地塊內(nèi)、外有價值的景觀資源，表達對現(xiàn)狀景觀的利用方式。2.3.2.8 景觀視線分析圖若地塊內(nèi)、外存在可利用景觀資源，如山景、海景、湖景等等，則應(yīng)從視角、視線高度等兩方面，分析用地內(nèi)各住宅的觀景情況。2.3.2.9 住宅單體平面圖高層住宅項目應(yīng)提供單體意向平面圖，體現(xiàn)戶型配置、朝向、核心筒數(shù)量要求；低、多層項目若無優(yōu)秀創(chuàng)意，可不提供單體意向平面圖，但應(yīng)表達單體進深與開間尺寸。2.3.2,10日照分析圖體現(xiàn)用地內(nèi)每個區(qū)域在冬至日（大寒日）的日照時數(shù)。2.3,2.11坡度與坡向分析圖當(dāng)用地內(nèi)有坡地時，以不同色塊表示用地內(nèi)不同坡度/坡向的用地

24、分布;坡度應(yīng)以10%為單位分級，坡向應(yīng)分為東、西、南、北四向。2.3,2.12地形改造土方平衡圖根據(jù)坡度與高程進行土地的利用分析，計算土方平衡量3項目設(shè)計指導(dǎo)書3.1 項目概況及用地分析（注：本節(jié)內(nèi)容所涉及附圖及數(shù)據(jù)資料，均為第二部分表、表、表、表中所列，以下文中不再特別標出。）3.1.1 用地自然條件概況及分析宗地位置應(yīng)附文：簡述宗地位置應(yīng)附圖：宗地城市位置圖；宗地區(qū)域位置圖宗地現(xiàn)狀(1)宗地四至范圍應(yīng)附文：簡述宗地四至范圍應(yīng)附圖：宗地紅線圖(2)宗地現(xiàn)狀地形地貌應(yīng)附文：簡述宗地現(xiàn)狀地形地貌，重點及特殊地形地貌特征應(yīng)展開分析應(yīng)附圖：宗地現(xiàn)狀照片(標明拍攝點和目標點位置)；宗地地形圖(3)綠化

25、植被與水面應(yīng)附文：簡述宗地內(nèi)綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與水面，應(yīng)說明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習(xí)性、擬保留水面的改造措施應(yīng)附圖：宗地綠化植被與水面分布圖(4)氣候氣象應(yīng)附文：簡述氣溫、主導(dǎo)風(fēng)向、降雨量等指標。(5)水文地質(zhì)應(yīng)附文：簡述地表水、地下水現(xiàn)狀及周圍建筑的基礎(chǔ)處理情況應(yīng)附：宗地地質(zhì)資料(如：初勘資料、周邊建筑基礎(chǔ)處理資料等)(6)特殊地下物應(yīng)附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設(shè)施及管線、地下油罐房或其它大型地下建筑物3.1.2 宗地社會條件概況及分析區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃應(yīng)附文：簡述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)狀特征等，對象征地段特點的景點設(shè)施附照片說

26、明。當(dāng)?shù)卣畬ψ诘厮巺^(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和實施計劃的說明。應(yīng)附圖：區(qū)域現(xiàn)狀圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖3.1.2.2 規(guī)劃要求應(yīng)附文：說明規(guī)劃管理部門對宗地的規(guī)劃設(shè)計要點，或宗地建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容，對用地主要設(shè)計指標的分析。應(yīng)附：規(guī)劃要點；容積率分析表交通狀況應(yīng)附文：簡述宗地交通情況；地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點；私車赴宗地路線選擇；應(yīng)附圖：區(qū)域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊道路斷面圖3.1.2.4 公共設(shè)施(1)公共建筑應(yīng)附文：描述對設(shè)計存在影響的公共及商業(yè)建筑的名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；(2)對設(shè)計存在影響的設(shè)施與標志物應(yīng)附文：簡述以下有利與不利因素情況有利因素：廣場、公

27、園、城市雕塑等不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設(shè)施。應(yīng)附圖：周邊公共設(shè)施圖市政管線應(yīng)附文：簡述給水、雨水、污水、強電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接口位置、管徑、埋深、標高應(yīng)附圖：市政管線圖3.2 開發(fā)目標、開發(fā)計劃與項目設(shè)計總體計劃項目總體開發(fā)目標項目總體定位目標成本和目標利潤項目總體開發(fā)計劃分期開發(fā)的規(guī)模和進度分期開發(fā)的成本和利潤應(yīng)附表：分期開發(fā)規(guī)模、進度、成本和利潤表項目設(shè)計總體計劃應(yīng)附表：項目設(shè)計總體計劃表3.3市場定位和產(chǎn)品建議項目總體定位項目市場定位項目競爭優(yōu)勢（針對競爭樓盤）項目目標市場目標客戶構(gòu)成目標客戶行為特征項目產(chǎn)品建議（市場營

28、銷部門與設(shè)計部共同確定）產(chǎn)品類型及構(gòu)成（1）產(chǎn)品構(gòu)成的種類（2）各產(chǎn)品類型的比例應(yīng)附表：產(chǎn)品建議表，參見第四部分表（第50頁）產(chǎn)品的戶型配比建議應(yīng)附表：戶型配比表，參見第四部分表（第52頁）公建配套（1）停車方式與車位比：停車方式分為地下車庫停車、架空車庫停車，立體車庫停車，路旁停車，庭院停車。（2）公交交通與班車系統(tǒng)：兩系統(tǒng)車輛停放與站點的要求；明確對于大型社區(qū)，是否考慮區(qū)內(nèi)巴士。（3）商業(yè)：商業(yè)的形態(tài)（集中布置、分散布置、層數(shù)）、功能（有無特殊要求）、面積、停車數(shù)量（4）學(xué)校、幼兒園：占地、規(guī)模、功能首期產(chǎn)品的建議（市場營銷部門與設(shè)計部共同確定）首期產(chǎn)品的類型及構(gòu)成應(yīng)附表：首期產(chǎn)品建議表，

29、參見第四部分表（第50頁）首期產(chǎn)品的戶型配比建議應(yīng)附表：首期戶型配比表，參見第四部分表（第52頁）首期公共配套要求首期賣場安排（1）銷售展示的內(nèi)容選擇（商業(yè)、會所、樣板房）(2)銷售展示的賣場位置(3)樣板間的搭建方式和位置的初步設(shè)想銷售策略與銷售計劃銷售推廣的策略銷售計劃應(yīng)附：銷售計劃3.4成本控制因素與工程管理意見成本測算根據(jù)市場營銷部門的結(jié)論、概念設(shè)計的結(jié)論、工程管理部門對于基礎(chǔ)形式的意見完成總成本測算表格各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測算表格應(yīng)附表：總成本測算表；項目分類成本測算表設(shè)計各階段的設(shè)計費用計劃設(shè)計階段成本控制方案設(shè)計階段成本控制目標方案設(shè)計階段成本控制措施或建議初步設(shè)計及

30、施工圖階段成本控制措施或建議工程管理相關(guān)工作及意見地質(zhì)資料分析基礎(chǔ)形式的初步意見初步設(shè)計及施工圖階段，工程管理部門結(jié)構(gòu)與設(shè)備專業(yè)的設(shè)計管理措施工程進度計劃與設(shè)計計劃的關(guān)系與重要節(jié)點應(yīng)附表：工程進度計劃3.5概念設(shè)計研究結(jié)論概念設(shè)計研究各方案簡評應(yīng)附圖：各方案總平面，模型照片或表現(xiàn)圖應(yīng)附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意向方案的理由及深化調(diào)整方向。設(shè)計目標應(yīng)附文：描述項目樓盤設(shè)計形象目標3.5.3經(jīng)濟技術(shù)指標結(jié)論應(yīng)附表：綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表(詳?shù)诙糠直恚?5頁)規(guī)劃方面的結(jié)論用地布局(1)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布應(yīng)附文：分析用地內(nèi)外對項目開發(fā)的有利與不利因素，明確住宅和公

31、建分區(qū)；確定產(chǎn)品類型、檔次的分布應(yīng)附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖(2)空間序列和層次應(yīng)附文：簡述主要公共空間的功能和特點應(yīng)附圖：相應(yīng)的參考圖片道路交通應(yīng)附圖：交通分析圖(1)主入口位置(2)人車關(guān)系應(yīng)附文：明確人車分流、局部合流或合流(3)停車方式和數(shù)量應(yīng)附文：明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量(4)公交場站應(yīng)附文：明確是否設(shè)置公交場站，如設(shè)置，明確面積或停車數(shù)量、位置等(5)班車車位應(yīng)附文：明確位置和數(shù)量銷售分期(1)分期狀況應(yīng)附文：簡述分期期數(shù)、各期面積、各期位置應(yīng)附圖：分期開發(fā)示意圖(2)首期銷售賣場應(yīng)附文：簡述首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求組團管理(1)物業(yè)管理模式應(yīng)附文：明

32、確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理的基本單元(2)低層、多層項目基本單元(組團、庭院、鄰里單元)應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口、流線關(guān)系的要求應(yīng)附圖：組團基本單元分析圖(3)高層項目的標準層拼接意向應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、核心體數(shù)量的要求環(huán)境景觀(1)景觀現(xiàn)狀應(yīng)附文：明確保留、利用、改造及消除的因素(2)景觀視線豎向分析應(yīng)附圖：景觀視線分析圖單體方面的結(jié)論公建配套應(yīng)附文：明確公建規(guī)模、占地和內(nèi)容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式；明確重要或有特殊要求的公建分布要求應(yīng)附圖：配套分析圖3.5.4.2住宅設(shè)計應(yīng)附文：明確內(nèi)部功能空間設(shè)置要求(例如是否設(shè)工人房、私家車位，入戶方式等)；明確外部自然資源利

33、用要求(例如明確觀景要求、朝向、私家花園等)應(yīng)附圖：住宅單體意向平面圖技術(shù)方面的意見建筑研究中心的技術(shù)意見土方平衡方案應(yīng)附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖日照分析方案應(yīng)附圖：日照分析圖技術(shù)配套的設(shè)置要求應(yīng)附文：明確煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理設(shè)備等設(shè)置要求3.6方案設(shè)計需要解決的問題規(guī)劃方面的問題用地布局(1)依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進行布局設(shè)計(2)依據(jù)主要公共空間的功能和特點的描述進行空間設(shè)計道路交通(1)滿足5類人回家流線的設(shè)計：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流；(2)滿足人車關(guān)系要求與停

34、車要求(3)滿足公交車與班車停放要求(4)滿足消防要求(5)進行用地路網(wǎng)設(shè)計、道路分級模式設(shè)計、道路斷面設(shè)計銷售分期(1)首期銷售賣場銷售氛圍的營造(2)根據(jù)首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計(3)分期設(shè)計應(yīng)綜合考慮以下因素：a.滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求b.考慮每期設(shè)計上的吸引客戶的賣點c.分期開發(fā)時物業(yè)管理模式的可行性d.分期開發(fā)時施工組織的可行性e.分期開發(fā)時道路系統(tǒng)的可行性組團與管理(1)依據(jù)組團基本單元要求確定組團規(guī)模，按照規(guī)模進行組團設(shè)計(2)根據(jù)物業(yè)管理模式進行組團管理設(shè)計：組團圍墻范圍、入口設(shè)置、門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等(3)高層項目依據(jù)標準層拼接意向深化設(shè)計環(huán)

35、境景觀(1)景觀設(shè)計具備明確的主題(2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(4)處理景觀與氣候的關(guān)系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式(6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應(yīng)進行景觀視線的豎向分析單體方面的問題會所單體方案設(shè)計商業(yè)單體方案設(shè)計，商業(yè)與會所設(shè)計時應(yīng)注意首期銷售時兩者的多功能性與功能使用的時間順序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業(yè)使用學(xué)校、幼兒園總圖布置首期住宅單體方案設(shè)計建筑形態(tài)、風(fēng)格與戶型技術(shù)方面的問題

36、日照間距設(shè)計土方平衡設(shè)計方案（針對復(fù)雜地形時）技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理設(shè)備等保溫、遮陽和降噪：要求方案設(shè)計階段考慮并解決，需要采取以上技術(shù)措施的原因、區(qū)域或部位、具體技術(shù)措施、成效比較和實施成本新技術(shù)新材料：要求設(shè)計單位在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等建筑研究中心的技術(shù)意見在規(guī)劃方案得到體現(xiàn)3.7項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析根據(jù)本部門操作能力及項目具體情況，對設(shè)計階段的工作做全局的考慮。確認該項目設(shè)計操作的難點。設(shè)計任務(wù)的細分根據(jù)項目具體情況、銷售要求及工程進度，確定整個項目的各部

37、分是否需分開委托設(shè)計。如：會所設(shè)計、獨立商業(yè)區(qū)設(shè)計等。根據(jù)項目設(shè)計的不同內(nèi)容的不同要求，如建筑、景觀、立面、銷售包裝等，將設(shè)計任務(wù)拆分。3.7.3設(shè)計單位的選擇1.1.1.1 根據(jù)細分的各項設(shè)計任務(wù)，合理選擇設(shè)計單位；1.1.1.2 選擇設(shè)計單位時需從其設(shè)計人員數(shù)量、專業(yè)能力、配合能力（境外單位應(yīng)特別注意）等方面考慮是否能夠勝任該項設(shè)計。3.7.4 設(shè)計部人力資源的分配3.7.4.1 確認設(shè)計部在各階段的負責(zé)人及參與的人數(shù)；3.7.4.2 確認并評估與各設(shè)計單位對接的人員，預(yù)見設(shè)計控制能力不足可能產(chǎn)生的風(fēng)險；3.7.4.3 若認為本部門人員在控制某一階段時可能會有不足，應(yīng)提出設(shè)想的解決辦法。3

38、.7.5 設(shè)計費用的成本控制計劃3.7.5.1 根據(jù)意向確定的設(shè)計單位，對各項設(shè)計任務(wù)的設(shè)計費做初步估算；3.7.5.2 依據(jù)項目情況、市場定位及項目整體成本控制思路，確認開展方案、施工圖設(shè)計時，項目各部分的成本分配原則（僅針對設(shè)計可控因素）。3.7.5.3 以上成本控制計劃應(yīng)與成本管理部門溝通認可。以上各部分內(nèi)容，應(yīng)統(tǒng)籌考慮，并體現(xiàn)在項目設(shè)計總體工作計劃中。4范例4.1 項目設(shè)計指導(dǎo)書形成的過程文件范例序號文件名稱萬科集團項目設(shè)計成果范例匯編索引號1概念設(shè)計任務(wù)書SQ-1-12重要節(jié)點的審核意見SQ-1-24.2 概念設(shè)計方案范例序號文件名稱萬科集團項目設(shè)計成果范例匯編索引號1概念設(shè)計方案設(shè)

39、計說明SQ-2-12綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表SQ-2-23產(chǎn)品分析SQ-2-34概念設(shè)計方案總平面圖SQ-2-45功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖SQ-2-56交通分析圖SQ-2-67分期開發(fā)示意圖SQ-2-78組團基本單元分析圖SQ-2-89配套分析圖SQ-2-910景觀分析圖SQ-2-1011景觀視線分析圖（可選）SQ-2-1112日照分析圖SQ-2-1213坡度、坡向分析圖（可選）SQ-2-1314地形改造土方平衡圖SQ-2-1415住宅單體意向平囿圖SQ-2-1516工作模型SQ-2-1617效果圖SQ-2-174.3 項目設(shè)計指導(dǎo)書范例序文件名稱萬科集團項目設(shè)計成果號范例匯編索引號1項目設(shè)計指導(dǎo)書SQ

40、-34.4 其它范例序號文件名稱萬科集團項目設(shè)計成果范例匯編索引號1設(shè)計前期階段工作計劃SQ-4-1第四部分實施方案階段成果標準本階段工作重點 編制方案設(shè)計任務(wù)書 完成規(guī)劃設(shè)計方案及規(guī)劃評審 完成總體規(guī)劃、建筑單體及深化方案的確認 編制景觀方案設(shè)計任務(wù)書 完成景觀設(shè)計方案及評審目錄1. 實施方案形成的過程文件411.1 規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書411.2 景觀方案設(shè)計任務(wù)書431.3 重要節(jié)點的評審結(jié)論意見431.4 （詳規(guī)及方案）報建的政府批復(fù)意見431.5 物業(yè)管理模式的建議與結(jié)論431.6 銷售包裝的建議和要求432. 設(shè)計說明及綜合技術(shù)經(jīng)濟指標442.1 設(shè)計說明442.2 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標442.3 附錄表格453. 實施方案圖紙563.1 實施方案圖紙目錄563.2 實施方案圖紙深度要求594. 相關(guān)部門在本階段的工作成果64工程管理部在本階段的工作成果64成本管理部在本階段的工作成果64建筑研究中心