房地產(chǎn)成本核算

1、房地產(chǎn)成本核算房地產(chǎn)成本核算主主 講：湯國梅講：湯國梅主要內(nèi)容2成本核算程序34核算對象5核算對象6核算對象（續(xù)）7成本項目成本項目（續(xù)）89土地購置費用10拆遷安置的特殊考慮11拆遷安置的特殊考慮（續(xù)1）拆遷安置的特殊考慮（續(xù)2）12拆遷安置的特殊考慮（續(xù)3）1314前期工程費15特殊納稅地點問題16基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費綠化工程17甲供料稅務(wù)處理1819公共配套設(shè)施費l公共配套設(shè)施費指為開發(fā)項目服務(wù)的，公共配套設(shè)施費指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚以及地下人防設(shè)施等。所、

2、自行車棚以及地下人防設(shè)施等。l凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、學(xué)校、醫(yī)院、車庫等都不能計入該成學(xué)校、醫(yī)院、車庫等都不能計入該成本項目內(nèi)。本項目內(nèi)。20公共配套設(shè)施費（續(xù)）建筑安裝工程費21勞務(wù)派遣22工程承包2324開發(fā)間接費用25借款利息的資本化借款利息的資本化（續(xù)）2627特殊的借款業(yè)務(wù)歸集開發(fā)成本28歸集開發(fā)成本（續(xù)）2930工程結(jié)算（續(xù)）工程結(jié)算（續(xù)）31工程結(jié)算（續(xù)）32財務(wù)決算財務(wù)決算33分配開發(fā)成本成本計算方法34副產(chǎn)品35副產(chǎn)品（續(xù)）36主產(chǎn)品37聯(lián)產(chǎn)品383940實物數(shù)量法4142產(chǎn)權(quán)歸屬43產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù)1）l注意事項方法：注意事項方法：l

3、利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向業(yè)主提供的公用面利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向業(yè)主提供的公用面積分?jǐn)傁禂?shù)或公用面積分?jǐn)偮剩蠓康胤e分?jǐn)傁禂?shù)或公用面積分?jǐn)偮?，要求房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的資料，確定公用建筑面產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的資料，確定公用建筑面積中，哪個配套設(shè)施已經(jīng)進(jìn)行了公攤（產(chǎn)積中，哪個配套設(shè)施已經(jīng)進(jìn)行了公攤（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主），哪個配套設(shè)施沒有進(jìn)權(quán)屬于全體業(yè)主），哪個配套設(shè)施沒有進(jìn)行公攤（產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)公司），防止重復(fù)行公攤（產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)公司），防止重復(fù)或提前結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。或提前結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。44產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù)2）l產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主但用于營利的，對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主但用于營利的，對應(yīng)的銷售成本不允許在企業(yè)所得稅前扣除，

4、對銷售成本不允許在企業(yè)所得稅前扣除，對應(yīng)的資產(chǎn)的折舊或攤銷也不允許在企業(yè)所應(yīng)的資產(chǎn)的折舊或攤銷也不允許在企業(yè)所得稅前扣除得稅前扣除45產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù)3）46成本調(diào)整成本調(diào)整l1 1、工程結(jié)算和財務(wù)決算后，開發(fā)商將原、工程結(jié)算和財務(wù)決算后，開發(fā)商將原確認(rèn)的不可轉(zhuǎn)讓的建筑物對外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)確認(rèn)的不可轉(zhuǎn)讓的建筑物對外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓收入減去轉(zhuǎn)讓稅金和費用后的余按照轉(zhuǎn)讓收入減去轉(zhuǎn)讓稅金和費用后的余額征收企業(yè)所得稅，不得估算銷售成本。額征收企業(yè)所得稅，不得估算銷售成本。l注：對應(yīng)的成本已經(jīng)分?jǐn)偟狡渌椖康某勺ⅲ簩?yīng)的成本已經(jīng)分?jǐn)偟狡渌椖康某杀局?，不考慮其他項目的銷售情況，不需本中，不考慮其他項目的銷售情況，不需要追溯調(diào)整其他項目的銷售成本。要追溯調(diào)整其他項目的銷售成本。47成本調(diào)整（續(xù)）成本調(diào)整（續(xù)）l2 2、工程結(jié)算和財務(wù)決算后，開發(fā)商、工程結(jié)算和財務(wù)決算后，開發(fā)商在原確認(rèn)的不可轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施在原確認(rèn)的不可轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施占用的土地上重新開發(fā)的，應(yīng)按照原占用的土地上重新開發(fā)的，應(yīng)按照原確認(rèn)的土地開發(fā)成本和公共設(shè)施配套確認(rèn)的土地開發(fā)成本和公共設(shè)施配套費按