常熟古城控制性詳細規(guī)劃

1、歷史文化名城控規(guī)編制方法 以常熟古城詳細規(guī)劃為例規(guī)劃回顧 早期早期控規(guī)的基本內(nèi)容 采用指標一覽表 中期中期注重研究規(guī)劃的可操作性 計算機輔助設計，分圖則的運用 近期近期注重規(guī)劃的系統(tǒng)性、法規(guī)性 基本形成完整的古城控規(guī)編制方法存在問題 古城控規(guī)各街坊分別編制，缺乏分區(qū)規(guī)劃的指導，規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性和全局的考慮。 針對局部地段進行的控規(guī)，缺乏立法的依據(jù)，對古城城市設計缺乏系統(tǒng)的研究及具體的落實。 指標的確定依據(jù)不足，難以反映古城的特殊性和復雜性。 現(xiàn)狀建筑評價缺乏更可靠的手法。 缺乏對規(guī)劃方案的經(jīng)濟分析，也就缺乏對規(guī)劃的經(jīng)濟可行性及實際操作性的研究。常熟古城詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容 規(guī)劃文本規(guī)劃文本有關土地

2、使用、建筑控制、環(huán)境容量、開發(fā)方式、 城市設計引導和基礎設施配套等六方面規(guī)劃控制 的技術(shù)規(guī)定。 規(guī)劃圖則規(guī)劃圖則 1. 常熟古城詳細規(guī)劃圖則 2. 常熟古城詳細規(guī)劃地塊規(guī)劃圖則（分圖則） 規(guī)劃說明規(guī)劃說明 1.古城用地布局調(diào)整規(guī)劃 2.古城傳統(tǒng)風貌保護規(guī)劃 3.形體規(guī)劃示意 4.專項規(guī)劃 專題研究專題研究常熟古城詳細規(guī)劃經(jīng)濟分析常熟古城詳細規(guī)劃的主要特點 以分區(qū)規(guī)劃為指導 完整的古城控規(guī) 建筑評價與開發(fā)方式相結(jié)合 試做形體規(guī)劃示意 分圖則強調(diào)可操作性 經(jīng)濟分析常熟古城詳細規(guī)劃主要內(nèi)容介紹 第一部分 ：綜合分析 第二部分 ：用地布局調(diào)整規(guī)劃 第三部分 ：古城傳統(tǒng)風貌保護規(guī)劃 第四部分 ：形體規(guī)劃

3、示意 第五部分 ：專項規(guī)劃 第六部分 ：規(guī)劃文本 第七部分 ：分圖則 第八部分 ：經(jīng)濟分析專題研究第一部分 綜合分析區(qū)位及周邊環(huán)境 區(qū)位區(qū)位 常熟古城位于常熟市的中心，西依虞山、尚湖風景區(qū)，東、北、南三面為新城區(qū)。 古城范圍為虞山古城墻遺址及護城河所圍合的區(qū)域，面積228.18公頃（以護城河內(nèi)側(cè)邊線為界）。 周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境分析 古城東北方向為規(guī)劃的城市商貿(mào)中心和文化中心，目前城市新中心尚未形成，古城方塔街商業(yè)街區(qū)是全市的商業(yè)中心。土地使用現(xiàn)狀古城現(xiàn)狀是以居住、商業(yè)、風景名勝區(qū)為主要功能的城市片區(qū)。其中，居住用地中89%為傳統(tǒng)民居；市級商業(yè)主要沿方塔街、縣南街分布；風景名勝區(qū)主要有虞山風景

4、區(qū)、方塔園及眾多的傳統(tǒng)園林。古城區(qū)現(xiàn)狀道路網(wǎng)由次干道、支路、巷弄三級組成。次干道寬15-36米，支路寬10-20米，巷弄寬度一般在2-5米。人口分布現(xiàn)狀 古城區(qū)分屬城東、城西兩個街道，共分27個居委會，實住人數(shù)33686人?，F(xiàn)狀總用地上的人口毛密度為148人公頃，現(xiàn)狀總居住用地上的人口毛密度為340人公頃，現(xiàn)狀住宅用地上的人口密度為441人公頃?，F(xiàn)狀建筑質(zhì)量評定現(xiàn)狀建筑分為四類：現(xiàn)狀建筑分為四類：一類建筑一類建筑：結(jié)構(gòu)完好，設施基本配套。二類建筑二類建筑：結(jié)構(gòu)基本完好，設施配套不全。三類建筑三類建筑：結(jié)構(gòu)較差，設施不配套。四類建筑四類建筑：結(jié)構(gòu)破損的簡棚、危房建筑保護與更新對原有建筑采取保護、

5、保留、改善、整飾、改造五種方式進行控制。保護保護：指優(yōu)秀的傳統(tǒng)建筑和近代建筑，需加以保護。保留保留：指結(jié)構(gòu)質(zhì)量完好，設施配套且能與傳統(tǒng)風貌相協(xié)調(diào)的新建筑，予以保留。改善改善：傳統(tǒng)建筑，風貌較好，但結(jié)構(gòu)質(zhì)量稍差，需修繕并增加內(nèi)部設施。整飾整飾：指結(jié)構(gòu)較好、設施基本配套但不能與傳統(tǒng)風貌相協(xié)調(diào)的新建筑，需改善立面及對建筑外部進行整飾。改造改造：指結(jié)構(gòu)嚴重破損風貌一般的建筑及違章搭建、簡棚危房。需要重新建造并體現(xiàn)傳統(tǒng)風格。古城歷史文化傳統(tǒng)風貌特色 山水城一體的特色空間與形態(tài) 優(yōu)雅的城市天際輪廓線 富有地方特色的傳統(tǒng)民居和古建筑 尺度宜人的傳統(tǒng)街巷 充滿生活氣息的空間結(jié)點 豐富的文物古跡和深厚的歷史文化

6、內(nèi)涵古城歷史文化傳統(tǒng)風貌特色現(xiàn)狀存在的主要問題 土地利用不盡合理。 傳統(tǒng)民居建筑老化現(xiàn)象較嚴重。 道路系統(tǒng)不完善。 街坊內(nèi)綠地十分欠缺。 街坊內(nèi)基礎設施較差。 道路的拓寬改變了古城的傳統(tǒng)格局，大部分水體污染嚴重，有些文物古跡已面臨被破壞的危險。第二部分 用地布局調(diào)整規(guī)劃古城性質(zhì)、人口規(guī)模 性質(zhì)性質(zhì) 融山水城為一體的傳統(tǒng)風貌旅游區(qū) 以旅游服務、文化服務為主要功能的商業(yè)中心 以傳統(tǒng)民居為特色的居住區(qū) 人口規(guī)模人口規(guī)模 古城區(qū)居住人口控制在2.8萬人。用地布局調(diào)整原則 在城市總體規(guī)劃的指導下將用地細分，并結(jié)合古城的發(fā)展要求對布局作適當調(diào)整，重點理順路網(wǎng)，增加停車場地，加強綠化及城市開敞空間建設，完善

7、基礎設施，合理調(diào)整各類公共設施用地，遷出所有工廠及其它對古城有影響的單位，進一步優(yōu)化古城功能布局結(jié)構(gòu)?？傮w布局結(jié)構(gòu) 十字加一環(huán)的干道系統(tǒng) 一區(qū)三街的商業(yè)中心 一區(qū)五園多點的綠化系統(tǒng) 二片一線傳統(tǒng)民居保護片為代表的居住街坊道路系統(tǒng)古城規(guī)劃道路網(wǎng)由次干道、支路、巷弄三級組成。次干道次干道 古城與新區(qū)、風景區(qū)聯(lián)系的主要通道，紅線寬度為2036米。支路支路 街坊之間的聯(lián)系道路，規(guī)劃紅線1020米。巷弄巷弄 街坊內(nèi)部道路，其中一級巷弄59米，能滿足搬家、消防、救護等偶發(fā)性機動車交通；二級巷弄24米，主要為步行和非機動車服務。第三部分 古城傳統(tǒng)風貌保護規(guī)劃保護原則遵循歷史文化名城保護規(guī)劃提出的保護原則：

8、全面保護與重點保護相結(jié)合的原則 分層次、分級保護的原則 保護、整治、利用相結(jié)合的原則保護內(nèi)容保護歷史遺存下來的山水城一體的古城格局與空間形態(tài)，虞山、方塔兩個制高點構(gòu)成的城市空間關系與視廊，以及整個古城區(qū)平緩的天際輪廓線。保護現(xiàn)存文物古跡，以及其它人文景觀。保護傳統(tǒng)街巷格局，明清時代的傳統(tǒng)民居形態(tài)和建筑風格，以及琴川河兩岸的水鄉(xiāng)風貌，古樹、石井、石橋、河道等其它景觀要素。保護虞山風景名勝區(qū)的自然景觀及生態(tài)環(huán)境，保護方塔園、曾園、趙園、燕園等傳統(tǒng)園林的空間環(huán)境和造園藝術(shù)手法。保護重點 10處文物保護單位 三片傳統(tǒng)民居保護區(qū) 保護分區(qū) 絕對保護區(qū) 重點保護區(qū) 建設控制區(qū) 環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)視廊保護古城以虞山

9、辛峰亭、方塔為城市空間的兩個制高點，維持整個古城區(qū)平緩的天際輪廓線，保護以方塔、辛峰亭為視覺焦點的視線走廊。對于反映傳統(tǒng)風貌有代表性的典型巷弄應加以重點保護，基本維持原巷弄尺度、走向、兩側(cè)建筑物的院墻輪廓線等。傳統(tǒng)巷弄保護第四部分 形體規(guī)劃示意形體規(guī)劃目的 是古城保護規(guī)劃及城市設計意圖的具體體現(xiàn)。 為今后古城街坊改造修建設計提供重要參考。 作為確定地塊容量指標的依據(jù)。規(guī)劃設計要點 傳統(tǒng)肌理 巷弄空間 小塊綠地 改造方式 建筑風格 新的居住模式規(guī)劃設計要點傳統(tǒng)肌理傳統(tǒng)肌理 巷弄空間 小塊綠地 改造方式 建筑風格 新的居住模式規(guī)劃設計要點 傳統(tǒng)肌理巷弄空間巷弄空間小塊綠地小塊綠地 改造方式建筑風格

10、建筑風格 新的居住模式規(guī)劃設計要點 傳統(tǒng)肌理 巷弄空間 小塊綠地改造方式改造方式 建筑風格 新的居住模式容量指標的確定 形體規(guī)劃方案著重滿足容量指標確定的需要，因而方案亦需經(jīng)過反復修改。根據(jù)形體規(guī)劃方案得出的指標可進行橫向比較，從而找出規(guī)律，即相近大小、相近拆建比的地塊可按相同的指標進行控制。容積率、建筑密度、綠地率容積率、建筑密度、綠地率 在形體規(guī)劃得出的原始數(shù)據(jù)的基礎上，結(jié)合地塊具體情況，經(jīng)過適當橫向比較，加以微調(diào)。居住人口、人口密度居住人口、人口密度 根據(jù)住宅建筑面積確定居住戶數(shù)和人數(shù)。按照地塊的不同情況確定不同的人均住宅建筑面積指標?；A設施容量指標基礎設施容量指標 根據(jù)地塊建筑面積或

11、居住人數(shù)分別得出基礎設施容量指標。第五部分 專項規(guī)劃專項規(guī)劃 專項規(guī)劃包括給水工程、排水工程、供電工程、電信郵政工程、管線綜合五部分內(nèi)容。規(guī)劃目標是完善古城基礎設施，滿足現(xiàn)代生活方式的需要。專項規(guī)劃(1)專項規(guī)劃(2)管線綜合(1)管線綜合(2)管線綜合(3)管線綜合(4)第六部分 規(guī)劃文本規(guī)劃文本主要內(nèi)容 土地利用 建筑控制 道路交通、河道 古城保護與更新 城市設計導則 環(huán)境控制 市政公用設施第七部分 分圖則地塊劃分 整個古城區(qū)分為8個街坊，每個街坊從01開始編號劃分區(qū)塊，每個區(qū)塊內(nèi)再從1開始編號劃分地塊，劃分均遵循從左向右，從上至下的順序。古城區(qū)共分為69個區(qū)塊，287個地塊。分圖則 分圖

12、則以區(qū)塊為單位，每個區(qū)塊包含現(xiàn)狀圖和規(guī)劃圖兩幅圖紙，當整個區(qū)塊現(xiàn)狀建筑全部保留而沒有新增或改造建筑，則兩幅圖合并為一幅，以規(guī)劃圖的格式表示。 分圖則每張均包括圖紙、指標和簡要說明三部分的內(nèi)容。 分圖則圖紙比例一般為11000，當區(qū)塊較大時，則采用其它比例。分圖則示意現(xiàn)狀分圖則 規(guī)劃分圖則現(xiàn)狀分圖則規(guī)劃分圖則第八部分 古城詳細規(guī)劃經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析的目的 在保護歷史文化名城風貌的前提下，兼顧房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟利益，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三大效益的統(tǒng)一。 促進改善城市基礎設施，完善投資環(huán)境，適應外向型經(jīng)濟的發(fā)展。 合理調(diào)整城市政策、法規(guī)，使古城更新沿著法制化、規(guī)范化的道路發(fā)展。 分析研究的技術(shù)路線結(jié)論通過分析和測算可以看出針對開發(fā)商這一主體，古城改造總體是盈利的。 1、開發(fā)純商業(yè)用途的地塊盈利頗豐。 2、居住建筑中開發(fā)院落式住宅收益高。 3、成片改造地塊收益高，零星改造一般虧損。 4、地段對于街坊改造影響巨大，中心地段街坊贏利額較高；虞山風景區(qū)周圍，開發(fā)強度很小，