第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本原理

1、第二章第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本原理資產(chǎn)評(píng)估的基本原理第一節(jié) 資產(chǎn)價(jià)值形成理論第二節(jié) 資產(chǎn)的價(jià)值類型第三節(jié) 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則定義的價(jià)值類型第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本前提假設(shè)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估原則一、賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論一、賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)價(jià)值形成理論資產(chǎn)價(jià)值形成理論資本勞動(dòng) 的報(bào)酬土地 供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用商品的價(jià)值量 二、買方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀二、買方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀 需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。 效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。三、供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀三、供求

2、決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀均衡價(jià)格 需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià) 供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià) 在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說明資產(chǎn)評(píng)估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購(gòu)建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。 供求決定價(jià)值論是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)的價(jià)值類型資產(chǎn)的價(jià)值類型一、對(duì)資產(chǎn)價(jià)值及價(jià)值類型的理解一、對(duì)資產(chǎn)價(jià)值及價(jià)值類型的理解（一）資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。（二）價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量成本為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等（三）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式二、資產(chǎn)評(píng)

3、估中常見的價(jià)值類型二、資產(chǎn)評(píng)估中常見的價(jià)值類型（一）公允市場(chǎng)價(jià)值（一）公允市場(chǎng)價(jià)值（fair market value)fair market value) 指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格。 公開市場(chǎng)價(jià)格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人（二）投資價(jià)值（二）投資價(jià)值（investment valueinvestment value） 指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買者（或所有者）的價(jià)值 對(duì)不同的潛在購(gòu)買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)值可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而

4、且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。（三）賬面價(jià)值（book value） 指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊后的余額，或賬面價(jià)值減去 負(fù)債后的余額（對(duì)企業(yè)而言）。 資產(chǎn)的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。原因： 1.財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的 2.企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。（四）內(nèi)在價(jià)值（四）內(nèi)在價(jià)值（intrinsic valueintrinsic value） 指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。對(duì)于能夠在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，若市場(chǎng)是完善的， 公允市場(chǎng)=內(nèi)在市場(chǎng) 內(nèi)在價(jià)值 資產(chǎn)的獲利能力賬面價(jià)值 資產(chǎn)的

5、創(chuàng)建成本內(nèi)在價(jià)值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時(shí)考慮的主要因素。內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值（五）重置價(jià)值（五）重置價(jià)值（replacement valuereplacement value） 指在現(xiàn)時(shí)條件（市場(chǎng)、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。 又稱為折余重置成本。 一般在非市場(chǎng)和有限市場(chǎng)條件下運(yùn)用。 （六）清算價(jià)值（六）清算價(jià)值 指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。 強(qiáng)制清算與有序清算 與公允市場(chǎng)的區(qū)別： 1.買賣雙方地位不平等 2.沒有充足的時(shí)間詢價(jià) 清算價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值，因此評(píng)估值低于市場(chǎng)價(jià)值 （七）在用價(jià)值（七）在用價(jià)

6、值（value-in-usevalue-in-use） 指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價(jià)值。 不考慮最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的貨幣數(shù)量。第三節(jié)第三節(jié)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則定義的價(jià)值類型定義的價(jià)值類型 一、資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值類型的實(shí)質(zhì)與意義一、資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值類型的實(shí)質(zhì)與意義 為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定價(jià)值類型 二、資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)以外的價(jià)值二、資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)以外的價(jià)值 根據(jù)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的觀點(diǎn)： 市場(chǎng)價(jià)值（market value basis of valuation） 非市場(chǎng)價(jià)值（valuation basis other than

7、 market value） 資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。 市場(chǎng)價(jià)值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。（一）市場(chǎng)價(jià)值的定義（一）市場(chǎng)價(jià)值的定義 自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公開交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額（二）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（二）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值 也稱非市場(chǎng)價(jià)值，或其他價(jià)值。凡不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值類型都屬于市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。 以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估業(yè)務(wù)可分為兩類： 一類屬于特定評(píng)估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)） 一類屬于特殊評(píng)估對(duì)象非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) 非競(jìng)爭(zhēng)

8、性經(jīng)濟(jì)資源特定地理位置的資產(chǎn)商譽(yù)專用資產(chǎn)有限市場(chǎng)資產(chǎn)無法單獨(dú)在公開市場(chǎng)出售 三、三、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則定義的價(jià)值類型及各種定義的價(jià)值類型及各種價(jià)值價(jià)值 類型的內(nèi)在聯(lián)系類型的內(nèi)在聯(lián)系1.公開市場(chǎng)價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值2.投資價(jià)值=非市場(chǎng)價(jià)值投資方投資價(jià)值公允價(jià)值投資交易中出售方投資價(jià)值非市場(chǎng)價(jià)值7.賬面價(jià)值3.內(nèi)在價(jià)值對(duì)于可在公開市場(chǎng)出售的資產(chǎn)而言： 內(nèi)在價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值不具有在公開市場(chǎng)出售條件的資產(chǎn)： 內(nèi)在價(jià)值=非市場(chǎng)價(jià)值 4.重置價(jià)值為公允市價(jià)設(shè)定了上限與內(nèi)在價(jià)值相一致=市場(chǎng)價(jià)值與內(nèi)在價(jià)值不一致=非市場(chǎng)價(jià)值 第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè) 資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論體系和方法體系

9、的確立也是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)之上的，其中交易假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估中的基本前提假設(shè)。 一、交易假設(shè)一、交易假設(shè) 假定被評(píng)估資產(chǎn)處于交易之中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。 二、公開市場(chǎng)假設(shè)二、公開市場(chǎng)假設(shè) 待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。 適宜做公開市場(chǎng)假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性。 三、繼續(xù)使用假設(shè)三、繼續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對(duì)未來的有效性。采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，

10、轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行。注意事項(xiàng)：產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否具有剩余經(jīng)濟(jì)壽命；是否允許轉(zhuǎn)變利用方式。 四、清算假設(shè)四、清算假設(shè) 資產(chǎn)所有者在某種壓力下（破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等），將被迫以協(xié)商或拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。即對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 注意事項(xiàng)： 清算評(píng)估值通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估原則資產(chǎn)評(píng)估原則 一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則（一）獨(dú)立性原則 獨(dú)立、公正評(píng)估機(jī)構(gòu)；評(píng)估人員與評(píng)估結(jié)論相獨(dú)立（二）客觀公正性原則 資料客觀真實(shí)，操作程序合理，結(jié)論經(jīng)得起檢驗(yàn)（三）科學(xué)性原則 標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)，方法科學(xué)，方案合理 二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（一）預(yù)期收益原則 資產(chǎn)價(jià)值高低取決于資產(chǎn)預(yù)期收益的大小。（二）替代原則 在同一市場(chǎng)上，