深圳市注冊會計師協(xié)會13實用精品資料(00001)

1、深圳市注冊會計師協(xié)會2005年注冊會計師考試稅法輔導主講：高海軍第十三章契稅法 契稅是在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時，對承受的單位和個人征收的一種稅,它屬于財產(chǎn)行為稅類。 新中國成立后頒布的第一個稅收法規(guī)就是契稅暫行條例，1954年財政部對契稅暫行條例進行了修改，1980年、1990年財政部又對契稅政策進行了一些補充和調(diào)整，現(xiàn)行契稅是依據(jù)國務院1997年7月7日重新頒布的契稅暫行條例于1997年10月1日施行。 契稅實行一次性征收，普遍適用于內(nèi)外資企業(yè)和外國公民。 學習重點是：征稅對象、納稅人、計稅依據(jù)、稅收優(yōu)惠等。歷年分值分布年份單項選擇題多項選擇題判斷題計算題綜合題合計2002年

2、1分1分1分3分2003年1分1分2分2004年1分1分2分本章變化內(nèi)容：1、房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)P2412、繼承土地、房屋權(quán)屬征收契稅的規(guī)定P2433、各級征收機關要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契稅。P244 第一節(jié)征稅對象 一、征稅對象 征稅對象是指境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。 國有土地使用權(quán)出讓（不交土地增值稅） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（還應交土地增值稅） 房屋買賣（符合條件的還應交土地增值稅） 房屋贈與（符合條件的還應交土地增值稅） 房屋交換（單位之間進行房地產(chǎn)交換還應交土地增值稅） 以下視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與，征收契稅。以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；

3、（以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營企業(yè)，免契稅）以土地、房屋權(quán)屬抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的。買房拆料或翻建新房 二、征稅對象的特殊規(guī)定P242 （1）公司制改造。不改變投資主體和出資比例的改制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的不征；對獨立發(fā)起、募集設立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的免征；對國有、集體企業(yè)改制成全體職工持股的有限責任公司和股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的免征。其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的征收契稅。 （2）企業(yè)合并。新設方或存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬的，如合并前各方為相同投資主體的不征，其余則征

4、。 （3）企業(yè)分立。派生方、新設方承受原企業(yè)權(quán)屬不征。 （4）股權(quán)重組。股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位或個人承受企業(yè)股權(quán)，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不征；增資擴股，以土地、房屋作價入股或作為出資投入的，征收契稅。 （5）企業(yè)破產(chǎn)。債權(quán)人承受，免征；非債權(quán)人承受，征契稅。第二節(jié)納稅義務人與稅率 一、納稅義務人契稅的納稅人是指以受讓、購買、受贈交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的單位和個人（包括中國公民和外籍人員）。 二、稅率契稅采用幅度比例稅率35，具體執(zhí)行稅率由各省（市、自治區(qū)）政府在上述幅度內(nèi)確定。第三節(jié)應納稅額的計算 一、計稅依據(jù)：不動產(chǎn)的價格 1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣時，成交價格為計

5、稅依據(jù)； 2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與時，由征收機關參照相應的市場價格核定計稅依據(jù)； 3、土地使用權(quán)交換、房屋交換時，以交換的差額為計稅依據(jù)。 4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費或者土地收益。 成交價格和交換差價明顯不合理又無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。 5、房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)（新增內(nèi)容）    （1）.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。    （2）.承受房屋附屬設施權(quán)為單獨

6、計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。 二、應納稅額的計算應納稅額計稅依據(jù)×適用稅率計稅依據(jù)為發(fā)生上述不同應稅行為時的成交價格、市場價格和交換差價。例：兩單位互換經(jīng)營性用房，A的房屋價格為490萬元，B的房屋價格為600萬元，差額由A支付，當?shù)仄醵惗惵蕿?%，則應如何繳納契稅？解：（1）房屋等價交換，不交契稅。不等價交換由多付資產(chǎn)一方按價差繳納契稅。（2）A應繳納契稅為：（600-490）´3%=3.3（萬元）第四節(jié)稅收優(yōu)惠 根據(jù)暫行條例規(guī)定，以下情況減免契稅：1、國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、

7、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅；2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公用住房的，免征契稅；3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅；4、財政部規(guī)定的其他減征、免征項目。5、承受荒山等用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征契稅。6、外國使領館及外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。7、特殊規(guī)定：（1）公司制改造，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（2）單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。（3）合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（4）分立企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（5）收購企業(yè)安置原企業(yè)職工30以上的，減半征收契稅，安置全部職工的

8、，免征契稅。（6）承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)的，債權(quán)人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非債權(quán)人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，安置原企業(yè)職工30以上的，減半征收契稅，安置全部職工的，免征契稅。（7）房屋的附屬設施（新增內(nèi)容）    對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。    （8）繼承土地、房屋權(quán)屬（新增內(nèi)容）   

9、 對于中華人民共和國繼承法規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。    按照中華人民共和國繼承法規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應征收契稅。第五節(jié)契稅征收管理 一、納稅義務發(fā)生時間 納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當天或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證當天。 二、納稅期限 自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報。 三、納稅地點：土地、房屋所在地的征收機關 四、征收管理 納稅人出具契稅完稅憑證，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門才能辦理變更登記手續(xù)。 土地、房產(chǎn)管理部門應向契稅征收機關提供有關資料，并協(xié)助契稅征收機關征收契稅。 以下為新增內(nèi)容： 國家稅務總局