人口變化對房價與經(jīng)濟(jì)的影響

1、人口變化對房價與經(jīng)濟(jì)的影響2015年之后，迎來中國人口紅利的大拐點(diǎn)，也迎來了樓市拐點(diǎn)。一直以來“樓市拐點(diǎn)”就像是“狼來了”，只有短暫性的下挫，但反彈從未失約，然而這一次樓市的根本土壤發(fā)生了根本性變化，因?yàn)檫@一次的難題不是“政策”和“資金”，而是樓市的柴薪“人口”。基于人口紅利與房價的糾結(jié)關(guān)系，我們先來了解一下人口數(shù)據(jù)，現(xiàn)提煉報告主要觀點(diǎn)，如下：中國人口總量在2018-2023年間達(dá)到峰值，生育率難以提升，育齡婦女人數(shù)在快速減少，全球人口占比持續(xù)下降。人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，樓市賴以生存的土壤“人口紅利”也正在消失。圖L中國人口在2023年前后到達(dá)峰值，約13.8億實(shí)際高.低只有將生育率穩(wěn)定在略高于2

2、.1的水平，才能逐漸保持人口數(shù)量的穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定（美國、印度將長期是穩(wěn)定的柱狀人口結(jié)構(gòu)），才能讓國家恢復(fù)可持續(xù)發(fā)展能力。O O9 9ZZ6666T TI IZCOZCO寸 O988600886006660。ITNrx|ITNrx|Z Z8 8I I1-41-4OOzzOOzz寸O9N8O9N84 4O9ZD0zEmwwsggEEOOOOOOOOOOO9ZD0zEmwwsggEEOOOOOOOOOOzzzzzzzzzz中國近期的經(jīng)濟(jì)問題的核心是總撫養(yǎng)比太低（兒童撫養(yǎng)比太低），內(nèi)需不足；遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)問題的核心是總撫養(yǎng)比太高（老年撫養(yǎng)比太高），勞動力不足和老年化。即使是執(zhí)行了單獨(dú)二孩政策和解決了養(yǎng)老保

3、險金的問題，也無法從根本上改變?nèi)丝诩t利正在消失的趨勢。兒童撫養(yǎng)比2015年現(xiàn)第一拐點(diǎn)45403530252015實(shí)際高低LW生育率中國20-64歲勞動力2015年后開始負(fù)增長，下降速度將超過日本。日本在1951年后、臺灣在1975年后、 韓國在1977年后，20-64歲勞動力還增長了48年、42年、42年， 在20年內(nèi)增加了51%、58%、64%;而中國大陸的勞動力在2008年后只增長了7年就將開始減少了。不少的城市也的卻出現(xiàn)了“用工荒”，勞動力工資上漲成為了常態(tài)。2010年是1個老人對應(yīng)7.5個勞動力，養(yǎng)老已經(jīng)開始出現(xiàn)問題了；而未來一個老人只對應(yīng)一兩個勞動力，養(yǎng)老壓力可想而知，養(yǎng)老金短缺將是

4、今后各屆政府面臨的難題。可以斷定的是，在2015年后幾十年，中國經(jīng)濟(jì)不斷減速應(yīng)該是“新常態(tài)”。如果文字部分沒能讓您理解變化趨勢，我們就挖來幾張數(shù)據(jù)圖會更形象的說明問題:1950-2050中國人口結(jié)構(gòu)變化China:China:195CProportionEberly(AgeProportionEberly(Age60+)60+)I IY*ir2010與2050年中國人口年齡結(jié)構(gòu)對比103*103*10441044孫川!工財M-B4M-B4緒.13.134512227145122271Female000000000000NT1NT14545G G0%1Mb1Mb灑W%W%W%W%: :W W/

5、/7 7鵬BOBO4 4% %90%90%1616圖3：中國目前人口年齡結(jié)構(gòu)成紡錘型中國2010FMMIMFMMIMMlltamofbro0cMlltamofbro0c（外綽頁則）DemographicShiftsinChinaDemographicShiftsinChinaAsofDecember31.2010-Projectionsfor2050AsofDecember31.2010-Projectionsfor2050JOJO600.02.04.06.0-6.0 4.0-200.02.04.06.0中國2050低方案“老齡化”問題困擾的鄰國日本，是我們在通往即將發(fā)生的同樣問題的道路上的前

6、車之鑒:4：中未來人口年齡結(jié)構(gòu)成倒三角形7 7Q Q7171- -44W-44W- 近些年被2。1舜日本人口結(jié)陶VS203陣中國人口皓構(gòu)好在全世界都是同一條繩上的螞蚱，國際貨幣基金組織說：“老齡化將拖累全球經(jīng)濟(jì)”老齡化對經(jīng)濟(jì)影響的重要指標(biāo)之一是Old-ageDependencyRatio供養(yǎng)比率：指的是每100個勞動力人口（15-64歲）要供養(yǎng)的老年人（大于等于65歲）數(shù)目數(shù)字越大，社會壓力越大，越不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從聯(lián)合國人口署2012年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和預(yù)測可以看出:2013年日本男女5 5“4 4%及2%1%012%1%01，2 2卑產(chǎn)口肌，5J5JS%S%4%4%招2%1%02%1%0L%L%

7、2%3%492%3%49 59(59(2010對比2050年各國供養(yǎng)比率齡化程度亞洲最高”這頂帽子遲早從日本轉(zhuǎn)移到中國頭上，在這場國際化“人口戰(zhàn)爭”中我未來幾十年，大家的日子都不會太好過。但即便目前中國暫時還不是老齡化程度最高的國家，假如不改變當(dāng)前的人口策略，“老U.S.BrazilMexicoEgyptEgyptlrdnTurkeyJsraeiPakistanPakistanJ叩卷門36367272S.Korea1515KenyaS,AfricaS,AfricaNigeriaNigeria6 65 51010們將失去更長遠(yuǎn)的競爭力?！皬V場舞大媽，有力無處花。半大學(xué)生娃，還不能養(yǎng)家”將成為“新

8、常態(tài)”。一般說來，人口出生率和人口老齡化率，是左右人口對經(jīng)濟(jì)增長影響的關(guān)鍵因素。日本和歐洲部分國家和地區(qū)在“人口拐點(diǎn)”到來前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對房地產(chǎn)的沖擊，人口老齡化未來會造成“人少房多”的局面，房價肯定會有所下降，但是某些特定的品類，如養(yǎng)老地產(chǎn)，傳世大宅等因其稀缺性，反而會隨著特定市場的發(fā)展有所上升。中國的人口存量，恰似儲存在空間海綿中的水分。在過去幾十年間，因?yàn)橹袊嫶蟮娜丝诖媪?，可以有充足的水分滋潤東部那些先行發(fā)展的地區(qū)，但如今，當(dāng)勞務(wù)派遣公司需要深入到云南、貴州的大山之中尋找工人時，海綿中的水分已越來越少。接下來我?guī)鷮⒁曇皬膰H聚焦到國內(nèi)，隨著人口紅利逐漸消失，區(qū)域經(jīng)

9、濟(jì)發(fā)展對人口的需求已經(jīng)開始顯露，或許一場全國范圍內(nèi)的“人口爭奪戰(zhàn)”已經(jīng)開始，如果一定要買房，買哪兒也是值得講究的。0-14歲（占比）BM5-64歲（占比）65歲以上（占比）北京9.923%81.495%8.582%上海9.362%79.997%10.641%遼寧10.416%79.368%10.215%黑龍江11.981%79.078%8.941%2013年我國分地區(qū)人口年齡枸成所江11.938%78.863%9.199%19.883%72.966%7.152%I20.832%72.801%6,368%20.244%72.680%7.075%20.024%71.964%8.012%23.262

10、%71.573%5.165%19.702%71.295%9.003%I I18.269%71.160%10.5715阿南貴州人口凈流入是一個城市房價漲價動力的一個很重要條件。統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，凈流入超過100萬的城市共有22個，目前中國房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市里面。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會對流動人口形成了強(qiáng)大的吸引18.459%71.009%10.532%16,551%70.691%12.759%20.766%70.307%8.927%21.468%69.238%9,295%22.090%68.632%9.279%204060100力。排名底市級別

11、戶籍人口（萬人）常住人口05 人）人口凈青入（萬人）1 1上海直轄市1436.93238043喇50502北京直轄市1297.502069.30771 803淙圳地級市2991510547475559594土石ZTE境級市1W.05829.23643 !85廣州省會城市喀.加123.39461 5961天津直轄市993.2。1413,1541957蘇州士 也 級市653.84105491401 378俄山地級市3776572618343 539成都省會城市1173.40141770244 38W廈門地級市193.60398.30204 7011武漢省會城市321711012001902912寧

12、波加級市&77,71763.901S6 1913杭州省會城市70也感88a和1179 &814南省會粒彩638.481816.10177.5215.無錫加級市470一07646.55176 4816鄭州省會城市74k00_90X00162 00L泉州土 也 級市6SX1營82a.00135S418青島地級市769.56886.85117 2919溫州地級市80021915601153320宣業(yè)圾級市344.52455.00111 2821省會城市320.M425.63105.6322常州地級市364.7746868103 9123大連地級市590.30689.2098. 902

13、4沈陽省會城市724808228098. 0025濟(jì)南省會城市6G9.21694.9685.7526烏里木齊省會城市257.80335.0077.2021昆明省會短市653307263173 0128福州省會城市655.277270071,7329貴陽省會城市374.53翳5117,雙好；30!定沙省會城市65119714666347近日， 媒體在李克強(qiáng)總理主持召開東北經(jīng)濟(jì)工作座談會后,北經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中遇到的問題：一般說來，傳統(tǒng)上經(jīng)濟(jì)增長高的地區(qū),經(jīng)濟(jì)增長慢的地區(qū)，人口增長會比較快，如歐美日諸國莫不如此,即使中國已進(jìn)入“新常態(tài)”，珠三角、長三角和北京等地區(qū)等早已進(jìn)入老齡化社會，人均GDP已逼近某些

14、發(fā)達(dá)國家，但是這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長仍保持在較高速度。嘗試從人口角度切入解釋東其人口增長會慢下來；而但這一點(diǎn)在中國并不成立。因?yàn)橛辛硪恢粺o形之手在撥弄經(jīng)濟(jì)的脈搏-流動人口。在中國，大量人口的自由流動,扭轉(zhuǎn)并主導(dǎo)了中國各地區(qū)之間人口變動的方向，進(jìn)而成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心要素。955%rrBKBaniBKBani! !1.21億人2012年流動人口占總?cè)丝诒戎?6.48%16.48%17.07%17.07%Z3A1743%1743%2.36億人18.01%18.01%IrwiiriIrwiiriBIBIrnnrrranrnnrrranTTTTriri2.45億人2013年200。 年2Q1Q年I-I-

15、JIJI ( (1111KBKB一 b bI I2.2乙人占全國跨省流出比重22.55%22.55%安徽四川湖南河南貴州江西注；常住人口散截至 20142014 年，流出比例截至 20132013 年；數(shù)髭來源；各省公報、國家衛(wèi)計委跨省流入人口分布29.43%29.43%I I22.13%22.13%.A.A1320%1320% A AW.OB%W.OB%A A廣東浙江上海北克江蘇福建?。毫魅氡壤苤?20132013 年*散據(jù)來源.國家衛(wèi)生計生整截至2013年底，全國流動人口達(dá)2.45億人。這意味著，全國有超過18%的人口離開本地或本省在外生活。一張基于百度大數(shù)據(jù)的2015年2月16日人口遷移圖，也能說明問題:占全國跨省流入人口比重12.16%12.16%其他省市大家不由感慨，來自中西部地區(qū)的年輕人們不僅沒有“逃離北上廣”，而是繼續(xù)向珠三角、長三角和首都聚集，也就別怪這些城市房價高了。也就別怪這些城市房價高了?！按蟪鞘械囊粡埓病焙汀靶〕鞘械囊惶追俊钡拿苤辽龠€會持續(xù)一段時間，人口