雨潤(rùn)新城思路建議報(bào)告(1)dps

1、徐州雨潤(rùn)新城思路簡(jiǎn)報(bào)徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目第一部分：項(xiàng)目產(chǎn)品信息Part1:項(xiàng)目區(qū)位解讀/項(xiàng)目背景解析/項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/規(guī)劃研究/第二部分：項(xiàng)目農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心產(chǎn)品明細(xì)Part2:采購中心產(chǎn)品明細(xì)/采購中心目前可售房源第三部分：客戶訪談反饋：Part3:客戶反饋信息第四部分：項(xiàng)目基本思路建議Part4:針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體思路建議徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目P a r t 1 : 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 信 息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位解讀徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品信息1.1項(xiàng)目區(qū)位解讀n項(xiàng)目區(qū)位分析：市政府提出“積極推進(jìn)泉山區(qū)33平方公里產(chǎn)城生態(tài)一體淮海新城建設(shè)”的戰(zhàn)略部署，同時(shí)出爐了淮海新城初步規(guī)劃方案，淮海新城概念將帶

2、領(lǐng)西部新一輪的跨越式發(fā)展， “一網(wǎng)、兩園、多山體”發(fā)展格局。 n徐州西部新城系統(tǒng)以水系、道路為紐帶，并由桃花源濕地公園、泉潤(rùn)濕地公園及故黃河、玉帶河為主要水體景觀組成，以臥牛山、王長(zhǎng)山為主要山體，建立點(diǎn)、線、面三位一體的網(wǎng)絡(luò)化生態(tài)系統(tǒng)。n區(qū)域交通韓山隧道的全線貫通，淮海路西延、徐商公路的改造、地鐵1號(hào)線、西三環(huán)高架的建設(shè)，原本快速便捷的交通將更加成熟完善，使得物流運(yùn)輸、供貨、市民出行更加多元化、立體化。n雨潤(rùn)新城是產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊和建設(shè)淮海新城的排頭兵。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目項(xiàng)目背景解析徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.1項(xiàng)目背景解析n雨潤(rùn)新城位于泉山區(qū)三環(huán)西路以西，徐商公路兩側(cè)，總占地約2300畝。n項(xiàng)目主要由三大業(yè)

3、態(tài)組成：110萬方的農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心、70萬方的商業(yè)綜合體、220萬方的精品住宅，為江蘇省重大項(xiàng)目、徐州市“三重一大”重點(diǎn)工程。n市委市政府賦予這個(gè)項(xiàng)目三大功能定位：徐州地區(qū)最大的菜籃子民生工程，徐州城市西部區(qū)域商貿(mào)中心，徐州城市西大門形象工程。項(xiàng)目預(yù)算總投資118億元，是一個(gè)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為驅(qū)動(dòng)內(nèi)核、以綜合體物業(yè)為發(fā)展平臺(tái)的可持續(xù)發(fā)展的近400萬方的綜合新城。項(xiàng)目建成后，將成為徐州最大的城市綜合體項(xiàng)目、最大的產(chǎn)業(yè)龍頭項(xiàng)目、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品物流項(xiàng)目。項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目位置三環(huán)西路以西，徐商公路南側(cè)開發(fā)商徐州雨潤(rùn)置業(yè)物業(yè)嘉潤(rùn)物業(yè)建

4、筑形態(tài)高層、小高層、塔樓、洋房、別墅、物流園建筑面積400萬占地面積1525333一期開盤2014年15日入住時(shí)間2016年12月容積率2.2綠化率30%車位1:1.08農(nóng)副產(chǎn)品采購中心建筑面積110萬商業(yè)綜合體建筑面積70萬精品住宅建筑面積220萬1.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.1項(xiàng)目位置n項(xiàng)目位置：三環(huán)西路以西，徐商公路兩側(cè)n道路交通：8路、15路 項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.2項(xiàng)目交通n項(xiàng)目交通： 目前已G310/G311為項(xiàng)目主要道路nG310連接京臺(tái)高速連通連霍高速nG311直通蕭縣連通連霍高

5、速n城市環(huán)線（規(guī)劃路）n連接項(xiàng)目淮海西路（規(guī)劃）項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.3項(xiàng)目規(guī)劃住宅區(qū)商務(wù)區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品采購中心公寓配套n從項(xiàng)目規(guī)劃圖可將項(xiàng)目分為4個(gè)板塊：n第一板塊：精品住宅片區(qū)n第二板塊：商業(yè)商務(wù)綜合區(qū)n第三板塊：公寓配套n第四板塊：農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心n2014年，雨潤(rùn)新城開工面積達(dá)102萬平方米，其中農(nóng)副產(chǎn)品采購中心開工面積36萬平方米，居住配套區(qū)開工面積37萬平方米。目前項(xiàng)目首期開工建設(shè)的就是配套區(qū)，也是項(xiàng)目近期要對(duì)外展示的實(shí)景樣板示范區(qū)。和幸福食堂、幸?？Х?、兒童樂園、凈菜超市等一同開放的還有：雨潤(rùn)驛站式物業(yè)、運(yùn)動(dòng)中心內(nèi)的網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、健身房、棋牌室、瑜伽室等一系列

6、配套區(qū)。6萬平米的雨潤(rùn)社區(qū)鄰里中心，將成為徐州社區(qū)商業(yè)綜合體的標(biāo)桿。項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目n配套居住板塊分三大片區(qū)，總占地77.63公頃，建筑面積201.53萬平方米。n安置社區(qū)及教育設(shè)施：雨潤(rùn)新城項(xiàng)目棚戶改造工程是改造火花片區(qū)群眾居住條件、改善城市環(huán)境、完善城市功能的民生工程、民心工程。n生態(tài)社區(qū)：是打造“生態(tài)社區(qū)、宜居城市、高尚社區(qū)”的品牌工程；是打造“智慧社區(qū)、節(jié)能社區(qū)、綠色社區(qū)”的創(chuàng)新工程；是物流園區(qū)綜合配大服務(wù)區(qū)的一部分，是滿足物流園內(nèi)數(shù)萬人工作、生活、休閑娛樂的重要功能區(qū)之一。配套商住商辦混合：其中商住混合周地7.56公頃。1.4項(xiàng)目住宅區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目n雨潤(rùn)

7、新城住宅部分分三期開發(fā)，一期規(guī)劃面積為30萬方，由18棟高層（面積85-130平米）、5棟洋房花園（面積100-158）和16棟聯(lián)排別墅（面積131平米、135平米）組成，樓間距在70100米，綠化率在40%以上，容積率2.37。景觀設(shè)計(jì)公司與南京星雨華府共屬一家。項(xiàng)目住宅的物業(yè)類型包括高層、聯(lián)排別墅和花園洋房，主要是以高層為主（最高為33層），建筑風(fēng)格為英式建筑，住宅首批將推3900余套房源，住宅區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品信息1.4.1項(xiàng)目住宅區(qū)域徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.5商業(yè)商務(wù)綜合區(qū)n商辦板塊是集酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂于一體的城市休閑商業(yè)中心。配套商辦板塊既是全球采購

8、中心的商辦配套區(qū)，也是提升和展示城市西大門的形象工程、既滿足了物流產(chǎn)業(yè)的配套需要，也同時(shí)他滿足城市門戶和打造區(qū)域商貿(mào)中心的功能要求。n 具體指標(biāo) 國(guó)際名品店4.0萬方 農(nóng)產(chǎn)品會(huì)展中心5.0萬方百貨中心、院線7.7萬方室內(nèi)水上樂園 3.8萬方方家居家電賣場(chǎng)+餐飲休閑5.5萬方停車綜合樓8.8萬方五星級(jí)酒店 5.4萬方公寓22.6萬方商務(wù)辦公7.6萬方項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目n徐州6萬平方米的最大鄰里中心現(xiàn)已公開，包括著名小學(xué)、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療、銀行、郵政、通信、社區(qū)影院、棋牌室，以及雨潤(rùn)旗下的幸福食堂、幸福咖啡、兒童樂園、生鮮超市、驛站式物管、健康運(yùn)動(dòng)中心（籃球館

9、、網(wǎng)球館、游泳館、健身房、瑜伽室）等一系列配套，倡導(dǎo)了新型的城市生活方式。項(xiàng)目產(chǎn)品信息1.5.1項(xiàng)目住宅區(qū)域徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.6項(xiàng)目農(nóng)副產(chǎn)品全球采購區(qū)域n徐州雨潤(rùn)全球采購中心位于徐州西郊是雨潤(rùn)新城的一個(gè)組團(tuán)，位于徐蕭公路東側(cè)。項(xiàng)目為雨潤(rùn)第五代采購平臺(tái)，總建筑面積110萬方，為物流中心。是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心。據(jù)悉，雨潤(rùn)集團(tuán)將在雨潤(rùn)新城打造集農(nóng)副產(chǎn)品展示（展銷）、交易、冷鏈物流、倉儲(chǔ)、加工配送、電子商務(wù)、檢驗(yàn)檢疫以及配套商務(wù)、辦公研發(fā)、餐飲食宿等多功能于一體的綜合性食品集散中心。凍品水產(chǎn)及冷庫區(qū)果蔬糧油干調(diào)副食交易區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.7

10、教育配套n項(xiàng)目教育配套：2所幼兒園和一所小學(xué)，從幼兒園到小學(xué)形成了一個(gè)全齡化的教育體系。雨潤(rùn)新城的幼兒園會(huì)有婦聯(lián)幼兒園、徐州幼教，小學(xué)的目前的簽約少華街小學(xué)。n 隨著雨潤(rùn)的入駐，城西的教育資源也得以完善。雨潤(rùn)新城小區(qū)新建一所8軌制學(xué)校。該學(xué)校占地42畝，校舍場(chǎng)館面積約2萬平方米，48個(gè)班級(jí)。婦聯(lián)幼兒園少華街小學(xué)項(xiàng)目產(chǎn)品信息徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目P a r t 2 : 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 全 球 采 購 中 心 產(chǎn) 品 明 細(xì)徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目采購中心產(chǎn)品明細(xì)徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.農(nóng)副產(chǎn)品采購中心采購中心研究n農(nóng)產(chǎn)品物流占地面積約1150畝，建筑面積約100萬平方米，其中標(biāo)準(zhǔn)配套倉庫300畝，樹陣式停車區(qū)70

11、畝；物流區(qū)主入口位于G311國(guó)道，入口道路60米，主大門設(shè)8個(gè)入口通道（其中六個(gè)通道設(shè)120噸地磅），電子登記核查系統(tǒng)方便快捷，全場(chǎng)刷卡交易，現(xiàn)金集中收付，可自助操作，保證公平公正。園區(qū)內(nèi)將設(shè)立檢測(cè)中心、結(jié)算中心、監(jiān)控指揮調(diào)度中心、網(wǎng)絡(luò)信息中心及電子商務(wù)拍賣中心，將成為徐州市食品安全檢測(cè)、監(jiān)管的重要平臺(tái)，充分利用現(xiàn)代化科技，實(shí)現(xiàn)徐州雨潤(rùn)農(nóng)產(chǎn)品物流園信息化、現(xiàn)代化運(yùn)營(yíng)模式。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.農(nóng)副產(chǎn)品采購中心藍(lán)領(lǐng)公寓四大中心綜合樓一層果蔬交易區(qū)二層干調(diào)副食品交易綜合體冷庫食品城凍品物流區(qū)特水水產(chǎn)品物流區(qū)淡水水產(chǎn)品物流區(qū)糧油物流區(qū)香蕉房、配套配載中心香蕉房、配套停車樓中央大食堂淮海西路G311國(guó)道

12、采購中心研究徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1.1采購中心采購中心n綜合體（果品市場(chǎng)、蔬菜市場(chǎng)、干調(diào)副食品及生活服務(wù)區(qū)）占地面積約240畝，建筑面積16萬平方米。一層為果蔬交易區(qū)，總交易車位823個(gè)，果品423個(gè)，蔬菜400個(gè)，每個(gè)交易車位面積72（4*18）平方米；二層為干調(diào)副食品交易區(qū)、生活服務(wù)區(qū)，共有商鋪771個(gè)，其中餐飲設(shè)54戶。每間商鋪均為二層結(jié)構(gòu)，含獨(dú)立樓梯和衛(wèi)生間，總面積60-100之間供客戶選擇。綜合體二層可承載30噸車輛通行，設(shè)停車區(qū)2處，面積5850，可同時(shí)容納176輛配載車輛。 采購中心研究徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目n香蕉房及配套商務(wù)住房區(qū)占地面積5948（約9畝），建筑面積23792，共計(jì)4座，

13、房屋4層結(jié)構(gòu)，一層為香蕉房，共13套，每套約400；2-4層為配套商務(wù)住房，共366套，每套面積約30-60之間，有2室1廳、1室1廳等多種戶型供客戶選擇。所有配套住房均有獨(dú)立衛(wèi)生間廚房及洗浴室，有線電視、互聯(lián)網(wǎng)、電信寬帶等配套設(shè)施齊全。每棟商務(wù)住房配置2個(gè)上升電梯，方便客戶出行。采購中心研究1.2采購中心采購中心徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目n凍品物流區(qū)占地面積24184（約36畝），建筑面積39830，共有商鋪313套，商鋪均為雙層結(jié)構(gòu)，含獨(dú)立樓梯和衛(wèi)生間，每套面積約80-120間供客戶選擇，內(nèi)部可建設(shè)15平米小型周轉(zhuǎn)庫一個(gè)，全區(qū)封閉式管理，視頻監(jiān)控全區(qū)覆蓋，同時(shí)設(shè)有凍品配載區(qū)面積3568，配載客戶停車

14、方便快捷。采購中心研究1.3采購中心采購中心徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目n冷庫物流區(qū)本項(xiàng)目為三幢大型冷庫。分別是24.25.26號(hào)冷庫，建筑面積約2.5萬，一期投入運(yùn)營(yíng)24號(hào)冷庫。每幢容量5萬噸，每庫可共16輛大型冷鏈車輛同時(shí)裝卸。冷庫配備制冷信息化系統(tǒng)，全覆蓋監(jiān)控，單庫6層結(jié)構(gòu)，建筑高度為32米，每層高4.8米，鋼筋混凝土板柱-抗震墻結(jié)構(gòu)，層高5.1米。冷藏間柱網(wǎng)6.6*6.6米，采用常規(guī)托盤堆垛儲(chǔ)貨。1-5層凍結(jié)物冷藏間為4間，儲(chǔ)藏溫度為-18到-20，庫內(nèi)冷卻設(shè)備采用吊頂式冷風(fēng)機(jī)；六層冷卻物冷藏間4間，儲(chǔ)藏溫度為0，最高進(jìn)貨溫度25。采購中心研究1.4采購中心采購中心徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目n水產(chǎn)物流區(qū)占地

15、面積17679（約30畝），建筑面積30040，共52戶，每戶面積266，雙層結(jié)構(gòu)，一層水池面積120平方米，卸魚通道4m，二層設(shè)三室一衛(wèi)住房，面積為70；規(guī)劃配套住房69套，每戶面積約60，戶型均為兩室一廳一衛(wèi)。n糧油市場(chǎng)糧油市場(chǎng)交易區(qū)占地面積1.6萬（約24畝)，其中食用油交易區(qū)1546平方米，大棚式交易，共99戶，雙層結(jié)構(gòu)，每戶總面積約96，內(nèi)設(shè)獨(dú)立樓梯和衛(wèi)生間。規(guī)劃2室一廳配套住房約80戶，每套面積約60，總建筑面積約5488， 4層建筑。采購中心研究1.5采購中心采購中心徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目n食品城區(qū)域總建筑面積為158460，四層建筑，一層外圍設(shè)限量商鋪，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)規(guī)格均為商場(chǎng)敞開式店面

16、。經(jīng)營(yíng)品種包括煙酒百貨、茶葉高檔食品、保健品、食品機(jī)械、餐廚用具、糖果百貨、物聯(lián)網(wǎng)電子拍賣及信息展示發(fā)布中心，及酒店、娛樂、餐飲等配套形成有機(jī)整體，為消費(fèi)者共同構(gòu)筑了一個(gè)充滿休閑樂趣和豐富購物體驗(yàn)的活力空間；同時(shí)規(guī)劃配套藍(lán)領(lǐng)公寓6座，其中3座20層建筑，3座24層建筑，公寓1-4層為食品交易區(qū)，5層以上均為住宅區(qū)，共3432戶；采購中心研究1.6采購中心采購中心徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目n項(xiàng)目配套的商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、居住等也將同步建設(shè)。投產(chǎn)后的3-5年內(nèi)，每年可實(shí)現(xiàn)交易額200億元，提供直接就業(yè)崗位近2萬個(gè)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)從業(yè)約7萬余人。隨著該項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，西部的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、城市功能將日益

17、完善，項(xiàng)目建設(shè)、發(fā)展的成果將惠及千家萬戶。建成后將成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)模最大、品種最全、設(shè)施最完善、服務(wù)最規(guī)范、輻射范圍最廣的綠色、環(huán)保、安全的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)。采購中心研究1.7采購中心采購中心徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目采購中心研究媒體內(nèi)容大牌“菜籃子”單頁凍品物流中心、干調(diào)副食品中心、果品物流中心、蔬菜物流中心折頁招商手冊(cè)優(yōu)勢(shì)、情況報(bào)媒整版報(bào)紙n項(xiàng)目采購中心推廣策略整合：n運(yùn)用推廣辦法：戶外大牌、折頁、單頁、招商手冊(cè)、報(bào)媒1.8采購中心采購中心徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目采購中心研究n項(xiàng)目采購中心推廣效果：1.8采購中心采購中心徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目采購中心目前可售房源徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目采購中心研究n采購中心可售房源

18、：綜合體（果品市場(chǎng)、蔬菜市場(chǎng)、干調(diào)副食品及生活服務(wù)區(qū)）、香蕉房及配套商務(wù)住房區(qū)、凍品物流區(qū)、冷庫物流區(qū)位置位置面積（）面積（）戶型（開間戶型（開間*進(jìn)深）進(jìn)深）鋪位數(shù)（個(gè)）鋪位數(shù)（個(gè)）總面積（）綜合體綜合體果品市場(chǎng)果品市場(chǎng)724*1842330456蔬菜市場(chǎng)蔬菜市場(chǎng)724*1840028800干調(diào)副食品干調(diào)副食品60-100一拖二771約61680香蕉房及配套商務(wù)住房香蕉房及配套商務(wù)住房香蕉房400135200配套商務(wù)住房區(qū)30-602室1廳、1室1廳36618592凍品物流區(qū)凍品物流區(qū)80-120313約31300冷庫物流區(qū)冷庫物流區(qū)1041層高4.8462501.農(nóng)副產(chǎn)品采購中心徐州雨潤(rùn)新

19、城項(xiàng)目P a r t 3 : 客 戶 訪 談 反 饋徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目客戶訪談反饋徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1、農(nóng)副產(chǎn)品采購中心一客戶分析銷售可行性建議n接到甲方領(lǐng)導(dǎo)委托后，我司對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品采購中心進(jìn)行客群進(jìn)行走訪調(diào)研：n本次走訪調(diào)研區(qū)域：雨潤(rùn)新城周邊、七里溝蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、金山橋批發(fā)市場(chǎng)、區(qū)域蔬菜批發(fā)散戶。n走訪客戶：100組n本次走訪調(diào)研區(qū)域人群購房意向、是否愿意在本項(xiàng)目購買商鋪、是否愿意在本項(xiàng)目租賃商鋪、對(duì)項(xiàng)目了解程度等問題徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1、農(nóng)副產(chǎn)品采購中心一客戶分析n年齡構(gòu)成：主要年齡階段在35-50歲26-3031-3535-4041-4546-5051-5556以上311263

20、21693銷售可行性建議n受訪客群主體性別均衡，年齡以中青年為主，這類客群有穩(wěn)定收入，投資理念意識(shí)較強(qiáng)，從年齡上看，受訪客群更加成熟。n客群多為二次置業(yè)，手里存有大量閑置存款。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1、農(nóng)副產(chǎn)品采購中心一客戶分析n家庭收入：主要受訪客群年收入在1520萬占比36%￥5萬以下￥5-￥10萬￥10-￥15萬￥15 -￥20萬￥20-￥30萬￥30-￥50萬￥50萬以上01526361940銷售可行性建議n受訪客群收入穩(wěn)定，在同類行業(yè)中屬于中上等收入人群，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，多以自己經(jīng)營(yíng)為主，少部分屬于白領(lǐng)階級(jí)，企業(yè)管理人員。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1、農(nóng)副產(chǎn)品采購中心一客戶分析n職業(yè)分布：主要的職

21、業(yè)特征主要以私營(yíng)業(yè)主為主占比極大，其次是公司職員。私營(yíng)業(yè)者管理人員其他公司職員退休高層管理公務(wù)員銀行金融 企業(yè)老總3961219631023銷售可行性建議n根據(jù)調(diào)研區(qū)域及周邊受訪者，其主要從事行業(yè)主要以私營(yíng)業(yè)主為主，占比39%，其次是公司職員。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1、農(nóng)副產(chǎn)品采購中心一客戶分析n居住區(qū)域：主要居住以徐州西城為主，訪問片區(qū)客戶基本居住在市場(chǎng)周邊位置。云龍區(qū)徐州西區(qū)大彭鎮(zhèn)九里區(qū)金山橋蕭縣銅山區(qū)其他1336151265310銷售可行性建議n從受訪客群區(qū)位分析，徐州西區(qū)客群占比36%，其次是周邊區(qū)域，項(xiàng)目業(yè)態(tài)針對(duì)性較強(qiáng)，對(duì)七里溝、金山橋、淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)目前在經(jīng)營(yíng)的訪客，也是項(xiàng)目的主要客群

22、。n主要群體由于職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主為主的較多，所以在其工作區(qū)域分布比較廣泛。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1、農(nóng)副產(chǎn)品采購中心一客戶分析n商鋪面積：需求面積主要集中在5060平方米，對(duì)較大面積商鋪需求較少。50607080 81100 100 具體面積 45628174銷售可行性建議n從受訪客群預(yù)購面積主要集中在50-60平方米，占比總體的45%。根據(jù)經(jīng)營(yíng)戶調(diào)研回饋，不同的經(jīng)營(yíng)種類，確定了商鋪面積的大小。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1、農(nóng)副產(chǎn)品采購中心一客戶分析n商鋪價(jià)格：百分之41的客戶認(rèn)為項(xiàng)目商鋪價(jià)格在6000元以內(nèi)，6000-7000元/客戶接受度較高500060007000800090001萬314126200銷售

23、可行性建議n本次調(diào)研價(jià)格，在沒有任何約束或限制的情況，就是對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格詢問，在此過程當(dāng)中，出于意識(shí)首選，客群認(rèn)為價(jià)格越低越好。n通過對(duì)訪客群體分析，及深入了解，41%客群認(rèn)為商鋪價(jià)格在6000元/平方米左右。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1、農(nóng)副產(chǎn)品采購中心一客戶分析n商鋪總價(jià)：客戶投資商鋪總價(jià)值在50萬以下占比71%50萬以下60萬 70萬 80萬 90萬 100萬以上 71119261銷售可行性建議n受訪客群業(yè)主承受商鋪總價(jià)在50萬以下，占比71%。根據(jù)目前商鋪面積60-100平方米的商鋪，按照受訪客群心里預(yù)計(jì)價(jià)位6000元/平方米單價(jià)計(jì)算，與其承受總價(jià)相吻合。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目1、農(nóng)副產(chǎn)品采購中心一

24、客戶分析n購鋪目的：客戶購買商鋪主要是以自用為主，投資者后來居上自用出租 投資 抵押 其他 39233125銷售可行性建議n項(xiàng)目專業(yè)針對(duì)性較強(qiáng)，上面客群職業(yè)分類，主要以自營(yíng)客戶為主，受訪客群更多的是用來自用，想擁有一間屬于自己的商鋪。n投資想法受訪客群，主要是看中項(xiàng)目投資前景及民生產(chǎn)業(yè)投資，民生產(chǎn)業(yè)是政府扶持產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定投資回報(bào)、升值潛力、良好的市場(chǎng)背景。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目P a r t 4 : 項(xiàng) 目 基 本 思 路 建 議徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體思路建議徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目整體思路建議商業(yè)地產(chǎn)，招商、銷售需通盤考慮招商、銷售整體營(yíng)銷方案，確定風(fēng)向標(biāo)數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)。是支撐的起點(diǎn)！投資分析，風(fēng)險(xiǎn)把

25、控，收支可期主線已定，沖出重圍市場(chǎng)容量，確定銷持比例，正確招商正確營(yíng)銷模式，使用權(quán)銷售是否可行完成使命，達(dá)到目標(biāo)。節(jié)點(diǎn)時(shí)間， 順勢(shì)而發(fā)徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，項(xiàng)目信息支撐源銷售可行性建議1、思路一n用數(shù)據(jù)說話，是本公司一向做事基礎(chǔ)。n通過對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研、分析、整理。研究本項(xiàng)目是否存在市場(chǎng)發(fā)展契機(jī)，項(xiàng)目發(fā)展可行性研究分析、項(xiàng)目市場(chǎng)接受度分析等一系列研究數(shù)據(jù)。n在根據(jù)項(xiàng)目形態(tài)、項(xiàng)目現(xiàn)狀、時(shí)間節(jié)點(diǎn)，制訂出符合項(xiàng)目的整體營(yíng)銷方案。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)，需要招商、銷售通盤把控銷售可行性建議1、思路二n商業(yè)地產(chǎn)不僅僅只限于銷售，招商與銷售相輔相成缺一不可的。項(xiàng)目屬于專業(yè)性市場(chǎng)，更應(yīng)該招商和銷售同時(shí)考慮。確保項(xiàng)目整體后期能夠順利運(yùn)營(yíng)。n招商與銷售需通盤考慮，在商業(yè)地產(chǎn)中，只銷售，可以快速回籠資金，但后期管理難度較大，對(duì)整體市場(chǎng)失去控制權(quán)。只招商，項(xiàng)目前期投資較大，市場(chǎng)統(tǒng)籌管理方便，招商的前提是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，在行銷售。招商的目的是為了更好的銷售做準(zhǔn)備。所以本項(xiàng)目必須招商與銷售同時(shí)定位規(guī)劃，合二為一。徐州雨潤(rùn)新城項(xiàng)目招商、銷售整體營(yíng)銷方