社區(qū)商業(yè)定位

1、目 錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分第五部分 案例分享案例分享社區(qū)商業(yè)定義與特征分析n社區(qū)商業(yè)的定義n社區(qū)商業(yè)的特征n社區(qū)商業(yè)的角色n社區(qū)商業(yè)的問(wèn)題社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)? 社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)。 社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無(wú)店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅區(qū)商業(yè)。 它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里

2、以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)， 社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)? ? 定義突出的是什么？定義突出的是什么？ 商圈？商圈？ 同類對(duì)應(yīng)的是城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心 n輻射型：511，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。 n中間型：25，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.n內(nèi)向型：2以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照商住比指標(biāo)分類按照商住比指標(biāo)分類 社區(qū)商業(yè)提供的

3、服務(wù)一般交通時(shí)間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行15分鐘可到達(dá)社區(qū)購(gòu)物中心。社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照交通時(shí)間分類按照交通時(shí)間分類社區(qū)商業(yè)類型-按照社區(qū)規(guī)模分按照社區(qū)規(guī)模分類類小型社區(qū)：n人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會(huì)管轄規(guī)模）；n人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個(gè)別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；n商業(yè)交通時(shí)間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)；n商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。中型社區(qū)：n人口

4、規(guī)模：2000-5000戶；n人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購(gòu)物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；n商業(yè)交通時(shí)間：步行10分鐘以內(nèi)；n商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型-按照社區(qū)規(guī)模分按照社區(qū)規(guī)模分類類大型社區(qū)：n人口規(guī)模：1-1.5萬(wàn)戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；n人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購(gòu)物中心或社區(qū)購(gòu)物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；n商業(yè)交通時(shí)間：步行15分鐘以內(nèi)；n

5、商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂(lè)類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)； 社區(qū)商業(yè)類型-按照社區(qū)規(guī)模分類按照社區(qū)規(guī)模分類社區(qū)商業(yè)的特征n顧客屬地性n業(yè)種配套性n日常便利性n服務(wù)親和性n贏利穩(wěn)定性n需求依賴性n商圈擴(kuò)展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色目 錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分第五部分 案例分享案例分享社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃n社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析n社區(qū)商業(yè)定位策劃n社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合n社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社

6、區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析-調(diào)研模板調(diào)研模板1.項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析 1)項(xiàng)目1.5公里半徑周邊商家/機(jī)構(gòu)分布 2)項(xiàng)目周邊未來(lái)20000平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項(xiàng)目 3)項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析:n分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平,n流動(dòng)人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等）n項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對(duì)象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）n項(xiàng)目客流監(jiān)測(cè):平時(shí)周末,（7：0022：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測(cè)試等）3.消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查（個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣

7、與特征、項(xiàng)目繪畫(huà)概念測(cè)試問(wèn)題等）4.特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析5.項(xiàng)目概念測(cè)試（設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對(duì)消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測(cè)試）社區(qū)商業(yè)的定位策劃n市場(chǎng)定位n顧客定位n規(guī)模定位n主題定位社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：n 功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；n 業(yè)態(tài)類型：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、專業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少；n 形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；n 名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商

8、名稱等來(lái)確定）。 商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：n 區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量n 市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響n 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）n 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）n 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響n 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響n 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等。社區(qū)

9、商業(yè)規(guī)模定位商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：n 住宅樓盤的整體風(fēng)格n 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍n 主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等社區(qū)商業(yè)主題定位社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合n 百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。n 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：n 社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；n 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；n 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；n 能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；n 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。租戶特點(diǎn)租金承受能力租金模式人流貢獻(xiàn)型租戶一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣場(chǎng)，

10、娛樂(lè)業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場(chǎng)等通常承受租金能力相對(duì)最低以純租金方式居多， 也有可控租戶采取扣率租金（有保底營(yíng)業(yè)額）的方式租金貢獻(xiàn)型租戶部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、花車租戶承租能力相對(duì)最高零售類以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金模式為主提升形象型租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如休閑運(yùn)動(dòng)服飾中的NIKE，快餐中的必勝客承租能力相對(duì)一般，視地段、客流、交通等情況以扣率租金為主功能配套型租戶以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購(gòu)物中心的一站式消費(fèi)除了個(gè)別租賃面積小或銀行、展示等機(jī)構(gòu)外，一般承租能力較低以純租金為主填空補(bǔ)漏型租戶以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面積為考慮一般很低純租金為主社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合租戶角

11、色定位名稱名稱位置位置規(guī)模（）規(guī)模（）1家樂(lè)福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂(lè)福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬(wàn)佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬(wàn)佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂(lè)福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購(gòu)物廣場(chǎng)13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場(chǎng)6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號(hào)中山花園大廈裙樓12,50013萬(wàn) 佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號(hào)長(zhǎng)豐苑20,0

12、0014萬(wàn)佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂(lè)寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬(wàn)佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂(lè)南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（）平均規(guī)模（）15,870社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料 每個(gè)社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會(huì)有鮮明的個(gè)性，2

13、3個(gè)案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營(yíng)面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購(gòu)物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營(yíng)面積較小，經(jīng)營(yíng)面積占比達(dá)到15以上可以說(shuō)是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主

14、要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計(jì)100.00%100.00%100.00%社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局n社區(qū)商業(yè)布局類型n

15、各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)n人流動(dòng)線的規(guī)劃n社區(qū)商鋪鋪位面積配比n社區(qū)商鋪鋪位開(kāi)間/進(jìn)深比例來(lái)自外部資料 商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問(wèn)題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對(duì)深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型：類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)底商滿布底商滿布型型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面

16、影響。入口商街入口商街型型風(fēng)和日麗、萬(wàn)科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。入口集中入口集中型型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。散點(diǎn)列布散點(diǎn)列布型型海濱廣場(chǎng)商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。社區(qū)商業(yè)布局類型 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要

17、注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：n 在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用；n 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問(wèn)題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；n 對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)主出入口 /主干道1層/2層1,000 -5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配

18、套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特

19、殊要求1層/2層美發(fā)： 50-100 美容： 200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒樓： 1,000 -3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3層6,000 15,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（）經(jīng)營(yíng)面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)指標(biāo)主出入口 /主干道1層/2層1,000 -5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主

20、出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)： 50-100 美容： 200-1,0

21、00美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒樓： 1,000 -3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3層6,000 15,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（）經(jīng)營(yíng)面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)指標(biāo) 在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)人流端點(diǎn)。 人流焦點(diǎn)人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。 人流端點(diǎn)人流端點(diǎn)一

22、般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。 在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動(dòng)線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 人流動(dòng)線規(guī)劃 綜合兩種類型人流動(dòng)線分析，社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；4、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾

23、勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化；5、人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。人流動(dòng)線規(guī)劃 硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積 從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)

24、態(tài)如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。鋪位面積來(lái)自外部資料底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)n 客流量與面積大小正相關(guān)n 客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要n 面寬進(jìn)深1：3n 面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；n 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）n 預(yù)留上下水,DN40/100n 室內(nèi)外高差100

25、-300毫米n 電量至少100W/平米n 廣告位預(yù)留n 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（2.2米)n 層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點(diǎn),管道穿梁?jiǎn)栴}n 剪力墻優(yōu)化問(wèn)題,可考慮部分轉(zhuǎn)換(如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用),從經(jīng)濟(jì)性考慮,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法,除非商鋪價(jià)值足夠n 消火栓安裝完成,但要暗裝北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃來(lái)自外部資料目 錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分第五部分 案例分享案例分享社區(qū)商業(yè)招商與銷售

26、管理n社區(qū)商業(yè)租售定位n社區(qū)商業(yè)租售比例n社區(qū)商業(yè)租賃管理n社區(qū)商業(yè)銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：p 市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。?；p 發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； 若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通

27、條件 f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題 h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位租價(jià)定位 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6：均價(jià)租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在1000015000元/之間。 即通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為：12000元/ 左右。社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位售價(jià)定位來(lái)自外部資料n 無(wú)固定比例n 開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)n 底商一

28、般是銷售n 大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）n 內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時(shí)便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理租賃策略優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào)(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般510年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣

29、氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi)按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來(lái)口碑以客帶客進(jìn)場(chǎng)的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場(chǎng)要持續(xù)濃厚

30、的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理常用招商優(yōu)惠形式常用招商優(yōu)惠形式社區(qū)商業(yè)租金模式n純租金n保底+扣點(diǎn)租金n“保底+扣率租金”兩者取高n純扣率租金社區(qū)商業(yè)租金模式租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：n經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)種n店鋪面積大小n店的面寬n店的位置n承租戶在整體策略重點(diǎn)角色n市場(chǎng)可參考類比租金社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類型n管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；n宣傳推廣費(fèi)（推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收?。?n收銀系統(tǒng)使用費(fèi)（用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心

31、,有提成形式時(shí)） n履約保證金；n租金押金；n水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金；n施工管理費(fèi)；n保險(xiǎn)金；n刷卡手續(xù)費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)） ；n合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)；n店鋪海報(bào)制作費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）；n設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。n生活百貨類n超市類n餐飲類n便利店類n服務(wù)配套及服飾精品類n美容美發(fā)類n生活家居類n休閑娛樂(lè)類社區(qū)商業(yè)租賃管理各類型商家物業(yè)條件業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市大型綜合超市（大賣場(chǎng)）沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華、物美社區(qū)標(biāo)超華潤(rùn)萬(wàn)佳、蘇果、各區(qū)域性超市餐飲大型餐飲湘

32、江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店7-11、快客、好鄰居服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國(guó)銀行、千百度花藝、三春暉書(shū)店、久美書(shū)店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛(ài)特愛(ài)、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會(huì)所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)生活家居瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心各類型商家列表示意各類型商家列表示意來(lái)自外部資料生活

33、百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）25,000-30,000單層面積（）6,0008,000，長(zhǎng)寬比一般大于10：7經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-4結(jié)構(gòu)層高要求（m）5進(jìn)深50樓板承重（Kg/）超市區(qū)500，其它樓層350給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來(lái)自兩不同100/10KV級(jí)變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用 中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨

34、區(qū)（）500-1,000停車位（個(gè)）500-800物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供來(lái)自外部資料技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）10,000-25,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.8進(jìn)深50樓板承重（Kg/）700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國(guó)際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃?xì)?/p>

35、管道提供城市燃?xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯大型綜合超市物業(yè)條件來(lái)自外部資料技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池

36、及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件來(lái)自外部資料技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯便利超市物業(yè)條件來(lái)自外部資料技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)

37、置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯大型中式正餐物業(yè)條件來(lái)自外部資料技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件來(lái)自外部資料技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井

38、、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件來(lái)自外部資料技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途⒏粲统丶芭庞蜔熅赖仍O(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西餐咖啡物業(yè)條件來(lái)自外部資料技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m）49進(jìn)深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修便利店物業(yè)條件來(lái)自外部資料技

39、術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m）310物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件來(lái)自外部資料美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（） 80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）3結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污?/p>

40、管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件來(lái)自外部資料技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）80150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m）48進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌冢盼鬯苤睆揭獙捨飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件來(lái)自外部資料生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）3層高要求（m）3開(kāi)間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)

41、簡(jiǎn)單裝修/毛坯 可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過(guò)打通兩間或多間小鋪來(lái)達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。生活家居類物業(yè)條件來(lái)自外部資料休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場(chǎng)車位等要求較高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）23結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活?yuàn)蕵?lè)類物業(yè)條件來(lái)自外部資料商

42、鋪交房條件n商鋪編號(hào)： 1-1-1 建筑面積：305m2 套內(nèi)面積：189m2 n一、.商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分）n1.電力配設(shè)： 40KW, 80A/3Pn2.給水管徑：DN 40 n3.燃?xì)猓嚎紤]n4.排水管徑：DN 100 n5.排污管徑：DN 100 n6.空調(diào)電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配 n7.廣告牌電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配n8.廚房：有n9.排煙道內(nèi)徑：1000*850mm n10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m2n11.商鋪層高（風(fēng)口以下）：5000mmn12.電話：五類雙絞線一根到位n13.有線電視：一個(gè)點(diǎn)n14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個(gè)點(diǎn)n15.消防系統(tǒng)配設(shè):消火栓等系統(tǒng)n16.門窗標(biāo)準(zhǔn)材質(zhì):鋁

43、合金n17.新風(fēng)口配設(shè):n18.消防排煙配設(shè):無(wú)n二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)）n墻體:空心磚n地面：砼結(jié)構(gòu)面n墻面:水泥砂漿抹灰n天棚：砼結(jié)構(gòu)面n三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)）n1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。n2.電梯內(nèi)飾及載重量：n觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼透明玻璃，載重1000Kg。n貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重1000Kg。n3.公共部分消防系統(tǒng)配設(shè)：設(shè)置消火栓系統(tǒng)n4.公共部分照明配設(shè)及供水：設(shè)置到位n5.公共衛(wèi)生間內(nèi)飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面。來(lái)自外部資料n銷售什么？n基礎(chǔ)工作n投資者儲(chǔ)備n宣傳造勢(shì)n租售策略社

44、區(qū)商業(yè)銷售管理 目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。純純 銷銷 售售帶租約銷售帶租約銷售短期返租銷售短期返租銷售長(zhǎng)期返租銷售長(zhǎng)期返租銷售一般為一到三年返租一般為一到三年返租一般為八到十年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理銷售策略 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； 無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)； 若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。 商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)

45、成熟度低，投資客戶缺乏了解； 純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。銷售策略純銷售模式n通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；n能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；n短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。n鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；n未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；n銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；n中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；n后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；n各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。n商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；n可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；n純街鋪或少量商業(yè)物

46、業(yè)。銷售策略帶租約銷售模式n前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。n幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；n3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。n承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；n返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；n因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略短期返租(1-3年)n前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；n給投資者堅(jiān)定信心。n返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。n如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。n承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；n如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)

47、期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。n因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略短期返租(8-10年)n 從銷售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。n 從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長(zhǎng)期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常??；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略長(zhǎng)期與短期返租比較銷售策略案例銷售商鋪 2001年12月，XX商鋪面向業(yè)主和社會(huì)進(jìn)行銷售和招商，一時(shí)間，響應(yīng)者眾多，其中，恰好有幾位員工親屬（而且也是業(yè)主）非常踴躍參與購(gòu)買和開(kāi)辦各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，狀況大致是：A的妹妹買了商鋪開(kāi)美容院，B的夫人和C的丈夫要買商鋪開(kāi)酒吧，D的丈夫要開(kāi)超市

48、，E愛(ài)人的哥哥要開(kāi)早點(diǎn)鋪。當(dāng)時(shí)，我沒(méi)有深想，因?yàn)榇蠹叶际前垂疽?guī)定買的、辦的、無(wú)所謂親疏。且超市、美容、酒吧、早點(diǎn)鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進(jìn)來(lái)的。 但是，我突然之間產(chǎn)生了一種警覺(jué)：“現(xiàn)在是不賺錢的買賣，大家不會(huì)來(lái)爭(zhēng)，但是，賺錢了呢？甚至你沒(méi)有賺什么錢，但社會(huì)上的人覺(jué)得這是個(gè)賺錢買賣，而只是主觀上認(rèn)為你們只是先滿足公司內(nèi)部親戚，尤其是高級(jí)職員、老職員的親戚，這種風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)，對(duì)公司形象是傷害；對(duì)商譽(yù)、公信力就是損失；公司越來(lái)越大，新職員越來(lái)越多，當(dāng)新員工看了這種情況，他容易主觀臆斷為“公司職員親戚都在利用職務(wù)之便在周邊開(kāi)店”。聽(tīng)了個(gè)別人議論，肯定會(huì)意冷心灰，對(duì)公司的文化持懷疑態(tài)度。這種懷疑的態(tài)度，就

49、是對(duì)公司員工士氣的傷害?！?第二天，我就找負(fù)責(zé)招商的B、F談及此事。B、F二人覺(jué)得我太小心了，他們招商費(fèi)了大量工夫。像D的愛(ài)人，對(duì)超市非常有心得，非他無(wú)法辦好；E的哥哥開(kāi)早點(diǎn)鋪，也是小區(qū)翹首以盼的。G聽(tīng)了也在旁邊說(shuō)“無(wú)此必要”。但我提了幾個(gè)問(wèn)題：這種風(fēng)傳是否極有可能形成的？記得有一天在食堂吃飯，我去得晚，張老師給湯盆里加了一點(diǎn)湯，就有物管公司的員工說(shuō)：“老板的湯盆里肉要多一些?！逼鋵?shí)，我對(duì)這事沒(méi)有注意，因?yàn)槲以跍p肥。新員工和外界在不知真相時(shí)是否會(huì)貶低公司？這種雖然無(wú)中生有的東西，對(duì)我們是否會(huì)產(chǎn)生傷害。若有傷害，我們能不在乎嗎？關(guān)鍵是，我們能向每一個(gè)員工，向社會(huì)各界人士去解釋嗎？F聽(tīng)了，默然。

50、中午，召開(kāi)公司部門經(jīng)理會(huì)議，除了討論別的事，也專門將這件事提了出來(lái)，非常令人感動(dòng)的是，他們沒(méi)有一個(gè)人是站在自家私利的角度來(lái)看待此事，大家都開(kāi)誠(chéng)布公將這件事可能會(huì)產(chǎn)生后果逐一分析，制定了三條原則。原則一：購(gòu)買則機(jī)會(huì)均等。即如果是銷售，員工家屬可以購(gòu)買，與對(duì)外銷售的條件一樣。原則二：招租時(shí)同等條件外部?jī)?yōu)先。即如果是招租，同等條件下外部人員優(yōu)先，員工家屬其次。原則三：家屬只能參與有競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目的招租。即員工家屬不得參與獨(dú)自一家的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。 其實(shí)，我們都明白這樣的結(jié)果，將許多有經(jīng)營(yíng)能力，有熱情的家屬擋在了門外，就象我們公司的回避制度使我們失去了親戚中的優(yōu)秀人才。

51、但也增加了透明度，減少了“瓜田納履、李下正冠”帶來(lái)的麻煩。作為一個(gè)小公司，這些矛盾和后果不會(huì)明顯和突出，但隨著時(shí)間的推移，公司人員的增多、溝通環(huán)節(jié)增多、發(fā)生誤解、沖突的可能性也增大。有了后果我們才來(lái)亡羊補(bǔ)牢修改制度，這會(huì)有較大阻力，這是很不合算的。在政策的制定上，一定要有足夠的預(yù)見(jiàn)性和前瞻性。舉例說(shuō)明：我們?cè)?jīng)制定過(guò)對(duì)員工購(gòu)房的優(yōu)惠制度，而且改過(guò)許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因?yàn)楣镜姆績(jī)r(jià)向來(lái)低開(kāi)高走，加上員工個(gè)人享受的優(yōu)惠，是一筆不小的數(shù)字，但若公司不加管束，勢(shì)必讓員工增加投機(jī)心理，與公司的文化相悖;其次是大家都爭(zhēng)先恐后去炒房，會(huì)影響公司形象（別的公司的小貓膩我們不是知道得較清楚，而且

52、很反感嗎？）. 所以，加強(qiáng)自我約束，未必是壞事。目 錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分第五部分 案例分享案例分享1.著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)；2.媒體策略:媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)加以推廣。3.媒體組合：造勢(shì)：從項(xiàng)目外包裝開(kāi)始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報(bào)紙、電臺(tái)、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動(dòng)。引爆：即公開(kāi)招商及后

53、一至二周，全面媒體鋪開(kāi)，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場(chǎng)所信息傳遞；DM直郵單頁(yè)、短信、戶外展點(diǎn)設(shè)立、報(bào)紙、電臺(tái)、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動(dòng)。 社區(qū)商業(yè)銷售推廣策略 由于社區(qū)商業(yè)在我國(guó)剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來(lái)講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：n 無(wú)任何物業(yè)管理，任其自生自滅；n 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理；n 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會(huì)成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 一般來(lái)講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購(gòu)物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營(yíng)要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)

54、立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”，多為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，內(nèi)容相對(duì)較少， 百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的意識(shí)較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險(xiǎn)的能力也較 強(qiáng)，其運(yùn)營(yíng)中的企劃推廣多針對(duì)周邊區(qū)域的“街坊”消費(fèi)群。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理案例消防報(bào)建一、一、 消防報(bào)建消防報(bào)建1、根據(jù)消防法規(guī)要求，對(duì)于新建、改建、擴(kuò)建、建筑內(nèi)部裝修和用途變更的建筑工程項(xiàng)目，在施工前應(yīng)將消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)建筑工程消防設(shè)計(jì)審核。2、報(bào)建消防圖紙除有特別注明外全套正式藍(lán)圖，并按統(tǒng)一規(guī)格裝訂成冊(cè)，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)圖盒內(nèi)送審。（館址

55、： ，電話： ）3、報(bào)送消防圖紙須備兩套圖紙和材料(一般店鋪?lái)毸{(lán)圖份，餐飲商鋪?lái)毸{(lán)圖份）4、藍(lán)圖蓋章：、藍(lán)圖蓋章：41封面及各頁(yè)圖紙蓋設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)資質(zhì)專用章、設(shè)計(jì)（裝修）單位行政公章。42封面蓋租賃方單位行政公章（以公司名義簽約）或個(gè)人租賃方簽名及手印（以個(gè)人名義簽約）。43封面加蓋物業(yè)公司行政公章5、報(bào)建所須圖紙、報(bào)建所須圖紙51封面封面52目錄目錄53裝修設(shè)計(jì)總說(shuō)明：裝修設(shè)計(jì)總說(shuō)明：在這說(shuō)明中表述設(shè)計(jì)依據(jù)、選擇的裝修材料類型、數(shù)量、電線穿管情況等，以及對(duì)消防設(shè)施如噴淋、煙感等的考慮。54原始結(jié)構(gòu)平面圖：原始結(jié)構(gòu)平面圖：簽定合同時(shí)所領(lǐng)取的原始結(jié)構(gòu)圖。55店鋪平面布置圖：店鋪平面布置圖：在該圖

56、中標(biāo)出地臺(tái)、貨柜、隔斷、家具等的標(biāo)高及大小尺寸；餐飲商家標(biāo)明隔油池、油煙凈化裝置位置、漏氣報(bào)警裝置。面積較大的商鋪設(shè)置消火栓。56店鋪吊頂布置圖：店鋪吊頂布置圖：注明吊頂標(biāo)高及使用的材質(zhì)。57店鋪地面鋪裝圖：店鋪地面鋪裝圖：采用地毯鋪設(shè)的須提供消防檢驗(yàn)報(bào)告及形式許可證。58照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。5. 9插座布置圖：插座布置圖：510電氣系統(tǒng)圖：電氣系統(tǒng)圖：注明開(kāi)關(guān)容量，線徑及各回路負(fù)荷及總負(fù)荷。511店鋪內(nèi)的消防噴淋布置圖：標(biāo)明管徑、噴淋間距。店鋪內(nèi)的消防噴淋布置圖：標(biāo)明管徑、噴淋間距。（須注明噴淋管徑。如果噴淋系統(tǒng)改變管徑要標(biāo)明原管徑大小

57、和改動(dòng)后的大小，如果不改動(dòng)沿用原預(yù)留管道，還要注明管徑未作改動(dòng)。如采用隔柵吊頂噴淋應(yīng)露出隔柵并加集熱盤，廚房區(qū)域采用 C ? 93 噴淋頭,其它地方采用68 ? C噴淋頭。）5. 12店鋪內(nèi)煙感布置圖：店鋪內(nèi)煙感布置圖： 廚房區(qū)域采用溫感，其它地方采用煙感。513店鋪的滅火器、應(yīng)急照明、安全出口、疏散指示布置圖店鋪的滅火器、應(yīng)急照明、安全出口、疏散指示布置圖： 根據(jù)消防規(guī)范對(duì)商鋪合理布置消防設(shè)施；設(shè)置背景音樂(lè)的商鋪背景音樂(lè)應(yīng)接入商場(chǎng)消防系統(tǒng)，在消防狀態(tài)時(shí)進(jìn)行消防音樂(lè)切換。514店鋪防排煙系統(tǒng)店鋪防排煙系統(tǒng)：店鋪采用機(jī)械防排煙的要接入商場(chǎng)消防系統(tǒng)?；蜷_(kāi)窗以達(dá)到防排煙要求，這需要說(shuō)明。（如是餐飲商

58、鋪，在上面圖紙之外，還要增加油煙清洗合同、可燃?xì)怏w報(bào)警切斷裝置圖，嚴(yán)禁使用液化氣的承諾書(shū)515本樓層總平面圖：本樓層總平面圖：在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）516 店鋪所處樓層的消火栓及噴淋圖：店鋪所處樓層的消火栓及噴淋圖：在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類設(shè)計(jì)圖紙圖簽的要求，由設(shè)計(jì)人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類設(shè)計(jì)圖紙圖簽的要求，由設(shè)計(jì)人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。（圖紙的設(shè)計(jì)人、審核人、負(fù)責(zé)人應(yīng)在蠟紙上手寫(xiě)簽名后再出藍(lán)圖）。圖紙裝訂：城建檔

59、案館 電話 市公安消防局地址：XXX，聯(lián)系電話：XXX消防局相關(guān)規(guī)定，從受理之日起，一般建筑工程在7個(gè)工作日內(nèi)審結(jié)。6、報(bào)建表格：、報(bào)建表格： XX公司XX管理處（XX地，電話：XXX）領(lǐng)取消防報(bào)建表格，物業(yè)公司配合填寫(xiě)加蓋公章后，到消防總隊(duì)報(bào)建，并取得消防審核合格意見(jiàn)書(shū)后方可進(jìn)場(chǎng)裝修。二、消防驗(yàn)收二、消防驗(yàn)收：1、按消防法規(guī)定，在建筑工程（裝修）竣工時(shí)，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行消防驗(yàn)收。2、藍(lán)圖裝訂：、藍(lán)圖裝訂：裝修結(jié)束后，將報(bào)建時(shí)返回的藍(lán)圖到城建檔案館裝訂成冊(cè)，并裝入檔案館標(biāo)準(zhǔn)的圖盒進(jìn)行消防報(bào)驗(yàn)，同時(shí)準(zhǔn)備以下資料：21本商場(chǎng)的驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)22本店鋪裝修審核合格意見(jiàn)書(shū)23申請(qǐng)報(bào)驗(yàn)表格份24

60、各種消防設(shè)備的檢驗(yàn)報(bào)告和形式許可證、合格證、發(fā)票等。XX公司XX管理處（XX地，電話：XXX）索取消防報(bào)驗(yàn)表格，物業(yè)公司配合填寫(xiě)后，并蓋裝修設(shè)計(jì)單位行政公章、物業(yè)公司行政公章，到消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行消防驗(yàn)收。三、開(kāi)業(yè)檢查三、開(kāi)業(yè)檢查根據(jù)消防法規(guī)規(guī)定，公眾聚集場(chǎng)所使用或開(kāi)業(yè)前，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行消防安全檢查。運(yùn)營(yíng)管理案例-咖啡“粉絲粉絲” XX咖啡（以下簡(jiǎn)稱商家）的正式開(kāi)業(yè)時(shí)間定于2007年4月28日，并于2007年的4月8日開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。試營(yíng)業(yè)期間，由于商家沒(méi)有對(duì)外做推廣宣傳，來(lái)店消費(fèi)的客人一般都是老板的朋友，和少量過(guò)路客，試營(yíng)業(yè)效果非常不理想。 眼看著開(kāi)業(yè)時(shí)間越來(lái)越近，而商家沒(méi)有任何對(duì)外宣傳