房地產開發(fā)項目的前期工作(第一節(jié))

1、房地產開發(fā)項目的前期工作(第一節(jié)) 一、土地與土地開發(fā)利用一、土地與土地開發(fā)利用 （一）土地及其特性（一）土地及其特性 1.1.土地的概念土地的概念 2.2.土地的特性土地的特性 (1) 土地的自然特性自然特性 土地位置的固定性 土地數量的有限性 土地特性的差異性 土地作為生態(tài)環(huán)境主要部分的脆弱性 (2) 土地的 土地需求與供給的矛盾性 土地實用方向的相對固定性 土地報酬至邊際效益后的遞減性 土地所有權及使用權形式上的多樣性（二）土地理論（二）土地理論 1.1.區(qū)位論區(qū)位論 （1 1）杜能的農業(yè)區(qū)位論：）杜能的農業(yè)區(qū)位論：德國經濟學家杜能1826年發(fā)表孤立國和農業(yè)與國民經濟的關系一書，標志著區(qū)

2、位理論的產生。 杜能的農業(yè)生產分成了六個圈，即：自由農作物圈（生產鮮活產品，蔬菜及鮮奶）；林業(yè)圈層（量大不易長途運輸的木材及材草）；集約農業(yè)圈層（谷類、畜類）；谷草農作物圈（牧草和畜類）；三年輪做制農業(yè)圈層（體積小、易運輸及不易腐爛的農作產品，奶酪及燒酒）；畜牧圈層或邊際農業(yè)圈層（農作物自給，提供少量的奶酪及燒酒）。 杜能的貢獻是土地的級差地租與到中心城市的距離成反比。 2 2）韋伯的工業(yè)區(qū)位論：）韋伯的工業(yè)區(qū)位論：韋伯的工業(yè)區(qū)位論實際上是區(qū)位因素分析，德國人，1909年發(fā)表工業(yè)區(qū)位論一書。 運費對工業(yè)區(qū)位的影響 韋伯提出了原料系數a，a1時，生產工廠應設在消費中心區(qū)；a1時，生產工廠應設在稀

3、有性原料產地附近；a1時，生產工廠可設在消費中心區(qū)或稀有性原料產地附近。 工資成本對工業(yè)區(qū)位選擇的影響 韋伯認為廠址應選擇在運費成本最低的地方遷移到勞動力成本最低點所需增加的運費和節(jié)約的成本進行比較確定。 集聚因素對工業(yè)區(qū)位選擇的影響 韋伯認為廠址的選擇應考慮：工業(yè)企業(yè)的規(guī)模經濟、分工協作與資源共享、集聚因素帶來的外部經濟利益的增長。 2.2.地租理論地租理論 (1) 地租的概念 從廣義來講，地租泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報酬，是一種不僅局限于土地的租金；狹義的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所獲利潤中超過平均利潤的部分。

4、（2） 級差地租（馬克思主義地租理論） 級差地租的形成是由于土地本身條件的不同造成的土地自然力的差異，馬克思將級差地租進一步細分為級差地租和級差地租。 級差地租級差地租：是指等量資本投入在等面積的不同條件的土地上，因土地的肥力和位置差別而產生的超額利潤轉化而來的級差地租。 級差地租級差地租：是指連續(xù)投在同一塊土地上的各個資本，由于生產效率不同，由資本效率較高的資本產生的超額利潤被土地所有者占有時所轉化而來的級差地租。( (三三) )土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃 1.1.土地利用規(guī)劃的必要性土地利用規(guī)劃的必要性 從土地的自然特性方面分析 從土地的經濟特性方面分析 2.2.編制土地利用規(guī)劃的內容與步驟

5、編制土地利用規(guī)劃的內容與步驟 綜合評價土地資源,將土地化成不同等級 進行土地利用預測 確定用地標準及用地結構 提出本地區(qū)功能分區(qū) 制定土地整治和保護規(guī)劃 確定本地區(qū)土地利用總體及詳細規(guī)劃思考思考我國目前的土地利用規(guī)劃中還存在哪些問我國目前的土地利用規(guī)劃中還存在哪些問題？題？（四）土地特征、理論對房地產開發(fā)的啟示（四）土地特征、理論對房地產開發(fā)的啟示 1.重視土地區(qū)位 2.注意經濟社會與生態(tài)效益的兼顧，合理使用土地 3.節(jié)約用地 4.開發(fā)必須符合國情，不能照搬發(fā)達國家模式 二、土地的所有權二、土地的所有權 （一）土地所有權的概念、權能和特征（一）土地所有權的概念、權能和特征 1.1.土地所有權的

6、概念土地所有權的概念 土地所有權的概念 我國土地所有權制度2.2.土地所有權的權能土地所有權的權能 土地占有權 土地使用權（狹義的土地使用權） 土地收益權 土地處分權 土地所有權是一級權能，占有、使用、收益、處分等權力是二級權能。二級權能具有相對的獨立性，享有二級權能者必須承擔對土地所有者應盡的義務。3.3.土地所有權的特征土地所有權的特征 (1) 權利的主體是特定的 (2) 土地所有權行使的絕對性（與債權比） (3) 土地所有權行使的排他性 (4) 土地所有權具有追索性 (5) 土地所有權權能的完整性 (6) 土地所有權權能組成部分的可分離性和可回歸性物權與債權的區(qū)別 1.物權為支配權，債權

7、為請求權2.物權具有排他性、優(yōu)先性、追及性；債權具有相容性、平等性3.物權為對世權，債權為對人權4.物權的客體是物，債權的客體是行為5.物權法定原則與契約自由原則6.物權是靜態(tài)財產權，債權是動態(tài)財產權（二）我國城市土地所有權及城市土地類型（二）我國城市土地所有權及城市土地類型 1.1.我國城市土地所有權我國城市土地所有權 （1）憲法規(guī)定 城市土地屬于國家所有，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對農村土地實行征用。礦藏、水流、森林、山嶺、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有。 （2） 兩類土地所有權的關系 城市國有土地的范

8、圍 指市、縣、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內屬于全民所有的土地，具體包括： 城市市區(qū)的土地； 城市郊區(qū)和部分農村土地已經征用為國有的土地； 國家依法征用由機關、企業(yè)、事業(yè)單位、部隊、學校等單位使用的土地； 其他依法沒收、征用為國家所有的土地； 農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 因國家組織集體移民、自然災害等原因，農民從建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。2.2.城市土地的類型城市土地的類型 (1) 按照土地用途劃分為：工業(yè)用地、商業(yè)用地、公共事業(yè)用地、交通運輸用地、住宅用地、行政機關用地、綠化用地、軍事用地、其他用地。 (2) 按照土地位置劃分為：

9、市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)、某些特殊性質區(qū)域（開發(fā)區(qū)、特區(qū)、保稅區(qū)、高科技園區(qū)等）。 (3) 按照土地經營管理者的權屬劃分為：全民所有制用地、集體所有制用地、涉外用地、私人用地。 (4) 按照對開發(fā)用地進行人為投入的形式及程度的劃分為：已開發(fā)的城市土地、未開發(fā)的城市土地、未來待開發(fā)的城市土地。三、土地使用權三、土地使用權 （一）土地使用權的概念（廣義的土地使用權）（一）土地使用權的概念（廣義的土地使用權） 1.1.土地使用權的概念土地使用權的概念 土地使用權：土地使用權：是指土地使用者根據國家法律和與土地所有人簽訂合同的有關規(guī)定，對國家和集體所有的土地，享有使用的權利。土地

10、使用權具有占有、使用、收益、處分的權利。 2.2.土地使用權的限制土地使用權的限制 (1) 使用范圍的限制 (2) 使用方式的限制 (3) 使用年限的限制（二）土地使用權的權能和特征（二）土地使用權的權能和特征 1.1.土地使用權的權能土地使用權的權能 （1）土地占有權 （2）土地使用權（狹義的土地使用權） （3）土地收益權 （4）土地處分權 2.2.土地使用權的特征土地使用權的特征 （1）權利主體的廣泛性 （2）土地使用權不得隨意改變 （3）土地使用權是法律特別設定的一種物權 （4）土地使用權派生于土地所有權 （5）土地使用權權能構成的有限性 （6）土地使用權可以買賣、轉讓（三）我國土地使用

11、制度的演變（三）我國土地使用制度的演變 1.1.我國城市國有土地的來源我國城市國有土地的來源 2.2.城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革四、廣義土地使用權的出讓四、廣義土地使用權的出讓 （一）土地使用權的出讓（一）土地使用權的出讓 1.1.土地使用權出讓的含義土地使用權出讓的含義 土地使用權出讓：土地使用權出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用權受讓人由此獲得對該地塊進行開發(fā)、經營、管理的權利，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 2.2.出讓的年限出讓的年限 3.3.出讓的方式出讓的方式 (1) 協議出讓 (2) 招標出讓 (3)

12、拍賣出讓 (4) 掛牌出讓 公開信息接收申請編制方案地價評估確定底價方案、底價報批協商簽訂公示簽訂合同公布結果核發(fā)批準書土地登記資料歸檔協議出讓的基本流程協議出讓的基本流程 招標出讓的基本流程招標出讓的基本流程招標投標開標評標決標簽約領證拍賣基本流程拍賣基本流程市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動的時間、地點市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動的時間、地點；舉行拍賣會舉行拍賣會；簽訂成交確認書簽訂成交確認書。掛牌出讓的基本流程掛牌出讓的基本流程公布掛牌信息競買人報價確認報價掛牌截止簽訂成交確認書保證金處理法律責任 “第四條第四條 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以商業(yè)、旅游、娛樂和

13、商品住宅等各類經營性用地，必須以招招標標、拍賣拍賣或者或者掛牌掛牌方式出讓。方式出讓?！?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 要加快工作進度，在要加快工作進度，在2004年年8月月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議協議方式出讓經營性土方式出讓經營性土地使用權。地使用權。 關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知知（二）土地使用權的轉讓（二）土地使用權的轉

14、讓 1.1.土地使用權轉讓的含義土地使用權轉讓的含義 2.2.轉讓的期限轉讓的期限 3.3.以出讓方式取得的土地使用權的轉讓以出讓方式取得的土地使用權的轉讓土地使用權轉讓時，原土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓，只是對原權利剩余期限的轉讓。改變原出讓合同約定的土地用途的轉讓，必須取得主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議，并調整出讓金。轉讓時，房屋已經建成的，原使用人應持有房屋所有權證書，并先行辦理房屋所有權變更登記，后再憑變更后的房屋所有權證書，申請土地使用權變更登記。4.4.以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓以劃撥方式取得土地使

15、用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金 。以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產報批時，有批準權限的人民政府可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照規(guī)定的將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳政府或者作其他處理 。 5.5.土地使用權轉讓的原則土地使用權轉讓的原則 （1）隨之轉移原則 （2）房、地產一致原則 （3）效益不可損原則 6.6.土地使用權轉讓的方式土地使用權轉讓的方式 出售轉讓；交換轉讓；贈與轉讓土地使用權出售轉讓；交換轉讓；贈與轉讓土地使用權（三

16、）土地使用權的出租（三）土地使用權的出租 1.1.土地使用權出租的含義土地使用權出租的含義 指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 2.2.土地使用權出租的條件土地使用權出租的條件 出租的土地使用權是國家有償出讓的具有物權性質的土地使用權； 依照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)、利用的土地才能出租； 出租人和承租人應當簽訂租賃合同； 出租人和承租人應當依照規(guī)定辦理登記。 （四）土地使用權抵押（四）土地使用權抵押 1.1.土地使用權抵押的含義土地使用權抵押的含義 指土地使用者將其依法取得的土地使用權作為清

17、償債務的擔保的法律行為。土地使用權抵押的標的物不僅包括土地使用權，還包括地上建筑物和其他附著物。 2.2.設定抵押的基本要求設定抵押的基本要求 （1）抵押權由抵押人和抵押權人以抵押合同設定； （2）設定抵押合同的當事人為抵押權人及抵押人； （3）被擔保的債權； （4）不能違反有關規(guī)定。（五）土地使用權的終止（五）土地使用權的終止 1.1.土地使用權的終止的發(fā)生土地使用權的終止的發(fā)生 土地使用權的終止，是指土地使用者停止行使土地使用權。導致土地使用權的終止因素主要歸為以下幾類： （1）土地使用權年限屆滿； （2）提前收回； （3）土地滅失； （4）土地的沒收、拋棄等。 2.2.土地使用權終止時土

18、地使用權的處理土地使用權終止時土地使用權的處理 注銷登記和補償注銷登記和補償 （六）土地使用權的價格（六）土地使用權的價格 1.1.總地價總地價 2.2.單位面積地價單位面積地價 3.3.樓面地價樓面地價 五、房地產開發(fā)中土地使用權的取得五、房地產開發(fā)中土地使用權的取得 （一）政府行政劃撥（一）政府行政劃撥 1.1.劃撥土地使用權的概念劃撥土地使用權的概念 (1) 劃撥土地使用權的概念 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 (2) 劃撥土地使用權的范圍 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可由縣

19、級以上人民政府依法劃撥： 國家機關用地和軍事用地； 城市基礎設施用地和公共事業(yè)用地； 國家重點扶持的能源、交通、水利等用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2.2.劃撥土地使用權的審批、補償、安置劃撥土地使用權的審批、補償、安置征地征地 (1) 征地的含義 (2) 征用土地的范圍 國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)和列入固定資產投資計劃的用地。(3) 征用土地批準權限的規(guī)定 征用土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府； 征用農地的，應先辦理農用地轉用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù)； 基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批； 其他用地和已

20、經批準農用地轉用范圍內的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。 建設單位申請征地不得化整為零（除鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設用地） (4) 對被征地單位和農民進行安置、補償和補助征用土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、 地上附著物和青苗補償費、臨時建設用地補償費、稅費（耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費）。(5) 臨時用地必須辦理報批手續(xù)：必須簽訂臨時用地協議后方可用地。(6) 全民所用制企業(yè)、農村集體經濟組織聯營使用的集體土地：農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件的，可以不計算土地補償費和各種補助費。(7) 征用土地時必須進行征地公告：被征用土地所在的市

21、、縣人民政府，在收到征用土地方案后10日內應以書面或其他形式進行公告。A. 征用土地公告的內容：征用批準機關、文號、時間和用途；被征用土地的所有權人、位置、地類和面積；征地補償標準和農業(yè)人口安置途徑；辦理征地補償的期限、地點。B. 征地補償安置方案公告應包括下列內容：被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置農業(yè)人口的數量；土地補償費的標準、數量、支付對象和方式；安置補助費的標準、數量、支付對象和方式；地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；農業(yè)人口具體安置途徑；其他有關征地補償安置措施。 注意：注意：未進行征地、補償安置公告的，被征地單位和個人有權拒絕辦理征地相關手續(xù)

22、。 湖北省人民政府關于進一步加強征地管理切實保護被征地農民合湖北省人民政府關于進一步加強征地管理切實保護被征地農民合法權益的通知法權益的通知 鄂政發(fā)鄂政發(fā)200511200511號號 根據土地管理法及其實施條例、湖北省土地管理實施辦法等法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮全省各地經濟社會發(fā)展水平、區(qū)位條件和土地價值，決定將全省劃分為六類地區(qū)六類地區(qū)，分類制定全省統一的最低年產值標準和安置補助費最低標準，各類非農業(yè)建設項目征地補償不得低于相應的征地補償標準。 征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的前三年平均年產值的8 8至至1010倍倍。一、二、三、四、五、六類地區(qū)耕地被征收前三年平均年產值的

23、最低標準分別為每畝1800元、1200元、1000元、900元、800元、700元。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的被征地農業(yè)人口數計算。需要安置的被征地農業(yè)人口數，按照被征收的耕地數量除以被征地的農村集體經濟組織征地前平均每人占有耕地的數量計算。一、二、三、四、五、六類地區(qū)每一名需要安置的被征地農業(yè)人口的安置補助費最低標準分別為18000元、10000元、8500元、7600元、6800元、6000元。 湖北省人民政府關于進一步加強征地管理切實保護被征地農湖北省人民政府關于進一步加強征地管理切實保護被征地農民合法權益的通知民合法權益的通知 鄂政發(fā)鄂政發(fā)200511200511號號依法合理確定具體建設項目征地補償標準。對征地后人均耕地面積在0.8畝以上的農村集體經濟組織，土地補償費取法律法規(guī)規(guī)定的810倍；征地后人均耕地面積在0.8畝以下的農村集體