房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務流程及各環(huán)節(jié)稅種

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務流程及各環(huán)節(jié)稅種分析 一、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理一、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策的一般規(guī)定二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策的一般規(guī)定 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的涉稅違法類型三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的涉稅違法類型 及應對方法及應對方法 目目 錄錄第一部分第一部分房地產(chǎn)業(yè)稅收管理房地產(chǎn)業(yè)稅收管理一、房地產(chǎn)開發(fā)涉稅流程與涉稅簡介一、房地產(chǎn)開發(fā)涉稅流程與涉稅簡介 房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)：是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)?；A性、帶動性和風

2、險性的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的營指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的營利性組織。開發(fā)：在取得土地使用權的土地上進行基利性組織。開發(fā)：在取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。經(jīng)營：對所從事開發(fā)的項目處分、礎設施和房屋建設。經(jīng)營：對所從事開發(fā)的項目處分、轉讓、租賃或抵押。轉讓、租賃或抵押。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務：包括土地使用權的轉讓、：包括土地使用權的轉讓、買賣和租賃活動；住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用買賣和租賃活動；住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他建筑物的開發(fā)、銷售、出租等活動。房、其他建筑物的開發(fā)、銷售、出租等活動。（一）房地產(chǎn)的概念和

3、經(jīng)營范圍（一）房地產(chǎn)的概念和經(jīng)營范圍（二）房地產(chǎn)業(yè)的特點（二）房地產(chǎn)業(yè)的特點不可移動、獨一不可移動、獨一無二、壽命長久無二、壽命長久、數(shù)量有限、用、數(shù)量有限、用途多樣、相互影途多樣、相互影響、易受限制、響、易受限制、價值巨大、難以價值巨大、難以實現(xiàn)、保值增值實現(xiàn)、保值增值等特點。等特點。運作環(huán)節(jié)多、運作環(huán)節(jié)多、投資金額大、投資金額大、時間周期長、時間周期長、社會影響面廣社會影響面廣、投資風險高、投資風險高、業(yè)務發(fā)展地、業(yè)務發(fā)展地域性強等特點域性強等特點稅收重點（三）房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營流程（三）房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營流程登記注冊土地取得立項與規(guī)劃建筑施工銷售管理產(chǎn)權辦理簽訂土地出讓合同設立項目公

4、司發(fā)改委立項取得建設用地許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證預售許可證竣工驗收備案交房（四）房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管特點（四）房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管特點房地產(chǎn)按項房地產(chǎn)按項目建設，稅目建設，稅法是以企業(yè)法是以企業(yè)為納稅人為納稅人房地產(chǎn)企業(yè)收房地產(chǎn)企業(yè)收入確認與成本入確認與成本結轉在時間上結轉在時間上不配比不配比房地產(chǎn)銷售收房地產(chǎn)銷售收入確認標準會入確認標準會計與稅法上不計與稅法上不盡相同盡相同房地產(chǎn)部分房地產(chǎn)部分費用?？缙谫M用?？缙诎l(fā)生，需進發(fā)生，需進行追溯調(diào)整行追溯調(diào)整 房地產(chǎn)稅收實行一體化管理（國稅發(fā)房地產(chǎn)稅收實行一體化管理（國稅發(fā)200582號、國稅發(fā)號、國稅發(fā)2007114號、贛地稅發(fā)號、

5、贛地稅發(fā)200824號）。號）。四大環(huán)節(jié)四大環(huán)節(jié)十二種稅十二種稅部門協(xié)作部門協(xié)作信息共享信息共享先稅后證先稅后證以票控稅以票控稅源泉控管源泉控管稅款征收崗稅款征收崗稅源管理崗稅源管理崗取得環(huán)節(jié)取得環(huán)節(jié)-土地信息數(shù)據(jù)土地信息數(shù)據(jù)庫庫開發(fā)環(huán)節(jié)開發(fā)環(huán)節(jié)-一戶式存儲數(shù)一戶式存儲數(shù)據(jù)庫據(jù)庫交易環(huán)節(jié)交易環(huán)節(jié)-房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫庫保有環(huán)節(jié)保有環(huán)節(jié)-不需建立數(shù)據(jù)不需建立數(shù)據(jù)庫庫二、房地產(chǎn)開發(fā)稅收管理的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)稅收管理的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)稅收一體化管理基本內(nèi)容（一）房地產(chǎn)稅收一體化管理基本內(nèi)容（二）房地產(chǎn)稅收一體化信息管理的基本架構（二）房地產(chǎn)稅收一體化信息管理的基本架構2.項目信息管理項目信息

6、管理1.項目登記建檔項目登記建檔3.項目納稅申報項目納稅申報4.項目發(fā)票使用項目發(fā)票使用5.項目清算及注銷項目清算及注銷第二部分第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策的一般規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策的一般規(guī)定境內(nèi)應稅勞務應稅勞務+轉讓無形資產(chǎn)轉讓無形資產(chǎn)+銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)1.1.營業(yè)稅境內(nèi)外勞務劃分營業(yè)稅境內(nèi)外勞務劃分問題2.2.在建項目轉讓在建項目轉讓3.3.視同發(fā)生應稅行為視同發(fā)生應稅行為( (抵債、投資、自用、回遷房）抵債、投資、自用、回遷房）（一）營業(yè)稅的征稅范圍（一）營業(yè)稅的征稅范圍境外單位或者個人境內(nèi)代理人 OR 受讓方或者購買方（二）營業(yè)稅納稅義務人和扣繳義務人（二）營業(yè)稅納稅義務人

7、和扣繳義務人（三）營業(yè)稅稅率（三）營業(yè)稅稅率1.納稅義務人納稅義務人（1）基本規(guī)定單位和個人發(fā)生應稅行為收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益（2）特殊規(guī)定承包、承租、掛靠方式經(jīng)營 發(fā)包人 OR 承包人2.扣繳義務人扣繳義務人價格明顯偏低并無正當理由的、無償贈送（四）營業(yè)稅計稅依據(jù)（四）營業(yè)稅計稅依據(jù)1.基本規(guī)定營業(yè)額=全部價款+價外費用包括包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費不包括不包括同時符合條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費2.特殊規(guī)定折扣方式 價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的， 以折扣后的

8、價款為營業(yè)額另開發(fā)票的，不得從營業(yè)額中扣除。納稅人以人民幣以外的貨幣結算營業(yè)額的開發(fā)回遷安置用房 一般規(guī)定 納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。 特殊規(guī)定 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的 納稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的 納稅人發(fā)生自建行為的（五）混合銷售行為（五）混合銷售行為分 別 核 算 應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅+貨物銷售額不繳納營業(yè)稅未分別核算 由主管稅務機關核定其應稅勞務

9、的營業(yè)額（六）納稅義務發(fā)生時間（六）納稅義務發(fā)生時間1.差額征稅 納稅人將建筑工程分包給其他單位的2.退款減除 繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的3.稅額扣減 購置稅控收款機（七）稅收待遇（七）稅收待遇4.暫免征收營業(yè)稅 （1）土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者取得的收入 （2）收取住房專項維修基金 （3）發(fā)生融資性售后回租業(yè)務取得的銷售收入 （4）納稅人投資政府土地改造項目取得的收入1.營業(yè)稅納稅人的納稅地點 應稅勞務發(fā)生地 土地所在地 不動產(chǎn)所在地2.營業(yè)稅扣繳義務人納稅地點 機構所在地 居住地 納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅；以5日、10日或者

10、15日為一個納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報納稅并結清上月應納稅款。（八）納稅地點（八）納稅地點（九）納稅期限（九）納稅期限 （十）房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)、所得稅、土地增值稅（十）房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)、所得稅、土地增值稅收入處理差異收入處理差異 1.預售階段：營業(yè)稅計稅依據(jù)和土地增值稅預征收入金額和其納稅義務發(fā)生時間是相同的，即實際收到的預收款和收到預收款的當天。企業(yè)所得稅采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入確認金額和時間以實際收到的預收款和收到預收款的當天，這一點和營業(yè)稅、土地增值稅一樣。 2.完工交付階段：完工交付之后，采取一次性全額收款方式和分期收款方式

11、銷售開發(fā)產(chǎn)品的，營業(yè)稅計稅依據(jù)和企業(yè)所得稅收入規(guī)定一樣，以實際收訖價款或銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)所得稅收入則是以實際收到的預收款和收到預收款的當天。在土地增值稅清算時點確認的收入，比營業(yè)稅計稅依據(jù)和企業(yè)所得稅確認的收入要大。 3.關于代收費用：營業(yè)稅代收費用除了維修基金（國稅發(fā)200469號文件）、代收的契稅、印花稅以外，其余的代收費用一律繳納營業(yè)稅；代收費用企業(yè)所得稅是否作為收入確認，并不影響應納稅所得額，只是有一點時間性差異；代收費用土地增值稅是否作為收入，雖然并不影響增值額，但會影響增值率，如果涉及普通標準住宅免稅，則不容忽視。

12、 （一）土地增值稅的征稅范圍與納稅義務人（一）土地增值稅的征稅范圍與納稅義務人土地增值稅征稅范圍的要件轉讓國有土地使用權；有償取得轉讓，即取得全部價款及有關的經(jīng)濟收益。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人加計扣除（二）土地增值稅的計算（二）土地增值稅的計算1.增值額(1)取得土地使用權所支付的金額； (2)開發(fā)土地的成本、費用；(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。收入-扣除項目金額 土地

13、增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。 納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。2.扣除項目（四）土地增值稅稅率（四）土地增值稅稅率（三）土地增值稅稅額計算（三）土地增值稅稅額計算檔檔次次級級 距距稅率稅率速算扣速算扣除系數(shù)除系數(shù)稅額計算公式稅額計算公式1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%0增值額增值額30%2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額增值額40%扣除項扣除項目金額目金額5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部

14、分50%15%增值額增值額50%扣除項扣除項目金額目金額15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%增值額增值額60%扣除項扣除項目金額目金額35%（五）土地增值稅稅收優(yōu)惠（五）土地增值稅稅收優(yōu)惠1.納稅人建筑普通標準住宅，增值率低于20%的。2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)3.企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)暫免征收土地增值稅4.合作建房自用的免征土地增值稅（1）主動清算 被動清算（2）土地增值稅清算時收入的確認（3）土地增值稅清算相關扣除項目的確定（4）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（5）加收滯納金（六）土地增值稅的繳納（六）土地增值稅的繳納1.土地增值稅的申報 合同簽訂之日起七日

15、內(nèi)，房地產(chǎn)所在地2.土地增值稅的預征普通標普通標準住宅準住宅非普通標非普通標準住宅準住宅別墅、別墅、渡假村渡假村店面店面單純轉讓土單純轉讓土地使用權地使用權1%3%3%5%據(jù)實征收3.土地增值稅納稅地點 房地產(chǎn)的座落地支付的質(zhì)量保證金逾期開發(fā)繳納的土地閑置費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅清算后銷售或有償轉讓的扣除項目金額的確定4.土地增值稅的清算1. 應設置未設賬簿的；2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3. 賬目混亂或者資料憑證殘缺不全；4. 經(jīng)責令限期清算逾期仍不清算的；5. 計稅依據(jù)明顯偏低無正當理由的。（七）公共設施處理（七）公共設施處理1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的2

16、.建成后無償移交用于非營利性社會公共事業(yè)的；3.建成后有償轉讓的。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋。（八）土地增值稅的核定征收（八）土地增值稅的核定征收（注意核定征收時點）（注意核定征收時點）類型類型稅率稅率轉讓普通住宅轉讓普通住宅5%轉讓非普通住宅轉讓非普通住宅6%轉讓非住宅轉讓非住宅8%經(jīng)限期清算逾期仍不清算經(jīng)限期清算逾期仍不清算10%（九）（九）“尾房尾房”銷售土地增值稅的處理銷售土地增值稅的處理 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用清算時

17、的扣除項目總金額清算的總建筑面積。 1.土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅一般是以一個完整審批項目為單位進行清算的，對屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本費用不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)項目中扣除，對同一個項目也不應分開作為兩個清算單位（分期開發(fā)的項目除外）。所以，對一個開發(fā)項目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉讓時不能再單獨作為一個清算單位清算土地增值稅，也不存在以匯算清繳為名的二次清算問題。 2.簡化核算，計算申報“尾房”銷售的土地增值稅時不再考慮銷售當期產(chǎn)生的稅費。 3、簡化核算，計算申報“尾房”銷售的土地增值稅時不

18、再考慮清算時點未進入扣除項目成本的費用（包括當時已經(jīng)發(fā)生但未取得合法憑據(jù)的部分）。 4.申報時間：根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則，納稅人應在取得“尾房”銷售收入的次月申報。多次發(fā)生“尾房”銷售行為的，應多次申報。 1.銷售收入的確認簽訂銷售合同預售合同，確認收入實現(xiàn)（1）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 先預計毛利額入當期應納稅所得額（2）一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（3）分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（4）銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（5）委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 支付手續(xù)費方式 視同買斷方式委托銷售 基價（保底價）并實行超基價雙方分成 包銷方式南昌市城區(qū)南昌市城區(qū)和郊區(qū)和郊區(qū)15%其他設區(qū)市其他設區(qū)市及郊

19、區(qū)及郊區(qū)10%其他地區(qū)其他地區(qū)5%經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房限價房和危限價房和危改房改房3%（一）企業(yè)所得稅收入的確定（一）企業(yè)所得稅收入的確定會計處理：2013年確認的租金收入為100萬元。稅務處理：可以有兩種選擇：第一種：根據(jù)國稅函201079號規(guī)定，企業(yè)可以在2013年納稅申報時，確認100萬元租金收入，與會計處理相同，沒有差異。第二種：中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第十九條規(guī)定確認300萬元租金收入，稅法與會計存在差異，企業(yè)應在2013年納稅申報表附表3第5行調(diào)增應納稅所得額200萬元。2014年-2015年兩個納稅年度在分別調(diào)減200萬元。2.租金收入的確認租金收入的確認按照合同約定的

20、承租人應付租金的日期確認租賃期限跨年度一次性確認收入的實現(xiàn)。（2）分期均勻計入相關年度。【舉例】2013年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年，每年租金100萬元，2013年一次性收取了3年的租金300萬元。1.企業(yè)所得稅視同銷售的原則 （1）自建商品房轉為自用或經(jīng)營（2）將資產(chǎn)移送他人（3）收入的確定，屬于企業(yè)自制的 資產(chǎn)，屬于外購的資產(chǎn)。2.確認收入（或利潤）的實現(xiàn)（1）市場銷售價格；（2）同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值；（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。（二）企業(yè)所得稅視同銷售收入（二）企業(yè)所得稅視同銷售收入用于市場推廣或銷售；用于交際應酬；用于職工獎勵或福利；用于股息分配；用于對外捐贈；其他改

21、變資產(chǎn)所有權屬的用途。資產(chǎn)所有權屬已發(fā)生改變開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。時點標準:驗收、備案、決算交付等孰先（三）政策性搬遷收入的確認（三）政策性搬遷收入的確認 企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支持進行匯總清算。 搬遷所得=搬遷收入-搬遷支出（四）企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品完工標準的確認（四）企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品完工標準的確認結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本；計算實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額。開發(fā)產(chǎn)品符合完工條件開發(fā)產(chǎn)品符合完工條件確認的目的確認的目的1. 區(qū)分期間

22、費用和計稅成本類型2. 準予當期扣除3.開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算4.已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本確認5. 維修費用扣除6. 共用部位、共用設施設備維修基金移交7. 開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的配套設施8. 開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施9.單獨建造的停車場所10. 銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的11. 委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的12. 利息支出處理 13. 國家無償收回土地的損失14. 開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損15. 開發(fā)產(chǎn)品轉為自用16. 預提（應付）費用（五）成本、費用扣除的稅務處理（五）成本、費用扣除的稅務處理（1）可否銷售原則。（2）分類歸集原則。（3）功能區(qū)分原則。（4）定價差異原則。（5）成本差異

23、原則。（6）權益區(qū)分原則。（六）計稅成本的核算方法（六）計稅成本的核算方法（1）土地征用費及拆遷補償費。 （2）前期工程費。（3）建筑安裝工程費。 （4）基礎設施建設費。（5）公共配套設施費。 （6）開發(fā)間接費。1.計稅成本對象的確定原則2.計稅成本核算的內(nèi)容（1）對當期實際發(fā)生的各項支出整理、歸類，區(qū)分為應計成本和當期期間費用,確認預提費用和待攤費用。（2）直接成本、間接成本和共同成本, 歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。（3）已完工成本對象成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中已銷開發(fā)產(chǎn)品部分在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品待其實際銷售時再予扣除。（4）

24、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結算。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。（5）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。3.計稅成本的核算程序制造成本法核算制造成本法核算開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整。（1）土地成本，占地面積法。（2）公共配套設施開發(fā)成本，建筑面積法。（3）借款費用，直接

25、成本法 OR 按預算造價法。（4）其他成本，企業(yè)自定。4.開發(fā)產(chǎn)品計稅成本應按以下方法進行分配開發(fā)產(chǎn)品計稅成本應按以下方法進行分配（七）結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（七）結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 根據(jù)國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告（2010年第29號）規(guī)定，符合以下條件之一，企業(yè)即可申請退稅： 1.土地增值稅清算當年和企業(yè)注銷當年匯算清繳都出現(xiàn)虧損； 2.土地增值稅清算當年出現(xiàn)虧損，且未在注銷之前年度按稅法規(guī)定彌補完畢的。 關于第一個條件的理解。關于第一個條件的理解。土地增值稅清算當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，說明土地增值稅清算的稅款未全額在企業(yè)所得稅前扣除；而企業(yè)注銷當年匯算清

26、繳也出現(xiàn)虧損，說明土地增值稅清算的稅款仍沒有被仍沒有被消化完消化完。這樣企業(yè)所得稅前少扣了稅前少扣了土地增值稅，造成多交企業(yè)所得稅，企業(yè)又沒有后續(xù)收入，沒有后續(xù)收入，只有退稅。 關于第二個條件的理解關于第二個條件的理解。土地增值稅清算年度虧損，清算補交的土地增值稅未扣除完畢，并且此虧損未在以后年度得以彌補，未扣除完畢，并且此虧損未在以后年度得以彌補，說明土地增值稅沒有完全在企業(yè)所得稅前扣除，造成多交企業(yè)所得稅，也應該退稅（八）企業(yè)注銷前的所得稅退稅處理（八）企業(yè)注銷前的所得稅退稅處理 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)

27、生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。（一）房產(chǎn)與房屋原值（一）房產(chǎn)與房屋原值1.關于房產(chǎn)關于房產(chǎn)2.關于房產(chǎn)原值關于房產(chǎn)原值3.關于房屋附屬設備關于房屋附屬設備1. 開征范圍外的工廠、倉庫。2. 具備房屋功能的地下建筑。3.對于與地上房屋相連的地下建筑。4. 毀損不堪居住的房屋和危險房屋。5.凡是在基建工地為基建工地服務的臨時性房屋6. 修理費抵交房產(chǎn)租金房產(chǎn)。7.房屋大修停用。8.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋。9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房。10.出租的地下建筑。11.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)。12.無租使用房

28、產(chǎn)。13.融資租賃的房產(chǎn)。14.加油站罩棚。15.租賃合同約定有免收租金期限的。 （二）房產(chǎn)稅的征稅范圍（二）房產(chǎn)稅的征稅范圍房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收問題問題 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。（江西省規(guī)定：房產(chǎn)管理部門按月繳納，企業(yè)及其他單位和個人按季繳納。） 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務機關征收。 納稅義務截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。（三）房產(chǎn)稅的納稅義務人（三）房產(chǎn)稅的納稅義務人 產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人；轉租房產(chǎn)問題。（四）房產(chǎn)稅的計算（四）房產(chǎn)稅的計算 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值

29、計算繳納；沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定； 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)；地下建筑問題。（五）房產(chǎn)稅的稅率（五）房產(chǎn)稅的稅率房產(chǎn)余值1.2%；租金收入12%（六）房產(chǎn)稅的繳納（六）房產(chǎn)稅的繳納（七）房產(chǎn)稅土地使用稅納稅義務時間何時終止（七）房產(chǎn)稅土地使用稅納稅義務時間何時終止財稅財稅20082008152152號號 轉讓土地使用權的，應當自土地交轉讓土地使用權的，應當自土地交付次月或轉讓合同簽訂次月起終止付次月或轉讓合同簽訂次月起終止 轉讓新建商品房的，應當自房屋轉讓新建商品房的，應當自房屋交付使用次月起終止交付使用次月起終止轉讓存量房的，應當自房

30、屋辦理權屬轉讓存量房的，應當自房屋辦理權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起終止記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起終止 出租、出借房產(chǎn)的，自交付出租、出借出租、出借房產(chǎn)的，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起終止納稅義務房產(chǎn)之次月起終止納稅義務終止終止土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的。房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。（一）土地使用稅的征稅范圍和納稅人（一）土地使用稅的征稅范圍和納稅人在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房銷售期間土地使用稅問題（二）

31、土地使用稅的計算（二）土地使用稅的計算（三）土地使用稅的減免（三）土地使用稅的減免（四）土地使用稅的繳納（四）土地使用稅的繳納土地使用稅按年計算、分期繳納；新征用的土地，耕地，非耕地；因政府規(guī)劃、拆遷困難等因政府規(guī)劃、拆遷困難等客觀因素造成納稅人無法使用的土地無法使用的土地 （五）土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間與截止時間（五）土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間與截止時間 承受土地、房屋權屬的單位和個人1.土地、房屋權屬，是指土地使用權、房屋所有權。 轉移土地、房屋權屬是指下列行為 （1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈與；（5）房屋交換。 視

32、同轉讓、買賣或者贈與的 （1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。2.承受 受讓、購買、受贈、交換3.單位和個人契稅稅率為3%5%。（江西省為4%）（一）契稅的征稅范圍和納稅人（一）契稅的征稅范圍和納稅人（二）契稅的計算（二）契稅的計算 契稅的納稅義務發(fā)生時間，簽訂合同或者取得合同性質(zhì)憑證的當天(掛牌成交確認書不應作為生效的土地權屬轉移合同或合同性質(zhì)憑證掛牌成交確認書不應作為生效的土地權屬轉移合同或合同性質(zhì)憑證); 10日內(nèi)向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報。 納稅人

33、應當在納稅義務發(fā)生后，辦理產(chǎn)權登記或變更登記前申報并繳納稅款。（江西省的規(guī)定）（三）契稅的計稅依據(jù)（三）契稅的計稅依據(jù)1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；2、土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；3、土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。 （四）契稅的繳納（四）契稅的繳納 成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的 土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的。 土地使用權與房屋所有權之間相互交換。 以劃撥方式取得土地使用權的。應納稅額=計稅依據(jù)稅率（五）征管措施（五）征管措施 1.根據(jù)房產(chǎn)管理部門實際

34、驗收測量的面積為憑據(jù)，購房者驗收、入住、辦證后的實際納稅依據(jù)與已繳納的契稅依據(jù)之間存在差異的，對已征契稅稅款予以“多退少補”。 2.購房者以按揭、抵押貸款方式購買的房屋，購房者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已代收代繳契稅的，因各種原因把房屋退還給原房地產(chǎn)開發(fā)商的，凡已辦理房屋權屬證書的（未還完貸款房屋權屬證書抵押在銀行），已征契稅不予退還；未辦理房屋權屬證書的，對已征契稅予以退還。 3.購房者未以按揭、抵押貸款方式購買的房屋，交易雙方已簽訂商品買賣合同，買方已繳納契稅，但因各種原因最終未完成交易的，最終未完成交易的，在辦理期房退房手續(xù)后，對已征契稅予以退還。在辦理期房退房手續(xù)后，對已征契稅予以退還。 4.

35、對購房人自行轉售自行轉售 更名更名 ，凡未將房屋退還給開發(fā)商，開發(fā)商，凡未將房屋退還給開發(fā)商，開發(fā)商也沒有退還購房款給原購房者，這種行為不能視為退房，屬于自行轉也沒有退還購房款給原購房者，這種行為不能視為退房，屬于自行轉售行售行為，原購房者已繳納的契稅不予退還，并對其自行轉售行為依法征收相關稅費。 個人所得稅個人所得稅的一般規(guī)定的一般規(guī)定稅稅種種納稅人納稅人稅率稅率計稅計稅依據(jù)依據(jù)納稅納稅義務義務時間時間納稅納稅地點地點減免稅減免稅個人個人所得所得稅稅 在中國境內(nèi)有住所的個人，或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的個人；無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人工資薪金所得3%-45%；個體工

36、商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營承租經(jīng)營所得5%-35%；勞務報酬、特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉讓所得，偶然所得和其他所得20%應納稅所得額按月或季（次）計征，次月十五日內(nèi)繳入國庫 納稅人所在地或扣繳人所在地國債和國家發(fā)行的金融債券利息等個人所得稅個人所得稅的一般規(guī)定的一般規(guī)定個人所得稅熱點問題個人所得稅熱點問題 1.個人出售房產(chǎn)征收個人所得稅問題 2.對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房個人所得稅問題 3.個人居住用房屋被拆遷取得的拆遷補償款免征個人所得稅問題 4.個人出租住房個人所得稅問題 5.房屋產(chǎn)權無償贈與個人所得稅問題 6.關于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企

37、業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題 7.個人取得解除商品房買賣合同違約金繳納個人所得稅問題印花稅的一般規(guī)定印花稅的一般規(guī)定稅稅種種納稅納稅人人稅率稅率計稅依據(jù)計稅依據(jù)納稅義務納稅義務時間時間納稅地點納稅地點減免減免稅稅印印花花稅稅書立、領受規(guī)定的經(jīng)濟憑證的單位和個人 0.05 ；0.3 ；0.5 ；1 ；1元 ；5元 應納稅憑證所記載的金額、費用、收入額和憑證的件數(shù) 應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花 機構所在地 無息、貼息貸款合同等 耕地占用稅的一般規(guī)定耕地占用稅的一般規(guī)定稅稅種種納稅人納稅人 稅率稅率計稅計稅依據(jù)依據(jù)納稅義務納稅義務時間時間納稅地納稅地點點減免稅減免稅耕地耕

38、地占用占用稅稅 占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設的 單位和個人西湖區(qū)等：27.5元/平方米 ；南昌、瑞昌、樂平、南康 、信豐 、于都 、興國 、瑞金 、會昌 、大余等縣：22.5元/平方米 ；贛縣等： 21.5元/平方米 ；宜黃、石城等縣： 20元/平方米 實際占用的耕地面積 納稅人收到土地管理部門辦理占用元/平方米農(nóng)用地手續(xù)通知的當天 ；收到土地管理部門通知的當日起30日內(nèi)到當?shù)氐囟惒块T繳納 在耕地或其他農(nóng)用地所在地申報納稅 學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地等第三部分第三部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的涉稅違法類型及應對方法涉稅違法類型及應對方法 一、預售房款未按規(guī)定預繳稅款一

39、、預售房款未按規(guī)定預繳稅款 （一）常見涉稅違法類型（一）常見涉稅違法類型 1.1.預售房款記入“應付賬款”等往來科目歸集，不通過“預收賬款”科目核算，長期掛賬不結轉收入； 2. 2.將預收房款作為購房定金或其他墊付款項，不結轉收入； 3. 3.以收抵支，巧立門目，通過“其他應收或應付款”科目直接撥付工程款等； 4. 4.分開開票，一部分開預收款發(fā)票交財務，將另一部分開具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財務賬 一、預售房款未按規(guī)定預繳稅款一、預售房款未按規(guī)定預繳稅款 （二）應對方法（二）應對方法 1. 1.了解企業(yè)預售房款從收取到記賬的程序及相關記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細賬、總賬報表相核對，看金額是

40、否一致； 2. 2.到辦稅服務廳核對企業(yè)開具預收房款的發(fā)票金額與申報的預售房款是否一致； 3. 3.查看房產(chǎn)部門批準的預售房許可證，看企業(yè)可預售的房屋的位置、地點、面積售價等； 4. 4.查看預售房合同，核對與客戶進行商品房交接記錄，確認已交接商品房收取貨款是否與開票數(shù)一致。 二、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入二、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入 （一）常見涉稅違法類型（一）常見涉稅違法類型 1. 1.銷售收入確認不及時，長期掛在“預收款”賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅； 2. 2.只計商品房收入，車庫銷售不計收入； 3. 3.整體轉讓“樓花”不作收入，即開發(fā)商

41、將部分樓的開發(fā)權整體轉讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬； 4. 4.先租后售的收取的租金不記收入； 5. 5.以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬等債務重組業(yè)務中，不進行收入的確認； 6. 6.以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的房屋不作收入處理； 7. 7.合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權、股權等權利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理； 8. 8.視同銷售產(chǎn)品不記收入； 9. 9.視同銷售商品價格偏低； 10. 10.價外費用（如代物業(yè)收取的有線電視初裝費、燃氣管道安裝費、防盜門、封閉陽臺等）不記收入； 11. 11.與關聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)

42、務，或掛往來、或隨意作價； 12. 12.代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理； 13. 13.將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不結轉營業(yè)收入； 14. 14.其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)獎等不入“營業(yè)外收入”核算。二、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入二、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入 （二）應對方法（二）應對方法 1. 1.收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開發(fā)過程中取得的立項審批表、房屋開發(fā)規(guī)劃書、預售許可證、土地轉讓合同、項目建筑平面圖、竣工驗收單等資料，了解企業(yè)開發(fā)項目

43、及進度情況； 2. 2.從房地產(chǎn)主管部門或相關部門收集各項目建筑面積，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，以確定可銷售面積； 3. 3.審查企業(yè)各項會議記錄、董事會決議，看有無特殊事項發(fā)生（如抵債、贈送等）； 4. 4.到銷售部門實地查看銷售合同、統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票、收款收據(jù)等資料，并將結果與賬載記錄相核對，以確認收入準確性、及時性； 5. 5.根據(jù)未售房屋明細表，并到實地核對，確認未售房數(shù)量、面積； 6. 6.根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。 二、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入二、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入 三、房地產(chǎn)開發(fā)資本性支出直接列支當期成本三、房地產(chǎn)開發(fā)資本性支出直接列支當期成本 （一）常見涉稅違法類型（一）常見涉稅違法類型 1. 1.企業(yè)將用于辦公的電子設備及汽車、用于宣傳音像設備等記入銷售費用或低值易耗品，在稅前扣除； 2. 2.企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部，或提供給職工使用且已辦理產(chǎn)權證明（產(chǎn)權