物業(yè)設備維護與管理

1、1物業(yè)設備維護與管理物業(yè)公司維修部培訓資料2目錄 一 學習目標 二 設施設備維護與管理的意義及目標 三 物業(yè)設備維護與管理的內(nèi)容及要求 四 物業(yè)管理設備分類3學習目標 1）了解物業(yè)設備維護與管理的特點； 2） 熟悉物業(yè)設備維護與管理的組織機構及相關制度及崗位職責； 3） 深刻理解物業(yè)設備維護與管理的基本理念； 4） 掌握物業(yè)設備維護與管理的內(nèi)容；4設施設備維護與管理的意義及目標 物業(yè)設備維修 1、零星維修工程； 2、中修工程； 3、大修工程； 4、設備更新和技術改造 物業(yè)設備維護管理意義及目標： A提高物業(yè)管理服務質量B提高物業(yè)銷售的價格及租金C有利于保證業(yè)主及使用人的生活安全D有利于提高物業(yè)

2、管理企業(yè)的經(jīng)營利潤E提高物業(yè)管理企業(yè)的聲譽及社會形象 物業(yè)設備保養(yǎng) 1、日常養(yǎng)護保養(yǎng)； 2、一級保養(yǎng)； 3、二級保養(yǎng)；5物業(yè)設備維護與管理的內(nèi)容及要求 1、前期管理 2、使用管理 3、維修養(yǎng)護管理 4、經(jīng)濟管理 5、安全管理 6、增減、更新和改造管理 7、技術檔案資料管理6物業(yè)設備分類建 筑 設 備 給水設備、排水設備、熱水供應設備、消防設備、衛(wèi)生與廚房設備、室內(nèi)供暖、制冷、通風設備電器設備 供電及照明設備 弱電設備 電梯設備 防雷設備7第一章 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水設備概述： 指通過室外給水系統(tǒng)將水引入建筑物內(nèi)，并在保證滿足用戶對水質、水量、水壓等要求的情況下，把水送到各個配水點（如住戶室內(nèi)衛(wèi)生

3、間、廚房、水池、消防設備等） 給水設備的組成： 引入管、水表、閥門、水平干管、立管、支管、水龍頭、 衛(wèi)生器具或用水設備 室內(nèi)給水系統(tǒng)方式： 1、直接給水方式；2、設有水箱的給水方式；3、設有蓄水池、水箱和水泵的聯(lián)合給水方式；4、設有氣壓給水設備的給水方式；5、分區(qū)分壓給水方式；8設備的日常維護消防設備的日常維護室內(nèi)給水管道及附件的日常維護水泵機組的日常維護水池、水箱的日常維護9給水設備的安全操作程序日常管理及常見故障處理 1、安全操作程序 2、給水系統(tǒng)的日常管理 3、水泵房使用管理 4、二次供水設施的使用管理10常見故障處理 1、水質污染 2、給水龍頭出水量過小或過大 3、管道和器具漏水 4、

4、管道凍裂 5、振動和噪聲 6、水表記錄不準確11 排水系統(tǒng)概述： 排水系統(tǒng)是將建筑物的污（廢）水收集，通過室內(nèi)排水管道排到室外排水管網(wǎng)中，然后排入城市排水管網(wǎng)中。 排水系統(tǒng)的分類：A 生活污水排水系統(tǒng) B 雨水排水系統(tǒng) 污水排入市政管道的規(guī)定 室內(nèi)排水系統(tǒng)的組成： 污（廢）水收集器、排水支管、排水橫管、排水立管、排出管、通氣管、清掃口、檢查口及檢查井第二章 室內(nèi)排水系統(tǒng)12室內(nèi)排水系統(tǒng)的運行維護與管理 排水管道及其設備的日常維護時延長排水管道使用壽命必不可少的工作。排水管道，特別是生活排水管道，由于糞便污水、廚房油垢等極易使管道內(nèi)壁結上污垢，久不清除，管道內(nèi)徑縮小，流水不暢，易把污物掛住，導致

5、排水系統(tǒng)堵塞。13室內(nèi)排水系統(tǒng)常見故障的處理 1）排水管道和器具漏水 2）排水管道堵塞14第三章 室外給排水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng)取水：保證取得足夠水量和良好質量的原水凈水：使水質滿足飲用水的水質標準輸配水：將滿足水質的水輸送到各用水點，并保證有足夠的水量和水壓。 室外排水系統(tǒng)1）排水體制：分流制排水 合流制排水2）排水系統(tǒng)組成：室內(nèi)污水管道及衛(wèi)生設備、室外污水管道、污水泵站與壓力管道、污水處理設備、污水出口設施15污水處理 1）污水抽升設備 2）污水局部處理設施A化糞池 B隔油池 C沉淀池 D降溫池中水處理的流程 雜排水 篩柵 調(diào)節(jié)池 初沉池 二沉池 壓力過濾 活性炭和臭氧 中水儲水池 中水16

6、室外給排水系統(tǒng)的維護與管理 對室外給水和消防給水管道的養(yǎng)護，要注意埋設給水管道的地面上部不允許超重對方物品，不允許放置對水質有嚴重污染的化學品等放置對管道的水管腐蝕和污染。室外給水和消防給水系統(tǒng)的閥門井、水表井、消火栓井、水泵結合井等閥體和井室，要定期檢查并做好記錄。閥門要定期試水，轉動桿件處要定期加潤滑油，并保持開關靈活。 室外排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好、無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應清除，若管道坡度不正確，應重新鋪設。明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應完好，蓋板齊全。排水井、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次半年對易銹蝕的污水井井蓋、化糞池井蓋刷一次黑漆防銹，保持污水井井蓋

7、標識清楚，路面井蓋要做防震墊圈17常見故障的處理 1）屋頂水箱溢水或漏水 屋頂水箱溢水識由于進水控制裝置或水泵失靈所致，發(fā)現(xiàn)溢水現(xiàn)象后應檢查進水浮球閥或液位控制裝置及水泵，看是否處于正常狀態(tài)。引起水箱漏水的原因一是水箱上管道接口發(fā)生問題，二是箱體出現(xiàn)裂縫。水箱漏水可以從箱體或地面浸濕的現(xiàn)象中發(fā)現(xiàn)。 2）污水井水位過高 發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應立即手動開啟污水泵抽水，若污水泵故障應立刻用備用污水泵抽水，并立刻報告主管安排維修水泵或控制電路。18第四章 供暖系統(tǒng) 供暖系統(tǒng)的組成：熱源、輸熱管道、散熱設備 集中供熱系統(tǒng)的換熱站主要設備：換熱器、循環(huán)泵、分集水器、除污器、補水泵、水箱等19供熱系統(tǒng)

8、的運行與維護管理 熱水供熱系統(tǒng)的試運行1）供熱系統(tǒng)的充水2）供熱系統(tǒng)的通熱3）供熱管網(wǎng)的初調(diào)節(jié)4）用戶系統(tǒng)的初調(diào)節(jié)20供熱系統(tǒng)的日常維護與管理1）勤檢查、勤修理，盡量減少漏水，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；2）檢查了解各用戶、各房間的用熱情況，進行必要的調(diào)節(jié)，保證安全、經(jīng)濟、合理地供暖；3）注意檢查電機、水泵等動力設備運行是否正常，發(fā)生故障及時排除、修理；4）對各種熱工儀表（如壓力表、溫度計、水位表、流量計等）要經(jīng)常核對、檢查、沖洗；5）系統(tǒng)中的分（集）水器、減壓閥、排水放氣裝置、各種閥門、除污器及安全裝置等要及時檢修，保證正常工作；6）防止超高壓、超高溫運行，以免破壞設備，造成事故；7）當運行中發(fā)生突然

9、停電、停泵事故，要密切觀察管路情況，避免回流等異常情況；8）在運行中如有需要局部停止供暖進行檢修時，應將水放盡，防止發(fā)生凍結事故；9）供暖結束、系統(tǒng)停止運行后，一般應進行一次全面的檢修。檢修后熱水供暖系統(tǒng)要注水進行濕保養(yǎng)，防止管道和設備氧化腐蝕。室外地溝內(nèi)不允許存水，非供暖期間，晴天時將檢查井蓋板打開讓空氣流通，以降低溝內(nèi)空氣濕度，防止管道支架及保溫層的銹蝕和損壞；10）供暖系統(tǒng)每年運行前，需檢查所有供暖管道和散熱設備，清洗內(nèi)部污垢及外表積塵；21供熱系統(tǒng)產(chǎn)生不熱的原因 1）外部管網(wǎng)的缺陷引起用戶系統(tǒng)的不熱 2）用戶系統(tǒng)空氣滯留引起的不熱 3）管道或散熱器堵塞引起的不熱 4）安裝不當引起的不熱

10、(管道連接不當、閥門安裝不當） 5）操作不當引起的不熱（在系統(tǒng)開始運行時，充水過快或充水不足都會造成系統(tǒng)的不熱，因此在操作時要慢慢的充水，使空氣來得及排出）22第五章 空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 空調(diào)的基本功能（加熱或降溫，能夠調(diào)節(jié)空氣溫度；加濕或減濕，能夠調(diào)節(jié)空氣是濕度；能夠使空調(diào)具有一定的流動速度） 空調(diào)的原理（空氣調(diào)節(jié)的原理就是采取適當?shù)姆椒ǖ窒捎谑覂?nèi)外干擾造成的影響，從而使空氣環(huán)境得到有效控制，保持人們需要的溫度、濕度和其他狀態(tài)標準） 家用中央空調(diào)組成（1、壓縮機 2、冷凝器 3、蒸發(fā)器 4、冷熱源） （壓縮機、水泵、板換器、四通閥、水流開關、風機盤管、主控制器、風口控制器、過濾裝置)23家用中央

11、空調(diào)維護與管理 機組自身的維護（壓縮機、除霜功能、四通閥、壓力開關等） 室內(nèi)風機的維護（清洗過濾器、清洗回風口、滴水盤、管道和閥門）24家用中央空調(diào)常見故障的排除 約克常見故障：E1 低壓E2 房間濕度感溫頭報警E3 高壓相序系統(tǒng)不制冷(制熱)報警E4 室外盤管感溫頭報警E5 室內(nèi)盤管感溫頭報警E6 通訊錯誤 麥克維爾常見故障：E1 ：壓縮機電流過大 壓縮機過熱、排氣溫度高、模塊保護，應檢查過載保護器有無斷開及壓縮機感溫包是否短路。 E2 ：室內(nèi)蒸發(fā)器防凍保護。 E3 ：室內(nèi)溫度感溫頭短路或開路。 E4 ：室內(nèi)蒸發(fā)器管溫感溫頭短路或開路。 E5 ：室內(nèi)外通信故障。 25第六章 供配電系統(tǒng) 發(fā)電

12、廠發(fā)出的電能先進入升壓變電站，把電壓升高后再輸往各用電地區(qū)。在用電地區(qū)經(jīng)降壓變壓站將電壓降低為10KV的配電電壓，分配到居民生活區(qū)，在由配電變壓器將電壓降為380/220V給用戶的低電壓設備供電 從升壓變電站到降壓變電站的所有電力線路和電力設備的組合成為電力網(wǎng)，因此，電力網(wǎng)是聯(lián)系發(fā)電廠和電能用戶的中間環(huán)節(jié) 由發(fā)電廠、電力網(wǎng)及電能用戶所組成的發(fā)電、輸電、變電、配電和用電的整體叫做電力系統(tǒng)26電力負荷的分級及對供電電源的要求 電力負荷的分級1、一級負荷2、二級負荷3、三級負荷 各級負荷對供電電源的要求1、一級負荷對供電電源的要求2、二級負荷對供電電源的要求3、三級負荷對供電電源的要求27電氣照明

13、常用電光源：白熾燈、碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈、高壓鈉燈 常用燈具：吸頂燈、嵌入頂棚燈、懸掛燈、壁燈、臺燈和立燈 電氣照明的種類1、一般照明2、局部照明3、混合照明28過電壓與防雷 內(nèi)部過電壓內(nèi)部過電壓是由電力系統(tǒng)內(nèi)部電磁能量的轉化或傳遞所引起的電壓升高一般內(nèi)部電壓不會超過系統(tǒng)正常運行時額定電壓的3倍至3.5倍一般可以依靠絕緣配合而得到解決 雷電過電壓1、直擊雷過電壓2、感應過電壓3、雷電波侵入 防雷裝置1、接閃器：避雷針、避雷線、避雷帶和避雷網(wǎng)2、避雷器29供電系統(tǒng)的運行與維護 1、配電室運行與維護的主要內(nèi)容 2、配電室送電、停電操作及操作票制度 3、配電室運行與維護的基本制度 4、架空線路的

14、維護 5、電纜線路的維護30第七章 弱電系統(tǒng) 1、電話系統(tǒng) 2、有線電視系統(tǒng) 3、寬帶 4、公共廣播31第八章 物業(yè)提升設備 電梯的分類（客梯、貨梯;高速、低速） 電梯的基本機構（1、曳引系統(tǒng)2、導向系統(tǒng)3、轎廂4、門系統(tǒng)5、重量平衡系統(tǒng)6、安全保護系統(tǒng)7、附屬設備） 電梯的驅動（變頻變壓驅動電梯的電力系統(tǒng)主要有交流變級調(diào)速系統(tǒng)（雙速）、交流變壓調(diào)速系統(tǒng)、變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)、直流驅動系統(tǒng)以及最新推出的直接力矩控制變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)等 ）32電梯的運行管理 電梯的管理和維修保養(yǎng)1、電梯的日常管理制度2、電梯的管理內(nèi)容3、電梯機房的管理33電梯出現(xiàn)異常情況的處置 1、發(fā)生火災的處置 2、電梯濕水的處置

15、 3、電梯困人的處置34第九章 電視監(jiān)控系統(tǒng) 基本結構 控制部分攝像部分 傳輸部分 顯示與記錄部分 主要設備攝像機、云臺、防護罩、顯示設備、記錄設備、控制臺35信號傳輸方式 1、電視信號，從系統(tǒng)前端的攝像機向電視監(jiān)控系統(tǒng)的控制臺傳輸信號 2、控制信號，從控制中心的控制臺傳向前端的受控對象。 電話線路傳輸時最普遍的方式 1、雙絞線傳輸方式 2、同軸電纜傳輸方式 3、光纖傳輸方式 4、無線傳輸方式 5、 數(shù)字傳輸方式36可視對講系統(tǒng) 直接按鍵式的樓宇可視對講系統(tǒng) 數(shù)字編碼式樓宇可視對講系統(tǒng) 管理中心控制器 基本組成（中心控制器、梯口機、隔離器、用戶分機、電源、電動鎖等）37監(jiān)控系統(tǒng)常見的故障及解決

16、方法 由設備和部件引起的故障及解決方法1、電源不正確引發(fā)的設備故障2、電路故障3、設備或部件本身的質量問題4、設備（或部件）與設備（或部件）之間的連接不正確產(chǎn)生的問題 傳輸系統(tǒng)出現(xiàn)故障的分析與解決方法1、由于地環(huán)路或電源性能不良引起的干擾2、監(jiān)視器上出現(xiàn)木紋的干擾3、由于視頻線的芯線與屏蔽網(wǎng)短路、斷路造成的故障4、由于傳輸線特性阻抗不匹配引起的故障5、由于傳輸線引入的空間輻射干擾 其他故障1、云臺的故障2、距離遠時，操作鍵盤無法通過解碼器對攝像機和云臺進行遙控3、監(jiān)視器圖像對比度小，圖像淡4、圖像清晰度不高，細節(jié)部分丟失，嚴重時會出現(xiàn)彩色信號丟失或色飽和度過小5、色調(diào)失真6、操作鍵盤失靈7、主

17、機對圖像的切換不干凈38 組成： 1、觸發(fā)器件（火災探測器、手動火災報警按鈕） 2、火災報警裝置（用來接收、顯示和傳遞火災報警信號，并能對消防設備發(fā)出控制信號） 3、火災應急廣播 4、消防控制設備（防煙、排煙、防火卷簾、電梯迫降、噴淋、消火栓、緊急疏散等） 5、消防專用電源（主電源為消防電源，備用電源可采用蓄電池）第十章 消防系統(tǒng)39火災探測器 1、感煙火災探測器 2、感溫火災探測器 3、感光火災探測器 4、氣體火災探測器 5、復合火災探測器40火災自動報警控制器 主機部分1、火災聲光報警功能2、聲光報警消聲功能3、故障自動報警功能4、火警優(yōu)先功能5、自動消防設備聯(lián)動控制 執(zhí)行機構狀態(tài)監(jiān)視功能6、自檢功能7、計時、記錄等輔助功能 電源部分1、主電源、備用電源的自動切換功能2、為探測器回路供電功能3、電源故障檢測和工作狀態(tài)指示功能41火災報警控制器的分類 按用途：區(qū)域火災報警控制器、集中火災報警控制器、通用火災報警控制器； 按結構形式：壁掛式火災報警控制器、臺式火災報警控制器、柜式火災報警控制器； 按系統(tǒng)