9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選ppt課件

1、房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析n房地產(chǎn)工程投資決策概述n房地產(chǎn)投資工程的方案比選n各比選目的的運用9 91 1房地產(chǎn)工程投資決策概述房地產(chǎn)工程投資決策概述 9 91 11 1房地產(chǎn)投資決策的含義房地產(chǎn)投資決策的含義 在房地產(chǎn)投資活動中，普通都會有不同的在房地產(chǎn)投資活動中，普通都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準確的投資方案可供選擇，如何利用有效、準確的方法實現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中方法實現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最正確方案，就是房地產(chǎn)投資決策。找出最正確方案，就是房地產(chǎn)投資決策。9 91 1房地產(chǎn)工程投資決策概述房地產(chǎn)工程投資決策概述9 91

2、 12 2房地產(chǎn)投資決策的程序房地產(chǎn)投資決策的程序 一項投資決策大體要閱歷以下程序：一項投資決策大體要閱歷以下程序： 1 1確定擬建工程要到達的目的；確定擬建工程要到達的目的； 2 2根據(jù)確定的目的，提出假設(shè)干個有價值的投資方案；根據(jù)確定的目的，提出假設(shè)干個有價值的投資方案； 3 3經(jīng)過方案的比選，選出最正確投資方案；經(jīng)過方案的比選，選出最正確投資方案； 4 4最后對最正確方案進展評價，以判別其可行程度。最后對最正確方案進展評價，以判別其可行程度。9 91 1房地產(chǎn)工程投資決策概述房地產(chǎn)工程投資決策概述9 91 13 3房地產(chǎn)投資決策的準那么房地產(chǎn)投資決策的準那么 1 1確定型決策準那么確定型

3、決策準那么 確定型決策問題的決策準那么就是各類方案的評確定型決策問題的決策準那么就是各類方案的評價目的。價目的。 2 2風險型決策準那么風險型決策準那么 這種方法要求決策者根據(jù)幾種不這種方法要求決策者根據(jù)幾種不 同自然形狀能同自然形狀能夠發(fā)生的概率開展決策任務(wù)。夠發(fā)生的概率開展決策任務(wù)。9 91 1房地產(chǎn)工程投資決策概房地產(chǎn)工程投資決策概述述 3不確定型決策準那么 此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對風險所持的態(tài)度。 這些決策準那么包括： 1悲觀準那么 2樂觀準那么 3折衷準那么 4懊悔值準那么 5時機均等準那么9 92 2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選 9 92 21 1

4、房地產(chǎn)投資工程方案比選的含義房地產(chǎn)投資工程方案比選的含義 房地產(chǎn)投資工程的方案比選，即投資方案的比較房地產(chǎn)投資工程的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產(chǎn)投資工程面臨的各種可供選擇的開發(fā)它是對房地產(chǎn)投資工程面臨的各種可供選擇的開發(fā)運營方案，進展計算和分析，從中挑選出滿足最低運營方案，進展計算和分析，從中挑選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。后選擇的過程。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選9 92 22

5、 2投資方案的類型投資方案的類型 1 1互斥方案互斥方案 互斥方案是在假設(shè)干個方案中，選擇其中任何一個方案那互斥方案是在假設(shè)干個方案中，選擇其中任何一個方案那么其它方案就必需被排斥的一組方案。么其它方案就必需被排斥的一組方案。 2 2獨立方案獨立方案 獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。 3 3混合方案混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關(guān)系的混合情混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關(guān)系的混合情況。況。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的方案房

6、地產(chǎn)投資工程的方案比選比選9 92 23 3比選所用的目的比選所用的目的 1 1靜態(tài)目的靜態(tài)目的 這是指沒有思索資金的時間價值要素的目的。這是指沒有思索資金的時間價值要素的目的。 1 1差額投資收益率差額投資收益率 差額投資收益率是單位追加投資所帶來的本錢節(jié)約額，差額投資收益率是單位追加投資所帶來的本錢節(jié)約額，有時也叫追加投資收益率。其表達式為：有時也叫追加投資收益率。其表達式為：1212CCRII 式中：R 差額投資收益率； C1，C2 兩個比較方案的年本錢； I1，I2 兩個比較方案的總投資。9.29.2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選 2差額投資回收期 差額投資回收期是指

7、經(jīng)過本錢節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達式為：1212IIPCC式中：P 差額投資回收期； I1，I2 兩個比較方案的總投資； C1，C2 兩個比較方案的年本錢。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 2動態(tài)目的 這是指思索了資金時間價值要素的目的。動態(tài)目的主要有以下幾種： 1凈現(xiàn)值NPV 凈現(xiàn)值是投資工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。用凈現(xiàn)值進展方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時也叫現(xiàn)值法。其表達式為：0() (1)nttctNPVCICOi 假設(shè)判別工程的可行性，那么NPV0的擬建方案是可以思索接受的；假設(shè)進展方案比選，那么以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案

8、。 9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 2凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它闡明單位投資的盈利才干和資金的運用效率。 PN P VN P V RI式中：NPVR 凈現(xiàn)值率； NPV 凈現(xiàn)值； Ip 投資現(xiàn)值。在進展方案比選時，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 3差額投資內(nèi)部收益率IRR 差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為： 0()() (1)0nttttCICOCICOIRR式中 ：IRR 差額投資內(nèi)部收益率； 投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量；

9、投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量； n開發(fā)運營期。()tCICO()tCICO9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 4等額年值A(chǔ)W 將工程的凈現(xiàn)值換算為工程計算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進展多方案比選的方法就叫等額年值法。 (1)(1)1nccnciiAWNPVi 從其表達式可以看出，AW實踐上是NPV的等價目的。也可以說，在進展方案比選時，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 5費用現(xiàn)值PC 把工程計算期內(nèi)的各年投入費用按基準收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。用費用現(xiàn)值進展方案比選的方法就叫費用現(xiàn)值法。

10、0() (1)nttctPCCBi式中：C 第t期投入總額； B 期末余值回收。 n 工程的開發(fā)運營期。在進展方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。9.29.2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選 6等額年費用AC。 將工程計算期內(nèi)一切的費用現(xiàn)值，按事先選定的基準收益率，折算為每年等額的費用，叫做等額年費用。以此進展方案比選的方法，叫等額年費用比較法。其表達式為:(1)(1)1nccnciiACPCi 在進展方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。9.29.2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選9 92 24 4比選中應(yīng)留意的問題比選中應(yīng)留意的問題 1 1內(nèi)部收

11、益率與凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值 大多數(shù)情況下的獨立工程的財務(wù)分析中，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部大多數(shù)情況下的獨立工程的財務(wù)分析中，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率目的來判別工程的可行性，所得出的結(jié)論是一致的。收益率目的來判別工程的可行性，所得出的結(jié)論是一致的。因此，可選擇任一目的作為工程財務(wù)分析目的。但是在某些因此，可選擇任一目的作為工程財務(wù)分析目的。但是在某些情況下如多個方案進展比較和選擇時，相互矛盾的信號情況下如多個方案進展比較和選擇時，相互矛盾的信號出現(xiàn)了，這兩種方法能夠會對現(xiàn)有的備選方案作出不同的排出現(xiàn)了，這兩種方法能夠會對現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。序。 普通來說，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內(nèi)部收

12、普通來說，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內(nèi)部收益率目的比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率目的作益率目的比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率目的作為比較目的。為比較目的。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選 2凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個目的在方案比較和工程排隊時，有時也會得出相反的結(jié)論。因此，在進展方案比選時，假設(shè)無資金限制條件，此時可采用凈現(xiàn)值作為比選目的，相反，當事先明確了資金限定范圍時，應(yīng)進一步用凈現(xiàn)值率來衡量，這就運用了凈現(xiàn)值率排序法。 9 93 3各比選目的的運用各比選目的的運用9 93 31 1互斥方案的比較與選擇互斥方案的比較與選擇 1

13、 1對于工程計算期一樣的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)對于工程計算期一樣的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部收益率或等額年值目的進展比選。值、差額投資內(nèi)部收益率或等額年值目的進展比選。 2 2對于工程計算期不同的互斥方案工程，普通采用對于工程計算期不同的互斥方案工程，普通采用等額年值目的進展比選。假設(shè)要采用差額投資內(nèi)部等額年值目的進展比選。假設(shè)要采用差額投資內(nèi)部收益率目的或凈現(xiàn)值目的進展方案比選，須對各可收益率目的或凈現(xiàn)值目的進展方案比選，須對各可供比較方案的工程計算期和計算方法按有關(guān)規(guī)定作供比較方案的工程計算期和計算方法按有關(guān)規(guī)定作適當處置。適當處置。9 93 3各比選目的的運用各比選目的的運用

14、 3對于計算期較短的出賣型房地產(chǎn)工程，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)目的進展比選。 4對于效益一樣或根本一樣的互斥房地產(chǎn)工程，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值目的和等額年費用目的直接進展工程方案費用部分的比選。9 93 3各比選目的的運用各比選目的的運用 9 93 32 2獨立方案的比較與選擇獨立方案的比較與選擇 獨立方案的選擇能夠會出現(xiàn)兩種情況：獨立方案的選擇能夠會出現(xiàn)兩種情況： 一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說的無資金限制條件。的無資金限制條件。 另一種是投資者可利用的資金是有限制的。另一種是投資者可利用的資金是有限制的。9 93 3各比選

15、目的的運用各比選目的的運用 獨立方案的比較與選優(yōu)指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體效益，即NPV(ic)最大。 普通來說，它有四種根本選擇方法：一是現(xiàn)值法，二是凈現(xiàn)值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組合法。9 93 3各比選目的的運用各比選目的的運用 第四種方法-互斥組合法，是把各獨立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個組合方案代表一個相互排斥的組合，這就可以利用前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。這種方法可以保證得到知條件下的最優(yōu)組合方案。 9 93 3各比選目的的運用各比選目的的運用 9.3.3 9.3.3混合方案的比較與選擇混合方案的比較與選擇 混合方案與獨立方案的選擇一樣，也可分為有