9．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選ppt課件

1、房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析n房地產(chǎn)工程投資決策概述n房地產(chǎn)投資工程的方案比選n各比選目的的運(yùn)用9 91 1房地產(chǎn)工程投資決策概述房地產(chǎn)工程投資決策概述 9 91 11 1房地產(chǎn)投資決策的含義房地產(chǎn)投資決策的含義 在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，普通都會(huì)有不同的在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，普通都會(huì)有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最正確方案，就是房地產(chǎn)投資決策。找出最正確方案，就是房地產(chǎn)投資決策。9 91 1房地產(chǎn)工程投資決策概述房地產(chǎn)工程投資決策概述9 91

2、 12 2房地產(chǎn)投資決策的程序房地產(chǎn)投資決策的程序 一項(xiàng)投資決策大體要閱歷以下程序：一項(xiàng)投資決策大體要閱歷以下程序： 1 1確定擬建工程要到達(dá)的目的；確定擬建工程要到達(dá)的目的； 2 2根據(jù)確定的目的，提出假設(shè)干個(gè)有價(jià)值的投資方案；根據(jù)確定的目的，提出假設(shè)干個(gè)有價(jià)值的投資方案； 3 3經(jīng)過方案的比選，選出最正確投資方案；經(jīng)過方案的比選，選出最正確投資方案； 4 4最后對最正確方案進(jìn)展評(píng)價(jià)，以判別其可行程度。最后對最正確方案進(jìn)展評(píng)價(jià)，以判別其可行程度。9 91 1房地產(chǎn)工程投資決策概述房地產(chǎn)工程投資決策概述9 91 13 3房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)那么房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)那么 1 1確定型決策準(zhǔn)那么確定型

3、決策準(zhǔn)那么 確定型決策問題的決策準(zhǔn)那么就是各類方案的評(píng)確定型決策問題的決策準(zhǔn)那么就是各類方案的評(píng)價(jià)目的。價(jià)目的。 2 2風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)那么風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)那么 這種方法要求決策者根據(jù)幾種不這種方法要求決策者根據(jù)幾種不 同自然形狀能同自然形狀能夠發(fā)生的概率開展決策任務(wù)。夠發(fā)生的概率開展決策任務(wù)。9 91 1房地產(chǎn)工程投資決策概房地產(chǎn)工程投資決策概述述 3不確定型決策準(zhǔn)那么 此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對風(fēng)險(xiǎn)所持的態(tài)度。 這些決策準(zhǔn)那么包括： 1悲觀準(zhǔn)那么 2樂觀準(zhǔn)那么 3折衷準(zhǔn)那么 4懊悔值準(zhǔn)那么 5時(shí)機(jī)均等準(zhǔn)那么9 92 2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選 9 92 21 1

4、房地產(chǎn)投資工程方案比選的含義房地產(chǎn)投資工程方案比選的含義 房地產(chǎn)投資工程的方案比選，即投資方案的比較房地產(chǎn)投資工程的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產(chǎn)投資工程面臨的各種可供選擇的開發(fā)它是對房地產(chǎn)投資工程面臨的各種可供選擇的開發(fā)運(yùn)營方案，進(jìn)展計(jì)算和分析，從中挑選出滿足最低運(yùn)營方案，進(jìn)展計(jì)算和分析，從中挑選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。后選擇的過程。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選9 92 22

5、 2投資方案的類型投資方案的類型 1 1互斥方案互斥方案 互斥方案是在假設(shè)干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案那互斥方案是在假設(shè)干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案那么其它方案就必需被排斥的一組方案。么其它方案就必需被排斥的一組方案。 2 2獨(dú)立方案獨(dú)立方案 獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。 3 3混合方案混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。況。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的方案房

6、地產(chǎn)投資工程的方案比選比選9 92 23 3比選所用的目的比選所用的目的 1 1靜態(tài)目的靜態(tài)目的 這是指沒有思索資金的時(shí)間價(jià)值要素的目的。這是指沒有思索資金的時(shí)間價(jià)值要素的目的。 1 1差額投資收益率差額投資收益率 差額投資收益率是單位追加投資所帶來的本錢節(jié)約額，差額投資收益率是單位追加投資所帶來的本錢節(jié)約額，有時(shí)也叫追加投資收益率。其表達(dá)式為：有時(shí)也叫追加投資收益率。其表達(dá)式為：1212CCRII 式中：R 差額投資收益率； C1，C2 兩個(gè)比較方案的年本錢； I1，I2 兩個(gè)比較方案的總投資。9.29.2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選 2差額投資回收期 差額投資回收期是指

7、經(jīng)過本錢節(jié)約收回追加投資所需的時(shí)間，有時(shí)也叫追加投資回收期。其表達(dá)式為：1212IIPCC式中：P 差額投資回收期； I1，I2 兩個(gè)比較方案的總投資； C1，C2 兩個(gè)比較方案的年本錢。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 2動(dòng)態(tài)目的 這是指思索了資金時(shí)間價(jià)值要素的目的。動(dòng)態(tài)目的主要有以下幾種： 1凈現(xiàn)值NPV 凈現(xiàn)值是投資工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和。用凈現(xiàn)值進(jìn)展方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時(shí)也叫現(xiàn)值法。其表達(dá)式為：0() (1)nttctNPVCICOi 假設(shè)判別工程的可行性，那么NPV0的擬建方案是可以思索接受的；假設(shè)進(jìn)展方案比選，那么以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案

8、。 9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 2凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它闡明單位投資的盈利才干和資金的運(yùn)用效率。 PN P VN P V RI式中：NPVR 凈現(xiàn)值率； NPV 凈現(xiàn)值； Ip 投資現(xiàn)值。在進(jìn)展方案比選時(shí)，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 3差額投資內(nèi)部收益率IRR 差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 0()() (1)0nttttCICOCICOIRR式中 ：IRR 差額投資內(nèi)部收益率； 投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量；

9、投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量； n開發(fā)運(yùn)營期。()tCICO()tCICO9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 4等額年值A(chǔ)W 將工程的凈現(xiàn)值換算為工程計(jì)算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進(jìn)展多方案比選的方法就叫等額年值法。 (1)(1)1nccnciiAWNPVi 從其表達(dá)式可以看出，AW實(shí)踐上是NPV的等價(jià)目的。也可以說，在進(jìn)展方案比選時(shí)，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的房地產(chǎn)投資工程的方案比選方案比選 5費(fèi)用現(xiàn)值PC 把工程計(jì)算期內(nèi)的各年投入費(fèi)用按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費(fèi)用現(xiàn)值。用費(fèi)用現(xiàn)值進(jìn)展方案比選的方法就叫費(fèi)用現(xiàn)值法。

10、0() (1)nttctPCCBi式中：C 第t期投入總額； B 期末余值回收。 n 工程的開發(fā)運(yùn)營期。在進(jìn)展方案比選時(shí)，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。9.29.2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選 6等額年費(fèi)用AC。 將工程計(jì)算期內(nèi)一切的費(fèi)用現(xiàn)值，按事先選定的基準(zhǔn)收益率，折算為每年等額的費(fèi)用，叫做等額年費(fèi)用。以此進(jìn)展方案比選的方法，叫等額年費(fèi)用比較法。其表達(dá)式為:(1)(1)1nccnciiACPCi 在進(jìn)展方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。9.29.2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選9 92 24 4比選中應(yīng)留意的問題比選中應(yīng)留意的問題 1 1內(nèi)部收

11、益率與凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值 大多數(shù)情況下的獨(dú)立工程的財(cái)務(wù)分析中，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部大多數(shù)情況下的獨(dú)立工程的財(cái)務(wù)分析中，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率目的來判別工程的可行性，所得出的結(jié)論是一致的。收益率目的來判別工程的可行性，所得出的結(jié)論是一致的。因此，可選擇任一目的作為工程財(cái)務(wù)分析目的。但是在某些因此，可選擇任一目的作為工程財(cái)務(wù)分析目的。但是在某些情況下如多個(gè)方案進(jìn)展比較和選擇時(shí)，相互矛盾的信號(hào)情況下如多個(gè)方案進(jìn)展比較和選擇時(shí)，相互矛盾的信號(hào)出現(xiàn)了，這兩種方法能夠會(huì)對現(xiàn)有的備選方案作出不同的排出現(xiàn)了，這兩種方法能夠會(huì)對現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。序。 普通來說，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內(nèi)部收

12、普通來說，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內(nèi)部收益率目的比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率目的作益率目的比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率目的作為比較目的。為比較目的。9 92 2房地產(chǎn)投資工程的方案比選房地產(chǎn)投資工程的方案比選 2凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個(gè)目的在方案比較和工程排隊(duì)時(shí)，有時(shí)也會(huì)得出相反的結(jié)論。因此，在進(jìn)展方案比選時(shí)，假設(shè)無資金限制條件，此時(shí)可采用凈現(xiàn)值作為比選目的，相反，當(dāng)事先明確了資金限定范圍時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步用凈現(xiàn)值率來衡量，這就運(yùn)用了凈現(xiàn)值率排序法。 9 93 3各比選目的的運(yùn)用各比選目的的運(yùn)用9 93 31 1互斥方案的比較與選擇互斥方案的比較與選擇 1

13、 1對于工程計(jì)算期一樣的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)對于工程計(jì)算期一樣的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部收益率或等額年值目的進(jìn)展比選。值、差額投資內(nèi)部收益率或等額年值目的進(jìn)展比選。 2 2對于工程計(jì)算期不同的互斥方案工程，普通采用對于工程計(jì)算期不同的互斥方案工程，普通采用等額年值目的進(jìn)展比選。假設(shè)要采用差額投資內(nèi)部等額年值目的進(jìn)展比選。假設(shè)要采用差額投資內(nèi)部收益率目的或凈現(xiàn)值目的進(jìn)展方案比選，須對各可收益率目的或凈現(xiàn)值目的進(jìn)展方案比選，須對各可供比較方案的工程計(jì)算期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作供比較方案的工程計(jì)算期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處置。適當(dāng)處置。9 93 3各比選目的的運(yùn)用各比選目的的運(yùn)用

14、 3對于計(jì)算期較短的出賣型房地產(chǎn)工程，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)目的進(jìn)展比選。 4對于效益一樣或根本一樣的互斥房地產(chǎn)工程，為簡化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值目的和等額年費(fèi)用目的直接進(jìn)展工程方案費(fèi)用部分的比選。9 93 3各比選目的的運(yùn)用各比選目的的運(yùn)用 9 93 32 2獨(dú)立方案的比較與選擇獨(dú)立方案的比較與選擇 獨(dú)立方案的選擇能夠會(huì)出現(xiàn)兩種情況：獨(dú)立方案的選擇能夠會(huì)出現(xiàn)兩種情況： 一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說的無資金限制條件。的無資金限制條件。 另一種是投資者可利用的資金是有限制的。另一種是投資者可利用的資金是有限制的。9 93 3各比選

15、目的的運(yùn)用各比選目的的運(yùn)用 獨(dú)立方案的比較與選優(yōu)指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體效益，即NPV(ic)最大。 普通來說，它有四種根本選擇方法：一是現(xiàn)值法，二是凈現(xiàn)值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組合法。9 93 3各比選目的的運(yùn)用各比選目的的運(yùn)用 第四種方法-互斥組合法，是把各獨(dú)立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個(gè)組合方案代表一個(gè)相互排斥的組合，這就可以利用前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。這種方法可以保證得到知條件下的最優(yōu)組合方案。 9 93 3各比選目的的運(yùn)用各比選目的的運(yùn)用 9.3.3 9.3.3混合方案的比較與選擇混合方案的比較與選擇 混合方案與獨(dú)立方案的選擇一樣，也可分為有