保利房地產(chǎn)政策走勢培訓(xùn)剖析

1、此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字1世聯(lián)地產(chǎn)2014年9月17日此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字2上半年房地產(chǎn)市場震蕩受經(jīng)濟(jì)面下行影響深遠(yuǎn)！國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩 & 國際流通性緊張現(xiàn)象影響原因四重壓力抑制國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度放緩四重壓力抑制國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度放緩原因1工業(yè)產(chǎn)能過剩原因2金融高桿杠原因3地方政府債務(wù)原因4房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)通脹下行經(jīng)濟(jì)通脹下行現(xiàn)象1投資數(shù)據(jù)和進(jìn)出口數(shù)據(jù)增速下滑現(xiàn)象2工業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)負(fù)增長現(xiàn)象3GDP增長預(yù)期下滑至7.5%現(xiàn)象4PPI同比回落、CPI同比增長，通縮明顯三大原因?qū)е聡H流通性緊張三大原因?qū)е聡H流通性緊張?jiān)?美國QE逐步退市，國際資本大量外流原因2人民幣

2、貶值超2%，加速國際資本外流原因3利率市場化，房地產(chǎn)信貸額度受限銀根全面緊縮銀根全面緊縮現(xiàn)象1銀監(jiān)會要求嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象2興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)象3多家銀行壓縮房地產(chǎn)貸款比例現(xiàn)象4房貸利率上浮，放貸時(shí)間延長受經(jīng)濟(jì)下行和信貸緊張影響，房地產(chǎn)市場需求萎縮受經(jīng)濟(jì)下行和信貸緊張影響，房地產(chǎn)市場需求萎縮影響1新開工面積大幅下滑影響2全國銷售面積和銷售均價(jià)負(fù)增長影響3庫存明顯攀升，去化周期拉長影響5房企銷售目標(biāo)完成率低影響6購房者觀望情緒濃厚，投資客戶加速離場 前言前言此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字3一、宏觀調(diào)控政策走向二、信貸利率政策走向三、房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)

3、目標(biāo)題文字40 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2016/032016/042016/052016/062016/072016/082016/092016/102016/112016/122017/012017/032017/042017/052017/062017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/032018/042018/052018/062018/072018/08全國商品房待售面積及增速全國商品房待售面積及增速商品房待售面積（

4、萬平米）同比(%,右軸）7 7月月1111日，陳政高在北京召開了他上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會，各地住建系統(tǒng)一把手參會。陳日，陳政高在北京召開了他上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會，各地住建系統(tǒng)一把手參會。陳政高對房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)地消化庫存、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、以及完善房政高對房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)地消化庫存、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、以及完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。庫存去化成為房地產(chǎn)發(fā)展阻力：庫存去化成為房地產(chǎn)發(fā)展阻力：庫存壓力不斷加大，住建部定調(diào)庫存壓力不斷加大，住建部定調(diào)下半年房地產(chǎn)政策基調(diào)為下半

5、年房地產(chǎn)政策基調(diào)為“千方百計(jì)去庫存千方百計(jì)去庫存”國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境初步企穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境初步企穩(wěn), ,但增長動能減弱，在中央經(jīng)濟(jì)目標(biāo)但增長動能減弱，在中央經(jīng)濟(jì)目標(biāo)“保投資保保投資保增長增長”且增長壓力企向地產(chǎn)的前提下，地產(chǎn)調(diào)控政策松綁迫在眉睫！且增長壓力企向地產(chǎn)的前提下，地產(chǎn)調(diào)控政策松綁迫在眉睫！此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字5調(diào)控政策放松高于預(yù)期：調(diào)控政策放松高于預(yù)期：基建投資難以持續(xù)保持高增長，房地產(chǎn)依基建投資難以持續(xù)保持高增長，房地產(chǎn)依然是地方政府保投資的重點(diǎn)，地方調(diào)控政策逐步放松然是地方政府保投資的重點(diǎn)，地方調(diào)控政策逐步放松日期日期地區(qū)地區(qū)政策細(xì)節(jié)政策細(xì)

6、節(jié)4月13日福建福建福建省口頭傳達(dá)房地產(chǎn)救市10措施 放松限購。中國經(jīng)營報(bào)報(bào)道稱福建省已經(jīng)在省內(nèi)口頭傳達(dá)10項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，在限購、貸款、普通房界定標(biāo)準(zhǔn)等方面均有一定程度放松。4月29日南寧南寧南寧官方正式下文“松綁”限購。28日晚間，南寧市房管局發(fā)文稱：根據(jù)廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。5月18日揚(yáng)州揚(yáng)州“救市”再添一城揚(yáng)州松綁樓市政策。揚(yáng)州住房公積金管

7、理中心相關(guān)人士表示，揚(yáng)州住房公積金“又提又貸”政策，將于5月20日恢復(fù)，市民申請公積金貸款時(shí)可同時(shí)提取本人及配偶的住房公積金。不過，當(dāng)前，僅有“又提又貸”恢復(fù)，“商貸轉(zhuǎn)公貸”、“異地貸款”依然沒有放開。5月22日全國全國住建部人士:除北上廣深 其它城市限購可自行調(diào)節(jié)。住建部多位人士確認(rèn)，除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發(fā)文。近期北上廣深市場也有劇烈調(diào)整，他們正在觀察研究，但發(fā)文確認(rèn)限購放開的可能性不大。6月26日呼和浩特呼和浩特呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處發(fā)布“更正聲明”，同時(shí)附上了“修正版”政策全文，這意味著呼和浩特市成為全國首個(gè)正式發(fā)文確定放

8、開樓市限購的城市。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，呼和浩特這一做法將對其他城市形成示范效應(yīng)，一些二三線城市將會跟進(jìn)。7月10日濟(jì)南濟(jì)南濟(jì)南今起全面取消樓市限購 本地人外地人買房不限套數(shù)。山東省濟(jì)南市新房與二手房限購政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟(jì)南買房都沒有套數(shù)的限制。7月15日廈門廈門廈門取消逾500萬高端盤限購。有房企高層向記者透露，廈門已經(jīng)取消對總價(jià)500萬元以上房產(chǎn)買賣的限購政策，并在進(jìn)一步加大取消限購范圍；此外，昆明、福州等多城限購政策實(shí)質(zhì)上解除。7月22日蘇州蘇州蘇州官方證實(shí)松綁限購：90平以上住房全面放開。蘇州市住建局最新證實(shí)，蘇州樓市的限購政策已做調(diào)整，90以上住房全面放開，90以下仍是

9、按照以往政策執(zhí)行。目前已開始執(zhí)行。宏觀調(diào)控政策調(diào)整情況宏觀調(diào)控政策調(diào)整情況此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字6時(shí)間時(shí)間城市城市政策內(nèi)容政策內(nèi)容時(shí)間時(shí)間城市城市政策內(nèi)容政策內(nèi)容4月25日南寧從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。7月26日無錫取消對90平方米（含）以上住房的限購，只針對無錫市區(qū)，不含江陰、宜興兩地；購第三套房仍不予貸款4月28日天津天津?yàn)I海新區(qū)將實(shí)施差別化限購政策，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房。7月28日石家莊7月28日起，購買石家莊新建商品房和二手房無需至房管部門開具購房查詢證

10、明6月18日福州福州樓市政策實(shí)質(zhì)性松動，全額付款不限購7月29日溫州放松住房限購政策，在外溫州人和新溫州人享受與溫州市戶籍居民同等待遇6月26日呼和浩特取消限購7月29日杭州從7月29日起，購買本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房（含商品住房、二手住房）不需要提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平及以上住房（含商品住房、二手住房）不需要提供住房情況查詢記錄7月10日濟(jì)南取消限購7月30日寧波取消限購7月10日廈門廈門島外限購全部解除；島內(nèi)，外地戶口限買一套住宅，但也無須再交社保證明，260平米以上的住宅的限購也有所放松7月31日青島對黃島區(qū)、城陽區(qū)住房放開限購政策；對南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在

11、144平方米以上（含）的住房放開限購政策，套型面積在144平以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購政策7月14日南昌7月14日起，南昌市除東湖、西湖、青山湖、青云譜四區(qū)繼續(xù)限購?fù)馄渌麉^(qū)域全部放開限購8月1日徐州自8月1日起，徐州市口頭宣布正式取消限購政策7月15日成都取消限購8月1日金華自8月1日起，金華市區(qū)暫停執(zhí)行住房限購政策7月18日武漢本科畢業(yè)生有社保記錄即可在主城區(qū)買房，140平以上戶型不限購，外地人有社保繳納記錄可在遠(yuǎn)城區(qū)買房8月2日合肥自8月2日起，購房人在本市范圍內(nèi)購買住房（商品住房二手住房）時(shí)，無需提供居民家庭住房信息查詢證明7月18日?？谥兄箞?zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明

12、8月5日太原取消限購7月19日長春雖未發(fā)布正式文件，但限購已取消8月5日紹興停止執(zhí)行對非紹興市戶籍居民家庭限制購房的政策；嚴(yán)格執(zhí)行首套房貸款利率不得超過基準(zhǔn)利率的規(guī)定7月21日蘇州90以上住房全面放開，90以下仍按照以往政策執(zhí)行8月6日長沙長沙市住建委披露，長沙市已經(jīng)正式解除了樓市限購令，但無正式文件7月25日西安來西安市就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的普通高校畢業(yè)生，在西安無住房的，可購買一套住房；居民家庭為改善居住條件購買房屋時(shí)，可不再申報(bào)其已擁有的非成套住房、磚混結(jié)構(gòu)住房或60平以下的住房；60平以下的住房和磚混結(jié)構(gòu)二手住房可由居民家庭根據(jù)需要自主購買8月7日佛山外地居民可憑身份證購買一套房；本地戶籍居民以

13、個(gè)人為的單位，擁有2套住房后實(shí)行限購調(diào)控政策調(diào)控政策放松表現(xiàn)放松表現(xiàn)取消限取消限購：購：地方政府積極響應(yīng)，截至今日，近地方政府積極響應(yīng)，截至今日，近4040城調(diào)整或取消限購政策城調(diào)整或取消限購政策除北京、上海、廣州、珠海、深圳、三亞、南京等七個(gè)城市之外， 46個(gè)限購城市已有39個(gè)城市調(diào)整或取消限購政策此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字7調(diào)控政策放松表現(xiàn)調(diào)控政策放松表現(xiàn)取消限取消限購：購：限購政策調(diào)整短期內(nèi)溫和促進(jìn)成交，作用大小因城而異，更重要的限購政策調(diào)整短期內(nèi)溫和促進(jìn)成交，作用大小因城而異，更重要的是，大范圍的限購政策調(diào)整能有效的改善購房者的預(yù)期是，大范圍的限購政策調(diào)整能有效的改善購房者的

14、預(yù)期解除解除限購限購后市后市場反場反應(yīng)應(yīng)城市城市明顯回暖呼和浩特短期沖高后反彈 無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州、濟(jì)南、福州、成都、杭州、寧波、青島、金華、紹興、佛山、昆明、石家莊、未有明顯反應(yīng) 武漢、西安、廈門、天津、徐州、貴陽、合肥、大連、長沙下降?？诘让黠@回暖明顯回暖下降下降無明顯反應(yīng)無明顯反應(yīng)短期沖高后反彈短期沖高后反彈此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字8調(diào)控政策放松表現(xiàn)調(diào)控政策放松表現(xiàn)財(cái)政貼息財(cái)政貼息& &優(yōu)化公積金貸款政策：優(yōu)化公積金貸款政策：部分部分城市掀起第二輪救市狂潮，出臺購房補(bǔ)貼政策、降低公積金城市掀起第二輪救市狂潮，出臺購房補(bǔ)貼政策、降低公積金利用難度刺激市

15、場成交利用難度刺激市場成交日期日期城市城市政策內(nèi)容政策內(nèi)容5月5日銅陵銅陵2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市（含銅陵縣和開發(fā)區(qū)）購買家庭惟一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下）的，由同級財(cái)政按房價(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼；適度放寬住房公積金貸款條件等多種救市舉措。7月15日滁州滁州大專以上學(xué)歷或中級以上專業(yè)技術(shù)資格的技師，凡2014年1月至2015年12月期間在當(dāng)?shù)厥状钨徺I普通商品住房（144平以下，不含二手房）即可申請補(bǔ)助。7月23日眉山眉山凡在眉山城區(qū)購買商品房的，按60元/平方米給予購房補(bǔ)貼；銀行機(jī)構(gòu)住房按揭貸款利率不能擅自上調(diào)比例；

16、農(nóng)村信用社對首套房貸款實(shí)行基準(zhǔn)利率，二套以上房貸款利率不超基準(zhǔn)利率的1.1倍；住房公積金貸款申請額度提高至35萬元。7月31日四川四川從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機(jī)構(gòu)按照國家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內(nèi)首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率，按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。8月5日包頭包頭出臺購房優(yōu)惠政策，首套房給予契稅100%補(bǔ)貼；二套以上（含二套）給予契稅50%補(bǔ)貼8月8日福建福建購房套數(shù)只計(jì)算一手住房套數(shù)，家庭首改按首套計(jì)；房貸償清后再次貸款按首套房認(rèn)定；拆遷戶首套免契稅，多套免拆遷面

17、積契稅；省內(nèi)異地購房可提取公積金8月11日東莞東莞延長契稅繳納期限、優(yōu)化住房公積金貸款政策；2014年普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)將從9月1日起實(shí)施，有關(guān)部門將如期發(fā)布新標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)將有更多購房者可享受稅收優(yōu)惠政策。9月12日無錫無錫9月12日,無錫市住房公積金管理中心又對外發(fā)文稱,借款人本人正常繳存住房公積金的,最高貸款額度為30萬元;借款人及配偶正常繳納住房公積金的,可享受到60萬元的最高貸款額度,辦理二套房公積金貸款條件放寬。此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字9長沙調(diào)控長沙調(diào)控政策調(diào)整情況：政策調(diào)整情況：自自6 6月份起月份起， “ “湘八條湘八條”、“望八條望八條”、限購放松等托市政策不斷出臺、限

18、購放松等托市政策不斷出臺，一定，一定程度上重振了市場信心程度上重振了市場信心政策政策解除限購令解除限購令“湘五條湘五條”“望八條望八條”出臺時(shí)間出臺時(shí)間l20142014年年8 8月月6 6日日l20142014年年8 8月月1111日日l20142014年年8 8月月1313日日政策內(nèi)容政策內(nèi)容l長沙市住建委披露，長沙市已經(jīng)正式解除了樓市限購令，由于長沙限購令只涉及平方米以下的商品房，面不寬，解控相對簡單，因此沒有“限購令解除”的正式文件。l政府回購普通商品房用于保障性房源 l異地購房者 可申請公積金貸款l住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目可提前申請預(yù)售許可證l各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要簡化審批程序，提高辦事效率

19、，審批時(shí)限要縮短三分之一l各地可以結(jié)合本地實(shí)際制定具體實(shí)施辦法。l進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。遏制其價(jià)格惡性競爭。l實(shí)行購房貨幣補(bǔ)貼。l調(diào)整維修資金繳交時(shí)間l恢復(fù)實(shí)行住房公積金異地貸款制度。l調(diào)整報(bào)建費(fèi)繳交方式。l鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大房地產(chǎn)業(yè)信貸投放力度。l進(jìn)一步加大區(qū)域整體宣傳。l如省、市新出臺更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展的政策措施，按省市政策辦理。政策影響政策影響l限購取消，有利于二套房置業(yè)需限購取消，有利于二套房置業(yè)需求釋放，但更大的意義在于市場求釋放，但更大的意義在于市場信心的回升信心的回升l“湘五條湘五條”出臺，政府釋放利好信號，出臺，政府釋放利好信號，引導(dǎo)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但不能從

20、根本引導(dǎo)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但不能從根本上解決供需問題上解決供需問題l望城區(qū)推出契稅補(bǔ)貼等八項(xiàng)刺激樓市政策望城區(qū)推出契稅補(bǔ)貼等八項(xiàng)刺激樓市政策, ,兼顧兼顧開發(fā)商、銀行、購房者三方的利益，政府堅(jiān)定了開發(fā)商、銀行、購房者三方的利益，政府堅(jiān)定了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決心區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決心宏觀調(diào)控政策調(diào)整情況宏觀調(diào)控政策調(diào)整情況放松高于預(yù)期，主要表現(xiàn)為取消限購、財(cái)政補(bǔ)貼、公積金優(yōu)化三種放松高于預(yù)期，主要表現(xiàn)為取消限購、財(cái)政補(bǔ)貼、公積金優(yōu)化三種方式，一定程度上重振市場信心方式，一定程度上重振市場信心此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字10宏觀調(diào)控政策走向小結(jié)：宏觀調(diào)控政策走向小結(jié)：調(diào)控政策逐步放松，未來將逐步以

21、市場和稅收手段代替調(diào)控政策逐步放松，未來將逐步以市場和稅收手段代替n國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境初步企穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境初步企穩(wěn), ,但增長動能減弱，在中央經(jīng)濟(jì)目標(biāo)但增長動能減弱，在中央經(jīng)濟(jì)目標(biāo)“保投資保保投資保增長增長”且增長壓力企向地產(chǎn)的前提下，地產(chǎn)調(diào)控政策松綁迫在眉睫！且增長壓力企向地產(chǎn)的前提下，地產(chǎn)調(diào)控政策松綁迫在眉睫！n宏觀調(diào)控政策調(diào)整情況宏觀調(diào)控政策調(diào)整情況放松高于預(yù)期，主要表現(xiàn)為取消限購、財(cái)政補(bǔ)貼、公積金優(yōu)化三種方放松高于預(yù)期，主要表現(xiàn)為取消限購、財(cái)政補(bǔ)貼、公積金優(yōu)化三種方式，一定程度上重振市場信心！式，一定程度上重振市場信心！此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字11

22、一、宏觀調(diào)控政策走向二、信貸利率政策走向三、房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字120.0 0.0 2.0 2.0 4.0 4.0 6.0 6.0 8.0 8.0 10.0 10.0 12.0 12.0 14.0 14.0 2012/01/132012/01/132013/01/132013/01/132014/01/132014/01/132015/01/132015/01/132016/01/132016/01/132017/01/132017/01/132018/01/132018/01/13SHIBOR:1SHIBOR:1周周銀行間回購加權(quán)利率銀行間回購加權(quán)利率:7:

23、7天天短期利率自年初以來一直處于下降的態(tài)勢短期利率自年初以來一直處于下降的態(tài)勢銀行理財(cái)收益率雖有一定程度下行，但仍達(dá)銀行理財(cái)收益率雖有一定程度下行，但仍達(dá)5.5%5.5%短期短期利率有一定下行，但攬存成本下降不明顯利率有一定下行，但攬存成本下降不明顯0.0 0.0 1.0 1.0 2.0 2.0 3.0 3.0 4.0 4.0 5.0 5.0 6.0 6.0 7.0 7.0 8.0 8.0 9.0 9.0 10.0 10.0 2015/01/032015/01/032016/01/032016/01/032017/01/032017/01/032018/01/032018/01/03理財(cái)產(chǎn)品預(yù)

24、期年收益率理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年收益率: :人民幣人民幣: :全市場全市場:1:1年年7 7天天ShiborShibor在在8 8月初下行至月初下行至3.55%3.55%的水平，說明銀行間的流動性依然比較良好。但銀行理財(cái)?shù)氖找媛室廊桓哌_(dá)的水平，說明銀行間的流動性依然比較良好。但銀行理財(cái)?shù)氖找媛室廊桓哌_(dá)5.5%5.5%，相比年初僅下行，相比年初僅下行6969個(gè)個(gè)BPsBPs，說明銀行市場化的攬存成本依然較高，所以實(shí)體的貸款利率下降的幅度有限。，說明銀行市場化的攬存成本依然較高，所以實(shí)體的貸款利率下降的幅度有限。信貸利率政策調(diào)整情況信貸利率政策調(diào)整情況此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字134.004.0

25、04.504.505.005.005.505.506.006.006.506.507.007.007.507.508.008.002008-122008-122009-032009-032009-062009-062009-092009-092009-122009-122010-032010-032010-062010-062010-092010-092010-122010-122011-032011-032011-062011-062011-092011-092011-122011-122012-032012-032012-062012-062012-092012-092012-122012

26、-122013-032013-032013-062013-062013-092013-092013-122013-122014-032014-032014-062014-062014-09E2014-09E2014-12E2014-12E個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率緩慢回落個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率緩慢回落個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率信貸信貸因素正在朝有利置業(yè)者的方向變化因素正在朝有利置業(yè)者的方向變化，利率小幅下行，放款速度，利率小幅下行，放款速度加快、異地購房貸款放松等，但力度加快、異地購房貸款放松等，但力度有限，不會出現(xiàn)低折扣利率有限，不會出現(xiàn)低折扣利率20142014年二季

27、度是年內(nèi)房貸按揭利率的頂點(diǎn)，預(yù)計(jì)接下來將緩慢下行，最后回歸基準(zhǔn)利率?？梢源_認(rèn)的是，受利年二季度是年內(nèi)房貸按揭利率的頂點(diǎn)，預(yù)計(jì)接下來將緩慢下行，最后回歸基準(zhǔn)利率?？梢源_認(rèn)的是，受利率市場化推進(jìn)影響，銀行攬儲成本高企。率市場化推進(jìn)影響，銀行攬儲成本高企。房貸按揭利率難以重新房貸按揭利率難以重新20122012年的年的8585折，因此市場成交的恢復(fù)力度有限折，因此市場成交的恢復(fù)力度有限。7 7月月3131日四川：省財(cái)政廳將按貸款額日四川：省財(cái)政廳將按貸款額的的3%3%向銀行支付向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼。財(cái)政補(bǔ)貼。8 8月月8 8日福建：房貸償清后再次貸款日福建：房貸償清后再次貸款按首套房認(rèn)定，首付比例和利

28、率按按首套房認(rèn)定，首付比例和利率按低低限限執(zhí)行執(zhí)行。省內(nèi)異地購房，可申請公積。省內(nèi)異地購房，可申請公積金。金。8 8月月1111日湖南：省內(nèi)日湖南：省內(nèi)異地購房者異地購房者，可，可申請公積金貸款；無房戶租房自住的申請公積金貸款；無房戶租房自住的，可提取公積金支付房租。，可提取公積金支付房租。9 9月月1515日湖北：購買首套房首付比例日湖北：購買首套房首付比例按按30%30%執(zhí)行執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的為基準(zhǔn)利率的0.70.7倍倍。對已簽訂貸款協(xié)。對已簽訂貸款協(xié)議的個(gè)人住房貸款，原則上要在協(xié)議議的個(gè)人住房貸款，原則上要在協(xié)議簽訂之日起簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)予以放

29、款一個(gè)月內(nèi)予以放款；支持；支持異地購房者異地購房者在購房所在地商業(yè)銀行辦在購房所在地商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款。理個(gè)人住房貸款。此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字14按揭年限（年）按揭年限（年）8585折月供折月供基準(zhǔn)月供基準(zhǔn)月供1.11.1倍月供倍月供基準(zhǔn)相對于基準(zhǔn)相對于8585折上漲折上漲幅度幅度1.11.1倍相對于倍相對于8585折上折上漲幅度漲幅度5 51913219132195901959019898198982.39%2.39%4.00%4.00%10101088610886113801138011717117174.54%4.54%7.63%7.63%15158207820789

30、398939910391036.48%6.48%10.93%10.93%20206917691774857485787778778.21%8.21%13.87%13.87%25256181618167836783719971999.74%9.74%16.47%16.47%303057205720635463546739673911.07%11.07%18.72%18.72%據(jù)測算，按揭貸款利率由據(jù)測算，按揭貸款利率由8585折上升至基準(zhǔn)，購房家庭折上升至基準(zhǔn)，購房家庭2020年、年、3030年的月供額分別增長年的月供額分別增長8.218.21和和11.07%11.07%；若上升；若上升至至1.

31、11.1倍，則購房家庭倍，則購房家庭2020年、年、3030年的月供額分別增長年的月供額分別增長13.87%13.87%和和18.72%18.72%。按揭貸款利率由按揭貸款利率由1.11.1倍回歸基準(zhǔn)，購房家庭倍回歸基準(zhǔn)，購房家庭2020年、年、3030年的月供額分別下降年的月供額分別下降5%5%和和6%6%。按揭按揭貸款利率下降將促進(jìn)需求釋放，從而使得成交恢復(fù)貸款利率下降將促進(jìn)需求釋放，從而使得成交恢復(fù)注：以按揭貸款100萬為例此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字15但大幅放松限貸希望不大，仍將以適度放松自住型首套房貸款為主但大幅放松限貸希望不大，仍將以適度放松自住型首套房貸款為主 7月份信

32、貸數(shù)據(jù)驟跌，貨幣信貸規(guī)模未大幅提升，銀行大規(guī)模放松房貸的情況很難出現(xiàn)原因1 銀行吸儲成本高，不可能虧本做房貸業(yè)務(wù)，房貸利率下降空間有限原因2 上半年貨幣供應(yīng)量和貸款增長偏快，下半年會適當(dāng)收緊。在年底額度緊張的情況下，無論地方政府如何施壓，銀行也不會冒著觸碰存貸比紅線的風(fēng)險(xiǎn)大舉放貸。原因3此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字16長沙信貸利率長沙信貸利率政策調(diào)整：政策調(diào)整：部分銀行首套房回復(fù)到基礎(chǔ)利率，放款周期明顯縮短部分銀行首套房回復(fù)到基礎(chǔ)利率，放款周期明顯縮短n90以下二套房貸款限制有所放松n長沙銀行、中國銀行推出有條件首套房貸可申請基準(zhǔn)利率n上半年放貸時(shí)間需兩三個(gè)月時(shí)間，現(xiàn)在可縮短至一周左右

33、n長沙市住建委召集中國銀行、建設(shè)銀行等七家銀行代表舉行了座談會，要求支持首套房貸款利率信貸利率政策調(diào)整情況信貸利率政策調(diào)整情況貸款利率小幅下行，利率下降短期內(nèi)能釋放部分需求、促使成交回升貸款利率小幅下行，利率下降短期內(nèi)能釋放部分需求、促使成交回升此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字17信貸貨幣政策走向小結(jié)：信貸貨幣政策走向小結(jié)：信貸利率有小幅下行趨勢信貸利率有小幅下行趨勢，但大范圍大幅度下調(diào)可能性小，但大范圍大幅度下調(diào)可能性小n國際流動性變化國際流動性變化發(fā)達(dá)國家持續(xù)量化寬松政策，人民幣趨勢走強(qiáng)，促使貨幣供應(yīng)量回升發(fā)達(dá)國家持續(xù)量化寬松政策，人民幣趨勢走強(qiáng)，促使貨幣供應(yīng)量回升，國內(nèi)資金流動性緊張

34、情況有所改善，國內(nèi)資金流動性緊張情況有所改善n信貸利率政策調(diào)整情況信貸利率政策調(diào)整情況貸款利率小幅下行，利率下降短期內(nèi)能釋放部分需求、促使成交回升貸款利率小幅下行，利率下降短期內(nèi)能釋放部分需求、促使成交回升此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字18一、宏觀調(diào)控政策走向二、信貸利率政策走向三、房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字19利好走勢利好走勢11調(diào)控政策松綁調(diào)控政策松綁& &信貸利率下行：信貸利率下行：下半年限購限貸取消、房貸利率下行，部分城市出臺購房補(bǔ)貼政策，下半年限購限貸取消、房貸利率下行，部分城市出臺購房補(bǔ)貼政策，促進(jìn)市場需求釋放，催動樓市回暖促進(jìn)市場

35、需求釋放，催動樓市回暖房地產(chǎn)市場出現(xiàn)部分利好走勢此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字20利好走勢利好走勢22價(jià)格回歸理性：價(jià)格回歸理性：五月份后降價(jià)樓盤快速增加，五月份后降價(jià)樓盤快速增加，80%80%的樓盤降價(jià)促銷，有利于拉動成交的樓盤降價(jià)促銷，有利于拉動成交3610013519113315796525314761319254月1日-5月7日4月1日-5月28日4月1日-6月19日4月1日-7月25日2424個(gè)重點(diǎn)城市新增降價(jià)樓盤統(tǒng)計(jì)降價(jià)幅度小于10%降價(jià)幅度10-15%之間降價(jià)幅度15-20%之間降價(jià)幅度20%以上275289112157200258300326340389419442183

36、6485887103122157176182206215230141018303546648591106117129128172634476685861001181300200400600800100011年6月25日至11年7月20日11年6月25日至11年8月3日11年6月25日至11年8月26日11年6月25日至11年9月13日11年6月25日至11年10月8日11年6月25日至11年10月23日11年6月25日至11年11月13日11年6月25日至11年12月5日11年6月25日至11年12月29日11年6月25日至12年2月3日11年6月25日至12年2月29日11年6月25日至12

37、年3月19日11年6月25日至12年4月9日11-1211-12年降價(jià)樓盤統(tǒng)計(jì)降價(jià)幅度小于10%降價(jià)幅度10-15%之間降價(jià)幅度15-20%之間降價(jià)幅度20%以上此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字21利好走勢利好走勢33推盤量有所增加：推盤量有所增加：受上半年市場遇冷減少推貨影響受上半年市場遇冷減少推貨影響，下半年開發(fā)商為保銷售目標(biāo)，推盤量有所增加，下半年開發(fā)商為保銷售目標(biāo)，推盤量有所增加0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%金地集團(tuán)招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)萬科地產(chǎn)龍頭房企上下半年推盤計(jì)劃上半年計(jì)劃推盤量下半年計(jì)劃推盤量房地產(chǎn)市場出現(xiàn)部分利好走勢房地產(chǎn)市場出現(xiàn)部分利好走勢

38、下半年在調(diào)控政策松綁、房貸利率下行的市場環(huán)境下，需求一定程度上被下半年在調(diào)控政策松綁、房貸利率下行的市場環(huán)境下，需求一定程度上被釋放，加上開發(fā)商推盤量增加，價(jià)格回歸理性，成交量有望上升釋放，加上開發(fā)商推盤量增加，價(jià)格回歸理性，成交量有望上升此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字22近期成交數(shù)據(jù)仍低位徘徊：近期成交數(shù)據(jù)仍低位徘徊：1-71-7月全國商品房銷售面積和金額增速月全國商品房銷售面積和金額增速降幅擴(kuò)大，去化速度低位企降幅擴(kuò)大，去化速度低位企穩(wěn)穩(wěn)(30)(20)(10)0 10 20 30 40 50 60 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 14

39、0000 2010/022010/102011/062012/022012/102013/062014/022014/102015/062016/022016/102017/062018/02全國商品房銷售面積及增速商品房銷售面積(萬平米）累計(jì)同比（%，右軸）(40)(20)0 20 40 60 80 100 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2010/022010/092011/042011/112012/062013/012013/082014/032014/102015/052015/122016/072017

40、/022017/092018/04全國商品房銷售金額及增速商品房銷售額（億元）累計(jì)同比（%，右軸）1-7月份，商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.4%，辦公樓銷售面積下降4.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.4%。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降10.5%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.6%。短期內(nèi)仍將受到淡市慣性影響此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字230 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 10000

41、20000 30000 40000 50000 60000 2016/032016/052016/072016/092016/112017/012017/042017/062017/082017/102017/122018/032018/052018/07全國商品房待售面積及增速商品房待售面積（萬平米）同比(%,右軸）淡市慣性影響淡市慣性影響11庫存增長壓力依舊：庫存增長壓力依舊：市場市場低迷下導(dǎo)致推盤力度有所減弱，企業(yè)主動應(yīng)對減少低迷下導(dǎo)致推盤力度有所減弱，企業(yè)主動應(yīng)對減少供應(yīng)，加供應(yīng)，加上去化力度加大，庫存增長有所放緩，但仍面臨較大庫存壓力上去化力度加大，庫存增長有所放緩，但仍面臨較大庫存

42、壓力10011012013014055657585951051152017/012017/022017/032017/042017/052017/062017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/07北京庫存指數(shù)上海庫存指數(shù)全國15城市庫存指數(shù)（右軸）在去化力度加大推動下，庫存增長有初步放緩跡象15城市包括：環(huán)渤海：北京、天津、濟(jì)南、青島長三角：上海、南京、杭州、蘇州、寧波；珠三角：深圳、廣州、東莞；其他：南昌、福州、哈爾濱。從去化速度來看，今年以來持續(xù)下滑的態(tài)勢

43、在最近一個(gè)多月有低位逐步企穩(wěn)的態(tài)勢，也由于市場低迷下最近這段時(shí)間的推盤力度有所減弱，我們可以發(fā)現(xiàn)市場的庫存增長有初步放緩的跡象，這跟企業(yè)主動應(yīng)對減少供應(yīng)的措施有關(guān)。此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字24淡市慣性影響淡市慣性影響22開發(fā)商開發(fā)商償還壓力償還壓力大：大：融資難，資金成本居高不融資難，資金成本居高不下，三、四季度是房地產(chǎn)信托的到期高峰償付壓力大下，三、四季度是房地產(chǎn)信托的到期高峰償付壓力大0 20 40 60 80 2010/022010/082011/022011/082012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/08

44、2016/022016/082017/022017/082018/02融資難，房企資金來源增維持在低位房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比(%)6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%2012/012012/062012/112013/042013/092014/022014/072014/122015/052015/102016/032016/082017/012017/062017/112018/04房地產(chǎn)融資成本居高不下房地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率（%）0 100 200 300 400 2012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015

45、/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/01三、四季度是信托到期高峰成立規(guī)模（億元）到期0.80536410.9015147230.8878893470.000.501.001.502.002006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q1現(xiàn)金償付比例和前兩輪低點(diǎn)相當(dāng)現(xiàn)金償付比例=貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期非流動負(fù)債）用益信托的數(shù)據(jù)顯示：三、四季度是房地產(chǎn)信托的到期高峰；一季度

46、上市房企的現(xiàn)金償付比例低于2012年一季度，預(yù)計(jì)二季度將進(jìn)一步走低。為避免償付危機(jī)，年內(nèi)房企仍需降價(jià)跑量。此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字25淡市慣性影響淡市慣性影響33房價(jià)房價(jià)尚未見尚未見底底7070大中城市房價(jià)無論同比還是環(huán)比，尚無見底跡象大中城市房價(jià)無論同比還是環(huán)比，尚無見底跡象-505101520252015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/047070個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比一線城市二線城市三線城市-1.00-0.500.00

47、0.501.001.502.002.503.002015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/047070個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比一線城市二線城市三線城市由于成交量尚未出現(xiàn)強(qiáng)勁的反彈，只是處于筑底的階段，因此無法推動價(jià)格見底，所以我們觀察統(tǒng)計(jì)局70大中城市房價(jià)的同比和環(huán)比，尚未價(jià)格見底的跡象。此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字26050100150200250200801W200809W200817W200825W200833W200841W

48、200849W200904W200912W200920W200928W200936W200944W200952W201007W201015W201023W201031W201039W201047W201102W201110W201118W201126W201134W201142W201150W201205W201213W201221W201229W201237W201245W201253W201308W201316W201324W201332W201340W201348W201403W201411W201419W201427W世聯(lián)行客戶上門指數(shù)客戶上門指數(shù)（201001W=100)年均值91.

49、7106.6126.4105.3120.6131.5102.0淡市慣性影響淡市慣性影響44客戶信心有所好轉(zhuǎn)，但上門指數(shù)仍低位恢復(fù)：客戶信心有所好轉(zhuǎn)，但上門指數(shù)仍低位恢復(fù)：上門指數(shù)改善說明市場上門指數(shù)改善說明市場成交將有所恢復(fù)，仍處于低位（與成交將有所恢復(fù)，仍處于低位（與20112011年相年相當(dāng)）說明市場仍處于弱市，不宜過度期待當(dāng)）說明市場仍處于弱市，不宜過度期待短期內(nèi)仍將受到淡市慣性影響短期內(nèi)仍將受到淡市慣性影響成交數(shù)據(jù)低位徘徊、庫存增長壓力依舊、開發(fā)商償還壓力大、房價(jià)成交數(shù)據(jù)低位徘徊、庫存增長壓力依舊、開發(fā)商償還壓力大、房價(jià)尚未見底、客戶上門指數(shù)低位恢復(fù)，下半年仍將以降價(jià)跑量為主尚未見底、

50、客戶上門指數(shù)低位恢復(fù)，下半年仍將以降價(jià)跑量為主此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字27長沙政策放松和推貨量上升，有利于市場信心回升和成交量上漲長沙政策放松和推貨量上升，有利于市場信心回升和成交量上漲宏觀政策層面：長沙不動產(chǎn)登記、“湘八條”、“望八條”、限購放松等托市政策不斷出臺，雖政策實(shí)質(zhì)影響力較為有限，但一定程度上重振了市場信心信貸政策層面：長沙信貸利率政策雖大幅放松限貸的希望較小，但當(dāng)前部分銀行已下調(diào)首套房利率，加快放款速度長沙下半年房地產(chǎn)走勢預(yù)判推貨量層面：下半年存貨壓力巨大，有90個(gè)新推項(xiàng)目，其中全新項(xiàng)目30個(gè)，預(yù)計(jì)新增貨量超1700萬方，市場競爭壓力進(jìn)一步加劇此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字28但受到前期淡市慣性影響，當(dāng)前長沙市場回暖乏力、庫存高企和房但受到前期淡市慣性影響，當(dāng)前長沙市場回暖乏力、庫存高企和房企完成目標(biāo)壓力大，預(yù)計(jì)下半年至明年一季度仍將處于淡市恢復(fù)期企完成目標(biāo)壓力大，預(yù)計(jì)下半年至明年一季