建設(shè)工程未經(jīng)驗收提前使用的法律后果

1、建設(shè)工程未經(jīng)驗收提前使用的法律后果建設(shè)工程的竣工驗收在施工合同的履行過程中具有重要的意義，作為施工過程的最后一道程序，是全面檢驗施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。為此，國家有關(guān)法律、法規(guī)及部門規(guī)章，對工程的竣工驗收規(guī)定了嚴格的程序。而且建筑法第61條、合同法第279條均規(guī)定：建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可見，建筑工程竣工后進行驗收是發(fā)包人和承包人的強制義務(wù)，驗收與否決定了應(yīng)由哪一方承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任。但實踐過程中，工程未經(jīng)驗收發(fā)包人便提前使用的情況時有發(fā)生，使用后因工程存在質(zhì)量問題應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任而引發(fā)的訴訟也屢見不鮮。本文現(xiàn)就關(guān)于建設(shè)工程未經(jīng)驗收提前使用

2、有關(guān)法律后果的承擔(dān)作一簡單探討：一、現(xiàn)有法律、法規(guī)關(guān)于建設(shè)工程未經(jīng)驗收不得提前使用的規(guī)定1、中華人民共和國合同法第279條規(guī)定：建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用工2、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用3、中華人民共和國建筑法第61條規(guī)定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國

3、家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用4、國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第17條第1款規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用5、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第16條第1款規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收”。同時第3款規(guī)定建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用從上述法律法規(guī)可知，建設(shè)工程必須經(jīng)過竣工驗收后方可交付使用。但前述規(guī)定，僅是規(guī)定了工程經(jīng)驗收合格方可交付使用，未就建設(shè)工程提前使用的原因及建設(shè)工程提前使用所產(chǎn)生的法律后果作出具體

4、的規(guī)定。二、關(guān)于工程未經(jīng)驗收提前使用后質(zhì)量問題責(zé)任承擔(dān)的不同觀點針對工程未經(jīng)驗收發(fā)包人提前使用后，建設(shè)工程所出現(xiàn)的質(zhì)量問題責(zé)任劃分，目前法律實踐中有兩種具有代表性的觀點：一種觀點認為：發(fā)包人未經(jīng)工程驗收，提前使用建設(shè)工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，由發(fā)包人自行承擔(dān)責(zé)任。具體理由是：我國立法上已明確規(guī)定建設(shè)工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。建設(shè)工程竣工后進行驗收是法律的強制性規(guī)定。這一規(guī)定既是對發(fā)包方權(quán)利的限制，也是維護發(fā)包方的最終利益，發(fā)包方在明確法律、法規(guī)禁止提前使用未經(jīng)驗收工程的情況下，仍提前使用未經(jīng)驗收工程，屬于發(fā)包人對自己權(quán)利的放棄，主觀存在過錯，隨之產(chǎn)生的

5、法律后果也應(yīng)自工程使用之時起，由發(fā)包人自行承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任風(fēng)險。另一種觀點則認為：發(fā)包人提前使用未經(jīng)驗收的工程確應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但并不能免除承包人對工程質(zhì)量應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。具體理由是：合同法及建筑法只是規(guī)定了禁止交付使用未經(jīng)驗收或驗收不合格的工程，并沒有2對未經(jīng)驗收的原因及提前使用的法律后果作出明確規(guī)定。實踐中建設(shè)工程未經(jīng)驗收便投入使用的情況比較復(fù)雜，既有發(fā)包方的原因，也有承包方的原因，如在承包方以必須付清全部工程款為要挾拒不進行驗收，發(fā)包方為履行與別人的購房合同避免損失的擴大而提前使用工程的情況下，仍將所產(chǎn)生的質(zhì)量問題全部由發(fā)包方承擔(dān)，有失公平，應(yīng)根據(jù)過錯原則，確定雙方責(zé)任，而不能完全由發(fā)

6、包方承擔(dān)。三、分析前兩種兩點，筆者認為，提前使用未經(jīng)驗收的建設(shè)工程出現(xiàn)質(zhì)量問題后，不能完全免除承包人的責(zé)任，應(yīng)根據(jù)質(zhì)量產(chǎn)生的原因、以及未經(jīng)驗收的原因等具體情況區(qū)別對待。盡管現(xiàn)有法律已規(guī)定建設(shè)工程未經(jīng)驗收不得提前使用，但筆者認為：建設(shè)工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因是錯綜復(fù)雜的，并不能單純地以建設(shè)工程是否驗收合格或者以發(fā)包方是否提前使用作為確定質(zhì)量責(zé)任風(fēng)險承擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)綜合考慮工程未進行驗收的原因、以及具體的質(zhì)量類型、質(zhì)量產(chǎn)生原因等情況來確定發(fā)包方和承包方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。對于下列幾種情況，則不能免除承包人的責(zé)任：1、對于在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的質(zhì)量問題，應(yīng)由承包人承擔(dān)責(zé)任。

7、建筑物的地基，是指支承由基礎(chǔ)傳遞的上部結(jié)構(gòu)荷載的土體或巖體。建筑物的主體結(jié)構(gòu)是指在建筑中，由若干構(gòu)件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。建筑物的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的重要基礎(chǔ)和主體，如果一項建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個建筑的工程質(zhì)量。中華人民共和國建筑法第60條第1款規(guī)定建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量從該規(guī)定可知，確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量在建筑物合理使用壽命內(nèi)不能出現(xiàn)問題，是承包人依照法律規(guī)定必須履行的工程質(zhì)量保證義務(wù)，如果出現(xiàn)問題，承包人必須承擔(dān)民事責(zé)任。2005年1月1日開始實施的

8、最高人民法院關(guān)于審查建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第13條明確規(guī)定建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持;但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任”，該規(guī)定再一次明確，即使發(fā)包人提前使用建設(shè)工程，承包人也應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任。關(guān)于含理使用壽命”問題，目前我國法律還沒有統(tǒng)一規(guī)定，具體各類建設(shè)工程的合理使用年限，要根據(jù)建筑物的使用功能、所處的自然環(huán)境等因素，由相關(guān)技術(shù)部門作出判斷。根據(jù)民用建筑設(shè)計通則（試行）一般認為按民用建筑主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年

9、限分為四級：一級耐久年限為100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級耐久年限為50100年，適用于一般建筑；三級耐久年限為2550年，適用于次要建筑；四級耐久年限為15年以下，適用于臨時性建筑，耐久年限即為工程合理使用年限，建筑單位如有地基和主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭議，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn)；無確定年限的由原設(shè)計單位或有權(quán)確認的部門確定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。2、質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因系因承包人在施工過程中存在偷工減料、欺詐等行為造成時，應(yīng)由承包人承擔(dān)責(zé)任。中華人民共

10、和國建筑法第58條規(guī)定建筑施工企業(yè)必須按照施工圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料?！钡?9條規(guī)定建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進行檢驗，不合格的不得使用建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第28條規(guī)定施工單位必須按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自修改工程設(shè)計，不得偷工減料”。第29條規(guī)定施工單位必須按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品混凝土進行檢驗，檢驗應(yīng)當(dāng)有書面記錄和專人簽字；未經(jīng)檢驗或者不合格的，不得使用前述法律、法規(guī)規(guī)定了施工企業(yè)在工程施工過程中最基本的質(zhì)量保證義務(wù)和施工義務(wù)，就是不得在施工過程

11、中偷工減料，對于需檢測的建筑材料、設(shè)備等未經(jīng)檢驗合格不得使用。由于房屋建筑是較永久性性的建設(shè)項目，建筑質(zhì)量問題錯綜復(fù)雜，因此，發(fā)包人提前使用未經(jīng)驗收工程所產(chǎn)生的質(zhì)量問題也是多方面的。對于施工企業(yè)嚴格按設(shè)計規(guī)范及施工規(guī)范施工所產(chǎn)生的質(zhì)量問題，如并非地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，發(fā)包人應(yīng)對其提前使用房屋這一過錯承擔(dān)責(zé)任。但如質(zhì)量問題是內(nèi)在的質(zhì)量瑕疵，是因施工企業(yè)在施工過程中偷工減料、未按設(shè)計要求和施工規(guī)范進行施工，或使用不合格產(chǎn)品、劣質(zhì)材料、假冒偽劣產(chǎn)品等欺詐行為而導(dǎo)致，則應(yīng)由承包人承擔(dān)責(zé)任。雖然前述司法解釋沒有明確規(guī)定此種情況下由承包人承擔(dān)責(zé)任，但筆者認為不得偷工減料、按設(shè)計要求和施工規(guī)范進行

12、施工，使用合格產(chǎn)品系承包人在施工過程中所承擔(dān)的基本義務(wù)，根據(jù)誠實信用的原則，如承包有違背該基本義務(wù)，即使發(fā)包人有提前使用的行為，也不能免除承包人的責(zé)任，決不能因發(fā)包人未經(jīng)驗收提前使用工程，就將原來依法應(yīng)由承包人承擔(dān)的法律責(zé)任全部轉(zhuǎn)嫁到發(fā)包人身上。筆者曾辦理過一個案件，施工人在合同中明確約定門窗工程配件中的執(zhí)手使用純德國諾托件，后由于某種原因，發(fā)包人未經(jīng)驗收便提前使用了該工程，5但當(dāng)工程交付給購房者使用后不到半年，購房者普遍反映門窗存在質(zhì)量問題，經(jīng)有關(guān)部門核實，發(fā)現(xiàn)全小區(qū)門窗中沒有一個使用純德國諾托件，而是使用了沒有任何產(chǎn)品標(biāo)志的三無”產(chǎn)品，于是，雙方因該質(zhì)量問題產(chǎn)生爭議訴至法院，承包人以發(fā)包人

13、未經(jīng)驗收擅自使用為由認為所產(chǎn)生的質(zhì)量問題應(yīng)由發(fā)包人自行修復(fù)，法院經(jīng)審理認為，該工程中承包人使用了假冒偽劣產(chǎn)品，存在欺詐行為，不能免除承包人的責(zé)任。3、因承包方原因?qū)е掳l(fā)包方被迫提前使用工程的，不能免除承包人的責(zé)任。眾所周知，實踐中一項工程未經(jīng)驗收便投入使用的原因是多方面的，既有發(fā)包人的原因，也有承包人的原因。如因發(fā)包人為逃避竣工結(jié)算付款而提前使用、或在施工單位不存在違約行為的情況下擅自使用，將所產(chǎn)生的質(zhì)量問題由發(fā)包人承擔(dān)則無可厚非。但如未經(jīng)驗收而提前使用的原因，是因承包人在未達到合同約定的付款條件下以結(jié)清全部工程款相要挾，或施工企業(yè)棄施工現(xiàn)場于不顧，或施工企業(yè)拒不進行驗收等原因，導(dǎo)致發(fā)包人無法

14、組織竣工驗收，發(fā)包人為了避免損失的繼續(xù)擴大而將工程提前使用的，筆者認為則不能免除承包人的質(zhì)量責(zé)任。筆者擔(dān)任顧問的一家建設(shè)單位，將廠房的土建等工程承包給了一家施工企業(yè)，發(fā)包人已按合同約定按時支付了工程款，但在工程完工后，發(fā)包人要求組織工程竣工驗收時，承包人卻拒不驗收，并聲稱其施工出現(xiàn)虧損，仍拖欠農(nóng)民工工資，要求發(fā)包人必須將工程款全部結(jié)清，否則不進行驗收。后經(jīng)雙方協(xié)商無果，承包人的項目經(jīng)理干脆攜帶工程資料不辭而別，留有一些農(nóng)民工占有已完工廠房。而該企業(yè)按原計劃已從國外進口了一批生產(chǎn)設(shè)備，急需安裝使用，無奈先行墊付資金支付了農(nóng)民工工資并提前使用了工程，工程使用不到一年，該廠房多處出現(xiàn)屋面、墻面滲漏問

15、題。此種情況下，如因發(fā)包人提前使用未經(jīng)驗收的工程，便由發(fā)包人承擔(dān)全部質(zhì)量責(zé)任，則有失公平。最高院的前述司法解釋，僅是規(guī)定發(fā)包人擅自提前使用未經(jīng)驗收的工程時，承包人對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，而對于其他質(zhì)量問題，沒有區(qū)分工程未經(jīng)驗收的原因，而將其他質(zhì)量問題的責(zé)任歸咎于發(fā)包方，未免是一個遺憾。筆者建議，有關(guān)立法部門應(yīng)結(jié)合實際情況，盡快作出相應(yīng)規(guī)定，以區(qū)分工程未經(jīng)驗收的原因，對因承包方原因?qū)е掳l(fā)包方不能組織驗收而提前使用，承包人的質(zhì)量責(zé)任不能免除。4、對于發(fā)包人未使用部分工程，承包人仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。發(fā)包人與承包人所簽訂的施工合同，有的是建設(shè)一幢樓，有的是幾幢樓，有的是建設(shè)一個或多個小區(qū)。而發(fā)

16、包人在未經(jīng)驗收提前使用時，對于承包人施工的工程，有的發(fā)包人并未全部使用，有的只使用了小區(qū)的幾幢，甚至有的只使用了一幢樓的幾層，此種情況下，如產(chǎn)生質(zhì)量問題，筆者認為不能要求發(fā)包人對于全部工程承擔(dān)責(zé)任，對于未使用部分，承包人仍應(yīng)依法承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。理由是：根據(jù)我國建筑有關(guān)法律規(guī)定，建筑工程質(zhì)量責(zé)任應(yīng)由施工單位負責(zé)，對發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任應(yīng)作嚴格限制，不能讓發(fā)包人對其未使用部分的質(zhì)量問題也承擔(dān)責(zé)任，否則，將使本應(yīng)由第一責(zé)任人施工企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)稼到建設(shè)單位，明顯不公平、不合理。而且最高院的前述司法解釋中也明確規(guī)定，發(fā)包人僅對其擅自使用”部分承擔(dān)工程質(zhì)量風(fēng)險責(zé)任，對于未使用部分，則仍應(yīng)由施工企業(yè)承擔(dān)。

17、五、發(fā)包方如何避免提前使用建設(shè)工程而產(chǎn)生的不利后果雖然現(xiàn)有法律、法規(guī)均明確規(guī)定建設(shè)工程未經(jīng)驗收不得提前使用，但實踐中發(fā)包人為了履行與他人的購房合同或為急于生產(chǎn)等原因，未經(jīng)提前使用的情況時有發(fā)生。因此，為避免因提前使用未驗收工程而產(chǎn)生的不必要爭議，筆者建議發(fā)包人在實踐中應(yīng)做到如下幾個方面：1、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例以及建設(shè)部房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定等法律法規(guī)均明確規(guī)定了工程竣工驗收的條件和程序，而且目前建設(shè)市場廣泛使用的建設(shè)工程施工合同示范文件（99文本），其通用條款也對工程竣工驗收的程序作出了明確的約定，因此，作為發(fā)包人首先應(yīng)嚴格遵守相關(guān)法律、規(guī)章及合同的規(guī)定，盡量做到不提前使用工程，只有這樣才能根本避免因提前使用工程而產(chǎn)生的質(zhì)量責(zé)任風(fēng)險。2、最高院的前述司法解釋強調(diào)的是在擅自使用”情況下，發(fā)包人應(yīng)自行承擔(dān)責(zé)任。因此，在承包人拒不提交竣工資料進行驗收的情況下，如為履行與他人的合同而必須提前使用工程時，建議雙方應(yīng)在建設(shè)工程施工合同中明確約定即使發(fā)包人提前使用、也仍由承包人承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的情況。如可考慮約定存在下列情況之一的，發(fā)包人雖然使用已完工程的，承包人仍應(yīng)當(dāng)對工程質(zhì)量承擔(dān)全部責(zé)任，除非承包人能夠證明是發(fā)包人或?qū)嶋H使用人造成的質(zhì)量問題：（1）發(fā)包人在簽發(fā)竣工