房地產(chǎn)異地拓展調(diào)研經(jīng)驗總結(jié)匯編

1、學習-好資料異地調(diào)研經(jīng)驗總結(jié)一、調(diào)研前準備：明確調(diào)研任務(wù)、目的、目標，如何切入。1.1 通過網(wǎng)絡(luò)-收集異地城市背景資料1.2 通過網(wǎng)絡(luò)及開發(fā)商-了解項目所在區(qū)域房地產(chǎn)初況1.3 通過開發(fā)商、地塊拍賣文件-了解地塊的初步情況1.4 更具項目大小安排異地調(diào)研人員結(jié)構(gòu)二、調(diào)研執(zhí)行：由于異地調(diào)研的時間通常比較短，所以在有限的時間里建議大家“三看；看地、看人、看項目。2.1 看地：看項目現(xiàn)場，了解地塊及周邊可利用資源，挖掘產(chǎn)品核心優(yōu)勢，為產(chǎn)品定位服務(wù)，同時了解收集當?shù)氐囊?guī)劃、相關(guān)建設(shè)法規(guī)，有利于產(chǎn)品定位的實用性。2.2 看人：條件允許的情況下，爭取做問卷，深入了解當?shù)鼐幼〖百彿苛晳T；條件有限的話以售樓部

2、踩盤的方式獲取客戶需求信息。2.3 看項目：主要是指市場在售的競爭項目與區(qū)域的標桿項目，看其產(chǎn)品特征、銷售狀況、推廣方式等等，總結(jié)現(xiàn)象分析趨勢。三、異地調(diào)研報告撰寫：異地市場通常開發(fā)商會認為他們在當?shù)氐臅r間比你久，市場情況比你們代理公司短暫的市調(diào)來的清楚，所以我們在常規(guī)的報告模式下，針對具體個案有傾向性的說明問題。3.1 選擇報告的切入點：如城市關(guān)系、客戶挖掘、產(chǎn)品特征等等。由于切入點的差異可能導致報告邏輯結(jié)構(gòu)不同。3.2 選擇報告邏輯：常規(guī)報告是整體到區(qū)域再到競爭環(huán)境，最后到項目本身。各個環(huán)境都要有全面挖掘可能對下一邏輯論所而需要的依據(jù)更多精品文檔學習-好資料3.3 觀點的提煉與匯總：基于切

3、入點的角度上，縝密的邏輯演繹，提出有目標性的概念和觀點。這樣做有利于切實解決項目問題，同時避開開發(fā)商市場角度，為其提高全新視野。我們異地項目做的很多，抽中午時間隨便談?wù)劯惺埽菏滓鞔_異地調(diào)研的目的、任務(wù)、目標，做細致的分工和安排；由于是外地，資料盡量通過第三方索??；1、報告中的宏觀數(shù)據(jù)和市場一般在網(wǎng)上都能找到，一般也需要把當?shù)氐恼块T的網(wǎng)站瀏覽一遍，收集有用資料；政府公開的東西相對要滯后一些，這些數(shù)據(jù)需要加工整理，最后整合成表格和圖表形式表現(xiàn)在報告里面，看起來精簡而又有說服力；2、房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)，一般來自房管局網(wǎng)站收集；3、地塊及周邊的分析一定要透徹，開發(fā)商雖然比外地的代理公司更了解，但只

4、要你分類做的更細，影響項目的優(yōu)劣勢一條一條列出來做深度分析，開發(fā)商的老板一般都會很認同，因為開發(fā)商下面的人自己感覺很了解，天天只是掛在嘴上，而沒有形成報告；4、在去當?shù)刂?，最好把當?shù)赜械脑谑蹣潜P基本情況列個簡單的表，做到心中有數(shù)，有的放矢；提前準備好需要的表格、相機和money;至U了當?shù)厥滓I張地圖；5、人員配置一般是：1策劃師（執(zhí)筆）2助理；汽車1輛（市調(diào)人員自己開最好）；時間一般2天就夠；6當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀的調(diào)研分幾大塊：競爭樓盤的調(diào)研、區(qū)域調(diào)研、區(qū)域更多精品文檔學習-好資料商業(yè)分布等，內(nèi)容覆蓋面更具項目定；7、市調(diào)完成后，整理基礎(chǔ)資料，做分析；開會討論營銷推廣8、執(zhí)筆策劃師設(shè)計人員2天內(nèi)

5、完成書面報告，半天打印裝訂；總共1周一般就可以完成。當然，需要根據(jù)報告的深度等方面結(jié)合起來，所需要的時間也不一樣大家共同探討！市場調(diào)研工作主要分為四個步驟：一、前期籌備1、資源整合（網(wǎng)絡(luò)、旅游部門、人脈關(guān)系等）首先，通過網(wǎng)絡(luò)等途徑，初步了解該區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀、人文特征、工農(nóng)商行業(yè)特征、消費習性等，同時還對該區(qū)域的交通、樓盤信息進行梳理，為制定計劃提供材料。其次，利用相關(guān)部門或人脈關(guān)系，了解該區(qū)域市場狀況，同時為市調(diào)工作做人脈準備，根據(jù)“六道分隔論”原則，尋找最有利的“地陪'；及當?shù)刂匾块T的“圓點最后，整理收集的重要資料，并準備齊全深入調(diào)查的資料。2、制定計劃根據(jù)資源鄭和得來的資料數(shù)據(jù)，

6、對市調(diào)內(nèi)容、路線、行程安排等進行有效計劃，務(wù)必實現(xiàn)緊湊合理。（從公司角度考慮，人員的食宿是主要成本，時間越短，公司投入越少。因此，合理的安排是關(guān)鍵。）二、實地考察1、城市發(fā)展現(xiàn)狀整體考察更多精品文檔學習-好資料2、房地產(chǎn)項目考察3、人文資源考察4、消費習性考察5、行業(yè)發(fā)展調(diào)查三、市場訪談1、調(diào)查問卷2、人群不定向訪談3、政要部門訪談4、行內(nèi)專業(yè)人員訪談四、匯總分析建議：1、項目軟環(huán)境分析買2張地圖：一張是城市地圖，一張是房產(chǎn)地圖。從城市地圖中了解這個城市的主要交通道路，在與當?shù)厝私涣髁私庹沃行摹⒔?jīng)濟中心、文化中心等，目的是了解這個城市的大體情況，由陌生走到熟識的這是第一步。從房產(chǎn)地圖上能了解

7、目前的一些再售樓盤，可以知道目前本地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)商，以及開發(fā)的項目，對本項目的開發(fā)面對的困難有一定的預見。2、項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析通過上網(wǎng)或者走訪政府相關(guān)部門的方式了解人均GDP、CPI等指標參數(shù)，幫助你了解城市的整體消費水平，在做調(diào)研報告時體現(xiàn)出，有助于對開發(fā)項目檔次更好的定位。3、項目的可行性分析：針對貴公司所要開發(fā)地段周邊項目做進一步調(diào)研，以走訪銷售案場，更多精品文檔學習-好資料或者網(wǎng)上查閱等形式。對周邊房地產(chǎn)環(huán)境的分析可使你對項目的全局有更細致的掌握。4、地塊開發(fā)可經(jīng)營優(yōu)勢與機會分析根據(jù)你所掌握的周邊地區(qū)資料對項目提出合理化建議，要有參考價值。5、項目定位主要根據(jù)周邊消費人群做具體定位

8、，高端、中端、低端。以及定位后項目文脈的整合。6、規(guī)劃建設(shè)設(shè)計建議對地塊調(diào)研后表達自己的項目建筑格局，商鋪、住宅等設(shè)計的建議。7、項目開發(fā)經(jīng)營投資估算包括項目投資策略、銷售計劃、投資計劃、經(jīng)營成本、利潤的估算。8、項目風險及對策針對周邊的主要競爭對手以及地理特點、環(huán)境區(qū)域化發(fā)展方向?qū)椖磕壳暗慕?jīng)營以及后期的經(jīng)營方向做風險及對策分析。9、其他建議項目相關(guān)的建議。我是個房產(chǎn)新手，以上只是表明了自己的觀點，寫的不對的地方請各位前輩指點。為了接到代理而進行的市場調(diào)研，其主要目的是為了得出有效的營銷策劃案而進行的，那么，所有的內(nèi)容就都要按接到代理后如何才能進行有效而且具備可操作性的營銷方案去調(diào)研，而項目

9、本身具備多大的開發(fā)“可行性；已經(jīng)不是重點內(nèi)容了，因為項目開發(fā)已經(jīng)進行，你不可能告訴開發(fā)商更多精品文檔學習-好資料別繼續(xù)蓋了，這就是什么叫真正的“目的”。所以，重點內(nèi)容應鎖定在市場的競爭環(huán)境上，這是需要在有限的時間內(nèi)花費最多精力的地方。這里所指的市場競爭環(huán)境，主要是市場在售樓盤的具體情況，包括其開發(fā)量、銷售進度、銷售人員的整體水平、區(qū)域執(zhí)行人員的綜合素質(zhì)水平、推廣方式、直接競爭和間接競爭樓盤的數(shù)量和區(qū)位差別、在本項目的銷售周期內(nèi)還會出現(xiàn)多少競爭樓盤等等。這些內(nèi)容，哪怕我們沒有時間去得到最簡單的宏觀數(shù)據(jù)，也一定要弄清楚以上內(nèi)容，通過這些，我們不僅可以出具一份專業(yè)的調(diào)研報告，而且也同時可以從中得到一

10、些其它的有關(guān)于市場消費和人文、習慣等有價值的內(nèi)容。以上內(nèi)容獲取的方式主要有：1,實地調(diào)查。踩盤是必不可少的過程，是必須的，而不僅僅是作為方法之一。2,當?shù)氐牡禺a(chǎn)報刊。其中會有大量的樓盤信息，當然并不是所有的地方都有這類報刊。3,網(wǎng)站。搜狐焦點網(wǎng)、搜房網(wǎng)和當?shù)氐膮^(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站都可以去查閱和搜索，過程和現(xiàn)狀是同時獲取的內(nèi)容。另外，當?shù)胤康禺a(chǎn)住宅局的網(wǎng)站會有比較真實的備案和銷售情況，雖然略微的滯后，但并不會象有些人說得那樣，會影響到我們的判斷，這還是很有價值的信息。數(shù)據(jù)分析加感性認識：1、數(shù)據(jù)：總?cè)丝?、總戶?shù)、總產(chǎn)值、平均工資；目前的開發(fā)面積；過去三年的開發(fā)面積；目前的土地供應量；城市定位；重

11、點規(guī)劃.更多精品文檔學習-好資料2、樓盤分類：東南西北，四個方向，各了解兩個樓盤.分析價格3、考察城市的代表地點.4、觀察自身的地塊：SWOT自身企業(yè)的SWOT,結(jié)合自身的資源,做出開發(fā)計劃，進行產(chǎn)品定位，沒有賣不出的產(chǎn)品，只用賣不出去的價格,價格是定位的核心部分，直接影響其他的細節(jié)定位.5、搜集網(wǎng)絡(luò)資源，開始寫報告問題一：如何開展工作新進城市，我們會成立一個調(diào)研項目組。策劃師牽頭扎下去至少一周。之前會盡可能在網(wǎng)上找關(guān)于這個城市的種種，衣食住行，風土人情，城市論壇，政府機構(gòu)，二手中介，傳媒機構(gòu)，同行，等等。做足準備工作之后，開始實地調(diào)研。問題二：工作步驟與資源整合主要從宏中微觀三方面進行（一）

12、（二）宏觀經(jīng)濟環(huán)境數(shù)據(jù)政策、人口、銀根、消費力、地產(chǎn)相關(guān)（三）（四）房地產(chǎn)中觀市場分析1（中觀數(shù)據(jù)幾個區(qū)域的變化趨勢；自然狀況、人口類別；核心區(qū)域人均收入；配套（學校、交通、商業(yè)、娛樂）經(jīng)濟（大型工廠、更多精品文檔學習-好資料企業(yè)）2、項目規(guī)模、特點踩盤、業(yè)內(nèi)訪問狀態(tài)：建筑質(zhì)量、品牌;競爭競合關(guān)系；開發(fā)商實力；代理商狀態(tài)3-市場供應分析業(yè)內(nèi)訪問、政府拜訪（房產(chǎn)、土地、規(guī)劃）（1）歷史：每年平均供應量、銷售量、價格；總量、年度遞增量、平均消化量（2）現(xiàn)在：（今年）當月銷售情況；平均打多少廣告（3）未來：專家的介紹；按遞增情況來計算（三）市場分析（標桿樓盤）1、產(chǎn)品（賣點）踩盤項目規(guī)模、特點、性價

13、比、供求關(guān)系；獨特賣點、狀態(tài)（建筑質(zhì)量、品牌）2、客戶（期望值）踩盤攔截、業(yè)內(nèi)訪問定性：哪一類人、特點；定量：多少人、價格；習慣：文化生活行為習慣、產(chǎn)品喜好3、營銷（買賣關(guān)系）踩盤、傳媒訪問，典型手法（典型樓盤、案例）常規(guī)手法（認卡等）；競爭競合關(guān)系另外，由于我們是代理公司，還會考察當?shù)氐拈_發(fā)商的業(yè)績、動向，以及代理商公司情況及代理樓盤，和項目參與的方式。問題三：如何完成報告文本？這里面的細節(jié)是什么？一般來說，調(diào)研更多精品文檔學習-好資料后我們首先會形成一個摸底性質(zhì)的客觀事實陳述報告，這份報告在今后的營銷策劃工作和置業(yè)顧問培訓中會有很大作用。另外，會根據(jù)與開發(fā)商高層溝通的結(jié)果，分析對方的需求，側(cè)重展現(xiàn)他們感興趣的，或需要教育對方的一些內(nèi)容。在做項目定位時，我們會選擇幾個標桿，如本地的、外地的；面積相近、地塊形狀相近；位置相近等等，通過對標桿案例的解剖，告訴開發(fā)商可借鑒的可實現(xiàn)的預期。問題四：如何使報告文體與公司的投