房地產(chǎn)公司的開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)成本時怎么結(jié)轉(zhuǎn)

1、房地產(chǎn)公司的開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)成本時怎么結(jié)轉(zhuǎn)按土地開發(fā)支由劃分和歸集的原則；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、由租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、由租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，具費用支由單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，具費用支由應(yīng)計入商品房、由租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支由并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支由。企業(yè)為開發(fā)商品房、由租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔(dān)對象的，

2、應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的，具費用可先通過開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、由租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支由,計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)成本，從開發(fā)產(chǎn)品”

3、賬戶轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、由租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置（一）土地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土地開發(fā)支由的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：1.對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2.對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（二）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的

4、層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支由內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支由內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支由的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償

5、費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的

6、配套設(shè)施費。三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支由，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支由在開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支由均應(yīng)通過開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、由租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置商品性土地開發(fā)成本”和自用土地開發(fā)成本兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支由，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”、開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的借

7、方和銀行存款”、應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費，應(yīng)記入開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和開發(fā)間接費用”賬戶的貸方?，F(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下；如奧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在莫月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支由：301自用土地支付征地拆遷費78000元351商品性土地72000元支付承包設(shè)計單位前期工程款20000元18000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25000元18000元分配開發(fā)間接費10000元合計133000元108000元則

8、在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本78000開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本72000貸；銀行存款150000用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本20000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18000貸：銀行存款38000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本25000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18000貸；應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款43000分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本10000貸：開發(fā)間接費用10000同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支由分別記入商品性土地開發(fā)

9、成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、由租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品一一土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支由共1002000元，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品一一土地1002000貸：開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本1002000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)

10、支由，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支由的各項費用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支由歸類合并為土地征用及拆遷補償費或批租地價”和墓礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的土地征用及拆遷補償費或批租地價”和基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支由，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的墓礎(chǔ)設(shè)施費項目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支由，應(yīng)將它自開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車由540000元共648000元。這塊土地用于建造151由租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151由租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元(648000元/1500+1200),應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151由租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支由為360000元(240元X1500),結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288000元(240元X1200),