房屋買賣合同案例

1、房屋買賣合同案例篇一：房屋買賣案例分析房屋買賣案例分析一、主題在房屋買賣過程中一房二賣”的現(xiàn)象引起的房屋買賣合同糾紛所涉及的不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、合同的履行、債權(quán)關(guān)系等進行的分析二、基本法理對房屋二重買賣糾紛進行分析，主要是基于以下法理：（一）不動產(chǎn)的特性及一物一權(quán)原則房屋是一種不動產(chǎn)，其位置是固定、不可移動的，而且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因為如此才引起了多個購買者對同一房屋有購

2、買意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購買者明知房屋已出售卻以更高價格與房屋出賣人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權(quán)。因此必將有一方會得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。（二）房屋所有權(quán)的取得與合同生效的關(guān)系我國現(xiàn)行法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因為這種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續(xù)通常有一段時間間隔，更易引起二重買賣的現(xiàn)象。1 .房屋買賣的過戶登記不同于合同的生效登記我認為對

3、于二重買賣合同效力的判別標準應(yīng)當以中華人民共和國合同法第四十四條規(guī)定依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睘橐罁?jù)。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條進一步明確規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！倍苫蛐姓ㄒ?guī)并未將房屋買賣

4、過戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國城市房地產(chǎn)管理法第三十五條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。由此可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定即使當事人沒有辦理過戶登記，也不會導(dǎo)致其房屋買賣合同無效。2 .是否取得物權(quán)不影響債權(quán)的成立房屋出賣人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過戶登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對人權(quán)，相對權(quán)，不能對抗合同以

5、外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權(quán)，他可以對售房方主張債權(quán)。因此在房屋買賣中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的中華人民共和國物權(quán)法對此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。三、案情介紹某房屋所有人甲和房屋買受人乙簽訂一房屋買賣合同，房屋總價50萬元，乙先支付了首期房款25萬元，并約定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日再由乙付清。后甲未與乙去辦理房

6、屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而是與丙簽訂了標的物為同一房屋的買賣合同，丙在甲的催促下付清全部房款后與甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。隨后甲將房屋交付給丙使用。乙得知甲與丙的上述行為后立即向某區(qū)人民法院申請對兩個買賣合同中的同一標的物、房屋進行訴前財產(chǎn)保全，法院經(jīng)審查作出保全裁定。房地產(chǎn)交易中心在七天的材料審查期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓給丙的房屋上已有權(quán)利限制的保全措施，未予批準房屋產(chǎn)權(quán)過戶和登記。丙于是根據(jù)買賣合同中的仲裁條款向仲裁委員會提起仲裁請求，請求甲繼續(xù)履行合同，取得房屋的所有權(quán)。同時乙向某區(qū)人民法院對甲提起合同違約損害賠償之訴，并要求甲繼續(xù)履行合同，交付房

7、屋并辦理登記過戶。一房二賣”的賣家甲在獲得50萬的房款和25萬的房屋買賣預(yù)付款后，潛逃無法尋其下落，其并無其他財產(chǎn)可供司法機關(guān)強制執(zhí)行。四、案例分析此案為典型的二重買賣”臺灣地區(qū)和我國大陸學者均有較為深入的論述，但因我國房地產(chǎn)交易制度設(shè)計上的不清晰，有關(guān)交易環(huán)節(jié)效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的實務(wù)操作上存在較多爭議。本文試作探討。（一）丙通過申請登記是否取得房屋產(chǎn)權(quán)？登記申請的權(quán)利形態(tài)分析我國學者認為我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度在立法例上采用實質(zhì)主義的登記體例，即德國的立法例，登記決定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。丙在付清全部房款后與甲立

8、即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記這一申請登記的事實在法律上效力如何認定？實務(wù)裁判上有一觀點認為，在房屋產(chǎn)權(quán)交易中心受理登記并繳納房屋印花稅后，丙已被推定為房屋產(chǎn)權(quán)所有人，理由是印花稅的征收對象是房屋產(chǎn)權(quán)人。后發(fā)生的司法程序上的權(quán)利限制不應(yīng)阻礙丙的登記過戶程序，丙應(yīng)從房地產(chǎn)交易中心受理登記之日起即為房屋產(chǎn)權(quán)所有人。判斷這一觀點是否合理，有必要先從登記的程序和登記申請之一事實本身的性質(zhì)來看。我國城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法第10條規(guī)定了房屋權(quán)屬登記的一般程序，包括以下幾個步驟：（一）受理登記申請；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。從

9、登記的過程來看，申請登記的受理并不意味著物權(quán)變動法律效力的發(fā)生，還有權(quán)屬的審核，登記是否完成，應(yīng)當從登記簿上的記載予以判斷登記簿是表征登記的標的物上存在權(quán)利的根據(jù)?？梢姡暾埵堑怯洺绦虻膯?，但并不能認定為丙可以因此而當然取得房屋產(chǎn)權(quán)。但不可否認：申請人可根據(jù)申請而合理信賴將來的物權(quán)取得,申請人在此時應(yīng)推定有獲得法律保護的某種權(quán)利形態(tài)。德國民法學理論認為，隨著登記申請的提出，取得人依據(jù)有法律約束力的不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意取得的地位，被稱為期待權(quán)。期待權(quán)的性質(zhì)是一種受法律保護的、對完整權(quán)利取得的期待?！钡绲怯浬暾埍坏怯洐C關(guān)駁回，這種對完整權(quán)利的期待就會落空，期待權(quán)就不再存在。因此在本案中，丙和甲

10、一同辦理登記申請的事實不必然導(dǎo)致房屋物權(quán)的移轉(zhuǎn)，丙并不能因為申請行為而獲得房屋產(chǎn)權(quán)。此處丙取得是一種對完整的所有權(quán)的期待權(quán)。此期待權(quán)的效力在于排斥后續(xù)登記申請的效力，即后于該登記申請所遞交的申請受到期待權(quán)的限制，登記機關(guān)應(yīng)不予受理。（二）乙是否已取得了房屋所有權(quán)？一一房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效模式分析乙與甲簽訂的房屋買賣合同在丙與甲簽訂的房屋買賣合同之前，是否可以認定乙依據(jù)簽訂合同更早而取得所有權(quán)？按照所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思主義，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在所有權(quán)轉(zhuǎn)移合意達成之時，這種立法例對物權(quán)行為和債權(quán)行為不作區(qū)分。該立法例以法國、日本、意大利為代表。法國民法典第1138條第2款規(guī)定：交付標的物債務(wù)的成立從標

11、的物應(yīng)交付之時起，即使尚未現(xiàn)實移交，使債權(quán)人成為所有人?！卑凑者@種立法例，本案中乙在合同生效起即為房屋所有權(quán)人。但是我國實行的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記生效主義，房屋買賣合同的成立和生效并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所有權(quán)轉(zhuǎn)移雙方必須一同到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。這一點已為我國立法和司法實踐所普遍認可。因此，本案中，乙盡管支付了房款的一半，但這種支付行為只是債權(quán)法上一方義務(wù)的履行，行為的結(jié)果是要求合同另一方給付對價一一即房屋的移轉(zhuǎn)交付。乙在本案中的權(quán)利形態(tài)是僅為對甲的債權(quán)。（三）丙的對系爭房屋的權(quán)利地位是否高于乙一一以債之關(guān)系上占有權(quán)來分析本案中，丙已從甲處轉(zhuǎn)移了對房屋的現(xiàn)實占有，即已入住該房屋。

12、這種對房屋的占有在本案的處理上可從債權(quán)法和物權(quán)法上的意義分別探討。占有，有定義為對于物有事實上管領(lǐng)力的事實”。該定義為對占有的理解屬占有本質(zhì)事實說”。相對于占有本質(zhì)權(quán)利說和占有事實法律關(guān)系說，此說為我國法學理論之通說。在這一理論下，視占有為一種受民法上特別保護的事實。本案中存在房屋的移轉(zhuǎn)占有的事實，丙對房屋占有的法律事實得到認可和保護。占有以是否具有法律上的原因為標準而區(qū)分為有權(quán)占有和無權(quán)占有。其中有權(quán)占有因具有占有之權(quán)源，故只要權(quán)源繼續(xù)存在，即承受法律之保護。本案中丙占有房屋的權(quán)源在于和丙和甲簽訂的房屋買賣合同，丙對房屋占有的權(quán)源為對甲的債權(quán)，那么可以認定，只要丙和甲的房屋買賣合同繼續(xù)有效存

13、在，丙對房屋的占有即始終為有權(quán)占有。丙占有房屋的事實的決定本案中丙的權(quán)利地位。占有的效力，在于保護對物的事實支配。占有也具有權(quán)利推定的效力，但在法律規(guī)定采取登記生效主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動中，登記已取代了占有作為物權(quán)之表征。因此在不動產(chǎn)交易上，占有并不能具有物權(quán)效力的推定功能，僅具有以不動產(chǎn)物權(quán)為標的之債權(quán)的推定功能。丙對房屋以債權(quán)為權(quán)源的占有，能否對抗乙對系爭房屋的債權(quán)上的請求呢？以債權(quán)為權(quán)源的占有受到其權(quán)源一債之關(guān)系相對性的限制，基于債之關(guān)系上的占有權(quán)，僅得對他方當事人主張，不得對抗第三人。丙對房屋之有權(quán)占有基于丙和甲簽訂得房屋買賣合同，此種債之關(guān)系上的有權(quán)占有可以對抗同一買賣合同的當事人甲。

14、但對于丙與甲合同之外的當事人乙，則不存在基于有權(quán)占有的對抗效力。因此，對于系爭房屋，丙所擁有的權(quán)利是以該房屋的物權(quán)變動為標的的債權(quán)。其債權(quán)上的占有受到相對性的限制。（四）丙是否可以要求甲繼續(xù)履行合同？一一合同履行的視角分析丙在仲裁委的仲裁請求中要求甲繼續(xù)履行合同，針對這一訴請,有觀點認為，丙不能要求甲繼續(xù)履行合同，理由是甲已經(jīng)完成房屋買賣合同義務(wù)所規(guī)定的配合丙一同去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，甲在合同項下的合同義務(wù)已經(jīng)完成了。產(chǎn)權(quán)登記的未完成雖然是因甲一房二賣的行為，但丙在這里所能要求甲承擔應(yīng)該是權(quán)利瑕疵擔保義務(wù),而不是合同繼續(xù)履行的義務(wù)。但值得注意的是，在以物之買賣中，必然涉及

15、該所有權(quán)之物和所有權(quán)兩者，出賣者負有轉(zhuǎn)移該物之占有和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)之義務(wù),這兩項義務(wù)應(yīng)該為并列關(guān)系。二者中有一項不完全履行，就會構(gòu)成出賣人義務(wù)之全部不履行。此案中，甲雖完成了轉(zhuǎn)移占有的義務(wù)，但在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之義務(wù)并不完全履行，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)該以登記的完成即登記簿上房屋產(chǎn)權(quán)人的變更為標準，義務(wù)的完成應(yīng)當以行為的結(jié)果而不是行為的本身為衡量。（五）乙和丙間權(quán)利保護的設(shè)想一一現(xiàn)實利益的衡量此案中，乙對該標的房屋有基于合同的債權(quán)請求權(quán)。丙雖然對該系爭房屋有基于登記申請而獲得的期待權(quán)地位，但此期待權(quán)效力優(yōu)先和排斥的對象應(yīng)是后續(xù)遞交的登記申請，而沒有某種物權(quán)上的效力而優(yōu)先與乙對該房屋所有的債權(quán)請求權(quán)。

16、丙亦可基于債之關(guān)系的有權(quán)占有保護，但這種保護受到其權(quán)源債之相對性的制約，同樣只能對抗占有權(quán)源合同的相對人的權(quán)利，而不能對抗合同當事人之外的第三人乙這樣推理下來，乙和丙依據(jù)各自與甲所簽訂的合同而對標的房屋所擁有的債權(quán)之間是平等的。通常認為房屋雙重買賣的出賣人在此時有權(quán)選擇履行合同的對象，而對無法完成債務(wù)履行的債權(quán)人承擔合同違約損害賠償責任。那么在客觀上無法由甲選擇合同履行對象，乙和丙又都要求合同繼續(xù)履行的情況下，如何做合理的裁判，依據(jù)為何？有觀點為，立法應(yīng)當從鼓勵交易，從外觀上保護交易的立場出發(fā)，應(yīng)比較兩個合同的交易程度，那么如果適用此觀點，丙因為交易步驟進行的更為深入而裁判取得房屋所有權(quán)。這一

17、交易程度在我國司法實踐上暫時無法由立法的客觀標準化來指導(dǎo)，那么由辦案的法官和仲裁員憑自由裁量權(quán)來認定，是否可行，還有待實踐的檢驗和進一步的理論總結(jié)。篇二：房屋買賣合同案例房屋買賣合同案例:房屋買賣合同案例自2009年起，牡丹江市的房地產(chǎn)價格以另人瞠目的速度遞增，在利益的趨動下一些在賣房時沒有辦理房屋過戶手續(xù)的賣房人開始以各種理由主張當初的房屋買賣協(xié)議無效，此種現(xiàn)象自2010開始，尤為突出，房屋買賣合同案例。本院在審理一起原告張某訴被告蘇某、第三人某銀行的一起房屋買賣合同糾紛中，經(jīng)法院審理查明被告蘇某與第三人某銀行于2005年簽訂了住房借款合同（抵押加階段性保證借款）»。合同約定：第三

18、人向被告蘇某提供人民幣貸款10萬元，被告將其名下的房屋（座落于牡丹江市愛民區(qū)）作為貸款擔保抵押給第三人，并辦理了抵押登記，合同范本房屋買賣合同案例。2006年5月，原告張某與被告蘇某簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定：被告蘇某將其名下的房屋賣與原告張某，房屋的交易價款為10萬元，原告張某先期付款65000元，余款35000元待辦理完過戶手續(xù)后一次付清，被告蘇某承擔過戶費用。協(xié)議簽訂時雖然被告蘇某已告知原告張某交易房屋已作為貸款擔保物抵押給第三人，但是雙方簽訂房屋買賣合同沒有征得第三人的同意，也沒有向第三人履行告知義務(wù)。協(xié)議簽訂后，原告張某于2006年5月和2006年6月先后兩次共支付被告蘇某購房款66

19、000元，但原告張某并沒有代替被告蘇某清償其全部債務(wù)，使該交易房屋的抵押權(quán)消滅。因原告張某想出讓此房，但此房還在被告蘇某名下，故要求被告蘇某繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。但被告蘇某以該房屋買賣協(xié)議沒有告知第三人合同無效，無法繼續(xù)履行合同為由，拒絕協(xié)助原告張某辦理過戶手續(xù)。第三人某銀行以原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議未告知其為由，主張該房屋買賣協(xié)議無效。中華人民共和國擔保法第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為效。中華人民共和國物權(quán)法第一百九十一條第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人

20、未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。這兩部法律關(guān)于抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的規(guī)定都無一例外的要求需告知抵押權(quán)人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效（或不得轉(zhuǎn)讓）。篇三：房屋買賣合同案例簽訂商品房認購書后不訂立商品房買賣合同的法律責任2009-11-1917:04星期四簽訂商品房認購書后不訂立商品房買賣合同的法律責任案情介紹：王某和陳某二人（以下簡稱原告）分別于XXX房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂XXX（項目名）認購協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，雙方應(yīng)當于2009年6月31日前簽訂正式的商品房買賣合同，為擔保雙方到時能履行簽訂正式商品房買賣合同的義務(wù)，協(xié)議約定了定金條款。后由于開發(fā)商未與其簽訂正式

21、的商品房買賣合同，雙方發(fā)生爭議，王陳二人與開發(fā)商協(xié)商解決糾紛。開發(fā)商提出按照認購書的內(nèi)容雙倍返還二人定金以了結(jié)糾紛，但二人不接受開發(fā)商提出的條件。據(jù)此，雙方協(xié)商不能達成一致，王陳二人遂將開發(fā)商起訴到法院，要求返還1萬元定金并依據(jù)合同法第42條分別要求開發(fā)商賠償111200的損失。律師分析：一、雙方簽訂的“XXX認購協(xié)議合法有效，對雙方有拘束力，雙方應(yīng)該按照該認購書的約定行使權(quán)利原告王某和陳某與成都東方紅房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年12月22日簽訂的XXX（項目名）認購協(xié)議從性質(zhì)上講是定金而合同，并且是訂約定金合同，該合同是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，

22、依法有效。合法有效的合同作為各方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)對雙方有拘束力，各方均應(yīng)當按照合同的約定來行使權(quán)利。雙方達成的XXX（項目名）認購協(xié)議第六條明確約定了，因被告原因?qū)е抡降纳唐贩抠I賣合同沒有訂立時的違約責任追究規(guī)則一一中華人民共和國合同法第151條、中華人民共和國擔保法第89條、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第四條及最高人民法院關(guān)于使用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第115條規(guī)定定金規(guī)則。但是，本案中，原告僅要求返還定金并沒有要求雙倍返還，因此,根據(jù)不告不理原則，應(yīng)僅判令被告返還原告要求的一萬元定金而不用雙倍返還。二、原告要求的111200元損失沒有法律依據(jù)第一

23、，認購書中明確約定，正式的商品房買賣合同簽訂的日期應(yīng)該是2009年6月31日，因此，在這個時間之前，原告對涉案的房屋根本沒有任何權(quán)益一一無論是債權(quán)還是物權(quán)。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第37條一一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為一一的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是將自己所有的房屋進行轉(zhuǎn)讓的行為；以及第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：？（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；？”所以，其無權(quán)且不得將涉案房屋進行轉(zhuǎn)讓，因為其轉(zhuǎn)讓的標的根本不存在且違反法律的強制性規(guī)定。既然他沒有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，那么他如何可以從轉(zhuǎn)讓中獲利呢？第二，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合

24、同糾紛案件適用法律問題的解釋第五條（商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同）的規(guī)定，認購書構(gòu)成商品房買賣合同的的要件必須是出賣人已經(jīng)收受了買房者的購房款。但是在本案中，原告并沒有向被告支付購房款，因此，該認購書的性質(zhì)不是商品房買賣合同。因此，既然雙方之間沒有形成商品房買賣合同關(guān)系，那么原告不得按照商品房買賣合同中違約責任的規(guī)則要求被告承擔損失，因為只有在正式的商品房買賣合同成立后，守約之一方才可以依據(jù)合同預(yù)定及合同法的規(guī)定要求對方賠償可得利益損失。而本案中，原告其實主張的是可

25、得利益損失，而由于原被告雙方?jīng)]有就商品房買賣達成正式的合同，因此，其主張的可得利益損失沒有合同和法律的依據(jù)。第三，原告依據(jù)中華人民共和國合同法第42條的規(guī)定，要求被告賠償信賴利益損失。但是，本條規(guī)定適用的前提是：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。同時，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第八條將合同法第42條第三項其他違背誠實信用原則的行為”解釋為：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準或者登記才能生效的合同成立后，有義務(wù)辦理申請批準或者申請登記等手續(xù)的一方當事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準或者未申請登記的情形。因此，被告的行為不適用合同法第42條的規(guī)定。第四，信賴利益損失不同于可得利益損失，前者在性質(zhì)上類似于侵權(quán)導(dǎo)致的損失，只是因為其發(fā)生在訂立合同階段，所以冠以特殊名稱。該損失的賠償范圍僅僅限于當事人基于對對方行為的信賴而發(fā)生的現(xiàn)有利益的損失一一即現(xiàn)有財產(chǎn)的減少；而后者，因為合同向?qū)Ψ交诤贤穆男锌梢垣@得財產(chǎn)上的增加，