我國近3年房地產調控政策

1、我國近3年房地產調控政策、效果分析項管Q154215070149劉涵我國近3年房地產調控政策、效果分析摘要: 十一屆三中全會以后，我國開始鼓勵房地產行業(yè)發(fā)展，時至今日房地產行業(yè)已經成為我國經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，被社會各界廣泛關注。房地產行業(yè)的快速發(fā)展不僅關系著人們的住房等民生問題、也關系著相關產業(yè)的發(fā)展，更是推動國民經濟發(fā)展的重要動力。隨著房地產行業(yè)發(fā)展速度的日益加快，房地產行業(yè)也暴露出了許多弊端和問題，從土地資源管理制度的不完善、房地產市場監(jiān)管不嚴格到投機性購房數(shù)量的猛增和房地產價格的非理性上漲等，這一系列問題對國家的經濟發(fā)展、社會的和諧穩(wěn)定都有著非常大的負面影響。為保證房地產行業(yè)的持續(xù)、健

2、康發(fā)展，中央政府出臺了一系列宏觀調控政策對房地產行業(yè)進行調整，由于國內外眾多因素的影響，我國房地產行業(yè)宏觀政策的方向也隨著房地產行業(yè)的不斷變化而調整，表現(xiàn)出不同時期房地產調控政策的目標和特點也有所不同1?；谝陨线@些特點，本文主要以我國近三年房地產市場調控政策為研究對象，通過整理歸納相關數(shù)據，運用定量分析的方法分析國家近三年調控政策對房地產行業(yè)影響的效果。近幾年來房地產開發(fā)投資一直呈現(xiàn)快速增長趨勢，房屋價格連年高漲、居高不下，在相當程度上超出了民眾承受能力；房地產信貸規(guī)模迅速膨脹，房地產抵押貸款在信貸資產中的比重也在日益上升。由于房地產抵押貸款本身是一種風險較高的貸款，隨著其規(guī)模和比重的大，其

3、風險程度總體在不斷上升，這種風險一旦爆發(fā)，對金融機構和金融體系造成打擊的嚴重程度也在上升。這些問題引起了政府和人們對房地產市場能否健康發(fā)展的擔憂。為促進國民經濟協(xié)調穩(wěn)定增長，引導房地產行業(yè)健康發(fā)展，我國政府相繼出臺一系列地房地產宏觀調控政策。我國目前主要運用行政手段和經濟手段對兩種手段房地產業(yè)進行管理，用經濟手段時經常依靠行政權力，因此，很多文件主要是以國務院或者國家部委辦的名義發(fā)布的2。因此我們開始查找資料分析我國近三年房地產調控政策，其分析結果如下：2015年央行降息5次、降準備金3次、營業(yè)稅5年改2年、二套房首付比例下調4成、公積金新政、房貸6.15%直降至4.9%2016年前半年降準、

4、降息、降稅、降首付促進樓市成交;后半年以調控為主，限購、限地，有效控制房價過快上漲，避免房地產泡沫。2017年進行一系列限購限貸:一、認房又認貸，二套房首付比例上調10%；二、限貸措施加碼，首套、二套均暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款；三、企業(yè)買房受限，商業(yè)住房再交易需要滿三年。具體分類如下列表所見:時間政策類別政策內容2015年土地政策土地執(zhí)行“有供、有限”財政政策個人轉讓兩年以上住房免征營業(yè)稅貨幣政策央行降息5次央行降低存款準備金率1%二套房貸款首付比降至四成2016年財政政策購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產，均按照4%的稅率征稅。貨幣政策調整公積金

5、貸款利率。5年以下2.75%，其他3.25%貸款首付降低；公積金首20%、商業(yè)貸款首25%2017年行政政策認房又認貸房地產企業(yè)和消費者可以根據調控政策更改其行為模式，引導雙方理性投資。我國房地產市場發(fā)展尚未成熟，多數(shù)購房消費者的盲目跟風行為和預期心理會造成影響房價的上漲或下降，甚至會導致房地產市場出現(xiàn)“過冷”或者“過熱”現(xiàn)象。通過對我國房地產調控政策效果進行分析、評價，可以有助于房地產企業(yè)和購房消費者更加清晰的理解當前房地產調控政策，準確把握當前房地產市場走勢，避免盲目決策，減少非理性投資。與此同時，可以幫助房地產中介、金融機構等參與主體了解市場，當房地產市場發(fā)生變化時，能夠及時做出應對措施

6、。更重要的是，可以有助于強化房地產調控政策的實施效果3。在研究實施調控政策之后房地產開發(fā)投資和銷售情況如下：2015年，全國房地產開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比1-11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為67.3%。2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長6.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.9%。商品房銷售額87281億元，增長14.

7、4%，增速回落1.2個百分點。其中，住宅銷售額增長16.6%，辦公樓銷售額增長26.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降0.7%。2016年，全國房地產開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價格因素實際增長7.5%），增速比1-11月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資68704億元，增長6.4%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為67.0%。2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，增速比1-11月份回落1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長22.4%，辦公樓銷售面積增長31.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.8%。商品房銷售額11

8、7627億元，增長34.8%，增速回落2.7個百分點。其中，住宅銷售額增長36.1%，辦公樓銷售額增長45.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長19.5%。2017年1-6月份，全國房地產開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為67.8%。1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-5月份提高1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.5%，辦公樓銷售面積增長38.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長32.5%。商品房銷售額59152

9、億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。其中，住宅銷售額增長17.9%，辦公樓銷售額增長38.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長41.7%。根據以上數(shù)據運用經濟學原理，貨幣政策中商品價格由市場供求關系決定4，從根本上說，房價是由房地產供和需求決定的。土地價格是房地產主要開發(fā)成本，影響和制約著房地產供給，根據供求關系理論，土地價格由土地供給和需求決定。在我國土地屬于國有資產，土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定，近年來房地產用地的有限供給，使得土地供給小于房地產日益繁榮帶來的規(guī)模不斷擴大的土地需求，從而導致住宅用地價格持續(xù)上漲，也決定了房價的高位運行。各地方政府 “土地財政”是引發(fā)地價持續(xù)上漲

10、并最終導致高房價的重要原因，很多地方政府財政收入主要依靠出讓土地使用權取得。而消費者對房價的上漲預期影響購房需求，投資投機住房需求推動房價上漲。此時限購令實施，不僅是給房地產市場降溫的過渡性調控手段，也是為政府大力加強保障性住房建設，落實其余各項房地產調控措施，為更深層次的房地產調控爭取時間。在房地產市場實現(xiàn)軟著陸，回歸到相對理性和有序狀態(tài)時，限購令 “以政策換時間”的使命也將完成。限購令和增加保障性住房等調控政策同步推進，是政府對失靈的市場進行宏觀調控，對社會資源重新配置。限制投資、投機性購房，加快保障性住房的建設，已成為我國房地產調控的長期性政策導向?；谝陨戏治鑫覍曳康禺a調控政策有以

11、下建議:1、 深化土地制度改革，保障農民土地權益，修改土地法。2、 消除土地財政的制度基礎，組建國家儲備公司，運用外匯儲備戰(zhàn)略物資（如石油、金屬礦石、稀土金屬、棉花、糧食等），外匯占款除用于滿足支付的儲備以外，用于獲得關鍵性的礦產資源、原材料、關鍵技術和關鍵產品，并作為政府戰(zhàn)略儲備和發(fā)行貨幣的依據。3、 改革財政體制，地方實行基礎財政（以稅收為財政收入來源），中央實行外貿財政（以外匯為財政收入來源），各縣級財政收入的30%上交省財政，各省級財政收入的30%上交中央財政，各級企業(yè)都劃歸地方管理（增值稅與資源稅都歸地方，利潤歸所有者），發(fā)展經濟的責任主要交給地方，中央主要發(fā)展基礎設施、教育、國防、環(huán)境保護等，主要是戰(zhàn)略、政策的管理。4、 簡化稅種，降低稅率，所有流轉稅合并為增值稅。5、 停止土地招拍掛行為，保護農村集體土地所有權的正常行使，企業(yè)、地方政府可以市場價格購買農村建設用地，真正實現(xiàn)工業(yè)反哺農業(yè)，城市反哺農村。6、 允許農村建設用地的自主開發(fā)和合作開發(fā)，促進農村的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化。7、 停止掠奪市民財富的調控行為，對城市購房者因土地財政而多支付的價款進行補償，每戶限補償一套房。8、 對鐵路、民航、石油、石化、水處理等國家壟斷行業(yè)按照工藝流程拆分為不