物業(yè)選聘流程

1、關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般程序一、 達到選聘物業(yè)企業(yè)的合法性前期物業(yè)合同到期。該前期物業(yè)服務(wù)合同是在前期開發(fā)商售賣房屋前，經(jīng)過招投標(biāo)進行物業(yè)企業(yè)的選聘確定的，該合同是在沒有業(yè)主參與的情況下，實現(xiàn)的前期物業(yè)管理合同。重慶市物業(yè)管理條例第三十八條規(guī)定： 首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。 第四十條 ：業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。二、選聘物業(yè)企業(yè)的要素物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并

2、實施一定的程序后實行。1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的物業(yè)管理委托合同自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)或邀請投標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的訴求，進行具體按法律法規(guī)運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件

3、和程序，重新通過招標(biāo)或邀標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。3、業(yè)主委員會通過招標(biāo)或邀標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就以下哪些事項形成決議。根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項：（1）由業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo)或邀請投標(biāo)方式；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式的其中一種；（3）業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評審委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會通過投票方式最終確定中標(biāo)人（企業(yè)）；（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。4、業(yè)主委員會招標(biāo)前，是否需要備案。業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料：（1）業(yè)主大會決議；（2）

4、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。5、業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)。應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)：（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；（2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽、詢問有關(guān)該物業(yè)管理的方案制定、詢問有關(guān)競標(biāo)企業(yè)的情況等；（3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示；（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基

5、本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。6、業(yè)主委員會通過招標(biāo)或邀請方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)合同即將到期或已經(jīng)到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。如果是前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，按照相關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。7、業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時完成。業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。由于各種

6、原因，在原合同到期前沒有完成選聘，前物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否繼續(xù)提供服務(wù)，由企業(yè)與業(yè)委會達成協(xié)議，當(dāng)完成選聘后協(xié)議失效。三、邀請招標(biāo)，業(yè)主委員會篩選應(yīng)邀物業(yè)企業(yè)的要點邀請三家（或三家）以上的物業(yè)企業(yè)對小區(qū)物業(yè)企業(yè)選聘競標(biāo)報名。由業(yè)委會組織的評審委員會對競標(biāo)企業(yè)要求提交的以下資料并審查提交資料的真實性：1、物業(yè)服務(wù)方案比較；2、物業(yè)資質(zhì)等級比較；3、注冊資本金多少比較；4、競標(biāo)企業(yè)獲得的相關(guān)證書比較；5、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼；6、質(zhì)量認證書；7、對物業(yè)服務(wù)的方案評審；在審查其方案中的：對小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、存在瑕疵問題的整改辦法、物業(yè)服務(wù)收費報價、公共收益的代管理及對全體業(yè)主的權(quán)益保障。

7、8、服務(wù)費價格（根據(jù)市場行情，可由業(yè)主建議價格）評審小組對評審標(biāo)準(zhǔn)的制定。根據(jù)評審標(biāo)準(zhǔn)對競標(biāo)企業(yè)的單項分值的和，以總分第一名為中標(biāo)企業(yè)（按100分制）序號評分項目分值1物業(yè)二級資質(zhì) 物業(yè)三級資質(zhì)2注冊資本金3質(zhì)量認證書4獲得的各種書證5營業(yè)執(zhí)照 稅務(wù)登記證 組織機構(gòu)代碼 等6物業(yè)服務(wù)方案。根據(jù)企業(yè)提交的方案評審7企業(yè)對小區(qū)存在問題的改進方案評審8現(xiàn)場宣講的評審9現(xiàn)場宣講的組織評審10現(xiàn)場宣講人的方案評審11對競標(biāo)物業(yè)企業(yè)所管理樓盤的評審12其他評審。如所管樓盤中的發(fā)電機、配電室、二次供水等設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場比較評審等，由業(yè)委會評審組組織考評項目四、召開業(yè)主大會準(zhǔn)備1、在召開業(yè)主大會的時間確定后，在

8、召開前應(yīng)進行大會召開的文件公示（該文件要在召開前十五天張貼，文件內(nèi)容要講明業(yè)主大會召開的內(nèi)容，張貼的文件進行拍照保留）。2、選聘物業(yè)企業(yè)的理由及選聘時間安排用書面報轄區(qū)街道物業(yè)科備案。3、業(yè)委會可以決議前物業(yè)企業(yè)進入選聘。參與這次的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。4、大會召開二種形式，一是現(xiàn)場召開業(yè)主大會，二是上門征集選票。5、如果是現(xiàn)場召開，應(yīng)邀請轄區(qū)街道監(jiān)督、房管局物業(yè)科監(jiān)督、管片民警維持秩序參加；如果是上門征集選票，在統(tǒng)計選票時，邀請轄區(qū)街道監(jiān)督、房管局物業(yè)科監(jiān)督、管片民警參加。6、對選聘的所有文件進行封存保留，特別是業(yè)主的原始選票保留。7、致（街道辦事處）關(guān)于 小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告函件。8、

9、致（物業(yè)管理有限公司）關(guān)于 小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘邀請貴司參加的函件。9、致（ 小區(qū)全體業(yè)主）關(guān)于選聘 小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，召開業(yè)主大會的公告-張貼小區(qū)多處位置，讓業(yè)主知情。10、準(zhǔn)備 小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘表五、確定會議時間地點形式內(nèi)容由業(yè)委會，確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，并于會議十五日前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公示；一并將前會議內(nèi)容（業(yè)委會成員和代表確認的二家企業(yè)）情況進行公告。六、參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宣講1、在大會召開前十五日，在小區(qū)張貼最后二家物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)方案和該企業(yè)的各種證照。2、在大會召開前，由參選的企業(yè)在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主宣講方案及服務(wù)該小區(qū)的理念。七、選舉完成及物業(yè)服務(wù)合同1、

10、在業(yè)主代表、街道、房管局等監(jiān)督下，對選票匯總。對匯總的選舉情況向業(yè)主公示，確定那一家物業(yè)企業(yè)當(dāng)選。當(dāng)選要求按業(yè)主大會決議，按照物業(yè)管理條例雙過半，即：小區(qū)業(yè)主戶數(shù)過半和小區(qū)建筑面積過半。如果最終有三家企業(yè)參選，在選聘不能雙過半的情況下，有業(yè)委會在投票前約定出勝出條件就可以了。2、當(dāng)某一家企業(yè)當(dāng)選后，由業(yè)委會和該企業(yè)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同，當(dāng)合同協(xié)議好后，進行張貼十五天，一并進行的業(yè)主大會召開時間和內(nèi)容的公示。3、召開業(yè)主大會。八、確定業(yè)主表決權(quán)由業(yè)委會，確認業(yè)主身份，確定參與該次大會主題的業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積，并于會議十日前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公告。九、受理并處理業(yè)主異議業(yè)主對業(yè)主身份

11、、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，由業(yè)委會予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。十、召開業(yè)主大會會議（一）大會會議前準(zhǔn)備1業(yè)主表決權(quán)票并發(fā)放2投票箱3通知房管局、街道（或居委）、派出所派員參加4、各種文字資料準(zhǔn)備1）致：街道的報告2）致：現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)的函件3）致：全體業(yè)主的大會內(nèi)容、時間公示4）業(yè)主投票的表決權(quán)票十一、報送備案1將選聘情況報送街道辦事處備案2將物業(yè)服務(wù)合同報送房管局備案十二、業(yè)委會資料收集1、業(yè)主信息資料的收集。便于新進物業(yè)企業(yè)對業(yè)主的了解和物業(yè)費的收繳。2、建設(shè)資料收集。便于公共管網(wǎng)、改造、設(shè)備等的維修維護。3、協(xié)助前物業(yè)企業(yè)，對住戶欠繳物業(yè)費、公攤、水電的催收。4、監(jiān)督前物業(yè)企業(yè)對業(yè)主預(yù)收款項的提交和公共收益的交出。十三、大會召開物業(yè)管理條例第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。十四、公共收益物業(yè)管理條例第六十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)