物業(yè)知識(shí)問答題

1、物業(yè)知識(shí)大賽題庫一、必答題(10分)1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為幾級(jí)？ 答：分一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。2、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是誰？答：業(yè)主委員會(huì)。3、住房專項(xiàng)維修資金的使用原則是什么？答：專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。4、 物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是什么？ 答 使物業(yè)保值、增值。5、物業(yè)管理公共性服務(wù)的內(nèi)容包括哪些？答：包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理。6、業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何解決？答：可以依法追繳，并可加收每逾期一天3的滯納金。7、按照國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于哪種產(chǎn)業(yè)

2、？答： 第三產(chǎn)業(yè) 8、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)中對各級(jí)資質(zhì)的注冊資本有什么要求？答：一級(jí)資質(zhì)為500萬元以上人民幣，二級(jí)資質(zhì)300萬元以上，三級(jí)資質(zhì)50萬元以上。9、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該做什么？答：應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。10、在物業(yè)管理中占主導(dǎo)地位的是誰？答： 業(yè)主和使用人 11、業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)?shù)侥膫€(gè)部門登記備案？答：房地產(chǎn)行政主管部門。 12、物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)

3、開始計(jì)取，另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。13、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由誰交？ 答：由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。14、物業(yè)企業(yè)代收取水、電、氣等能源費(fèi)用時(shí)，有何規(guī)定？答： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳相關(guān)費(fèi)用，確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行市場化運(yùn)作。15、 在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括

4、兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。16、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰來負(fù)責(zé)？答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)；一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用，而欠費(fèi)的后果是眾人受損。17、業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司怎么辦？答：商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由不交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的行為構(gòu)成對物業(yè)管理

5、公約的違反，是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行業(yè)務(wù)，交納物業(yè)管理費(fèi)；如業(yè)主繼續(xù)違約的，物業(yè)公司可以采取法律手段，起訴業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。最后提醒住房消費(fèi)者一定要分清在住房消費(fèi)過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任，不能因?yàn)殚_發(fā)商與物業(yè)公司存在著委托關(guān)系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時(shí)存在這個(gè)問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費(fèi)者辨清責(zé)任的承擔(dān)者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任者無法推托，以便住房消費(fèi)者更好地保護(hù)自己的利益。（考試大物業(yè)管理師編輯整理）18、

6、物業(yè)管理?xiàng)l例的立法目的是什么？ 答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。 19、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 20、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中主要有什么內(nèi)容？ 答：有物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。 21、前期物業(yè)管理指的是什么？ 答：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位

7、選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 22、住房專項(xiàng)維修資金主要指的是什么？ 答：指專項(xiàng)用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。 23、什么是物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)？ 答：指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競爭的方式承接物業(yè)管理的活動(dòng)。 24、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指什么？ 答：指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、修繕、整治及提供其它相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。 25、業(yè)主公約應(yīng)主要對那些事項(xiàng)作出約定？ 答：主要有有

8、關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等。 26、業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的事項(xiàng)有哪些？ 答：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定。 27、什么是業(yè)主? 業(yè)主大會(huì)如何構(gòu)成？ 答：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì) 。28、物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)如何約定？ 答：應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定時(shí)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 29、專項(xiàng)維修資

9、金管理辦法中共用部位是如何界定的？ 答：是住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 30、專項(xiàng)維修資金管理辦法中共用設(shè)施設(shè)備指的是什么？ 答：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。 31、物業(yè)管理?xiàng)l例對業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開作了什么規(guī)定： 答：召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)

10、。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。 32、對未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的企業(yè)如何處理？ 答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所提，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 33、按物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，物業(yè)的共用部位、設(shè)施設(shè)備如果建設(shè)單位擅自處分了，應(yīng)該怎么進(jìn)行處罰？ 答：應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。  34、業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是什么？ 答：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)

11、了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 35、為什么說一個(gè)三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承接了一個(gè)30萬平方米住宅項(xiàng)目的行為是違規(guī)？根據(jù)是什么？ 答：物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。因此屬于超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 36、物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書由什么部門給與什么處罰？答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。 37、物業(yè)出售前建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)買受人明

12、示什么，雙方的承諾方式是什么：答：應(yīng)該將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。雙方應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。38、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是什么？ 答：應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。39、住房專項(xiàng)維修資金的使用原則是什么？答：專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。40、物業(yè)存在或出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)應(yīng)如何處理？答：責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 二、搶

13、60;答 題（10分）1、 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房所有權(quán)應(yīng)屬于誰？答：屬于業(yè)主。2、 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)承接驗(yàn)收作用是什么？答：進(jìn)一步明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；確保物業(yè)具備正常的使用功能；為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。3、新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房應(yīng)由誰配備？答：應(yīng)由建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置。4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該做什么？答：應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)的召開形式有哪幾種？答：采用集體討論的形式，采用書面征求意見的形式。6、物業(yè)管理活動(dòng)中“業(yè)

14、主公約”的效力范圍是如何界定的？答：業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。7、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要有什么內(nèi)容？答：議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等。8、物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督的部門有哪些？答：縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門.9、業(yè)主大會(huì)籌備小組成員有哪些？答：業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、居委會(huì)、所在地物業(yè)管理主管部門10、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間是什么關(guān)系？答：平等的民事主體。11、業(yè)主委員會(huì)對逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主有什么義務(wù)？：答：應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。12、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由誰承擔(dān)？答：由全體業(yè)主承擔(dān)。1

15、3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作經(jīng)費(fèi)的的籌集、管理、使用具體由什么規(guī)定？答：由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定14、某業(yè)主因特殊原因不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，是否可以委托別人代替參加？答：可以，但應(yīng)該書面委托代理人參加。15、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是什么？答：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。16、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)中對各級(jí)資質(zhì)的注冊資本有什么要求？答：一級(jí)資質(zhì)為500萬元以上人民幣，二級(jí)資質(zhì)300萬元以上，三級(jí)資質(zhì)50萬元以上。17、物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書由什么部門給與什么處罰？答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以

16、下的罰款。 答：由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。18、政府投資建設(shè)項(xiàng)目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區(qū)域采取什么方式選擇物業(yè)管理企業(yè)答：必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。19、物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的方式有哪幾種？答：公開招標(biāo) 邀請招標(biāo)  議標(biāo)20、物業(yè)管理?xiàng)l例從什么時(shí)間起開始施行？答：2003年9月1日起施行。21、住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)管理企業(yè)？答：應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘。22、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的確立原則是什

17、么？答：應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。23、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備如果用來經(jīng)營，其受益如何處置？答：所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。24、業(yè)主裝修房屋時(shí)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)分別是什么？答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。25、物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給了專業(yè)公司，那么將來出現(xiàn)責(zé)任事故，應(yīng)由誰負(fù)責(zé)？答：應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。26、負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理收費(fèi)的管理和監(jiān)督

18、的是哪些部門？答：由市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理部門。27、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同對象，不同項(xiàng)目分哪幾種價(jià)格管理形式？ 答：分政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理形式。28、普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行什么價(jià)格管理？答：政府指導(dǎo)價(jià)。29、物業(yè)管理公共性服務(wù)的內(nèi)容包括哪些？答：包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理。30、業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何解決？答：可以依法追繳，并可加收每逾期一天3的滯納金。31、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的收費(fèi)糾紛應(yīng)如何解決？答：可由業(yè)主委員會(huì)調(diào)處，調(diào)處不成的可向市物價(jià)部門申請裁定，對裁定不服的，可向人民法

19、院起訴。32、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)在什么情況下按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)？答：應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。三、風(fēng)險(xiǎn)題（選答）競賽規(guī)則：選答題分為10分、20分和30分， 可以自行選擇分值題型，答對得分，答錯(cuò)扣分。10分題 1、 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行的義務(wù)有哪些？。  遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；  遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；  執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；  按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

20、60;按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；  法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 2、由物價(jià)部門、房管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)查處的有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)違規(guī)情形有哪些？ （1）超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格的。 （2）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的。 （3）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的。 （4）只收費(fèi)不服務(wù)或不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的。 （5）其它違反有關(guān)法律法規(guī)的行為 3、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括哪幾部分？ 答：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。 （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。 （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。 （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)

21、費(fèi)用。  （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。 （6）辦公費(fèi)用。 （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 4、請說出申報(bào)二級(jí)企業(yè)資質(zhì)需要的物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)容是什么？ 答：管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。 5、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請企業(yè)資質(zhì)需要什么手續(xù)？ 答：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗(yàn)資證明；（四）

22、企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同；（六）其它應(yīng)提交的資料。 6、業(yè)主大會(huì)的目標(biāo)和職責(zé)是什么： 答：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 7、建設(shè)部室內(nèi)住宅裝飾裝修管理辦法（110號(hào)令）中規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止哪些行為？答：（1）未經(jīng)原設(shè)

23、計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。8、吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行）中規(guī)定，吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格主要分為哪幾類，具體價(jià)格是多少？答：吉林省各類住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)（指提供房屋，設(shè)施維修，綠化的養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，維護(hù)秩序，檔案資料管理等服務(wù)費(fèi)）政府指導(dǎo)價(jià)格（按每月每平方米建筑面積計(jì)算）如下：（1）普通住宅一級(jí)：每平方米1.001.50元；

24、二級(jí)：每平方米0.701.00元；三級(jí)：每平方米0.500.70元；四級(jí)：每平方米0.300.50元；五級(jí)：每平方米0.30元（2）高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量程度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商議定。9、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有何要求？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行

25、物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。吉林省物業(yè)管理知識(shí)競賽選答題(答案)10、室內(nèi)住宅裝飾裝修管理辦法（110號(hào)令）中規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？答：（1）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；（2）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；（3）允許施工的時(shí)間；（4）廢棄物的清運(yùn)與處置；（5）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（6）禁止行為和注意事項(xiàng)；（7）管理服務(wù)費(fèi)用；（8）違約責(zé)任；（9）其他需要約定的事項(xiàng)。20分題 1、

26、住宅專項(xiàng)維修資金與物業(yè)服務(wù)費(fèi)有啥區(qū)別？ 答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于物業(yè)管理企業(yè)為整個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的全體業(yè)主提供的公共服務(wù)費(fèi)用。內(nèi)容涉及綠地養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、公共秩序管理、衛(wèi)生保潔等。而專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后，進(jìn)行中修、大修、更新和改造工程的費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金屬于個(gè)人，物業(yè)服務(wù)費(fèi)顯然沒有這種特性。 2、如何處理好業(yè)主投訴？ 答：應(yīng)耐心聽取業(yè)主意見，虛心接受業(yè)主批評(píng)，用心地聽清楚業(yè)主所反映的問題。 對業(yè)主所反映的問題一定要問清楚，不要主觀推斷。 對用戶反映的問題要做好書面記錄。 對反映的問題要及時(shí)了解事情真相，向業(yè)主回復(fù)具體工作時(shí)間和具體解決辦法。 及

27、時(shí)了解處理問題的程度，業(yè)主報(bào)告問題處理的過程，并征詢對處理結(jié)果的意見。 及時(shí)向上一級(jí)主管匯報(bào)，以便更好更快的解決問題。 3、物業(yè)管理應(yīng)抓好哪幾種形式的服務(wù)？ 微笑服務(wù)。應(yīng)以真誠笑容為業(yè)主提供服務(wù)，融洽關(guān)系。 真情服務(wù)。讓業(yè)主體會(huì)到親情，展示出員工服務(wù)時(shí)的美好心靈和高尚情操。 禮貌服務(wù)。要文明禮貌，服務(wù)時(shí)要耐心，做到問多不厭，事多不煩。 周到服務(wù)。對業(yè)主服務(wù)要做到有求必應(yīng)、盡善盡美。 跟蹤服務(wù)。對業(yè)主的投訴要認(rèn)真跟蹤并積極主動(dòng)地妥善處理。 承諾服務(wù)。推行服務(wù)承諾制，提高辦事效率，提高服務(wù)水平。 4、高水平的物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)在哪些方面？ 服務(wù)態(tài)度-真誠熱情；服務(wù)設(shè)備-完好適用； 服務(wù)技能-標(biāo)準(zhǔn)嫻熟；服

28、務(wù)項(xiàng)目-齊全對應(yīng)； 服務(wù)方式-靈活創(chuàng)新；服務(wù)程序-公開簡潔； 服務(wù)收費(fèi)-清晰合理；服務(wù)制度-健全規(guī)范； 服務(wù)效率-快速及時(shí)；服務(wù)契約-公正嚴(yán)謹(jǐn)。 5、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級(jí)，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)”，其中規(guī)定了13條禁止行為，請說出至少6條： 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；挪用專項(xiàng)維修資金的；擅自改變物業(yè)管理用房用途的；擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；擅自

29、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；發(fā)生重大責(zé)任事故的。 6、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)履行哪些職責(zé)：答：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；7、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手

30、續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料？答：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。8、物業(yè)管理的基本內(nèi)容有哪些？答：物業(yè)管理基本內(nèi)容按照物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的性質(zhì)和服務(wù)的方式，可分為三大類，即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。第一大類常規(guī)性的公共服務(wù)，是物業(yè)管理最基本且必須做好的工作。主要有；房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監(jiān)督；房屋設(shè)備設(shè)施的管理；環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理；配合公安和消防部門做好

31、住宅區(qū)內(nèi)公共秩序和安全防范工作；車輛道路管理；公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。第二大類針對性的專項(xiàng)服務(wù)和第三大類委托性的特約服務(wù)，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求協(xié)商確定的，如日常生活類服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)、金融服務(wù)等。9、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開？如何作出決定？答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無論采用哪種方式召開會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)

32、主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 30分題 一、案情： 2001年8月，某物業(yè)管理公司，將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主告上法庭。原告稱，該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.30元/平方米建筑面積，但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為此，請求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。 被告辯稱：被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)合同，原告與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同無效，其收費(fèi)屬于單方行為。同時(shí)又稱，物業(yè)管理公司只收錢不服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量差，管理混

33、亂，不符合對等原則，甚至交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)無正規(guī)發(fā)票。 如果你是法官，將會(huì)怎樣判決？請簡述理由。 判決結(jié)果：物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所在大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)符合物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有國家行政職能部門的批復(fù)，收費(fèi)行為合法。被告入住小區(qū)后，享受了原告的物業(yè)服務(wù)，必須支付相應(yīng)的費(fèi)用。 理由：1、物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！币虼?，物業(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)。個(gè)別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不到位、清潔不好，公共秩序管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理由來逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的法定

34、義務(wù)，顯然是錯(cuò)誤的，也是違法行為。3、如對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會(huì)、法院追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任，而不能以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 二、案情： 2008年，黃女士購買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2008年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2009年6月份起，黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從09年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬某交付，并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服

35、務(wù)費(fèi)時(shí)遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？說明理由。 處理結(jié)果：物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 理由如下： 1、向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。2、物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，

36、享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 三、案情： 某物業(yè)管理企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，在購房時(shí)，已將該公共部分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中，對此公共部位擁有使用權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為，業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者，有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營。你作一個(gè)法官該如何判決并說出理由。 判決結(jié)果：某物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將

37、公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。判決被告停止侵權(quán)，返還非法所得，賠償損失。 理由：物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營權(quán)，屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān)，物業(yè)的經(jīng)營就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定，如果只與一部分業(yè)主有關(guān)，則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。 四、案情 業(yè)主林某裝修完居住一個(gè)月發(fā)現(xiàn)墻面及樓板有多處明顯的裂痕，而且這些裂痕有逐漸擴(kuò)大的跡象，于是找到開發(fā)

38、公司要求進(jìn)行檢測和維修?？蓭讉€(gè)月過去了，開發(fā)公司并沒有派人檢查，也沒有給林某一個(gè)說法，于是找到物業(yè)管理企業(yè)，要求進(jìn)行檢測和維修。物業(yè)管理企業(yè)稱房子仍在保修期內(nèi)，質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來負(fù)責(zé)。業(yè)主林某沒辦法，就拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，前后主有半年多。物業(yè)企業(yè)無奈之下將林某告上法庭。訴稱：業(yè)主林某無正當(dāng)理由，故意不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，請求判處林某補(bǔ)交拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按規(guī)定繳納相應(yīng)的滯納金。業(yè)主林某答辯：開發(fā)公司交付的房子存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題、我們已向開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)多次提出檢查、維修的要求，但兩家企業(yè)均不給予答復(fù)。開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來作為抗辯的理由是合理合法的。說明理由。

39、 判決結(jié)果：小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主林某之間的物業(yè)管理合同關(guān)系合法有效，林某應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。林某與開公司之間的房屋質(zhì)量問題屬于林某與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，可以另行起訴，與本案不是同一法律關(guān)系。 理由：物業(yè)管理?xiàng)l例第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！北景杆釂栴}屬于房屋質(zhì)量問題，與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容無關(guān)，業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬違法行為。應(yīng)判決補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并繳納相應(yīng)的滯納金。 五、案情： 某業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被歹徒搶去身上的手袋，內(nèi)有現(xiàn)金、手機(jī)等價(jià)值價(jià)值六千多元。被搶后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任并悉數(shù)賠償。面對業(yè)主的要求，物業(yè)管理公

40、司能賠償嗎？說明理由。 判決結(jié)果：某業(yè)主要求賠償損失和精神撫慰金的訴訟請求不予支持。 理由：，因?yàn)椋飿I(yè)管理的公共秩序服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不存在人身、財(cái)產(chǎn)的保管或保險(xiǎn)關(guān)系。當(dāng)然，如果在案發(fā)時(shí)，物業(yè)管理公司的員工（無論是公共秩序管理員，還是其他員工）裝作視而不見，袖手旁觀，不敢挺身而出與歹徒搏斗，那就應(yīng)該受到輿論和道德的譴責(zé)，物業(yè)管理公司也應(yīng)給其以紀(jì)律處分和行政處罰。而這種處分和處罰的目的就是為了弘揚(yáng)見義勇為、抵制邪惡的正氣，倡導(dǎo)敢于同違法犯罪分子作斗爭的價(jià)值取向，并非是有承擔(dān)民事賠償責(zé)任的義務(wù)。 六、案情： 1998年3月30日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后

41、門進(jìn)入深圳筆架山莊小區(qū)，潛入3棟104房內(nèi)，伺機(jī)作案。1998年4月4日晚，業(yè)主明某在3棟104房內(nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴，狀告小區(qū)物業(yè)管理公司合同違約，并索賠約百萬余元。 如果你是法官，將會(huì)怎樣判決？請簡述理由。 判決結(jié)果：駁回原告業(yè)主家屬的全部訴訟請求。 理由：物業(yè)管理公司對筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全，不負(fù)有法定、合同約定的義務(wù)，亦不負(fù)有附隨義務(wù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)

42、主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。所以，物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同確定。七、案例分析：居住在廣州某小區(qū)26樓的宋先生，日前在家中無人的情況下，被小偷入屋竊去了價(jià)值3萬多元的財(cái)物。宋先生認(rèn)為他每月所交的管理費(fèi)中已包含了治安費(fèi)，物業(yè)管理公司要負(fù)責(zé)賠償。請問宋先生的觀點(diǎn)是否成立？為什么？物業(yè)公司應(yīng)如何防范此類事件發(fā)生？答：（1）業(yè)主室內(nèi)物品被盜，不能簡單理解為物業(yè)管理公司之過。因?yàn)橹伟补芾硪蛩爻伺c物業(yè)管理公司的安全防范措施有關(guān)外，還與業(yè)主自身的防范意識(shí)有關(guān)。若轄區(qū)治安隱患較高，管理公司員工責(zé)任不強(qiáng)，如

43、未實(shí)行24小時(shí)巡邏站崗制度，對大件物品的出入未實(shí)行有效的監(jiān)管，發(fā)生被盜事件管理公司應(yīng)承擔(dān)較多的責(zé)任。但如物業(yè)管理公司已采取了各種防范措施，保安員的工作責(zé)任也已到位，管理公司承擔(dān)的責(zé)任則較輕，甚至可以不承擔(dān)任何的賠償責(zé)任。業(yè)主交付的是管理費(fèi)，而非保險(xiǎn)費(fèi)，業(yè)主室內(nèi)被盜，即使是管理公司的責(zé)任，也不應(yīng)要求管理公司象商業(yè)保險(xiǎn)那樣全額賠償。（2）物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)管理，從人防和技防上全面控制，全面履行自已的管理責(zé)任，同時(shí)還應(yīng)向業(yè)主用戶宣傳物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)和安全防范意識(shí)，通過業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)知度的提高，加深對管理單位的理解和配合。八、案情 2000年9月的某個(gè)星期六，某大廈物管商務(wù)中心的工作人員接到一個(gè)EMS郵

44、件，收件人是駐廈某公司的職員。商務(wù)中心工作人員經(jīng)檢查后進(jìn)行了確認(rèn)簽收。在與收件人聯(lián)系時(shí)，因周末緣故未能與收件人聯(lián)系上。待周一收件人取郵件是發(fā)現(xiàn)郵件包裝盒內(nèi)本應(yīng)是一部v998+型的手機(jī)卻變成一個(gè)好像是金屬算盤頭的東西，手機(jī)被掉包了，要求物業(yè)公司查明緣由，給個(gè)說法。柜等；答：案例一：物管商務(wù)中心負(fù)有管理責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)制定完善的管理規(guī)定；代收物品時(shí)應(yīng)對代收的物品進(jìn)行確認(rèn)，做好代收、管理、內(nèi)部交接、收件人接受等環(huán)節(jié)等登記及簽字確認(rèn)。對于貴重物品，物業(yè)可以協(xié)助快遞公司與收件人取得聯(lián)系，約定事件再次投遞；物業(yè)在代收貴重物品前，應(yīng)考慮是否具備保管貴重物品的設(shè)施，如保險(xiǎn)九、案情李先生于12月16日收到三封國外普通平信件，其中兩封信件的郵戳日期分別是10月23日、11月8日，另一封的郵戳不清的國外平信，信件分