房企銷售收款業(yè)務(wù)操作流程及開發(fā)銷售收款流程管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收款操作流程第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收款與工程付款流程提高工作效率，杜絕出現(xiàn)差錯，特制定本操作流程。第一章銷售收款業(yè)務(wù)第二條科目設(shè)置：預(yù)收帳款明細(xì)科目設(shè)置區(qū)號-棟號-層號-房號。核算內(nèi)容：用于核算已簽訂銷售合同并開銷售發(fā)票的房款收退轉(zhuǎn)情況。貸方反映已開銷售房款發(fā)票金額。退房發(fā)票金額用紅字在貸方反映。借款反映轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入發(fā)票金額。其他應(yīng)付款：明細(xì)科目-預(yù)收房款-區(qū)號-棟號-層號-房號，主要核算認(rèn)購定金或雖有房號但尚未開出銷售發(fā)票的金額。明細(xì)科目一待確認(rèn)房款，主要核算暫時沒有確認(rèn)房號或姓名的款項。明細(xì)科目一應(yīng)退房款-區(qū)號-棟號-層號-房號，主要核算已經(jīng)辦理了退房手續(xù)而未退房

2、款的金額。明細(xì)科目一代收契稅-區(qū)號-棟號-層號-房號，主要核算契稅代收及上繳的金額。明細(xì)科目一代收公共維修基金-區(qū)號-棟號-層號-房號,主要核算公共維修基金代收及上繳的金額。區(qū)號、棟號、層號、房號應(yīng)按順序進(jìn)行設(shè)置，便于查閱。如還有其他代收費用的，也按上述要求進(jìn)行科目設(shè)置核算，但代收的合同印花稅不需要明細(xì)核算。如上述代收款項在收取房款時或某個節(jié)點如交房時一次性收齊，可不設(shè)區(qū)號、棟號、層號、房號核算。第三條銷售審批權(quán)限：實際銷售單價在公司公示的銷售價格范圍內(nèi)的，由銷售總監(jiān)為最終審批人；如實際銷售單價低于公司公示的銷售單價的，由總經(jīng)理或股東代表為最終審批人。第四條收銀員對銷售部出具的收款通知單中的銷

3、售面積、單價、總價與銷售方案中的銷售面積、單價（即經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批的公示銷售價格）進(jìn)行核對，如發(fā)現(xiàn)有超出審批權(quán)限或金額不符現(xiàn)象應(yīng)及時向銷售總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理報告；如收款通知單審核無誤，憑收款通知單中所列應(yīng)收金額收款，并開出收款收據(jù)或銷售發(fā)票。將收款通知單、收款收據(jù)或銷售發(fā)票、POS機(jī)刷卡回單整理后交給財務(wù)人員。第五條對原預(yù)定而現(xiàn)變成已簽訂銷售合同的，應(yīng)將原收款收據(jù)收回并開出銷售發(fā)票，會計人員收到銷售發(fā)票后將該客戶從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)入預(yù)收帳款科目。第六條對已交定金而未開出銷售發(fā)票而要求退款并履行了退款審批手續(xù)的，在退款時直接從其他應(yīng)付款-預(yù)收房款中扣除。第七條對已開出銷售發(fā)票而要求退房并履行了內(nèi)部

4、退房審批手續(xù)的，收回銷售發(fā)票，會計人員應(yīng)將該客戶從預(yù)收帳款轉(zhuǎn)入其他應(yīng)付款-應(yīng)退房款科目中。實際退款應(yīng)在該客戶協(xié)助銷售部辦理完房屋登記解除手續(xù)后。第八條代客戶向公司匯款的個人應(yīng)由其個人向公司出具付款確認(rèn)書。第九條置業(yè)顧問必須告訴購房人：從外地向公司匯款時注明區(qū)號、棟號、層號、房號、姓名，并請匯款人將匯款憑證傳真給置業(yè)顧問，置業(yè)顧問復(fù)印一份交給收銀員，便于及時確認(rèn)房款歸屬。第十條收銀員或出納人員收到客戶按揭貸款，將銀行收款憑證復(fù)印件與銷售發(fā)票交給銷售部置業(yè)顧問。第十一條出納從銀行收到的沒有注明區(qū)號、棟號、層號、房號、姓名而無法確認(rèn)的款項應(yīng)將該收款單及時復(fù)印一份交給收銀員或置業(yè)顧問，以便盡快確認(rèn)。第

5、十二條財務(wù)部與銷售部應(yīng)建立銷售臺帳，內(nèi)容包括但不限于區(qū)號、棟號、層號、房號、姓名、銷售面積、單價、總價、付款方式、已付房款（其中按揭貸款額、貸款銀行）、未付房款、應(yīng)收維修基金、已收維修基金、未收維修基金、應(yīng)收契稅、已收契稅、未收契稅、應(yīng)收有線電視費、已收有線電視費、未收有線電視費等。第十三條每月會計人員將帳務(wù)記錄與財務(wù)部銷售臺帳、與銷售部銷售臺帳進(jìn)行核對一次，如發(fā)現(xiàn)差異，應(yīng)查明原因及時進(jìn)行更正，以確保三帳相符。第十四條在交房前置業(yè)顧問對有疑問的業(yè)主已交房款情況與業(yè)主進(jìn)行再次核對，如有差異應(yīng)及時查明原因，弁告訴財務(wù)部O第十五條對沒有交足房款或代收款項的業(yè)主不能辦理交房手續(xù)。第十六條凡已辦理按揭貸

6、款且未還清貸款的業(yè)主必須由我公司代其辦理房產(chǎn)證，取得房產(chǎn)證后辦理銀行抵押手續(xù)。收款通知單出售房號：區(qū)棟層房購房人：銷售面積：單價：總價：付款方式：已收房款：本次收房款：代收印花稅：代收維修基金：代收契稅：代收有線電視費：代收：代收：代收：本次收款合計大寫小寫：置業(yè)顧問：現(xiàn)場銷售負(fù)責(zé)人：銷售部經(jīng)理：銷售總監(jiān)：財務(wù)經(jīng)理：財務(wù)總監(jiān)：總經(jīng)理:股東代表:收銀員：收款通知單一式二聯(lián)，銷售部一聯(lián)，交給收銀員一聯(lián)。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售收款管理流程1、目的規(guī)范公司銷售收款工作，加速應(yīng)收款的回籠，規(guī)避財務(wù)管理風(fēng)險。2、使用范圍適用于公司所有項目的銷售收款管理工作。3、工作程序3.1 簽訂認(rèn)購協(xié)議銷售部或銷售代理

7、公司與客戶談好認(rèn)購協(xié)議，交客戶簽字蓋章，銷售部、財務(wù)部審核無誤，財務(wù)部收取房款后加蓋合同專用章”，簽訂認(rèn)購協(xié)議書。如有優(yōu)惠、折扣情況，需核對優(yōu)惠審批會簽單，并將優(yōu)惠審批會簽單存檔。銷售部或銷售代理公司與客戶辦理收款通知書（收款通知書中應(yīng)注明購買的房號、姓名、銷售面積、銷售單價、成交總價、定金比例、付款方式等內(nèi)容），收款通知書要經(jīng)銷售部、項目經(jīng)理、財務(wù)主管、出納簽字。3.2 簽訂購房合同銷售部或銷售代理公司收集客戶簽約所需材料，收回認(rèn)購協(xié)議，與客戶簽正式合同，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后，交客戶簽字蓋章后，送財務(wù)部審核登記。3.3 收款3.3.1 簽訂認(rèn)購協(xié)議后客戶交納定金；簽訂購房合同后客戶交納房款，財

8、務(wù)部銷售收銀負(fù)責(zé)收款，并編制收款日報表。3.3.1.1 簽訂認(rèn)購協(xié)議后客戶交納定金銷售部與客戶簽署房產(chǎn)認(rèn)購書后，由公司財務(wù)部人員負(fù)責(zé)收取定金、審驗成交價格、合同房款及認(rèn)購協(xié)議書、收款通知書，審核無誤后，在認(rèn)購協(xié)議書上加蓋合同章，為客戶開具收據(jù)，同時做好銷控工作。編制收款日報表。3.3.1.2 簽訂購房合同后客戶交納房款參見3.3.1.13.3.2 現(xiàn)金收款：必須保證準(zhǔn)確及安全，所有現(xiàn)金收入必須經(jīng)點鈔復(fù)檢過方可收下，送存銀行時若出現(xiàn)假鈔必須由當(dāng)班銷售收銀負(fù)責(zé)賠償。3.3.3 POS機(jī)收款：持卡人須為購房者本人（可通過卡背面的簽名進(jìn)行識別，沒有簽名者一律當(dāng)場補(bǔ)簽），如由其他人代為刷卡，POS機(jī)交易

9、單上必須有購房者、持卡人兩個人的簽字。必要時要求持卡人寫份承諾書，承諾同意代購房者繳納房款。使用未設(shè)密碼的信用卡刷卡需驗證持卡人身份證件（留存復(fù)印件），POS機(jī)交易單第一聯(lián)與發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財務(wù)部入帳，第二聯(lián)交客戶。3.3.4 票據(jù)（支票、匯票、本票）收款：1）銷售收銀人員對客戶交付的支票、匯票、本票等票據(jù)須認(rèn)真進(jìn)行審核，重點查看出票日期、金額、收款單位名稱、用途是否填寫無誤，沒有填全這些要素的，需銷售收銀人員當(dāng)場補(bǔ)齊。2）所有票據(jù)的出票方如與購房者名稱不符的，必須由原出票方出具委托書原件，未提供委托書的可暫時先給客戶開具收據(jù)，待補(bǔ)齊后再進(jìn)行更換發(fā)票。3）支票付款的必須當(dāng)場填寫保

10、證書，如遇票據(jù)退票，及時與客戶聯(lián)系，同時告知置業(yè)顧問進(jìn)行催收，客戶來取退票時，要求他們補(bǔ)齊退票房款，并交回原發(fā)票（收據(jù)），同時用紅字發(fā)票沖回，重新按實際交款方式開具新發(fā)票。4）銷售收銀人員應(yīng)及時將收到的票據(jù)原件通過票據(jù)傳送人員交給財務(wù)部出納，并將票據(jù)復(fù)印件、委托書原件、保證書原件與發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財務(wù)部入帳。3.3.5 按揭收款：按揭收款單據(jù)由按揭銀行直接交付財務(wù)部。銷售收銀員應(yīng)于收到按揭進(jìn)帳單的當(dāng)天開具發(fā)票，并錄入銷售系統(tǒng)，特殊情況不得晚于次日。所有按揭進(jìn)帳清單（即按揭貸款借方憑證）應(yīng)與發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財務(wù)部入帳，按揭進(jìn)帳匯總單（即特種轉(zhuǎn)帳貸方傳票）單獨擺放，如只

11、有按揭進(jìn)帳清單而無匯總單的，需在按揭進(jìn)帳清單上注明合并”字樣。3.3.6 外匯收款：外幣現(xiàn)鈔原則上不收，若遇特殊情況及時匯報后處理。3.3.7 收尾款：客戶交尾款時應(yīng)核對應(yīng)收款清單，出現(xiàn)不符及時通知財務(wù)部核查，確認(rèn)后再行操作。3.3.8 退售房款合法銷售情況下，原則上不退不換。如有特殊情況，確實需要退已收房款，經(jīng)銷售負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，銷售部辦理退房審批會簽單，經(jīng)公司、總部領(lǐng)導(dǎo)審批后辦理已收房款退款手續(xù)。3.4 開票3.4.1 發(fā)票領(lǐng)用，每當(dāng)收銀前臺庫存僅剩1本時，請速與財務(wù)部聯(lián)系，預(yù)約領(lǐng)取。一般一次可以領(lǐng)取2本，特殊情況可另行處理?？瞻装l(fā)票、收據(jù)要求放置在保管箱內(nèi)并妥善保管，若有遺失、損毀要立即與

12、財務(wù)部聯(lián)系。3.4.2 發(fā)票管理，收銀前臺要建立發(fā)票、收據(jù)領(lǐng)用登記薄，認(rèn)真填寫領(lǐng)用存情況，并要有交接人簽名并簽署交接日期。發(fā)票領(lǐng)用存月報表要在每月6號前上報財務(wù)部。已用完的發(fā)票必須在2個工作日內(nèi)一并交到財務(wù)部。3.4.3 發(fā)票裝訂，嚴(yán)格按稅務(wù)局的要求裝訂發(fā)票（電腦版25份一本,并采用統(tǒng)一封底、封面）。封面內(nèi)容要填寫清楚完整，并將銷售軟件打印的票據(jù)清單與已用發(fā)票核對后裝訂在每本發(fā)票的最后一頁，封底之前。3.4.4 必須嚴(yán)格按照發(fā)票的使用規(guī)定開票，并要求客戶在發(fā)票上簽字認(rèn)可。3.4.5 因支票退票客戶重新付款時，需先沖回原發(fā)票（收據(jù)）后再按新付款方式重新開票。3.4.6 發(fā)票（收據(jù)）各欄內(nèi)容必須填寫齊全，包括交款人姓名、樓號、付款方式、支票號碼（若有）等相關(guān)輔助信息，并且必須在當(dāng)日輸入系統(tǒng)，核對正確無誤。3.4.7 不同的收款方式不得開具同一張發(fā)票（收據(jù)），也不得在換票時合并一張發(fā)票（收據(jù)），所有換票業(yè)務(wù)中開具的紅沖發(fā)票（收據(jù)）必須在錄入軟件時，將交款方式選擇轉(zhuǎn)帳”，并在結(jié)算單號中錄入當(dāng)天對沖的藍(lán)字發(fā)票（收據(jù)）號碼。3.4.8 換票時，必須要求客戶交還原發(fā)票（收據(jù)），并與紅沖發(fā)票（收據(jù)）粘貼在一起，紅沖發(fā)票（收據(jù)）必須在同一天開出。如客戶遺失原發(fā)票（收據(jù)），需要客戶出具發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明與原發(fā)票（收據(jù)）存根聯(lián)（記帳聯(lián)）復(fù)印件，并驗證身份證件與留存復(fù)印件