打印版：譙聞東《開發(fā)報建及公共關(guān)系管理》課件(5.30)

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)開發(fā)報建開發(fā)報建與與政府公共關(guān)系維護(hù)政府公共關(guān)系維護(hù)全過程管理全過程管理 講講 師：譙聞東師：譙聞東 建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 廈廈 門門 2012014 4年年5 5月月3030日日 一、如何理解開發(fā)項目的報建一、如何理解開發(fā)項目的報建1. 1.國內(nèi)典型企業(yè)對報建工作的理解國內(nèi)典型企業(yè)對報建工作的理解l認(rèn)知一：很重要，是項目合法性和快速性的保障 （以規(guī)范化的上市公司和全國性品牌企業(yè)為主）l認(rèn)知二：一般重要，按照建設(shè)程序按部就班展開 （以國營企業(yè)、外來企業(yè)為主）l認(rèn)知三：不是很重要，先搶跑，再補辦手續(xù) （個別品牌企業(yè)、某一地域企業(yè)為主）2. 2.報建工作

2、在項目全程開發(fā)中的特性報建工作在項目全程開發(fā)中的特性 1.報建工作貫穿項目開發(fā)的全流程。 （勾地拿地設(shè)計施工銷售物業(yè)） 2.報建是項目合法建設(shè)和運營的保障。 （以取得各項合法權(quán)證為標(biāo)志，如國土證、大小產(chǎn)權(quán)證等） 3.報建工作環(huán)環(huán)相扣，與項目建設(shè)程序緊密結(jié)合。 4.報建工作常受限于地域性和時間性。 （如，審批后的建設(shè)方案不是“一勞永逸”的）3. 3.傳統(tǒng)開發(fā)報建體系的組成分析傳統(tǒng)開發(fā)報建體系的組成分析 模式一：“作坊式”報建體系 模式二：地區(qū)公司開發(fā)部“一統(tǒng)天下” 模式三：中央集權(quán)式報建體系 模式四：“搖擺型”報建體系 模式五：與建設(shè)程序相結(jié)合的分階段報建體系案例：優(yōu)秀企業(yè)分階段開發(fā)報建體系案例

3、：優(yōu)秀企業(yè)分階段開發(fā)報建體系某地產(chǎn)公司報建系統(tǒng)發(fā)展部報建組勾地國土證設(shè)計部報建組方案、初設(shè)（擴(kuò)初）工程部報建組施工圖、施工證營銷部報建組銷售證、大小產(chǎn)權(quán)證行政報建組資質(zhì)、工商、備案等 二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建 報建流程和體系報建流程和體系1. 1.不同地域項目的報建基本框架和流程不同地域項目的報建基本框架和流程lE:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料開發(fā)項目全程報建流程圖(B市）.doclE:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料規(guī)劃環(huán)節(jié)（方案施工圖）報建流程（A市）.doc2. 2.用地環(huán)節(jié)重點用地環(huán)節(jié)重點涵蓋范圍：

4、勾地協(xié)議、規(guī)劃條件函、投資備案、項目資本金、可行性研究、國土合同、拆遷安置階段、 管網(wǎng)拆除、國土證等難 點： 1.前期部分手續(xù)的辦理 2.拆遷安置報建及實施拆遷程序.doc 3.前期勾地策略及項目投資開發(fā)模式 現(xiàn)金流模式現(xiàn)金流模式l案例：紫都城高周轉(zhuǎn)項目.xls大盤開發(fā)模式大盤開發(fā)模式案例：.6.25釣魚城土地 特點： 1.土地規(guī)模大、建設(shè)規(guī)模大 2.物業(yè)形態(tài)多樣化 3.建設(shè)運營周期58年勾地技巧勾地技巧l萬州地塊公告.docl招商地產(chǎn)掛牌門檻條件（深圳）.doc規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)報建重點規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)報建重點l涵蓋范圍：規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設(shè)計審查、施工圖審查備案（含節(jié)能備案）等l難 點：如

5、何掌握職能機構(gòu)的審圖重點l審圖重點解析： 設(shè)計流程審圖要點 工程建設(shè)環(huán)節(jié)報建注意點工程建設(shè)環(huán)節(jié)報建注意點l涵蓋范圍：招投標(biāo)備案，質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)、資本金、施工證等。l難點：配套費的計算與繳納、施工證辦理l分析： 考慮因素： 施工現(xiàn)場是否已“三通一平”，是否具備開工條件 安全維護(hù)設(shè)施是否已落實到位、施工設(shè)施、施工機械是否按照規(guī)范進(jìn)行布置 建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等有關(guān)人員是否到位 注意事項： 施工現(xiàn)場的安全措施方案應(yīng)經(jīng)過監(jiān)理單位審定蓋章 施工現(xiàn)場的安全設(shè)施、有關(guān)安全管理制度要落實到位，施工用電要按照規(guī)范進(jìn)行敷設(shè) 銷售環(huán)節(jié)報建注意點銷售環(huán)節(jié)報建注意點l超連接資料銷售環(huán)節(jié)報建注意要點.xls

6、l超連接資料各地預(yù)售許可證形象進(jìn)度差異比較.xls竣工驗收環(huán)節(jié)報建注意點竣工驗收環(huán)節(jié)報建注意點涵蓋范圍：規(guī)劃驗收、消防、人防、綠化、防雷、竣工備案等難 點：規(guī)劃驗收、消防驗收現(xiàn)象分析： 開發(fā)項目驗收篇總結(jié).doc 配套報建環(huán)節(jié)報建注意點配套報建環(huán)節(jié)報建注意點l涵蓋范圍： 通水、通電、通路的報批；管線施工的報批和驗收；市政設(shè)施的遷移線補償、小區(qū)命名和各棟號的確認(rèn)；小學(xué)、居委會等公建配套用房的移交等 。l分 析：開發(fā)報建配套篇總結(jié).doc3. 3.全流程開發(fā)報建節(jié)點模板全流程開發(fā)報建節(jié)點模板l超連接資料項目全程開發(fā)報建節(jié)點模板.doc4. 4.開發(fā)主線的五大證照報建開發(fā)主線的五大證照報建在開展開發(fā)

7、報建工作之前，先充分了解掌握的內(nèi)容如下：1、項目報建名稱；2、受理單位及審批權(quán)限：受理經(jīng)辦人員及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機）受理科長（處長）、局長及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機）3、行政審批前置條件：原件類和復(fù)印件類及其份數(shù)，另包括其他類電子文檔；4、需公司其他部門提供的資料及質(zhì)量要求、提供資料的時間；5、需要申請辦理此項行政許可項目的費用：（1）費用名稱（2）計劃收費額（3）收費文件或依據(jù)（4）核算收費的經(jīng)辦人員及聯(lián)系方式（5）填寫公司內(nèi)部的資金使用申請審批單6、該項行政許可的一般工作時限；報建前的特殊要求。國土證報建國土證報建l常規(guī)程序及注意要點： 開發(fā)報建設(shè)國土手續(xù)篇.docl案例：

8、E:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料江岸城用地規(guī)劃許可證報建用地規(guī)劃許可證報建l分析： 用地規(guī)劃許可證報建篇.doc建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證l超連接資料開發(fā)報建工程規(guī)劃許可證.doc施工許可證施工許可證l超連接資料開發(fā)報建施工許可證.doc預(yù)售許可證辦理預(yù)售許可證辦理l超連接資料開發(fā)報建預(yù)售許可證.doc5. 5.技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建水、電、氣水、電、氣l水、電、氣報建特點：水、電、氣報建特點：資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性 基本流程：基本流程：l1. 1.臨水及永久水（供水公司競爭）臨水及永久水

9、（供水公司競爭）（1）持申報材料向市自來水公司申請用水。（2）取得自來水管線紅線圖,并報規(guī)劃局審批。（3）取得自來水工程規(guī)劃許可證，并到市勘測院進(jìn)行放樣，需要時，到市政管理處進(jìn)行破路申請。l2. 2.臨電及永久用電（前期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）臨電及永久用電（前期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）（1）持申報材料向供電局申請用電，取得用電批復(fù)。（2）開發(fā)拓展部委托供電局組織施工，并通知工程項目部配合。（3）成控部負(fù)責(zé)相關(guān)費用審核。l3. 3.永久用氣辦理（供氣公司競爭）永久用氣辦理（供氣公司競爭）（1）持申報材料向市天然氣公司申請?zhí)烊粴馐┕ぁ＃?）取得天然氣施工許可證，并通知工程項目

10、部協(xié)助施工。 水電氣報建關(guān)注點及處理策略.doc 技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建市政道路市政道路l特點：造價高、工期長、等級要求不一、受全線環(huán)境影響大l報建策略： 1、向市區(qū)兩級政府打報告（形象改善所迫） 2、督促管委會或市政局實施 3、由開發(fā)商搶先實施，先與政府簽訂后期成本補償協(xié)議。 4、將地塊周邊道路實施計劃納入取得土地的國土合同條款內(nèi)，與土地款支付計劃掛鉤。 5. 在控規(guī)修編階段，將對市政道路的技術(shù)參數(shù)意圖納入其中。6. 6.企業(yè)企業(yè)快速報建中的兩個注意點快速報建中的兩個注意點 注意點1： 超連接資料項目竣工驗收各部門配合一覽表.xls 注意點2： 超連接資料報建會組織工作要點及要

11、求.doc 三、典型報建難點及技術(shù)處理三、典型報建難點及技術(shù)處理291. 1.項目開工建設(shè)項目開工建設(shè)“搶跑搶跑”北城天街（北城天街（15 15 萬平米）萬平米）拓展方向龍湖商業(yè)項目l適用范圍：中小公司、個別上市公司等 方 式： 1.承諾建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的公建設(shè)施。 2.承諾企業(yè)入駐，稅收落地。 3.將解決本地人口就業(yè)與前期土地獲取掛鉤。 關(guān)于某項目提前介入質(zhì)監(jiān)工作的請示.doc2. 2.國土用地紅線交叉國土用地紅線交叉 形成原因：一地兩賣 解決方式： 1.重新公示，退還其中一家土地款 2.居中協(xié)調(diào)，涉及雙方相互收購交叉土地 3.協(xié)調(diào)好規(guī)劃局，交叉土地各自退距，以綠化覆蓋。容積率在其它各自地塊補足。

12、 4.以交叉土地中心線為界，確定權(quán)屬。3. 3.竣工驗收超指標(biāo)竣工驗收超指標(biāo)處理方式： 1.補交土地出讓金，并進(jìn)行計算博弈。（商業(yè)、住宅、車庫出讓金等） E:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料江岸城竣工驗收超指標(biāo)報建工作匯報.ppt2.采用建筑設(shè)計最低規(guī)范指標(biāo)，規(guī)避行業(yè)及售后風(fēng)險。 （適用于不發(fā)達(dá)地區(qū)或偏遠(yuǎn)項目） 4. 4.人防人防規(guī)費博弈規(guī)費博弈處理方式： 1.人防異地建設(shè)費減免，用已開發(fā)物業(yè)的車庫一定時限的收益權(quán)置換。 2.降低人防等級 E:開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013報建課程講義（2012)超連接資料人防等級的博弈.doc總結(jié)總結(jié) 總結(jié)總結(jié).doc 四、四

13、、 搭建和維護(hù)開發(fā)報建的公共關(guān)系搭建和維護(hù)開發(fā)報建的公共關(guān)系平臺平臺1.外部公共關(guān)系平臺搭建與維護(hù)外部公共關(guān)系平臺搭建與維護(hù) 開發(fā)報建主線涉及公共關(guān)系單位名錄開發(fā)主線公共關(guān)系平臺開發(fā)主線公共關(guān)系平臺國土、房管局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門建委系統(tǒng)分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)合作銀行規(guī)劃局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)某項目某項目前期部與主要職能部門關(guān)系前期部與主要職能部門關(guān)系發(fā)展部發(fā)展部政府政府建委建委國土局國土局規(guī)劃局規(guī)劃局房管局房管局合作單位合作單位市政市政發(fā)改委發(fā)改委關(guān)系維護(hù)關(guān)系維護(hù)優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策危舊房政策危舊房政策設(shè)計條件、選址設(shè)計條件、選址用地手續(xù)用

14、地手續(xù)拆遷手續(xù)拆遷手續(xù)土地儲備土地儲備道路交通道路交通立項立項融資公共關(guān)系平臺搭建與維護(hù)融資公共關(guān)系平臺搭建與維護(hù)l開發(fā)貸款銀行l(wèi)稅務(wù)（地稅局、國稅局）l信托公司（融資）l境內(nèi)外的基金公司（融資）l投資銀行（融資）合作單位公共關(guān)系平臺建設(shè)合作單位公共關(guān)系平臺建設(shè)l施工方l監(jiān)理方l中介公司（涉及獵頭公司、市調(diào)公司、設(shè)計公司、招投標(biāo)公司、報建公司等）新聞系統(tǒng)公共關(guān)系建設(shè)新聞系統(tǒng)公共關(guān)系建設(shè)l電視臺（MV、企業(yè)宣傳片、新盤推廣片）l報紙（房地產(chǎn)廣告投放）l電臺l廣告公司（T型牌、VI視覺、銷售道具、DM單等）l網(wǎng)絡(luò) 五、開發(fā)報建核心公共關(guān)系五、開發(fā)報建核心公共關(guān)系政府系統(tǒng)關(guān)鍵人脈政府系統(tǒng)關(guān)鍵人脈國土

15、系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈國土系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈規(guī)劃系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈規(guī)劃系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈建委體系核心部門和關(guān)鍵人脈建委體系核心部門和關(guān)鍵人脈房管局核心部門和關(guān)鍵人脈房管局核心部門和關(guān)鍵人脈 六、核心人脈循環(huán)利用策略六、核心人脈循環(huán)利用策略1. 1.人脈資源的調(diào)動人脈資源的調(diào)動l1. 行政官員的同城升遷 人脈資源AB角.docl2.行政官員的異地調(diào)動或援助l3.行政官員的異地交流 人脈層次劃分及原則.doc2. 2.人脈資源的推薦人脈資源的推薦l1. 跨?。ㄖ陛犑校┑耐扑]l2.同城同級別官員的推薦l3.行業(yè)老總的推薦l4.口碑傳播l1. 跨?。ㄖ陛犑校┑耐扑]l2.同城同級別官員的推薦

16、l3.行業(yè)老總的推薦l4.口碑傳播l1.l2.同城同級別官員的推薦l3.行業(yè)老總的推薦l4.口碑傳播3. 3.人脈資源的適度培養(yǎng)人脈資源的適度培養(yǎng)l1.人脈資源禮節(jié)性的照顧 送禮技巧.docl2.培養(yǎng)可為企業(yè)長期所用之人 l3.培養(yǎng)與自己有裙帶關(guān)系的人 七、維護(hù)良好公共關(guān)系的秘訣七、維護(hù)良好公共關(guān)系的秘訣企業(yè)人員的素質(zhì)企業(yè)人員的素質(zhì)l1.形象l2.氣質(zhì)l3.語言l4.著裝“潤滑劑潤滑劑”的使用技巧的使用技巧l1.紅包（數(shù)量、頻次、時機等）l2.飯局（環(huán)境、檔次、規(guī)格等） 飯局是場實力的較量.docl3.投其所好的“禮物”l4.適度不妥協(xié)（雙簧技巧） 對付怪性格的技巧.doc 常用報建交際技巧常

17、用報建交際技巧l1.察言觀色l2.把公共關(guān)系發(fā)展成為私人關(guān)系l3. “聲東擊西”l4.信息不對稱的巧妙利用l5.循序漸進(jìn)與陌生人的溝通 與陌生人的溝通技巧.doc 八、公共關(guān)系與公共危機八、公共關(guān)系與公共危機公共危機的定義及表現(xiàn)公共危機的定義及表現(xiàn)l定義：房地產(chǎn)公共危機是指由于內(nèi)部或外部高度不確定的變化因素,對房地產(chǎn)企業(yè)的利益和房地產(chǎn)項目安全運營產(chǎn)生嚴(yán)重威脅的一種危險境況和緊張狀態(tài)。 特點：具有不確定性、突發(fā)性、威脅性大、非程序化決策性、危機擴(kuò)散信息化、危機成因復(fù)雜化和危機制造組織化 類型：農(nóng)民工工資問題 強拆賠償問題 工程質(zhì)量問題 環(huán)保污染問題 物業(yè)管理糾紛 停車難問題 客戶投訴 媒體揭短 貸款受限、罷工、示威游行 威脅：目前開發(fā)最大的公共危機來自全國性網(wǎng)站或論壇對企業(yè)不利的資訊。良好的公共關(guān)系是化解企業(yè)公共危機的有效工具良好的公共關(guān)系是化解企業(yè)公共危機的有效工具 處理危機的公關(guān)手法遵循兩個原則： 1.快速反應(yīng)。